VIII ZR 217/14 - VIII. Zivilsenat

ECLI:DE: BGH:2015:041115VIIIZR217.14.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 217/14 Verkündet am: 4. November 2015 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3; GG Art. 14 Abs. 1 Satz 1 und 2, Abs. 2 Ba; Art. 3 Abs. 1; Art. 2 Abs. 1; Art. 80 Abs. 1 Satz 2; KappGrV BE vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) a) Die Zivilgerichte haben im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhung s- verlangen zu prüfen, ob eine von der La ndesregierung erlassene Kappungsgre n- zen - Verordnung den Anforderungen an die gesetzliche Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 genügt und auch im Übrigen mit h ö- herrangigem Recht in Einklang steht. b) Die vorgenannte gesetzliche Er mächtigungsgrundlage genügt dem B e- stimmtheitsgebot nach Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG und verstößt weder gegen die E i- gentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen den allgemeinen Gleichb e- handlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder gegen die Vertragsfreiheit ( Art. 2 Abs. 1 GG). c) Die Kappungsgrenzen - Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) hält sich im Rahmen des der Landesregierung als demokratisch legitimie r- tem und politischem Staatsorgan von der gesetzlichen Ermächtigung in mehrf a- cher Hin sicht eingeräumten politischen Beurteilungs - und Gestaltungsspielraums. Dieser ist von den Fachgerichten nur beschränkt dahin überprüfbar, ob die g e- - 2 - troffene Maßnahme den Rahmen der Zweckbindung der gesetzlichen Ermächt i- gung überschreitet. d) Die Kappungsgr enzen - Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Sie verletzt weder die E i- gentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) noch den allgemeinen Gleichbehandlung s- grundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder die Vertrags freiheit (Art. 2 Abs. 1 GG). BGH, Urteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14 - LG Berlin AG Berlin - Wedding - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. November 2015 durch d ie Vorsitzende Richter in Dr. Milge r, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider , die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 3. Juli 2014 in der Fassung des Bericht i- gungsbes chlusses vom 29. Juli 2014 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Kläger zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit 2007 Mieter einer Zweizimmer - Wohnung des Kl ä- gers in Berlin - Wedding . Mit Schreiben vom 11. S eptember 2013 forderte der Kläger den Beklagten auf, ab dem 1. Januar 2014 einer Erhöhung der seit dem 15. Dezember 2007 unverändert gebliebenen Nettokaltmiete um 20 % von monatlich zuzustimmen. Der Beklagte hat den geltend gemacht en Zustimmungsanspruch im 15 %, anerkannt. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob die am 19. Mai 2013 in Berlin in Kraft getretene Verordnung vom 7. Mai 2013 ( Kappungsgrenzen - Vero rdnung ), welche im gesamten Stadtgebiet die Kappungsgrenze für Miete r- 1 2 - 4 - höhungen gemäß § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB von 20 % auf 15 % hera b- setzt, wirksam ist. Das Amtsgericht hat, soweit der Beklagte die Klage anerkannt hat, ein Anerkenntnisurteil erlasse n und die weitergehende Klage unter gleichzeitiger Zulassung der Berufung abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist vor dem Landgericht ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Begehren auf Zustimmun g zu der geforderten Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2014, 554 ) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für da s Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: De m Kläger stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB um mehr als 15 % nicht zu. Denn der Kläger sei g e- mäß § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB daran gehindert, die Zustimmung zu einer Mie t- erhöhung um 20 % zu verlangen. Diese Regelung setze die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach sich die Miete, von Mieterhöhungen nach den § § 559 bis 560 BGB abgesehen, innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % e rhöhen dürfe, auf 15 % herab, wenn die ausreichende Verso r- gung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet sei und 3 4 5 6 - 5 - diese Gebiete nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB von der Lan desregierung b e- stimmt worden s eien . So lägen die Dinge hier. Der Berliner Senat habe als zuständiger Ve r- ordnungsgeber von der in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB enthaltenen Ermächtigung , die Gebiete nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB durch Rechtsverordnung für die Da uer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen, durch Erlass der am 19. Mai 2013 in Kraft getretenen und für sämtliche Bezirke des Landes Berlin geltenden Kappungsgrenzen - Verordnung vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) wir k- sam Gebrauch gemacht. Die Wirksam keit der Verordnung sei - anders als vom Amtsgericht ang e- nommen - im Rahmen des auf Zustimmung zur Miete rhöhung gerichteten R echtsstreits selbständig zu prüfen. Die uneingeschränkte Prüfungspflicht der Zivilgerichte folge sowohl aus dem in Art. 19 Abs. 4 G G verankerten Justizg e- währungsanspruch als auch aus der in § 17 Abs. 2 Satz 1 GVG geregelten rechtswegüberschreitenden Sach - und Entscheidungskompetenz des Gerichts des zulässigen Rechtswegs. Diese gebiete neben der selbständigen Prüfung der Wirksamkeit vo n entscheidungserheblichen Verordnungen auch deren Ve r- werfung durch die Zivilgerichte im Falle ihrer Unwirksamkeit. D ie vom Berufungsgericht nachgeholte Überprüfung der Kappungsgre n- zen - Verordnung habe deren Wirksamkeit ergeben. D em Verordnungsgeber komm e ein - vom Gericht nur beschränkt nachprüfbarer - Beurteilungsspielraum zu, wenn komplexe, in der Entwicklung begriffene Sachverhalte Gegenstand der Gesetzgebung seien. Soweit Ziele, Wertungen und Prognosen in Rede stünden, sei ein angemessener Zeitraum z u gewähren, um Erfahrungen sa m- meln, Klarheit gewinnen und Mängel einer Regelung abstellen zu können. Ein Gesetz könne nicht allein deshalb als verfassungswidrig angesehen werden, weil es auf einer Prognose über den Verlauf einer späteren tatsächlichen En t- 7 8 9 - 6 - w icklung beruhe, die sich nachträglich als falsch herausstelle. Ein derartiger Prognose - und Anpassungsspielraum sei dem Verordnungsgeber auch bei E r- lass einer auf § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB beruhenden Verordnung zuzubilligen. Im Hinblick auf den dem Berli ner Senat als Verordnungsgeber eing e- räumten Beurteilungs spielraum bezüglich der Annahme einer besonderen G e- fährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen im gesamten Stadtgebiet oder einem Teil d a- von und der Ausweisung dieser Gefährdungs gebiete unterliege die Kappung s- grenzen - Verordnung zunächst nur der Kontrolle auf Prognosefehler. Der ins o- weit bestehende Beurteilungsspielraum sei erst dann überschritten, wenn die angestellten Erwägungen nicht vertretbar, also offensichtlich so verfehlt seien, dass sie vernünftigerweise keine Grundlagen für gesetzgeberische Maßnahmen abgeben könnten. Daran fehle es hier. Der Senat von Berlin habe von der Ermächtigung s- grundlage des § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB umfassend Gebr auch gemacht, da seiner Auffassung nach unter Heranziehung der in der Verordnungsbegründung genannten Grundlagendaten und der aus einem Vergleich der Berliner Mie t- spiegel 2011, 2009 und 2007 entnommenen Beschleunigung des jährlichen Anstiegs der ort s üblich en Vergleichsmiete von 0,8 % auf 4,0 % sowie einem überproportionalen Mietanstieg bei einzelnen Wohnungstypen, die in allen Te i- len Berlins zu finden seien, das gesamte Stadtgebiet einer besondere n Gefäh r- dung nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB ausgesetzt sei. Mit diesen vertretbaren Erwägungen habe der Senat von Berlin den ihm zustehenden Beurteilung s- spielraum nicht überschritten. Insbesondere habe der Senat von Berlin seinen gerichtlich nur eing e- schränkt überprüfbaren Beurteilungsspielraum auch insoweit eingeh alten, als er nicht lediglich die im " Indikatorensystem zur kleinräumigen Wohnraummark t- 10 11 12 - 7 - an a lyse " des GEWOS - Instituts vom April 2012 als besonders gefährdet b e- zeichneten Bezirke Mitte, Friedrichshain/Kreuzberg und Charlottenburg/ Wilmersdorf als Gebiete im S inne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB ausgewiesen habe. Denn eine besondere Gefährdung i n diesem Sinne liege bereits dann vor, wenn eine Gemeinde in einer Mangelsituation durch sachliche Eigenarten g e- kennzeichnet sei, die geeignet seien, den Wohnungsmarkt für b reitere Bevölk e- rungsschichten negativ zu beeinflussen und ihm eine spezifische Labilität zu vermitteln. Diese Voraussetzungen habe der Berliner Senat bereits aufgrund der von ihm herangezogenen " Mietversorgungsquote 2011 " und " Mietwo h- nungsversorgungsquote Prognose 2020 " , die jeweils eine nicht unerhebliche Unterversorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen auswiesen, ohne Übe r- schreitung seines Beurteilungsspielraums für das gesamte Stadtgebiet bejaht. D as gelte erst recht vor dem Hintergrund, dass nach a llgemeiner L e- benserfahrung selbst dann noch eine Unterversorgung mit Wohnraum für die breiteren Bevölkerungsschichten angenommen werden dürfe oder zumindest in beachtlicher Weise drohe, wenn der Wohnungsmarkt in seinem vollen Umfang, also bei Berücksichtig ung des gesamten Angebotes und der gesamten Nac h- frage, einen Ausgleich bereits erreicht habe oder sogar schon ein leichtes Übergewicht des Angebots zu erreicht habe n scheine. Hinzu komme, dass die für die besondere Gefährdungslage erforderliche spezifische Labilität des Wo h- nungsmarktes gerade für Ballungsräume, Industrie - und Universitätsstädte s o- wie für Städte mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktion kennzeic h- nend sei. Diese Sondermerkmale träfen auf Berlin als Hauptstadt der Bundesr e- publik Deu tschland und als der mit 3,42 Millionen Einwohnern auch mit erhebl i- chem Abstand bevölkerungsreichste n Stadt Deutschlands und damit nach Ei n- wohnern der zweitgrößte n Kommune der Europäischen Union in besonderer 13 14 - 8 - Weise - und kumulativ - zu. Ausgehend von dies er in der Bundesrepublik si n- g u lären Kumulation labilitätsfördernder, die Nachfrage nach Mieträumen weiter stimulierender Faktoren für den Wohnungsmarkt sei es naheliegend und ve r- tretbar, eine für den Erlass der Kappungsgrenzen - Verordnung ausreichende " beso ndere Gefährdung " der Versorgungslage selbst dann zu besorgen, wenn vor Erlass der Verordnung nur in einem Teil der Bezirke bereit s Mangellagen eingetreten seien und auf andere Bezirke auszustrahlen drohten. Das Gleiche gelte - unabhängig von den genannten Labilitätsfaktoren - schon allein aufgrund der vom Berliner Senat herangezogenen Grundlagenmaterialen. Hinzu komme, dass der vom Kläger behauptete abweichende Grad der Wohnraumversorgung in sämtlichen Bezirken Berlins zu einem nicht unwesen t- lichen Teil auf Bewertungsmaßstäben beruhe, die in den Beurteilungsfreiraum des Verordnungsgebers eingriffen. Es genüge nicht, den für sämtliche Bezirke des Stadtgebiets tragenden Prognosen des Berliner Senats eigene Rechene r- gebnisse entgegenzuhalten, unabhängig davo n, ob sie methodisch schlüssiger oder aufgrund nachträglich bereinigter statistischer Grundlagendaten genauer s eien . D enn d as Grundlagenmaterial für die vom Verordnungsgeber zu treffe n- de Prognoseentscheidung könne bei der erheblichen Fluktuation der Gro ß- st adtbevölkerung in einer offenen Gesellschaft stets nur bedingt zuverlässig und niemals zweifelsfrei sein . Daher müsse es im Rahmen seines weitgehe n- den Beurteilungsspielraum s der exekutiven Entscheidung des Verordnungsg e- bers überlassen bleiben, inwieweit er sich auf einzelne Faktoren als für ihn maßgebende Indizien einer Mangelsituation stütze. Schließlich sei auch der dem Berliner Senat einzuräumende Zeitraum, die bei Erlass der Kappungsgrenze n - Verordnung für sämtliche Bezirke pro g- no s tizierten Gefährdung slagen zu überprüfen, herangezogenes Grundlagenm a- terial zu aktualisieren und erforderlichenfalls zu überarbeiten, wegen des mit 15 16 - 9 - der Beurteilung der Komplexität des Wohnungsmarktgeschehens verbundenen Aufwands bei Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht bei Weitem noch nicht abgelaufen gewesen . Aus der nach alledem zu bejahenden Wirksamkeit der Kappungsgre n- zen - Verordnung folge eine Absenkung der Kappungsgrenze auf 15 % für das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen. Zwar sei nach dem Wortlaut des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB sowohl das Vorliegen einer besonderen Gefäh r- dungslage als auch die Bestimmung der gefährdeten Gebiete gemäß § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB erforderlich . Wie sich aus der Gesetzesbegründung zu § 577a Abs. 2 BGB ergebe, die nach dem Willen des Gesetzgebers zur Ausl e- gung des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB heranzuziehen sei, seien die Voraussetzu n- gen dieser Vorschrift aber schon dann erfüllt, wenn der Verordnungsgeber wir k- sam von der Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB Gebrauch g emacht h a- be. