BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERS304UMNISURTEIL VIII ZR 215/05 Verk374ndet am: 12. Juli 2006 Kirchge337ner, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 558 Abs. 1 Zur schl374ssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erh366hung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel be-gr374ndet, der Nettomieten aufweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung tats344chlich entfallenden Betriebskosten; die Angabe eines statistischen Durch-schnittswerts f374r Betriebskosten gen374gt nicht (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227). BGH, Vers344umnisurteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05 - LG Berlin AG Sch366neberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 12. Juli 2006 durch den Richter Ball, die Richter Dr. Schlichting, Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 12. Juli 2005 im Kostenpunkt und in-soweit aufgehoben, als zum Nachteil des Beklagten erkannt wor-den ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Das Urteil ist vorl344ufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin - eine Gesellschaft b374rgerlichen Rechts - ist Vermieterin, der Beklagte ist Mieter einer Wohnung in Berlin mit einer Wohnfl344che von 127,45 m262. Die nach dem Mietvertrag monatlich zu zahlende Miete, in der die Betriebskosten mit Ausnahme der Kosten f374r W344rme und Warmwasser enthal-ten sind (Bruttokaltmiete), betrug seit Mai 2001 631,40 200 (4,95 200/m262). Mit Schrei-ben vom 26. Februar 2004 verlangte die Kl344gerin, vertreten durch ihre als Hausverwalterin t344tige gesch344ftsf374hrende Gesellschafterin, vom Beklagten die Zustimmung zu einer Erh366hung der Bruttokaltmiete um 126,28 200 auf monatlich 1 - 3 - 757,68 200 (5,94 200/m262) ab dem 1. Mai 2004. Diesem Erh366hungsverlangen lag ein Betriebskostenanteil in H366he von 1,06 200/m262 zugrunde. Der Beklagte beanstan-dete die von der gesch344ftsf374hrenden Gesellschafterin der Kl344gerin vorgelegte Hausverwaltervollmacht vom 27. Februar 1991 und erteilte die Zustimmung nicht. Die Kl344gerin hat, wiederum vertreten durch ihre gesch344ftsf374hrende Ge-sellschafterin, Klage auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterh366hung erho-ben und den Beklagten in der Klageschrift erneut aufgefordert, der Mieterh366-hung auf 5,94 200/m262 zuzustimmen. Sie hat diesem Erh366hungsverlangen nunmehr einen pauschalen Betriebskostenanteil von 1,17 200/m262 zugrunde gelegt und die begehrte Nettokaltmiete dementsprechend auf 4,77 200/m262 beziffert. Zur Begr374n-dung hat die Kl344gerin auf den Berliner Mietspiegel 2003 (westliche Bezirke), der Nettokaltmieten als orts374bliche Vergleichsmieten ausweist, Bezug genommen. Der Beklagte hat auch dieses Erh366hungsverlangen zur374ckgewiesen. 2 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl344ge-rin hat das Landgericht den Beklagten verurteilt, der begehrten Mieterh366hung - entsprechend dem Erh366hungsverlangen in der Klageschrift - mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2004 zuzustimmen; die weitergehende - auf das urspr374ngli-che Erh366hungsverlangen vom 26. Februar 2004 gest374tzte - Berufung der Kl344ge-rin hat das Landgericht zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision begehrt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanz-lichen Urteils. 3 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 4 Die Revision des Beklagten hat Erfolg und f374hrt zur Zur374ckverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 334ber das Rechtsmittel ist antragsgem344337 durch Vers344umnisurteil zu entscheiden, da die Kl344gerin in der m374ndlichen Revi-sionsverhandlung trotz ordnungsgem344337er Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der S344umnis der Kl344gerin, sondern auf einer Sachpr374fung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung im Wesentlichen ausgef374hrt: 5 Das urspr374ngliche Mieterh366hungsverlangen der Kl344gerin vom 26. Februar 2004 sei aufgrund formeller M344ngel unwirksam. Das weitere Erh366-hungsverlangen in der Klageschrift sei dagegen nicht zu beanstanden, so dass der Beklagte verpflichtet sei, der Erh366hung der Bruttokaltmiete auf monatlich 757,68 200 ab dem 1. Dezember 2004 zuzustimmen. 6 Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts habe die gesch344ftsf374hrende Gesellschafterin der Kl344gerin dem Erh366hungsverlangen keine Vollmachtsur-kunde aller gegenw344rtigen Gesellschafter der Kl344gerin beif374gen m374ssen. Die entsprechende Vollmacht der Gesellschafterin beruhe auf der ihr erteilten Hausverwaltervollmacht vom 27. Februar 1991 und auf dem Gesellschaftsver-trag. 7 Die vom Beklagten gemietete Wohnung sei in das Rasterfeld "L 2" des Berliner Mietspiegels 2003 einzuordnen; zus344tzlich zu dem dort ausgewiesenen Mittelwert f374r Nettomieten von 4,31 200/m262 sei aufgrund wohnwerterh366hender Merkmale ein Zuschlag von 0,48 200/m262 gerechtfertigt. Sachliche Einw344nde da-gegen seien vom Beklagten nicht vorgebracht worden. Ferner seien die von der 8 - 5 - Kl344gerin in H366he von 1,17 200/m262 zugrunde gelegten Betriebskosten zu ber374ck-sichtigen. Die Angabe dieses pauschalen Betriebskostenanteils sei als Ansatz der durchschnittlichen Betriebskosten auszulegen, die im Rahmen