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass im Streitfall die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen wirksam gemäß § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB auf 15 % herabgesetzt ist. Die von der Revision gegen die Wir k- samkeit der am 19. Mai 2013 in Kraft getretenen Kappungsgrenzen - V erordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) vorgebrachten Einwendu n- gen sind unbegründ et. Zwar hat das Berufungsgericht mit dem von ihm ang e- legten, nur auf die Überprüfung von Prognosefehlern ausgerichteten Bewe r- tungsmaßstab die gerichtliche Prüfungs befugnis zu eng gezogen. Jedoch wirkt sich dies auf das Ergebnis nicht aus, denn auch bei zu treffender Betrachtung 17 18 19 - 10 - bewegen sich die gesetzliche Regelung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB und die Kappungsgrenzen - V erordnung des Landes Berlin innerhalb der vom Grundgesetz eröffneten Spielräume und hat der Verordnungsgeber den ihm von der Ermächtigun gsgrundlage in mehrfacher Hinsicht zugestandenen Beu r- teilungsspielraum nicht überschritten . 1. D ie Revision geht mit dem Berufungsgericht zutreffend davon aus , dass den Zivilgerichten im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterh ö- hungsverlangen die Ve rpflichtung obliegt, die Vereinbarkeit einer einschlägigen Kappungsgrenzen - Verordnung mit höherrangigem Recht zu prüfen , und ih nen im Falle einer Unwirksamkeit der Rechtsverordnung auch eine Verwerfung s- kompetenz (BVerfG, NVwZ 2006, 922, 923 f.; BVerfGK 16, 418, 442) zukommt. a) Gerichte können und müssen die für ihre Entscheidung in Betracht kommenden Rechtsvorschriften auf ihre Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz und landesrechtliche Vorschriften auch auf ihre Vereinbarkeit mit dem Bunde s- recht hin prüfen (BVerfGE 1, 184, 197; BGH, Urteil vom 26. Mai 1970 - VI ZR 199/68, BGHZ 54, 76, 81 f. ) . Das allgemeine richterliche Prüfungsrecht ist alle r- dings bei (nachkonstitutionellen) förmlichen Gesetzen im Hinblick auf das in diesen Fällen bestehende Verwerfungsmon opol des Bundesverfassungsg e- richts (Art. 100 Abs. 1 GG) auf eine inzidente Bejahung der Verfassungsmäßi g- keit beschränkt (BVerfGE 1, 184, 198; 48, 40, 45 ; BVerfG, NVwZ 2015, 510 , 514 ) . Im Fall der Verneinung der Verfassungsmäßigkeit eines förmlichen G e- setze s reduziert sich die Prüfungskompetenz der Fachgerichte auf ein bloßes Vorprüfungsrecht (BVerfGE 1, 184, 198 ). b) Diese E in schränkungen gelten jedoch nicht für Normen im Rang unter dem förmlichen Gesetz. Deren verfassungsrechtliche Nachprüfung obliegt vie l- mehr in Fällen ihrer Entscheidungserheblichkeit nach ständiger Rechtspr e- chung ( uneingeschränkt ) jedem Richter (BVerfGE 48, 40, 45 ) , dem insoweit 20 21 22 - 11 - auch eine Verwerfungskompetenz zu kommt ( BVerfG, NVwZ 2006, 922, 923 f.; BVerfGK 16, 418, 442 ) . Er hat also die Befugnis, die Ungültigkeit einer unterg e- setzlichen Norm, insbesondere einer Rechtsverordnung , festzustellen und sie bei seiner Entscheidung unbeachtet zu lassen ( st. R s pr.; vgl. etwa BVerfGE 18, 52, 59; 68, 319, 32 5 f. ; BVerfG, Beschluss vom 21. April 2015 - 2 BvR 1322/12, 2 BvR 1989/12, juris Rn. 93 ). c) An der uneingeschränkten Verpflichtung und Befugnis jedes Richters, eine für seine Entscheidung erhebliche Rechtsverordnung auf ihre Vereinba r- keit mit höherrangigem Recht zu überprüfen, hat sich auc h durch die Einfü h- rung eine s verwaltungsgerichtlichen Normenkontrollverfahrens ( § 47 VwGO) nichts geändert. Denn dem verwaltungsgerichtlichen Rechtsschutz system kann nicht entnommen werden, dass hierdurch die Möglichkeiten des subjektiven Rechtschutzes bes chnitten werden sollten (BVerwGE 111, 276, 278; 136, 54, 57). Dies übersehen jene Stimmen i n der Instanzrechtsprechung und i m Schrif t- tum, die die Prüfung der Rechtmäßigkeit einer Rechtsverordnung auch dann, wenn diese Frage für die Beurteilung eines zivilr echtlichen Anspruchs erheblich ist, als ( ausschließliche) Aufgabe der Verwaltungsgerichte begreifen ( AG W e d- ding, GE 2014, 593; AG Neukölln, GE 2014, 1145 , 1146 ; Schmidt - Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 558 BGB Rn. 182c [ aA nun dem Berufungsge richt folgend die 12. Aufl. , § 558 BGB Rn. 182d 1 ] ; Schmidt - Futterer/Blank, Mietrecht , 12. Aufl., § 577a Rn. 22; Schmidt/Harz/Riecke, Fac h- anwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 577a BGB Rn. 21 f . ; Lammel, Woh n- raummietrecht, 3. Aufl., § 577a BGB Rn. 18; Beu ermann, GE 2008, 1533, 1534). D ass für diese Sichtweise kein Raum ist, hat nun auch das Bundesve r- fassungsgericht ausdrücklich bestätigt, indem es unter Bezugnahme auf das - den Gegenstand des hiesigen Revisionsverfahrens bildende - Urteil des Ber u- 23 24 - 12 - fung sgerichts ausgesprochen hat , dass die Zivilgerichte, sofern die Entsche i- dung des jeweiligen Zivilrechtsstreits davon abhängt, auch zu prüfen haben, ob eine Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB ( " Mietpreisbremse " ) oder nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB (Kappungsgrenzen - V erordnung ) den A n- forderungen an die gesetzliche Ermächtigung genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht ( vgl. BVerfG, WuM 2015, 475 , 476 ). 2. Dass die gesetzliche Regelung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB selbst ve r- fassungsrechtlichen Bedenken begegne t und es damit an einer wirksamen E r- mächtigungsgrundlage für die Kappungsgrenzen - V erordnung des Landes Berlin fehlt, macht die Revision nicht geltend. Auch der Senat vermag eine Verfa s- sungswidrigkeit dieser Regelung nic ht zu erkennen. a) § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 verstößt nicht g e- gen das Bestimmtheitsgebot des Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG . Danach darf eine Ermächtigung nicht so unbestimmt sein, dass nicht mehr vorausgesehen we r- den kann, in welchen Fällen und mit welcher Tendenz von ihr Gebrauch g e- macht werden wird und welchen Inhalt die aufgrund der Ermächtigung erlass e- nen Verordnungen haben können (BVerfG, Beschluss vom 21. April 2015 - 2 BvR 1322/12, 2 BvR 1989/12, juris Rn. 55 mwN). Gemessen dar an sind I n- halt, Zweck und Ausmaß der erteilten Ermächtigung hier im Gesetz hinreichend deutlich bestimmt (vgl. auch BVerfGE 38, 348, 357 ff. zum Verbot der Zwec k- entfremdung von Wohnraum nach Art. 6 § 1 Abs. 1 Mietrechtsverbesserung s- gesetz [ im Folgenden: MR VerbG ] , sowie BVerfG, NJW 1992, 3031 zur hess i- schen Miethöheverordnung ) . aa) Der sich schon aus dem Wortlaut der Ermächtigung deutlich erg e- bende Inhalt besteht darin, Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren bei bestehenden Wohnmietverhältnissen ( § 558 BGB) zeitlich und räumlich b e- grenzt mit einer Kappungsgrenze von 15 % zu versehen und insoweit den La n- 25 26 27 - 13 - desregierungen die Möglichkeit zu eröffnen, lenkend in die Entwicklung der B e- standsmieten einzugreifen , indem sie sich eines bestimmten Mittels bedien en, nämlich der Festlegung von räumlichen Gebieten, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingu n- gen besonders gefährdet ist ( § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB) . Auch der Zweck der Ermächtigung ergibt sich unmittelbar aus dem G e- setz selbst. Ziel der Absenkung der allgemeinen Kappungsgrenze von 20 % ( § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB) auf 15 % im Falle einer besonderen Gefährdungsl a- ge ist es, den Anstieg der im Vergleichsmietenverfahren zu ermittelnden B e- standsmieten zu verlangsamen (vgl. BT - Drucks. 17/11894, S. 23) und so in den betroffenen Gebieten einer Doppelbelastung der Mieter durch energetische Modernisierungen und Mieterhöhungen sowie einer drohenden Verdrängung der Mieter aus ihren bisherigen Wohnungen wegen f ür sie unbezahlbar we r- dende r Mieten entgegenzuwirken ( vgl. BT - Drucks. 17/9559, S. 4) . bb) Schließlich ist auch das Ausmaß der Ermächtigung dem Gesetz mit hinreichender Klarheit zu entnehmen. Dem Verordnungsgeber wird die Aufgabe übertragen, den räumlic hen (und zeitlichen) Geltungsbereich der Absenkung der Kappungsgrenze auf 15 % festzulegen und hierzu diejenigen Gemeinden oder Gemeindeteile zu bestimmen, auf die die im Gesetz ( § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB) vorgegebenen Kriterien zutreffen . Dabei können nach den Vorste l- lungen des Gesetzgebers zur Ausfüllung der dort verwendeten unbestimmten Rechtsbegriffe die Gesetzesmaterialien und die Rechtsprechung zu § 577a Abs. 2 BGB ( Kündigungssperre bei Umwandlung von Mietwohnungen in Wo h- nungseigentum ) herangezogen werd en (BT - Drucks. 17/11894, S. 23 ). Dass der Gesetzgeber die Gefährdungslage nicht weiter konkretisiert hat, etwa durch eine numerische Quantifizierung (beispielsweise durch Festlegung eines b e- stimmten Verhältnisses zwischen den vorhandenen Einkommen und den gefo r- 28 29 - 14 - derten Mieten) , ist nicht zu beanstanden (BVerfGE 38, 348, 363 [ zum Zwec k- entfremdungsverbot nach Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG ] ) . Die in Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG angeordnete Bindung des Verordnungsgebers an Inhalt, Zweck und Ausmaß der Ermächtigung soll n icht ausschließen, dass ihm als einem dem o- kratisch legitimierten und politisch verantwortlichen Staatsorgan ein gewisser Beurteilungsspielraum für sein Eingreifen bleibt (BVerfGE 38, 348, 363). b) Ein e weitergehende Verpflichtung zur Konkretisierung de r Vorausse t- zungen einer Absenkung der Kappungsgrenze in Gebieten mit besonderer G e- fährdungslage ist dem Bestimmtheitsgebot des Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG nicht zu entnehmen . Denn das Erfordernis der Bestimmtheit zwingt den Gesetzgeber nicht, den Tatbestand m it genau fassbaren Maßstäben zu umschreiben (BVerfGE 78, 205, 212 ). Der Gesetzgeber ist also grundsätzlich nicht daran gehindert , unbestimmte Rechtsbegriffe - auch mehrere zugleich - zu verwenden ( st. Rspr.; vgl. BVerfGE 78, 214, 226 ; 106, 1, 19; 110, 33, 56 f . ; 56, 1, 12 f.; BVerfGK 17, 273, 285). A n die tatbestandliche Konkretisierung dürfen dabei keine nach der konkreten Sachlage unerfüllbare n Anforderungen gestellt we r- den (BVerfGE 56, 1, 12 f . ; BVerf G K 17, 273, 285). Es ist insoweit nur zu fo r- dern, das s die Betroffenen die Rechtslag e erkennen und ihr Verhalten danach einrichten können (vgl. BVerfGE 78, 205, 212 ; 84, 133, 149; 87, 234, 263; 102, 254, 337). Dies ist schon dann anzunehmen, wenn sich der Regelungsgehalt der Norm im Wege der Auslegung der ei nschlägigen Bestimmung mit Hilfe der anerkannten Auslegungsmethoden feststellen lässt (st. Rspr.; vgl. BVerfGE 102, 254, 337 ; 106, 1, 19; 110, 33, 56 f.; 117, 71, 111 f.; 131, 88, 118 f. ; jeweils mwN ; BGH, Urteil vom 8. April 2013 - AnwZ (Brfg) 54/11, BGHZ 197, 118 Rn. 2 1 f. ). Hierzu kann insbesondere auf den Zweck, den Sinnzusammenhang und die Vorgeschichte des Gesetzes abgestellt werden (BVerfGE 80, 1, 20 f.; 106, 1, 19 mwN). 