der Erhe-bungen zum Berliner Mietspiegel ermittelt und ver366ffentlicht worden seien. Zur Herstellung der Vergleichbarkeit zwischen den im Mietspiegel ausgewiesenen Nettomieten und der vereinbarten Bruttokaltmiete sei der orts374blichen Nettomie-te nicht der tats344chliche Betriebskostenanteil, sondern die im Rahmen der Er-hebungen zum Mietspiegel ermittelte durchschnittliche Differenz zwischen den Brutto- und Nettomieten f374r vergleichbare Wohnungen hinzuzurechnen. II. Die Entscheidung des Berufungsgerichts h344lt der rechtlichen Nachpr374-fung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begr374ndung kann der Kl344gerin gegen den Beklagten ein Anspruch aus 247247 558, 558 b Abs. 1 und 3 BGB auf Zustimmung zur Erh366hung der Bruttokaltmiete auf monatlich 757,68 200 mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2004 nicht zugebilligt werden. 9 1. Das Berufungsgericht hat allerdings mit Recht angenommen, dass das in der Klageschrift enthaltene erneute Erh366hungsverlangen der Kl344gerin (247247 558 b Abs. 3 Satz 1, 1. Alt. BGB) nicht aus formellen Gr374nden zu beanstan-den ist. 10 a) Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass die als Hausver-walterin t344tige gesch344ftsf374hrende Gesellschafterin der Kl344gerin wirksam be-vollm344chtigt war, das Erh366hungsverlangen f374r die Kl344gerin geltend zu machen. Dies wird von der Revision nicht angegriffen und l344sst auch keinen Rechtsfehler erkennen. 11 - 6 - 12 b) Das Erh366hungsverlangen der Kl344gerin enth344lt auch eine den formellen Anforderungen des 247 558 a Abs. 1 BGB gen374gende Begr374ndung. 13 Die Begr374ndung soll dem Mieter die M366glichkeit geben, die sachliche Be-rechtigung des Erh366hungsverlangens zu 374berpr374fen, um 374berfl374ssige Prozesse zu vermeiden (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227 unter II 1 a m.w.Nachw.). Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgef374hrt hat, sind mit dem im Erh366hungsverlangen der Kl344gerin angegebe-nen pauschalen Betriebskostenanteil von 1,17 200/m262 die durchschnittlichen Be-triebskosten gemeint, die im Rahmen der Erhebungen zum Berliner Mietspiegel ermittelt und ver366ffentlicht worden sind; das ergibt sich aus der als Anlage zur Klageschrift beigef374gten Tabelle 374ber durchschnittliche "kalte" Betriebskosten. Die Revision meint, die Angabe eines pauschalen (durchschnittlichen) Betriebs-kostenanteils im Erh366hungsverlangen der Kl344gerin habe dessen Unwirksamkeit bereits aus formellen Gr374nden zur Folge. Dies trifft nicht zu. Der Beklagte wur-de durch diese Angabe in die Lage versetzt, das Erh366hungsverlangen auf seine Richtigkeit zu 374berpr374fen. Die Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft nicht die formelle Ordnungsm344337igkeit des Erh366hungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO m.w.Nachw.). 2. Zu Recht r374gt die Revision dagegen, dass das Berufungsgericht der Pr374fung der materiellen Berechtigung des Erh366hungsverlangens (247 558 Abs. 1 BGB) die Durchschnittswerte des Berliner Mietspiegels f374r Betriebskosten zugrunde gelegt hat. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschie-den hat, ist der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erh366hung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begr374ndet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) 14 - 7 - Betriebskostenanteils (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, unter II 1). An entsprechenden Angaben fehlt es in dem Erh366hungsverlangen der Kl344gerin. 15 Die Kl344gerin hat in ihrer Klageschrift unter Hinweis auf den Berliner Miet-spiegel vorgetragen, sie lege ihrem Verlangen nach Zustimmung zur Erh366hung der Bruttokaltmiete auf 757,68 200 (5,94 200/m262) einen pauschalen Betriebskosten-anteil von 1,17 200/m262 zugrunde; die verlangte Kaltmiete ohne Betriebskosten betrage daher 4,77 200/m262. Hierdurch hat sie die H366he des in der verlangten Brut-tokaltmiete enthaltenen Betriebskostenanteils nicht schl374ssig dargelegt. Ihrem Erh366hungsverlangen ist nicht zu entnehmen, welchen Anteil an der Bruttokalt-miete die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten tats344chlich haben; die-ser Anteil entspricht nicht ohne weiteres den statistischen Durchschnittswerten des Mietspiegels (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, unter II 1 b bb (2)), auf den die Kl344gerin Bezug genommen hat. III. Auf die Revision des Beklagten ist das Berufungsurteil daher aufzuhe-ben, soweit das Berufungsgericht der Zustimmungsklage stattgegeben hat (247247 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Sache ist noch nicht zur Endent-scheidung reif, weil die Kl344gerin in Anbetracht der bisherigen Rechtsprechung des Berufungsgerichts bis zum Erlass des Senatsurteils vom 26. Oktober 2005 (aaO) keine Veranlassung hatte, zur H366he des in der Bruttokaltmiete tats344chlich 16 - 8 - enthaltenen Betriebskostenanteils vorzutragen. Hierzu ist ihr im Berufungs-rechtszug Gelegenheit zu geben. Ball Dr. Schlichting Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Vorinstanzen: AG Berlin-Sch366neberg, Entscheidung vom 16.12.2004 - 7 C 86/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.07.2005 - 63 S 36/05 -
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