30 - 15 - So liegen die Dinge hier. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat im Wege d er Auslegung de n auch in anderen Vorschriften (Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG; § 577a Abs. 2 BGB) verwendeten Begriffen " ausreichende Verso r- gung " , " angemessene Bedingungen " und " besondere Gefährdung " hin reiche n- de Konturen verliehen (vgl. BVerfGE 38, 348, 360; BVerwG, NJW 1983, 2893 f. ; jeweils zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG ). Der Gesetzgeber war vor diesem Hintergrund auch nicht gehalten, dem Verordnungsgeber - wie dies bei dem zwischenzeitlich in Kraft getretenen § 556d Abs. 2 BGB ( " Mietpreisbremse " bei Neuvermietungen) der Fall ist - Indikatoren für die Feststellung eines ang e- spannten Wohnungsmarktes aufzuzeigen , zumal die Auswahl geeigneter Krit e- rien in besonderem Maße von den jeweiligen regionalen Verhältnissen abhängt (vgl. BT - Drucks. 18/3121, S. 43) . c ) Die durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 ( BGBl. I S. 434) zum 1. Mai 2013 in Kraft getretene Regelung des § 558 Abs. 3 Satz 3 in Verbindung mit Satz 2 BGB verstößt nicht gegen die in Art. 14 Abs. 1 GG ve r- bürgte Eigentumsgaranti e (so auch Bub/Treier/Schultz, Handbuch der G e- schäfts - und Wo hnraummiete, 4. Aufl., Kap III. A Rn. 1104). aa) Die genannte Vorschrift ermächtigt die Landesregierungen, durch Rechtsverordnung Gemeinden oder Teile von Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und in denen deshalb bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren bei bestehenden Mietverhältni s- sen die allgemein gültige Kappungsgrenze für M ieterhöhungen von 20 % auf 15 % herabgesetzt werden kann . Diese Verschärfung der Kappungsgrenze stellt eine Beeinträchtigung der im Eigentumsrecht wurzelnden Befugnisse dar . Das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum ist in seinem rechtlich en Gehalt durch Privatnützigkeit und die grundsätzliche Verfügungsb e- 31 32 33 - 16 - fugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet. Dem grundrechtlichen Schutz unterliegt danach sowohl das Recht, den Eigentum s- gegenstand selbst zu nutzen und Dritte von Besitz und Nutzung auszuschli e- ßen, als auch die Freiheit, den Eigentumsgegenstand zu veräußern oder aus der vertraglichen Überlassung zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen , der zur finanziellen Grundlage für eine eigenverantwortliche Lebensgestaltu ng beiträgt ( BVerfGE 79, 292, 304 ; 101, 54, 74 f. ; BVerfG, ZOV 2013, 115, 116 ) . Grundsätzlich ist damit auch die Befugnis des Eigentümers geschützt, von e i- nem Mieter die nach bisheriger Rechtslage erzielbare Miete zu verlangen. bb) Der in der Herabsetzu ng der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietverfahren um 5 % liegende Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentumsrecht des Vermieters stellt jedoch eine zulä s- sige Inhalts - und Schrankenbestimmung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 G G dar. (1) D ie konkrete Reichweite des Schutzes durch die Eigentumsgarantie ergibt sich aus der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, die nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Sache des Gesetzgebers ist (BVerfGE 95, 48, 58; 101, 54 , 75) . Diesem is t es bei der Neuregelung eines Rechtsgebiets nicht ausnahmslos verwehrt, auch in bestehende Rechtspositionen umgestaltend einzugreifen. Die Eigentumsgarantie gebietet nicht, eine einmal ausgestaltete Rechtsposition für alle Zukunft ihrem Inhalt nach unange tastet zu lassen (BVerfGE 83, 201, 212; BVerfG, NVwZ 1998, 725, 726). B ei der Erfüllung des ihm in Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG erteilten Auftrags hat der Gesetzgeber vielmehr sowohl der verfassungsrechtlich garantierten Rechtsstellung des Eigentümers als auc h dem aus Art. 14 Abs. 2 GG folgenden Gebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung angemessen Rechnung zu tragen. Er hat daher die schut z- würdigen Interessen aller Beteiligten in einen g erechten Ausgleich und in ein 34 35 - 17 - ausgewogenes Verhältnis zu bringen (vgl. BVerfGE 100, 226 , 240 ; 101, 54, 75 ; BVerfG, ZOV 2013, 115, 116 f. ) . Die Bindung des Eigentumsgebrauchs an das Wohl der Allgemeinheit gemäß Art. 14 Abs. 2 GG schließt die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die B e- lange desjenigen ein, der konkret auf die Nut zung des Eigentumsobjekts ang e- wiesen ist (BVerfGE 37, 132, 140; 38, 348, 370; 52, 1, 32 ; 68, 361, 368 ; 101, 54 , 75 ). Daher verlangt das grundgesetzliche Gebot einer am Gemeinwohl or i- entierten Eigentumsnutzung im Falle der entgeltlichen Überlassung des Eige n- tumsgegenstands an einen Dritten auch eine Rücksichtnahme auf die Intere s- sen des Nichteigentümers, der seinerseits der Nutzung des Eigentumsobjekts zu seiner Freiheitssicherung und verantwortlichen Lebensgestaltung bedarf (BVerfGE 37, 132, 140; 68, 361, 3 68; 95, 64, 84). Je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und in einer sozialen Funkti on steht, desto weiter reicht d ie Gestaltungsb efugnis des Gesetzgebers bei der Inhalts - und Schra n- kenbestimmung (vgl. nur BVerfGE 50, 290 , 340 f.; 68, 361, 368 ; 95, 64, 84; 101, 54 , 75 f. ; 100, 226, 241 ; 102, 1 , 17 ; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117 ). B ei R e- gelungen, die die Fremdnutzung von Wohnraum betreffen, kommt dem Geset z- geber aus diesem Grunde und auch wegen des Umstands, dass sich auf be i- den Seiten grundrechtli che Positionen gegenüberstehen - auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Ei gentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (BVerfGE 89, 1, 5 f. ; BVerfG, NZM 2011, 479 , 480 ) - ein we i- ter Gestaltungsspielraum zu (BVerfG, NJW 1992, 1377 ei nerseits und BV e rfGE 91, 294 , 310 andererseits ). D ie Grenzen dieses Gestaltungsspielraums liegen dabei nicht ein für alle Mal fest. Veränderungen der wirtschaftlichen und gesel l- schaftlichen Verhältnisse können vielmehr zu einer Verschiebung der Maßstäbe fü hren ( vgl. BVerfGE 24, 367 , 389 ; 52, 1 , 30; 70, 191 , 201; 95, 64, 84; 101, 54 , 76 ; 112, 93 , 110 ; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117 ). Der Gesetzgeber ist daher in s- 36 - 18 - besondere befugt, die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wo h- nungsmarkt zu berücksichtigen ( BVerfGE 91, 294, 310). Allerdings hat sich der Gesetzgeber b ei der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums im Einklang mit allen anderen Verfassungsnormen zu halten (BVerfG, ZOV 2013, 115, 117 ) und muss insbesondere den Grun d- satz der Verhältni smäßigkeit beachten (vgl. BVerfGE 75, 78, 97 f.; 95, 64, 84 ; 110, 1, 28). Darüber hinaus ist er an den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) als Grundrecht und als allgemeines rechtsstaatliches Prinzip bei der inhaltlichen Festlegung von Eigentümerbefugnissen und - pflichten gebunden (vgl. BVerfGE 37, 132 , 143; 49, 382 , 395; 87, 114 , 139; 102, 1 , 1 7 ; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117 ). (2) Gemessen an diesen Maßstäben erweist sich § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB als eine zulässige Inhalts - und Schrankenbestimmung na ch Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. (a) Die genannte Regelung die nt einem legitimen Regelungsziel , nämlich in Gebieten mit besonderer Gefährdungslage den Anstieg solcher Mieten, die bislang unter der ort s üblichen Vergleichsmiete lagen, in bestehenden Woh n- raum mietverhältnissen zu dämpfen (vgl. BT - Drucks. 17/11894, S. 23) und so die in betroffenen Gebieten lebenden Mieter vor einer möglichen Doppelbela s- tung durch energetische Modernisierungen und Mieterhöhungen sowie vor e i- ner drohenden Verdrängung aus ihren bis herigen Wohnungen wegen für sie unbezahlbar werdender Mieten zu schützen ( vgl. BT - Drucks. 17/9559, S. 4). Dieser Regelungszweck liegt im öffentlichen Interesse, weil er letztlich darauf ausgerichtet ist, d ie vertragstreuen Mieter faktisch vor einem ( unvers chuldeten ) Ve rlust ihrer Wohnung und damit ihres Lebensmittelpunkts (vgl. dazu BVerfGE 68, 361, 37 0 ; 79, 292, 30 2 ) zu bewahren . 37 38 39 - 19 - (b) D as zum 1. Mai 2013 in Kraft getretene Mietrechts änderungsgesetz führt zu einem angemessenen, auch die Belange de r Vermi eter hinreichend berücksichtigenden und damit dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz genügenden Interessenausgleich . (aa) Die durch § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB erfolgte Herabsetzung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren ist ers ich t- lich geeignet, den beschriebenen Gesetzeszweck zu erfüllen. Ein Mittel ist b e- reits dann geeignet im verfassungsrechtlichen Sinne , wenn mit seiner Hilfe der gewünschte Erfolg erreicht werden kann, wobei die (abstrakte) Möglichkeit der Zweckerreichung ge nügt ( st. Rspr.; vgl. BVerfGE 63, 88, 115; 67, 157, 175; 103, 293, 307; 115, 276, 308). Bei der Einschätzung der Frage der Geeignetheit verfügt der Gesetzgeber über einen (weiten) Beurteilungs - und Prognosespie l- raum (vgl. BVerfGE 103, 293, 307; 105, 17, 34 ; 110, 141, 157 ; 115, 276, 308; BVerfG, NVwZ 2004, 975). Ihm obliegt die Einschätzung der Lage und der z u- künftigen Entwicklung sowie der Zwecktauglichkeit (BVerfGE 105, 17, 34 ; vgl. BVerfGE 30, 250, 262 f.; 50, 57, 102 ). Diese darf nur darauf überprüft we r- den, ob sie " objektiv tauglich oder ungeeignet " beziehungsweise " schlechthin ungeeignet " war (BVerfGE 47, 109, 117; 61, 291, 31 3 f. ; vgl. auch BVerfGE 39, 210, 230) . D as wiederum darf nur verneint werden, w e nn bei Ausschöpfung aller E r kenntnismöglichkeiten im Zeitpunkt des Erlasses des Gesetzes einde u- tig die Zweckuntauglichkeit der Maßnahme festgestellt werden könnte (BVerfGE 39, 210, 230). G emessen daran besteht an der Geeignetheit der gewählten Maßnahme kein Zweifel. Denn mit ihrer Hilfe kann das ang estrebte Ziel der Dämpfung e i- nes zu raschen Anstiegs der Bestandsmieten im Interesse des Erhalts der Mietwohnung für den Mieter zumindest gefördert werden. 40 41 42 - 20 - (bb) Die Absenkung der Kappungsgrenze in Gebieten , in denen eine ausreichende Versorgung der Be völkerung mit Mietwohnungen zu angemess e- nen Bedingungen besonders gefährdet ist, ist zur Erreichung des angestrebten Ziels auch erforderlich. Eine Maßnahme ist erforderlich, wenn der Gesetzgeber nicht ein anderes, gleich wirksames, aber das Grundrecht nich t oder doch w e- niger fühlbar einschränkendes Mittel hätte wählen können (BVerfGE 30, 292, 316; 39, 210, 230; 63, 88, 115; 67, 157, 176). Ebenso wie bei der Frage der Geeignetheit steht dem Gesetzgeber auch bei der Einschätzung der Erforde r- lichkeit des Regel ungsvorhabens ein (weiter) Beurteilungs - und Prognosespie l- raum zu (BVerfGE 102, 197, 218; 110, 141, 157 ; 115, 276, 309; BVerfGK 14, 328 , 334 ). Die Erforderlichkeit einer gesetzlichen Regelung kann grundsätzlich nur dann von Verfassungs wegen verneint werde n, wenn sich eindeutig festste l- len lässt, dass für die Erreichung des verfolgten Zwecks andere, weniger ei n- schneidende Mittel zur Verfügung st ehen (BVerfGE 39, 210, 231 mwN; 53, 135, 145 ; 77, 84, 109 ). Es muss also nach den dem Gesetzgeber bekannten Tats a- c hen und im Hinblick auf die bisher gemachten Erfahrungen eindeutig fests tel l- bar sein , dass der als Alternative in Betracht kommende Eingriff geringerer I n- tensität den angestrebten Zweck sachlich gleichwertig erreicht (vgl. BVerfGE 102, 197, 218; 105, 17 , 3 6; 115, 276, 309; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117 ). Eine solche Fallgestaltung ist vorliegend nicht gegeben. Es ist kein mi l- deres gesetzgeberisches Mittel ersichtlich, mit dem die angestrebte (rasche) Verlangsamung des Anstiegs der Bestandsmieten und der da mit beabsichtigte Schutz der Mieter vor einer Doppelbelastung durch energetische Modernisi e- rungen und Mieterhöhungen sowie einer drohenden Verdrängung aus ihren bisherigen Wohnungen wegen für sie unbezahlbar werdender Mieten erreicht werden könnte. De nn de r Gesetzgeber hat sich für einen Eingriff geringer I n- tensität entschieden. Er hat d ie Absenkung der Kappungsgrenze in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB - anders als in früheren Fällen (Einführung einer Ka p- 43 44 - 21 - pungsgrenze von 30 % durch die ab 1. Januar 1983 gelten de Neufassung des § 2 Abs. 1 MHRG [BGBl. I 19 8 2 S. 1912], vgl. hierzu BVerfGE 71, 230 ff.; He r- absetzung der Kappungsgrenze auf 20 % durch das 4. Mietrechtsänderungsg e- setz vom 21. Juli 1993 [BGBl. I S. 1257]) - nicht flächendeckend für das gesa m- te Bundesgeb iet eingeführt, sondern beschränkt auf die von den Landesregi e- rungen festzulegenden Gebiete, in denen eine Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Zudem hat er sich auf eine Reduzierung der Kappungsgrenz e um 5 % beschränkt. Fe r- ner hat er diese Absenkung mit einer zeitlichen Befristung versehen, denn die Landesregierungen sind lediglich befugt, Verordnungen für einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren zu erlas sen. Diese Frist liegt deutlich unter der für Vero r d- nungen über Kündigungssperrfristen bei der Veräußerung von in Wohnungse i- gentum umgewandelten Mietwohnungen ( § 577a Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB) vorgesehenen Höchstfrist von zehn Jahren. Damit hat der Gesetzgeber den Eingriff in das Eigentum der Vermieter in dreifacher Weise, nämlich räumlich, zeitlich und betragsmäßig , abgemildert und davon abgesehen, eine allgemeine und unbefristete Reduzierung der Kappungsgrenze vorzunehmen . (cc) Die in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB getroffene Regelung stellt schließlic h auch eine im Verhältnis zu dem angestrebten Zweck angemessene Maßnahme dar. (aaa) Für die Prüfung der Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne sind z u- nächst die Intensität sowie die Schwere und Tragweite einer Eigentumsbeei n- trächtigung von Bedeutung, die wiederum in hohem Maße davon mitbestimmt werden, ob ein Eingriff in die eigentumsrechtlichen Zuordnungsverhältnisse und die Substanz des Eigentums vorliegt, also die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berührt ist (BVerfG, ZOV 2013, 115, 117 ). D ie Absenkung der Kappungsgrenzen für die Erhöhung von Bestandsmieten im Vergleichsmiete n- 45 46 - 22 - verfahren lässt die Zuordnung der Eigentumsverhältnisse jedoch unberührt und stellt auch keinen Eingriff in die Substanz des Eigentums dar. Sie regelt ledi g- lich die Beg renzung zukünftiger Erträge aus der Vermietung von Wohnraum (vgl. BVerfGE 71, 230, 250). Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wird aber nicht schon d adurch in Frage gestellt, dass nicht die höchstmögl i- che Rendite aus dem Eigentumsobjekt (BVerf GE 71, 230, 250 , 253 ; BVerfG, NJW 1992, 3031 ; vgl. auch BVerfGE 38, 348, 371 ; 91, 294, 310 ; 100, 226, 242 f. ) oder nicht die Marktmiete ohne jede Verzögerung und in voller Höhe e r- zielt werden kann (BVerfG, NJW 1992, 1377 ). Ein unverhältnismäßiger Eingr iff und damit eine Verletzung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wäre nur dann anzunehmen, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei voller Ausschöpfung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB im Ergebnis zu Ver lusten führen, also die Wirtschaf t- lic hkeit der Vermietung ernsthaft in Frage stellen würde (vgl. BVerfGE 71, 230, 250; 91, 294, 310; BVerfG, NJW 1992, 1377, 1378 ; 1992, 3031; BVerfG, B e- schluss vom 12. Oktober 2000 - 2 BvR 2306/97, juris Rn. 2 ; Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03, NZM 2004, 545 unter II 3 ). Dafür ist nichts e r- sichtlich (vgl. auch BayVerfGH, ZMR 2015, 676, 677 ). Dass solche Auswirku n- gen konkret zu befürchten stehen, macht auch die Revision nicht geltend . ( bbb ) Die Angemessenheit der Regelung in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist auch nicht deswegen zu beanstanden, weil sie auf eine einseitige B e- vorzugung der Mieter ausgerichtet wäre, die mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang stü n- de ( vgl. BVerfGE 37, 13 2, 141; 68, 361, 371; 71, 230, 247 ff. ; 89, 1, 9 ; BVerfG, NJW 1992, 3031 ) . Die in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB geregelten Abweichungen von der allgemeinen Kappungsgrenze in Höhe von 20 % gehen auf einen Kompromis s- 47 48 49 - 23 - vorschlag des Rechtsausschusses des Bu ndestag e s zurück (vgl. BT - Drucks. 17/11894, S. 21, 23); die Fraktionen der SPD und des Bündnis 90/Die Grünen hatten ursprünglich eine räumlich und zeitlich unbeschränkte Verringerung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB auf 15 % gefordert (BT - Dru cks. 17/9559, S. 4 f.; 17/10120, S. 3 , 5 ). Jedenfalls d urch die räumlich e , zeitlich e und betragsmäßige Begrenzung der Reichweite der Sonderregelungen des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB wurde, obwohl die Absenkung der Kappung s- grenze für sich betrachtet allei n die Rechtsposition de r Mieter stärkt, auch den Interessen der Vermieter hinreichend Rechnung getragen (vgl. auch BVerfG, NJW 1992, 3031) . Weiter ist zu berücksichtigen, dass die Absenkung der Kappungsgrenze auf 15 % Bestandteil eines umfangreichen Re formpakets war, bei dem die Rechtsposition des Vermieters an anderen Stellen , vor allem bei der energet i- schen Modernisierung (etwa Ausschluss eines Minderungsrechts des Mieters für drei Monate gemäß § 536 Abs. 1a BGB; Ausschlussfrist für den Härteei n- wand d es Mieters nach § 555d Abs. 3, 4 BGB) u nd bei einer darauf gestützten Mieterhöhung nach § 559 BGB (Ausschluss des Härteeinwands des Mieters nach § 559 Abs. 5 Satz 1 BGB) , verbessert wurde. Gerade für diese dem Ve r- mieter günstigen Maßnahmen sollte die Herab setzung der Kappungsgrenze um 5 % ausweislich der Gesetzesmaterialien einen Ausgleich bieten ( vgl. BT - Drucks. 17/9559, S. 4 ). Die Neuregelung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB beruht mithin bei einer Gesamtbetrachtung auf einer im Rahmen des Art. 14 GG vor genommenen Abwägung der Interessen des Vermieter s an einer ang e- messenen wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums und den Interessen des M ieter s , vor übermäßigen und möglicherweise zum Verlust seines L e- ben s mittelpunkts führenden Mieterhöhungen geschützt zu sein (vgl. hierzu auch BVerfGE 71, 230, 247 ff.) . 50 - 24 - (c) D er Inhalts - und Schrankenbestimmung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB haftet auch keine gleichheitswidrige Ausgestaltung ( Art. 3 Abs. 1 GG) an. (aa) Im Schrifttum wird zwar teilweise die Auf fassung vertreten, es liege eine ungerechtfertigte Benachteiligung des Vermieters in einem bestehenden Mietverhältnis vor, weil der Gesetzgeber mit de m Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 bei Neuvertragsmieten keine entsprechende Beschränkung einge führt und daher der Abstand zwischen Bestandsmieten lang laufender Mietverhältnisse und Neuvertragsmieten in Ballungszentren nicht nur immer größer werde, sondern schließlich vom Vermieter nicht mehr aufgeholt werden könne (Schmidt - Futterer/Börstinghaus, M ietrecht, 12. Aufl., § 558 BGB Rn. 148 mwN). Damit wird sinngemäß eine Verletzung des allgemeinen Gleichbehan d- lungsgrundsatzes (Art. 3 Abs. 1 GG) geltend gemacht. Zwischenzeitlich ist a l- lerdings durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 (B GBl. I S. 610) für die Wiedervermietung von Bestandswohnungen (Neuvertragsmi e- ten) eine Beschränkung dahin eingeführt worden , dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses in Gebieten eines angespannten Wohnungsmarkts grun d- sät z lich die ortsübliche Vergleic hsmiete nur um höchstens 10 % übersteigen darf ( § 556d Abs. 1 BGB). (bb) Die vom Schrifttum erhobenen verfassungsrechtlichen Bedenken greifen unabhängig von dieser Entwicklung nicht durch. Der allgemeine Gleic h- heitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) gebietet es , alle Menschen vor dem Gesetz gleich zu behandeln; dem Gesetzgeber ist damit aber nicht jede Differenzierung ve r- wehrt (BVerfGE 118, 1, 26 ; BVerfG, NJW 2014, 139) . Differenzierungen bedü r- fen allerdings stets der Rechtfertigung durch Sachgründe, die dem Diffe renzi e- rungsziel und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen sind ( vgl. BVerfGE 75, 108, 157; 93, 319, 348 f.; 107, 27, 46; 126, 400, 416; 129, 49, 51 52 53 - 25 - 6 8 f. ) . Je nach Regelungsgegenstand und Differenzierungsmerkmalen ergeben sich unterschiedliche Grenzen für den Gesetzgeber, die vom bloßen Willkürve r- bot bis zu einer strengen Bindung an Verhältnismäßigkeitserfordernisse reichen ( BVerfGE 117, 1, 30; 126, 400, 416; 129, 49, 68; BVerfG, NJW 2014, 139 , 140 ) . (aaa) Bei der Ungleichbehandlung von Personengrupp en unterliegt der Gesetzgeber regelmäßig einer strengen Bindung. Das gilt auch dann, wenn eine Ungleichbehandlung von Sachverhalten mittelbar eine Ungleichbehan d- lung von Personengruppen bewirkt (BV e rfGE 95, 267, 316 ; 118, 1, 26) . Es ist dann im Einzelnen n ach zuprüfen , ob für die vorgesehene Differenzierung Gründe von solcher Art und solchem Gewicht bestehen, dass sie die ungle i- chen Rechtsfolgen rechtfertigen können (vgl. BVerfGE 110, 141, 167 ; 110, 274 , 291; 118, 1, 26 ) . Außerhalb des Verbots einer ungerech tfertigten Verschiede n- behandlung mehrerer Personengruppen lässt der Gleichheitssatz dem Geset z- geber dagegen weitgehende Freiheit, Lebenssachverhalte und das Verhalten von Personen entsprechend dem Regelungszusammenhang verschieden zu behandeln. Es ist dann grundsätzlich Sache des Betroffenen, sich auf diese Regelung einzustellen und nachteiligen Auswirkungen durch eigenes Verhalten zu begegnen ( BVerfGE 55, 72, 89 ; 60, 329, 346 ). Allerdings wird auch hier die Gestaltungsbefugnis des Gesetzgebers durch das Wi llkürverbot begrenzt; sie endet dort, wo die ungleiche Behandlung der geregelten Sachverhalte nicht mehr mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise ve r- einbar ist, wo also ein einleuchtender Grund für die gesetzliche Differenzierung fehlt und damit die Unsachlichkeit evident ist (BVerfGE 9, 334, 337; 55, 72, 90; 60, 329, 346 f. ; 95, 267, 317) . (bbb) Im vorliegenden Fall sind durch § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nicht mehrere Personeng ruppen betrof fen, die ungleich behandelt werden. Vielmehr werden lediglich unterschiedliche mietrechtliche Sachverhalte ve r- 54 55 - 26 - schieden be wertet ( vgl. auch BVerfGE 118, 1, 26 ) , nämlich die Mieterhöhung in laufenden Mietverhältnissen, bei denen die schon seit langem bestehende Kappungsgrenze nun bei besondere n Gefährdung slagen zeitlich beschränkt um 5 % gesenkt w erden kann , und die davon zu unterscheidende - von de m Mie t- rechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 nicht betroffene - erstmalige Ve r- einbarung der Miete im Falle einer Wiedervermietung. Es hat daher nur eine Prüfung am Maßstab des Willkürverbots zu erfolgen (vgl. BVerfGE 55, 72 , 89; 60, 329 , 346 f. ; 118, 1, 26 f. ). Insoweit reichen die im Zusammenhang mit der Prüfung des Art. 1 4 Abs. 1 GG zu betrachtenden Ziele des Gesetzgebers, also die mit § 558 Ab s. 3 Satz 2 und 3 BGB bezweckte Dämpfung des Anstiegs der Bestandsmieten in Gebieten mit besonderer Gefährdungslage , die - wie bereits mehrfach ausg e- führt - wiederum dazu dienen soll, die M ieter vor einem Auszug aus der für sie infolge von Mieterhöhungen f inanziell untragbar gewordenen Wohnung zu b e- wahren ( vgl. BT - Drucks. 17/9559, S. 4), als sachliche Gründe für die vorges e- hene Ungleichbehandlung der genannten Sachverhalte aus. Diese Zielsetzung unterscheidet sich in wesentlich en Punkten von dem Zweck, der mit der - durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 erstmals eingeführten - Deckelung bei der Festlegung der Miete im Falle der Wiedervermietung einer frei gewordenen Wohnung verfolgt wurde. Bei dieser Deckelung g eht es gerade nicht dar um , dem Mieter seine bisherige Wohnung zu erhalten, sondern vie l- mehr darum, einer " Gentrifizierung " entgegenzuwirken und sicherzustellen, dass die Bevölkerung (einschließlich einkommensschwächerer Haushalte) im Falle der Wohnungssuche auch in einem angespannt en Wohnungsmarkt (vgl. § 556d Abs. 2 BGB) bezahlbare Mietwohnungen in ihrem bisherigen Wohnvie r- tel findet (vgl. BT - Drucks. 18/3121, S. 1, 11, 19). Der Gesetzgeber de s Mie t- rechtsänderungsgesetzes vom 11. März 2013 war daher nicht aus Gleichb e- 56 - 27 - handlungsgründe n gehalten, für einen annähernden Gleichlauf der Entwicklung von Bestands - und Neuvertragsmieten zu sorgen. (cc) Eine sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung liegt schlie ß- lich - anders als die Revision im Zusammenhang mit der Kappungsgrenzen - V erordnung des Landes Berlin sinngemäß geltend macht - auch nicht darin b e- gründet , dass die in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB vorgesehene Verschärfung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren diej e- nigen Vermieter härter trifft, die die Mieterhöhungsmöglichkeiten vor Inkrafttr e- ten dieser Regelung noch nicht ausgeschöpft ha tte n. B ei der gesetzlichen Ne u- regelung von Lebenssachverhalten ist es grundsätzlich Sache des Betroffenen, sich hierauf einzustellen und daraus folgenden nachteilige n Auswirkungen durch eigenes Verhalten zu begegnen ( BVerfGE 55, 72, 89 ; 60, 329, 346 ). D as Vertrauen des Betroffenen auf das unveränderte Fortbestehen einer derzeit für ihn günstigen Rechtslage ist insbesondere auf dem sozialpolitisch umstrittenen und von häufigen Gesetzesänderungen geprägten Gebiet des sozialen Mie t- rechts nicht schutzwürdig (BVerfGE 71, 230, 252). Der Gesetzgeber war also nicht gehalten, für die Absenkung der Kappungsgrenze eine (längere) Übe r- gangsregelung zu schaffen, zumal er aufgrund de r Entwicklungen insbesondere in Ballungszentren dringenden Regelungsbedarf gesehen hat (BT - Drucks. 1 7 /9559, S. 4) und ihm auch hinsichtlich der Frage, ob Übergangsregelungen zu schaffen sind, ein Gestaltungs s pielraum zukommt (BVerfG, NJW 1994, 1718; Senats urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03, NZM 2004, 545 unter II 3) . Schließlich sind im Streitfall auch keine Gesichtspunkte ersichtlich, die den Kläger daran hätten hindern können, sein Mieterhöhungsverlangen rechtzeitig vor dem Inkrafttreten des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB (und der darauf g e- stützten Kappungsgrenzen - V erordnung des Landes Berlin) geltend zu machen. 57 - 28 - d) Auch eine Verletzung der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Ve r- tragsfreiheit l iegt - anders als dies die Revision gerichtet gegen di e Kappung s- grenzen - V erordnung selbst vorbringt - nicht vor. Diese wäre erst dann verletzt, wenn die Regelung des § 558 Abs . 3 S a tz 2 und 3 BGB insgesamt zu einer strukturellen Unterlegenheit des Vermieters führen und die wirtschaftlichen Fo l- gen für den Verm ieter ungewöhnlich belastend wären (BVerfGE 89, 214, 232). Eine solche Störung des Verhandlungsgleichgewichts ist nicht gegeben (BayVerfGH, ZMR 2015, 676, 678 ). D urch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 wird lediglich in ausgewiesenen Gebieten die Obergrenze für eine M ieterhöhung im Vergleichsmietenverfahren um 5 % abgesenkt, wobei dem Vermieter durch dasselbe Gesetz Vorteile bei der Durchführung einer energetischen Modernisierung und einer hierauf gestützten Mieterhöhung g e- währt werden. Zudem g enießt die Erwartung des Vermieters, die höchstmögl i- che Rendite zu erzielen, keinen verfassungsrechtlichen Schutz (BayVerfGH, ZMR 2015, 676, 678 ). 3. Die Kappungsgrenzen - V erordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) ist von der gesetzlich en Ermächtigung gedeckt . a) Der Senat von Berlin war als durch § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB ermäc h- tigte Landesregierung (vgl. Art. 80 Abs. 1 Satz 1 GG) zuständig für den Erlass der genannten Rechtsverordnung. Die Rechtsgrundlage für die Ermächtigung ist, wi e dies in Art. 80 Abs. 1 Satz 3 GG verlangt wird (vgl. hierzu eingehend BVerfGE 101, 1, 41 ff.) , in der Verordnung angegeben. b) Die Kappungsgrenzen - V erordnung des Landes Berlin hält sich im Rahmen der durch die Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB a n den Ve r- ordnungsgeber delegierten Rechtssetzungs macht . 58 59 60 61 - 29 - aa) Der Bundesgesetzgeber hat , wie nachfolg end näher darzulegen sein wird, den Landesregierungen in mehrfacher Hinsicht einen Beurteilungsspie l- raum eingeräumt . Dieser ist von den Fachgerichten nu r beschränkt überprüf bar, denn die fachgerichtliche Kontrolle kann nicht weiter reichen als die materiell - rechtliche Bindung des Verordnungsgebers an die gesetzgeberische Entsche i- dung . Sie endet daher dort, wo das materielle Recht i n verfassungsrechtlich u nbedenklicher Weise das Entscheidungsverhalten nicht vollständig determ i- niert, sondern dem Entscheider einen Einschätzungs - und Auswahlspielraum belässt ( vgl. BVerfGE 88, 40, 5 6, 61 ; 103, 142, 156 f.; 116, 1, 18 ; BVerwGE 131, 41 , 47 f. ; BGH, Beschlüsse vom 21. Januar 2014 - EnVR 12/12, EnWZ 2014, 378 Rn. 2 5 ; vom 22. Juli 2014 - EnVR 59/12 , ZNER 2014, 469 Rn. 23). Dabei ist zu unterscheiden zwischen der Ausübung von Beurteilung s- spielräume n , die der Gesetzgeber Verwaltungsbehörde n belässt ( zum diesb e- zügli chen Prüfungsmaßstab vgl. BVerfGK 16, 418, 435 f. ; BGH, Beschlüsse vom 21. Januar 2014 - EnVR 12/12, EnWZ 2014, 378 Rn. 27; vom 22. Juli 2014 - EnVR 59/12, ZNER 2014, 469 Rn. 25) , und den Spielräumen, die er dem Ve r- ordnungsgeber als einem demokratisch legi timierte n und politisch verantwortl i- che n Staatsorgan (vgl. BVerfGE 38, 348, 363) im Rahmen der (teilweisen) D e- legierung seiner Rechtsetzungsmacht einräumt. Es liegt in der Natur der Sache, dass dem Verordnungsgeber regelmäßig ein politischer Beurteilungs - und G e- staltungsspielraum gewährt wird. Innerhalb dieses Spielraums dürfen die G e- richte nicht ihr - auf Rechtserkenntnis ausgerichtetes - Urteil an die Stelle der politischen oder wirtschaftlichen Wertungen und Entscheidungen des Veror d- nungsgebers setzen ( v gl. BVerfGE 45, 142, 162; 53, 1, 21). Sie dürfen insoweit nur prüfen, ob die getroffene Maßnahme den Rahmen der Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung überschreitet (vgl. BVerfGE 45, 142, 162). 62 63 - 30 - So liegen die Dinge auch bei der Ermächtigung zum Erl ass einer Ka p- pungsgrenzen - V erordnung, zu deren Auslegung nach dem Willen des Geset z- gebers auf § 577a Abs. 2 BGB zurückgegriffen werden soll (BT - Drucks. 17/11894, S. 23), der wiederum aus § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF hervorgegangen ist (BT - Drucks . 14/4553, S. 72 f.). In den Gesetzesmaterialien zu der letztgenannten Vorschrift ist ausdrücklich festgehalten, dem Veror d- nungsgeber stehe " bei der Einschätzung der gegenwärtigen und künftigen Wohnraumversorgungslage ein Beurteilungsspielraum zu " (BT - Druc ks. 11/637 4, S. 6). Weiter heißt es dort: " Die Übertragung des Bestimmungsrechts auf die Länder stellt sicher, dass die Abgrenzung der Gebiete den jeweiligen örtlichen Bedürfnissen gerecht wird " ; zudem werde durch das Erfordernis einer " ausdrücklichen, jed ermann zugänglichen und verbindlichen Gebietsbesti m- mung " die für die Mietvertragsparteien " unverzichtbare Rechtssicherheit g e- währleistet " (BT - Drucks. 11/6374, S. 6 ). D araus lässt sich bezüglich der örtl i- chen Gegebenheiten ein weiter wohnungsmarkt - und sozi al politische r Beurte i- lungs - und Einschätzungsspielraum des Verordnungsgebers ableiten , der auch im Rahmen der nachfolgend anzustellenden gerichtlichen Kontrolle zu beachten ist. Von dem beschriebenen - vom Gesetzgeber gewährten - Beurteilung s- s pielraum u nd der fachgerichtlichen Kontrolle seiner Einhaltung zu untersche i- den sind die - von der Revision nicht immer getrennt betrachteten - Frage n , ob dem Verordnungsgeber auch bezüglich der von ihm in einen angemessenen Ausgleich zu bringenden grundrechtlichen Positionen von Vermieter und Mieter (Art. 14 Abs. 1, 2 GG; Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes und des Grundsatzes der Gleichbehandlung) ein Beurteilungs - und Prognosespielraum zusteht und nach welchen Maßstäben dieser zu überprüfen ist. Diese Ge sicht s- punkte sind im Rahmen der Prüfung der Verfassungsmäßigkeit der Kappung s- grenzen - V erordnung zu erörtern (dazu unter 4). 64 65 - 31 - bb ) Der Gesetzgeber macht dem Verordnungsgeber über die in § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB aufgestellten Kriterien , der zeitlichen Befri stung einer Ve r- ordnung auf höchstens fünf Jahre und der Forderung, dass als Gebiete im Si n- ne von Satz 2 nur (politische) Gemeinde n oder Teil e hiervon ausgewiesen we r- den können , hinaus keine weiteren Vorgaben. Die weitere n Entscheidung en hat er m it Rücksich t auf die Heterogenität der Mietwohnungsmärkte in der Bunde s- republik Deutschland de n sachnäheren Landesregierung en überlassen (vgl. hierzu BT - Drucks. 18/3121, S. 28 [zu dem § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nachgebildeten § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB]) . Diese n wir d dabei ein an hand de r örtlichen Gegebenheiten auszu füllender wohnungsmarkt - und sozialpolitischer Beurteilungsspielraum sowohl hinsichtlich der Festlegung der relevanten Gebi e- te nebst der Auswahl der Bezugsebene (gesamte Gemeinde oder Teile hiervon) als a uch des zeitlichen Geltungsbereichs der Verordnung und der Auswahl der für die Ermittlung d er erforderlichen Daten geeigneten Methodik eingeräumt , wobei ih nen teilweise auch prognostische Entscheidungen abverlangt werden. (1) D ie Einräumung eines solch en Beurteilungsspielraums ergibt sich nicht nur aus der Verwendung wertungsabhängiger und damit auszufüllender Rechtsbegriffe in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB, sondern auch aus den G e- setzesmaterialien und der Entstehungsgeschichte der Norm . ( a ) Die gen annte Vorschrift geht zurück auf eine Empfehlung des Rechtsausschusses des Bundestages , der sie strukturell dem in seinen Krit e- rien wortgleichen § 577a Abs. 2 BGB nach ge bildet und insoweit ausgeführt hat, diese Bestimmung könne zur Auslegung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB herangezogen werden (BT - Drucks. 17/11894, S. 23). § 577a Abs. 2 BGB ist seinerseits hervorgegangen (vgl. BT - Drucks. 14/4553, S. 72 f.) au s den in ihren Tatbestandsvoraussetzungen ebenfalls mit § 577a Abs. 2 BGB und § 558 Abs. 3 Satz 2 u nd 3 BGB identischen Regelungen des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 66 67 68 - 32 - Satz 3 und 4 BGB aF und des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnversorgung (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung von I n- vestitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993 , BGBl. I 466, 487). In den Gesetzesmaterialien zu § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF wurde , wie oben ausgeführt, ausdrücklich klarg e- stellt, dass dem Landesverordnungsgeber " bei der Einschätzung der gegenwä r- tigen und künftigen Wohnraumversorgungslag e ein Beurteilungsspielraum " z u- steht (BT - Drucks. 11/6374, S. 6). Diesem Beurteilungsspielraum sollte zunächst durch die § § 5a, 16 WoBindG nachempfundene Formulierung " Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf " Rechnung getragen we rden (BT - Drucks. 11/6374, S. 6 ). Auf Vorschlag des Rechtsausschusses des Bundestages (BT - Drucks. 11/7258, S . 4, 6 f.), der sich seinerseits den Empfehlungen des mitberatenden Ausschusses für Raumor d- nung, Bauwesen und Städtebau angeschlossen hatte (BT - Druck s. 11/7258, S. 6 f. ), wurde n stattdessen d ie ausdrücklich der bundesgesetzlichen Ermächt i- gung für Zweckentfremdungsverordnungen der Länder (Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG , BGBl. I 1971 S. 1745) entlehnte n Begriff e der " besonderen Gefäh r- dung der ausreiche nden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen " verwendet (vgl. Kurzprotokoll der 71. Sitzung des Ausschusses für Raumor d- nung, Bauwesen und Städtebau vom 9. Mai 1990, S. 27 mit Anlage 5; Kurzpr o- tokoll der 72. Sitzung des vorgenannten Ausschusses vom 16. Mai 1990, S. 16 mit Anlage 11; Kurzprotokoll der 73. Sitzung dieses Ausschusses vom 17. Mai 1990, S. 18 mit Anlage 15 ; sämtlich 11. Wahlperiode - 2450 ). Durch die neue Formulierung änderte sich an der Einräumung eines Beurteilungsspielraums für den Verord nungsgeber nichts. Denn auch Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG, dem § 564 b Abs. 2 Satz 3 und 4 BGB aF nachgebildet war, räumte den La n- desregierungen als demokratisch legitimierten und politisch verantwortlichen Staatsorgan en bei der Festlegung der betroffen en Gemeinden eine " nicht ganz 69 - 33 - unerhebliche Bandbreite der Beurteilung " beziehungsweise " einen gewissen Beurteilungsspielraum " ein (BVerfGE 38, 348, 360 f. , 363 ; so auch BVerfG, B e- schluss vom 5. Oktober 1984 - 1 BvR 701/83, S. 2, nicht veröffentlicht ). ( b ) Bei der Ausübung seines Beurteilungsspielraums hat sich der Ve r- ordnungsgeber zunächst an der Auslegung der Kriterien " ausreichende Verso r- gung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist besonders gefährdet " durch die höchstrichter liche Rechtsprechung zu orienti e- r en, denn die Auslegung generell - abstrakter Rechtsnormen und der in ihnen enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe ist eine originäre Funktion der rech t- sprechenden Gewalt ( vgl. BVerfGK 16, 418, 435 ). Die höchstrichterliche Re ch t- sprechung hat sich zwar - soweit ersichtlich - bislang nicht mit der Auslegung de r Regelungen in § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB, § 577a Abs. 2 BGB oder § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF befasst. Da die Vorschrift des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB aber le tztlich auf die im Wesentlichen wortgleiche Ermächt i- gung in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG zurückgeht und - ebenso wie diese (vgl. BT - Drucks. VI/2 564, S. 4) - dem Schutz des Mieters vor den Auswirkungen einer Mangellage dient , kann jedoch, trotz der im K onkreten unterschiedlichen Zielsetzung en der beiden Regelungen ( Dämpfung des Anstiegs der Bestand s- mieten zum Zwecke des Erhalts des konkreten Mietverhältnisses einerseits und Erhalt des Bestandes vorhandenen Wohnraums andererseits [ vgl. BVerfGE 38, 348, 35 9 f. ] ) , auf die hierzu ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung z u- rückgegriffen werden ( ebenso Bub/Treier /Schultz , Handbuch der Geschäfts - und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. III. A Rn. 1103; vgl. auch Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 577a Rn. 38; Schneider/Spielbauer/Krenek, Mietrecht, § 5 7 7a BGB Rn. 51 ; vgl. ferner die Stellungnahme des Bundestags - A usschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau zu einem möglichen Rückgriff auf die Rechtsprechung zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG bei der Aus legung des § 564b Abs. 2 Satz 3 und 4 BGB aF, Kurzprotokoll der 72. Si t- 70 - 34 - zung dieses Ausschusses vom 16. Mai 1990, S. 16 mit Anlage 11; 11. Wahlp e- riode - 2450 ). (a a ) Unter " ausreichender Versorgung " ist daher ein annäherndes Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage an Wohnungen, wie sie dem allg e- mein für Wohnungen der entsprechenden Gegend anzutreffenden Standard entsprechen, zu verstehen (BVerfGE 38, 348, 360). Nach der Lebenserfahrung ist allerdings davon auszugehen , dass selbst dann noch eine Unterverso rgung mit Mietwohnraum für die breiteren Bevölkerungsschichten gegeben sein oder doch in beachtlicher Weise drohen kann , wenn der Wohnungsmarkt in seinem vollen Umfang, das heißt bei Berücksichtigung des gesamten Angebots und der gesamten Nachfrage, einen Ausgleich bereits erreicht hat oder sogar schon ein leichtes Übergewicht des Angebots zu erreicht haben scheint ( vgl. BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894 ; ferner BVerwG, NZM 2003, 606, 607 f. ). (b b ) Mit " a ngemessene n Bedingungen " sind nicht außergewöhnlich ni e d- rige Mieten gemeint , sondern Mieten, die für Wohnungen der entsprechenden Art von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein, also auch außerhalb der gefährdeten Gebiete , tatsächlich aufgebracht werden, und zwar einschließlich etw aiger vom Staat gewährter finanzieller Hilfen ( BVerfG E 38, 348, 360 ; BVerwG, NJW 1983, 2893 ). Die Einbeziehung staatl i- cher Hilfen ist im Rahmen von § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ebenfalls g e- rechtfertigt, denn auch einkommensschwache Haushalte, insbesonder e Hau s- halte, die auf staatliche Unterstützung angewiesen sind, sollen von der Abse n- kung der Kappungsgrenze auf 15 % profitieren (vgl. BT - Drucks. 17/10120, S. 2 f.). ( c c) Die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedi ngungen ist " gefährdet " , wenn als Folge der Mangels i- tuation grundsätzlich latente Versorgungsschwierigkeiten bestehen ( B V erwG , 71 72 73 - 35 - NJW 1983, 2893 ). Diese quantitative, das Maß der Unterversorgung betreffe n- de Voraussetzung wird durch das weitere Tatbestandsmerk mal " besonders " um eine qualitative Komponente ergänzt. Gefordert wird insoweit, dass eine G e- meinde oder ein Teil einer Gemeinde durch sachliche Eigenarten gekennzeic h- net ist, die geeignet sind, den Wohnungsmarkt für breitere Bevölkerungsschic h- ten negativ zu beeinflussen und ihm so eine spezifische Labilität zu vermitteln, was insbesondere bei Ballungsräumen, in Industriestädten, in Städten mit he r- ausgehobener zentraler Lage oder Funktion sowie (bei entsprechenden Gr ö- ßenverhältnissen) in Universität sstädten der Fall zu sein pflegt ( vgl. BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894). (dd) Weiter sind der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu früheren Verordnungsermächtigungen auf dem Gebiet des Mietrechts Hinweise für die Beurteilung der voraussichtliche n zeitl ichen Entwicklung einer Mangel - lage zu entnehmen. § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB verlangt - wie schon die Reg e- lungen in § 577a Abs. 2 BGB, in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 4 BGB aF und in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG oder in § 16 Abs. 4 Satz 2 WoBindG 1980 - den L andesregierungen eine Prognoseentscheidung über die erforderliche Laufzeit der zu erlassenden Verordnung ab (vgl. auch BT - Drucks. 14/4553, S. 73 [zu § 577a Abs. 2 BGB]), denn der Gesetzgeber hat sich mit der S etzung einer Höchstfrist von fünf Jahren begnüg t. Auch insoweit besteht also ein Beu r- teilungsspielraum der Landesregierung (vgl. BVerwGE 80, 113, 120 [ zu § 16 Abs. 4 Satz 2 WoBindG 1980]) . Dabei ist zu beachten, dass der Erlass einer Kappungsgrenzen - V erordnung nur dann angemessen ist, wenn sich damit d ie Erwartung verbinden lässt, dass die (vorübergehende) Absenkung der Ka p- pungsgrenze um 5 % für einen gehörigen Zeitraum gerechtfertigt ist (vgl. BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894 [zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG] ; BVerwGE 80, 113, 119). 74 - 36 - Ausschlaggebend ist daher nicht, ob an einem bestimmten Stichtag ein Wohnraumversorgungsdefizit in einer bestimmten zahlenmäßig festgelegte n Mindesthöhe besteht (BVerwGE 80, 113, 119 f.; BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894 ) . Statt einer solchen punktuellen Betrachtung des maßge blichen Wo h- nungsmarktes, bei der mehr oder minder zufällig die eine oder andere Verso r- gungslage ermittelt wird, bedarf es vielmehr - ausgehend von der bisherigen Entwicklung des örtlichen Wohnungsmarktes - einer prognostischen Beurte i- lung, ob ein dauerhaft er Ausgleich erreicht ist oder ob - gegebenenfalls trotz einer zeitweilig eingetretenen Entspannung (oder einer Verbesserung der Wo h- nungsversorgung auf sachlichen Teilsegmenten des Wohnungsmarktes; vgl. BVerwG, NZM 2003, 606, 607) - auf längere Sicht mit e iner nicht nur vorübe r- gehenden Mangellage zu rechnen ist (BVerwGE 80, 113, 120; vgl. auch BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894 ). Eine zahlenmä ßige " Momentaufnahme " darf daher nicht Grundlage der Rechtsetzung durch den Verordnungsgeber sein; dieser muss vielmehr di e künftige Bedarfsentwicklung aufgrund einer vorau s- schauenden Betrachtung der s ie beeinflussenden Faktoren einzuschätzen ve r- suchen (BVerwGE 80, 113, 120). ( c ) Dagegen kann b ezüglich der Reichweite der Entscheidungskomp e- tenz des Verordnungsgebers bei der räumlichen Bestimmung der relevanten Gebiete ( " in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde " ) nicht auf Rech t- sprechung zu anderen Verordnungsermächtigungen auf dem Gebiet des Mie t- rechts zurückgegriffen werden. Auch aus den Gesetzesmaterialien zu § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB oder zu früher vom Bundesgesetzgeber verabschi e- deten Verordnungsermächtigungen lassen sich keine hinreichende Rüc k- schlüsse dazu ableiten, ob der Gesetzgeber mit der in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB verwendeten Formulierung " in einer Geme inde oder einem Teil einer Gemei n- de " dem Verordnungsgeber die Verpflichtung auferlegen wollte, die Ausweisung der Gebiete möglichst kleinräumig vorzunehmen oder ob er ihm damit nur me h- 75 76 - 37 - rere gleichrangige Handlungsmöglichkeiten zur Verfügung stellen wollte . Daher ist zur Ermittlung des Inhalts dieser Tatbestandsvoraussetzungen neben dem Wortlaut der genannten Bestimmung maßgeblich auf den mit ihr verfolgten G e- setzeszweck abzustellen. (aa) Die bundesgesetzliche Ermächtigung zum Erlass eines Zwecken t- fremdun gsverbots durch die zuständige Landesregierung (Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG) sieht eine solche Maßnahme ausschließlic h bezogen auf Gemeinden vor, lässt also eine Beschränkung a uf einen Teil einer Gemeinde nicht zu. Bei dieser Formulierung blieb es bis heute. Eine im Jahr 2003 von den Stadtstaaten aus Gründen der " Flexibilisierung des Zweckentfremdungsrechts " beantragte Änderung des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG dahin, dass nach den Worten " für Gemeinden " die Ergänzung " und in den Ländern Berlin, Br emen und Hamburg auch für Teilgebiete " eingefügt wird (BT - Drucks. 15/2133, S. 5 f.), wurde vom Bundestag nicht verabschiedet. ( bb ) Die Wendung " in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde " findet sich erstmals im Rahmen der Beratung des Bundestags - A usschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau über eine - in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF zu verankernde - Ermächtigung der Landesregierungen zur Verlängerung der bundesgesetzlichen Kündigungssperrfrist bei der U m- wandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum in Gebieten, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung zu angemessenen Bedingu n- gen besonders gefährdet ist (Kurzprotokoll der 71. Sitzung des vorbezeichneten Ausschusses vom 9. Mai 1990, S. 27 mit Anlage 5 ; 11. Wahlperiode - 2450 ). Dabei wies der Berichterstatter darauf hin, dass die Regelung, insbesondere der Begriff der " besonderen Gefährdung der Versorgung mit Mietwohnungen " der bundesgesetzlichen Ermächtigung für Zweckentfremdungsverordnungen der Länder entnommen sei ( Ku rzprotokoll der 72. Sitzung dieses Ausschusses 77 78 - 38 - vom 16. Mai 1990, S. 16 mit Anlage 11 ; 11. Wahlperiode - 2450 ). Dieser Vo r- schlag fand nicht nur die Zustimmung des genannten Ausschusses ( Kurzprot o- koll der 73. Sitzung des genannten Ausschusses vom 17. Mai 199 0, S. 18 mit Anlage 15; 11. Wahlperiode - 2450), sondern auch des Rechtsausschusses des Bundestages (BT - Drucks. 11/7258, S. 4, 6 f.) und wurde so - in Abweichung vom Gesetzes entwurf des Bundesrates , d er noch ausschließlich auf den " g e- samten örtlichen Wohnu ngsmarkt " abstellte (BT - Drucks. 11/6374, S. 6 f.) - auch vom Bundestag beschlossen. Keines der genannten Gremien sah allerdings Beratungsbedarf hinsichtlich der Frage, welche Bedeutung dem Zusatz " oder einem Teil einer Gemeinde " zukommen sollte, ob also da mit eine Verpflichtung des Verordnungsgebers zu einer möglichst kleinräumigen Ausweisung der b e- troffenen Gebiete begründet oder ob diesem mehr Flexibilität eingeräumt we r- den sollte. (cc) A u ch den Gesetzesm aterialien zu de n - hinsichtlich ihrer Tatb e- sta ndsmerkmale im Wesentlichen § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF nachempfundenen - Regelungen des § 577a Abs. 2 BGB (vgl. BT - Drucks. 14/4553, S. 72 f.), des Gesetz es über eine Sozialklausel in Gebieten mit g e- fährdeter Wohnversorgung (Art. 14 des Gesetze s zur Erleichterung von Invest i- tionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993 , BGBl. I 466, 487) und des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB (BT - Drucks. 17/11894, S. 23) lassen sich keine ( klaren ) Aussagen über die Auslegung des Zusatzes " oder einem Teil einer Gemeinde " entnehmen . Es ist weder die Rede davon, dass damit der Beurteilungsspielraum des Verordnungsgebers b e- schränkt noch dass er umgekehrt durch die Ausweitung des zur Verfügung g e- stellten Instrumentariums erweitert werd en sollte. Soweit der Entwurf eines Mietrechtsreformgesetzes hinsichtlich der Neufassung des § 577a Abs. 2 BGB ausführt , dass die Landesregierungen dazu angehalten werden sollen , den e r- heblichen Eingriff in die Eigentumsrechte des Vermieters auf das für de n Schutz 79 - 39 - des Mieters zwingend erforderliche Maß zu beschränken und bei Erlass einer entsprechenden Rechtsverordnung auch den mit der Sperrfrist verbundenen Eingriff in das Eigentumsrecht des Käufers zu berücksichtigen, beziehen sich diese Erwägungen - ande rs als die Revision meint - nicht auf den räumlichen Geltungsbereich der Länderverordnungen, sondern ausschließlich auf die fes t- zusetzende Dauer der Kündigungssperrfrist, für die nun eine Höchstfrist von bis zu zehn Jahren vor gesehen ist (BT - Drucks. 14/455 3, S. 73). Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass in der genannten Bundestagsdrucksache an einer Stelle auch die " konkrete Wohn ungs marktsituation " erwähnt wird. Denn dieser Begriff wird allei n im Zusammenhang mit der - nicht Gesetz gewordenen Mö glichkeit - verwendet, eine Kündigung des Erwerbers einer umgewandelten Wohnung wegen Eigenbedarfs oder wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung in Durchbrechung der Kündigungssperre zuzulassen, wenn er dem Mieter einen vergleichbaren Ersatzwohnraum nachweist (BT - Drucks. 14/4553, S. 73 ; § 577a Abs. 2 Satz 3 und 4 BGB - E). (dd) Letztlich ist daher zur Auslegung des Tatbestandsmerk mals " in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde " neben dem Wortlaut auf den vom Verordnungsgeber bei der Ausweisung von Gebieten, in denen eine ausre i- chende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohn un gen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist , zu beachtenden Zweck d er gesetzlichen Regelung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB zu rückzugreifen (vgl. BVerfGE 101, 1, 36 ). (aaa) Der Wortlaut lässt an sich sowohl die Deutung zu, dass dem Ve r- ordnungsgeber gleichermaßen die Ausweisung der Gesamtgemeinde sowie eines Teils hiervon als gleichberechtigte Alternativen zur Auswahl gestellt we r- den, als auch die Interpretat ion, dass der Verordnungsgeber nur dann die g e- samte Gemeinde als Gebiet im Sinne des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB bestimmen 80 81 - 40 - darf, wenn eine Begrenzung auf einen Gemeindeteil nicht (ernsthaft) in Betracht kommt. Die erstgenannte Auslegung erscheint - anders als offenbar die Revis i- on meint - allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber gewählte stufen - und einschränkungslose Aneinanderreihung der beiden Alternativen und den U m- stand, dass die Gesamtgemeinde an erster Stelle genannt wird, naheliegender (so wohl au ch BayVerfGH, ZMR 2015, 676, 679 ) . Hierfür könnte auch der U m- stand sprechen, dass die Befugnis zur Ausweisung von Teilgebieten in einem früheren Gesetzgebungsverfahren ausdrücklich als eine Erweiterung der B e- fugnisse des Verordnungsgebers im Interesse der Flexibilisierung begriffen wurde (vgl. die von den Stadtstaaten beantragte Änderung des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG dahin, dass nach den Worten " für Gemeinden " die Ergänzung " und in den Ländern Berlin, Bremen und Hamburg auch für Teilgebiete " eing e- füg t wird - BT - Drucks. 15/2133, S. 5 f.) . (bbb) Entscheidend ist letztlich der mit § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB verfolgte Regelungszweck . Dieser spricht dafür, dass der Gesetzgeber dem Verordnungsgeber hinsichtlich der räumlichen Abgrenzung der betroffene n G e- biete (Gesamtgemeinde oder Teil e hiervon) über die von diesem ohnehin zu beachtenden grundrechtlichen Gewährleistungen hinaus (vgl. dazu unten unter 4 ) keine weiteren Vorgaben machen wollte. Dass der Gesetzgeber den Lande s- regierungen hierbei einen (wei ten) Beurteilungsspielraum einräumen wollte, ergibt sich aus zwei Gesichtspunkte n. Zum einen entzieht sich die zu regelnde Materie (unterschiedliche Ve r- hältnisse in Ballungs - und Verdichtungsräumen einerseits und strukturschw a- chen Gebieten andererseits ) aufgrund ihrer Eigenart einer sachgerechten R e- g e lung durch den Gesetzgeber selbst. Dieser sah daher von einer flächend e- ckenden Regelung ab und entschied sich stattdessen , d urch die Übertragung des Bestimmungsrechts auf die sachnäheren Landesregierungen s icher zuste l- 82 83 - 41 - len , dass die Abgrenzung der Gebiete den jeweiligen örtlichen Bedürfnissen gerecht wird (vgl. hierzu BT - Drucks. 11/6374, S. 6 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF] ; vgl. ferner BT - Drucks. 18/ 3121, S. 28 [zu dem § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 B GB nachgebildeten § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB] ) . Dabei sollte die vom Verordnungsgeber vorzunehmende Gebietsbestimmung im Int e- resse der Rechtssicherheit verbindlich sein (vgl. BT - Drucks. 11/6374, S. 6 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF]). Zum ande ren sollte die in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgesprochene E r- mächtigung zum Erlass einer Landesverordnung dazu dienen, den Anstieg von Bestandsmieten im Vergleichsmietverfahren wirksam zu dämpfen (BT - Drucks. 17/11894, S. 23). Um dieser Zielsetzung gerecht zu werden, ist nicht nur eine möglichst zügige Reaktion der jeweiligen Landesregierung erforderlich. Vie l- mehr ist diese in Anbetracht de ssen, dass eine besondere Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angeme s- senen Bedi ngungen aufgrund vielfältiger auf dem Wohnungsmarkt wirkender Impulse weder zeitlich noch räumlich exakt eingegrenzt werden kann, zur (wir k- samen) Erreichung des genannten Regelungszwecks darauf angewiesen , die betroffenen Gebiete nicht zu eng zu fas sen. Hierbei spielt insbesondere eine Rolle , dass nach allgemeiner Lebense r- fahrung die Erstreckung einer solchen Gefährdungslage auf das gesamte G e- meindegebiet insbesondere wegen der erheblichen Fluktuation der Bevölkerung in größeren Städten (vgl. BVerwGE 59 , 194, 198) und der - vor allem bei Ba l- lungsräume n , Industrie - und Universitätsstädte n sowie Städte n mit herausg e- hobener zentraler Lage oder Funktion vorhandenen (BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894) , häufig nicht ausreichend steuerbaren - spezifischen Labilität des Wohnungsmarktes nicht ausgeschlossen werden kann (vgl. auch Der leder, WuM 2013, 717, 719, 721 ) . Der Verordnungsgeber darf daher in den Fällen, in 84 8 5 - 42 - denen die Annahme gerechtfertigt ist, dass eine unzureichende Versorgung der Bevölkerung örtlich nicht auf einen Teil der Gemeinde beschränkt bleibt , so n- dern auf andere Gemeindeteile überzugreifen droht, die Gesamtgemeinde als Gebiet mit " besonderer Gefährdungslage " im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB ausweisen (vgl. Lehmann - Richter, WuM 2015, 204, 207 [zu § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB]) , zumal aussagekräftige Daten für einzelne Stadtteile häufig nicht vorliegen dürften . Die Revision, die dies anders sieht, berücksichtigt nicht hinreichend, dass § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB zum Zeitpunkt des Erlasses einer Verordnun g nicht das Bestehen einer Unterversorgung der Bevölkerung im gesamten G e- meindegebiet verlangt, sondern nur das Vorhandensein einer " besonderen G e- fährdungslage " . Wenn der Verordnungsgeber keine tragfähigen Anhaltspunkt e dafür hat, dass sich eine solche Lag e auf abgrenzbare Gemeindeteile b e- schränk t , und er sich in dieser Situation entscheidet, die gesamte Gemeinde als Gebiet im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB auszuweisen, überschreitet er hierdurch nicht den ihm eingeräumten politischen Beurteilungsspielra um . Vie l- mehr hält er sich im Rahmen der Zweckbindung des ihn ermächtigenden G e- setzes . ( d ) D er Gesetzgeber räumt den Landesregierungen auch hinsichtlich der Auswahl der zur Feststellung einer besonderen Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölk erung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingu n- gen geeigneten Methoden einen Beurteilungsspielraum ein. Dies ist dem U m- stand geschuldet, dass aufgrund der Eigenart der Materie eine vollständig z u- treffende Einschätzung der Lage des Wohnungsmarktes nicht mö glich ist. Da sich die Frage, ob und inwieweit ein e besondere Gefähr d ungslage vorliegt, nicht auf der Grundlage eines festumrissenen Sachverhalts beurteilen lässt und hierfür auch keine allein zuverlässige und aussagekräftige Ermittlungsmethode 86 87 - 43 - zur Verfügu ng steht, ist der Verordnungsgeber gehalten, die Lage anhand von Faktoren einzuschätzen, denen Indizwirkung für die beschriebene Mangelsitu a- tion zugeschrieben werden kann (B V erwGE 59, 195, 198 f.). Bei dieser schwi e- rigen Analyse und Prognose ist ihm ein Be urteilungsspielraum eingeräumt (BVerwGE 59, 195, 198 f. ; vgl. auch Lehmann - Richter, WuM 2015, 204, 207 [zu § 556d Abs. 2 BGB] ). Dieser Spielraum ist im Rahmen von § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB weit gefasst, d enn der Gesetzgeber hat - anders als später bei § 556d Abs. 2 BGB - sogar davon abgesehen, mögliche Indikatoren zu bene n- nen. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass - was später auch in der Gese t- zesbegründung zur Mietpreisbremse und der Stellungnahme des Bundesrates hierzu ausgeführt worden ist (BT - Drucks . 18/3121, S. 29 , 43 ) - sich letztlich nur aus einer wertenden Gesamtschau unter Berücksichtigung der individuelle n Gegebenheiten ergeben kann, ob eine besondere Gefährdungslage im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB vorliegt oder nicht. Die Auswahl der Indi katoren hängt damit in besonderem Maße von den jeweiligen regionalen Verhältnissen ab (vgl. auch BT - Drucks. 18/3121, S. 43). (2) Der Senat von Berlin hat sich bei Erlass der Kappungsgrenzen - V erordnung vom 7. Mai 2013 innerhalb der Grenzen des ihm in meh rfacher Hinsicht eröffneten Beurteilungsspielraums gehalten. Insbesondere überschre i- tet die Ausweisung der gesamten Stadt Berlin als Gebiet im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht die Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung. Ausweislich der Verordnun gsbegründung ( v eröffentlich t als Vorgang Nr. 17/0131 des Ausschusses für Bauen, Wohnen und Verkehr; abrufbar unter - /ados/17/BauVerk/vorgang/bv17 - 0131 - v.pdf ) hat der Senat von Berlin geprüft, ob bei der vorzunehmenden Gebietsbe stimmung Teile von Berlin auszunehmen sind. Er hat sich dabei von dem - oben unter II 3 b bb (1) (c) (dd) (bbb) beschriebenen - Gesetzeszweck leiten lassen, nämlich 88 - 44 - dem Ziel einer " Minderung der Mieterhöhungsmöglichkeit bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete " . (a) Dabei ist er zutreffend davon ausgegangen, dass der Gesetzgeber de n Landesregierungen nicht zwingend aufgeben wollte, bei der Beurteilung einer Mangellage eine Differenzierung nach Gemeindeteilen vorzunehmen, sondern im Gegenteil in Anbetracht d er mit § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB verfolgten Zielsetzung durch die gleichrangige Aneinanderreihung von " Gemeinden " und " Gemeindeteilen " - wie oben unter II 3 b bb (1) (c) (dd) ausgeführt - den Han d- lungsspielraum des Verordnungsgebers erweitern und es dessen E inschä t- zungsprärogative überlassen wollte zu beurteilen, o b und unter welchen Voraussetzungen eine Beschränkung der Gebietsbestimmung auf Gemeind e- te i le erfolgen soll . In Ausfüllung dieses Spielraums hat der Senat von Berlin bei der Bestimmung des räumlich en Geltungsbereichs der Verordnung unter and e- rem auf ein Instrumentarium zurück gegriffen , das nach seinem eigentlichen B e- stimmungszweck dazu dien en soll , die ortsübliche Vergleichsmiete zuverlässig abzubilden, nämlich auf den alle zwei Jahre neu erstellten Berliner Mietspiegel (vgl. Seite 3 f. der Verordnungsbegründung). Die Heranziehung dieses Date n- materials widerspricht - entgegen der Auffassung der Revision - nicht dem G e- setzes zweck. Denn aus Mietspiegeln lassen sich über ihren unmittelbaren B e- stimmungsz weck hinaus auch Erkenntnisse über den Umfang und die G e- schwindigkeit eines möglichen M ietanstieg s gewinnen, dessen Dämpfung ger a- de von der gesetzlichen Ermächtigung des § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB bezweckt wird. Aus einem Vergleich der zum Zeitpunkt des E rlasses der Kappungsgre n- zen - V erordnung vorliegenden Mietspiegel 2007, 2009 und 2011 ergibt sich eine deutliche Beschleunigung des jährlichen Anstiegs der ortsüblichen Vergleich s- miete von 0,8 % (2007 bis 2009) auf 4 % (2009 bis 2011) bezogen auf das g e- 89 90 - 45 - samte Stadtgebiet (Verordnungsbegründung S. 4). Hinzu kommt, dass auswei s- lich des B erliner Mietspiegel s 2011 bei bestimmten Wohnungstypen , die in allen Stadtteilen anzutreffen sind, sogar ein Mietanstieg von bis zu 8,8 % jährlich zu verzeichnen war (Seite 4 der Verordnungsbegründung) . ( b ) Vor diesem Hintergrund wäre die auf die gesamte Stadt Berlin e r- streckte Gebietsausweisung nur dann nicht mehr von der Ermächtigungsgrun d- lage in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB gedeckt, wenn allein eine Beschränkung der Gebietsbesti mmung auf bestimmte Teile von Berlin ( etwa Innenstadtlagen oder beliebte Stadtbezirke ) sachgerecht gewesen oder wenn sich der Senat von Be r- lin bei der Ermittlung der in § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Voraussetzu n- gen objektiv ungeeigneter Indikatoren bed ient hätte. An dieser Stelle ist - a n- ders als die Revision meint - nicht zu untersuchen , ob der Senat von Berlin eine entsprechende Gebietsbegrenzung im Hinblick auf den Grundsatz der Verhäl t- nismäßigkeit hätte vornehmen müssen. Diese Frage stellt sich erst im Rahmen der Prüfung, ob die Kappungsgrenzen - V erordnung von Berlin gegen materielles Verfassungsrecht verstößt (dazu unter 4) . (aa) Dass allein eine Begrenzung der Gebietsausweisung auf bestimmte ( Innen - )St adtbezirke sachgerecht gewesen wäre, ist nich t zu erkennen. Auch die Revision führt hierfür keine tragfähigen Gesichtspunkte an. Sie verweist zwar auf die vom Kläger vorgelegte Studie des Unternehmens GEWOS vom April 2012 (Indikatorensystem zur kleinräumigen Wohnungsmarktanalyse), die vom Senat von B erlin zur Vorbereitung eines vom Land Berlin geplanten Zweckentfremdungsgesetzes in Auftrag gegeben worden war und die - unter Heranziehung von (überwiegend) anderen Indikatoren - nur in den Bezirke n Mitte, Friedrich shain /Kreuzberg und Charlottenburg/ Will m ersdorf " eine ausre i- chende Versorgung der Bevölkerung als gefährdet angesehen " hat (S. 24 der Studie). Dabei verkennt sie , dass das von GEWOS gelieferte Datenmaterial 91 92 - 46 - schon in Anbetracht der unterschiedlichen Zielsetzungen eines Zweckentfre m- dungsverbots (V ersorgung der Bevölkerung mit Wohnraum ; vgl. BVerfGE 38, 348, 364 ) und der Absenkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietverfahren (Schutz der Bestandsmieter vor einem Auszug aus der für sie infolge von Mieterhöhungen finanziell untragba r gewordenen Wohnung; vgl. BT - Drucks. 17/9559, S. 4) nur von begrenzter Aussagekraft für eine G e- bietsausweisung nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB ist. Denn hierbei handelt es sich um unterschiedliche Aspekte, die zu einer unterschiedlichen Beurteilung der Gebie tskulisse führen können (vgl. BayVerfGH, ZMR 2015, 676, 679 ; Schmidt - Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 1 2 . Aufl., § 558 BGB Rn. 182e; j e- weils zu § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB und § 577a Abs. 2 BGB). Zudem übersieht die Revision, dass statistische Erheb ungen über das Vorliegen einer Mangellage in Anbetracht der erheblichen Fluktuation einer Großstadtbevölkerung stets nur bedingt zuverlässig und nie unumstritten sein werden (BVer w GE 59, 195, 198 f.) , so dass die auf sämtliche Bezirke von Berlin ausgericht ete Entscheidung des Berliner Senats - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - nicht schon dadurch in Frage gestellt wird, dass von diesem nicht verwendetes Datenmaterial, selbst wenn dies es genauer oder m e- thodisch schlüssiger sein sollte, zu einer anderen Beurteilung gelangt. Denn dadurch würde letztlich - in unzulässiger Weise - eine fremde Bewertung an die Stelle der weitreichende n Beurteilungsprärogative des Verordnungsgebers g e- setzt, dem die Entscheidung vorbehalten ist, inwieweit er sich auf einzelne ( ev i- dente ) Faktoren als maßge bende Indizien einer Mangelsitu ation stützen will ( vgl. BVerwGE 59, 195, 198 f. ). Die Prüfungskompetenz der Gerichte ist daher beschränkt auf die Frage , ob das vom Verordnungsgeber angewandte methodische Konzep t selbst in sich tragfähig ist (vgl. auch BVerwG, NZM 2003, 606, 607 f.) . Insbesondere ist es 93 94 - 47 - den Gerichten verwehrt, eigene Berechnungsmodelle heran zu ziehen, die mö g- licherweise (noch) besser geeignet wären, die " Lebenswirklichkeit " abzubilden. Aus denselb en Gründen war auch das vom Kläger beantragte Sachverständ i- gengutachten nicht zu erheben. Die Revision , die das anders bewertet, übe r- sieht letztlich, dass es im vorliegenden Prozess nicht darum geht, das Vorliegen der Voraussetzungen des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB festzustellen, sondern nur die Frage zu klären ist , ob der Verordnungsgeber den ihm eingeräumten Spie l- raum überschritten hat. (bb) Dass der Senat von Berlin ungeeignete Indikatoren herangezogen hätte, ist nicht er sichtlich. Die Wohnungsmarktsitua tion lässt sich durch Nac h- fragekriterien (zum Beispiel Bevölkerungswachstum, Einkommen), durch Ang e- botsindikatoren (zum Beispiel Leerstand) und durch Marktindikatoren ( zum Be i- spiel Mietentwicklung und Belastung) oder auch durch das Mietniveau abbilden , wob ei allerdings eine wertende Gesamtschau unter Berücksichtigung der regi o- nalen Gegebenheiten angezeigt ist und letztlich vom Verordnungsgeber zu en t- scheiden ist, welche n Kriterien Aussagekraft von Gewicht für die örtlichen Ve r- hältnisse zukommt (vgl. auch BT - Drucks. 18/3121, S. 29). Der Senat von Berlin hat zur Prüfung der Frage der " ausreichenden Ve r- sorgung " mit Mietwohnungen auf eine Kombination von drei - auf Datenerh e- bungen beruhenden - Indikatoren abgestellt, nämlich auf die Mietwohnungsve r- sorgungsqu ote 2011, die das Verhältnis von marktrelevanten Miethaushalten zum marktrelevanten Mietwohnungsbestand darstellt, d ie Mietwohnungsverso r- gungsentwicklung 2006 bis 2011, die dieses Verhältnis in seiner zeitlichen En t- wicklung betrachtet, und die Prognose der Mietwohnungsversorgungsquote 2020 (S. 5 der Verordnungsbegründung). Hinsichtlich des Prüfkriteriums " angemessene Bedingungen " hat der S e- nat von Berlin fünf - ebenfalls auf Datenerhebungen beruhende - Indikatoren 95 96 97 - 48 - herangezogen, nämlich den Index Angebot smieten/Bestandsmieten, der die Entwicklung der Angebotsmieten zu den Bestandsmieten im Zeitraum von 2006 bis 2011/2012 ausweist, den Index Bruttokaltmieten/Netto einkommen, der das Verhältnis der Entwicklung der Bruttokaltmieten zum Nettoeinkommen darstell t, die Entwicklung der Mobilitätsrate 2011 gegenüber 2006, de n Wohnflächenve r- brauch 2011 im Verhältnis zu 2006 und de n Index preisgünstige Mietangeb o- te/Berechtigte Haushalte (S. 5 f. der Verordnungsbegründung). Dem Kriterium " besondere Gefährdung " hat der Berliner Senat durch e i- ne Skalierung der für die Indikatoren vergebenen Punkt zahlen Rechnung getr a- gen, wobei zwischen einer " Gefährdung " und einer " besonderen Gefährdung " unterschieden wird (Seite 7 der Verordnungsbegründung). 4. Die Kappungsgrenzen - V erordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. a ) Sie verletzt nicht die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG . aa) Zwar ist - wie oben unter II 2 c aa ausgeführt - durch Art. 14 Abs. 1 GG die Privatnützigkeit und die grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eige n- tümers über den Eigentumsgegenstand geschützt, was auch d ie Berechtigung umfasst, aus der vertraglichen Überlassung des Eigentumsobjekts zur Nutzung durch andere den Ertrag zu zieh en, der zur finanziellen Grundlage für eine e i- genverantwortliche Lebensgestaltung beiträgt (BVer fGE 79, 292, 304; 101, 54, 74 f. ; BVerfG, ZOV 2013, 115, 116 ). Damit ist g rundsätzlich auch die Befugnis des Eigentümers geschützt, von einem Mieter die nach bi sheriger Rechtslage erzielbare Miete zu verlangen. Diese Berechtigung wird durch die Berliner Ka p- pungsgrenzen - V erordnung insoweit beschnitten, als im gesamten Stadtgebiet für die Dauer von fünf Jahren Bestandsmieten im Vergleichsmietenverfahren 98 99 100 101 - 49 - innerhalb v on drei Jahren nicht um höchstens 20 % , sondern nur um höchstens 15 % erhöht werden können. bb) Die darin liegende Inhalts - und Schrankenbestimmung des Veror d- nungsgebers nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerfG, NVwZ 200 4, 975 mwN) genügt jedoch den verfassungsrechtlichen Anforderungen. (1) Auch der Verordnungsgeber ist, allerdings nur innerhalb des ihm vom Gesetzgeber überlassenen Beurteilungs - und Gestaltungsspielraums, befugt, im Rahmen einer am Gemeinwohl orientierten Eigentumsnutzung (Art. 14 Abs. 2 GG) besondere Rücksicht auf die Interessen des Nichteigentümers zu nehmen, der auf die Nutzung des ihm entgeltlich überlassenen Eigentumso b- jekts zu seiner Freiheitssicherung und verantwortlichen Lebensgestaltung a n- gewiesen ist (vgl. BVerfGE 37, 1 32, 140; 68, 361, 368; 95, 64, 84). Insoweit steht ihm ein vom Gesetzgeber delegierter Gestaltungs - und Einschätzung s- spielraum zu (vgl. hierzu oben unter II 3 b bb (1) (c) (dd)) , der es ihm erlaubt, unter Beachtung der Verhältnisse und Umstände auf dem ört lichen Wo h- nungsmarkt in Konkretisierung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB das Au s- maß der Eigentumsbeeinträchtigung de s Vermieter s in räumlicher Hinsicht (Gemeinden oder Teile hiervon) sowie in zeitlicher Hinsicht (höchstens fünf Ja h- re) eigenständig zu best immen (vgl. auch BVerfGE 38, 3 48, 363; 56, 298, 318). Hierbei sind ihm allerdings gewisse Grenzen gesetzt. Er hat sich - ebenso wie der Gesetzgeber - im Einklang mit den verfassungsrechtlichen Anforderungen zu halten, muss also in dem ihm zur Ausfüllung üb ertragenen Bereich für einen ausgewogenen Ausgleich der betroffenen Interessen Sorge tragen und dabei sowohl den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit (vgl. BVerfGE 75, 78, 97 f.; 95, 64, 84; 110, 1, 28 ) als auch den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) als Grun d- recht und als allgemeines rechtsstaatliches Prinzip bei der inhaltlichen Festl e- 102 103 - 50 - gung von Eigentümerbefugnissen und - pflichten beachten (vgl. BVerfGE 37, 132, 143; 49, 382, 395; 87, 114, 139; 102, 1, 17 ; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117 ). (2) Diese Grenzen h at der Senat von Berlin nicht überschritten . (a) Soweit von Verfassungs wegen dem Gesetz - und auch dem Veror d- nungsgeber aufgegeben wird, den für seine Entscheidung maßgeblichen Sac h- verhalt zutreffend und vollständig zu ermitteln und dem Gesetz oder de r Ve r- ordnung zugrunde zu legen (BVerfGE 50, 50, 51 [zur Eingliederung von G e- meindegebietsteilen] ; 56, 298, 319 [zur Festsetzung von Fluglärmschutzbere i- chen] ), ist damit lediglich die V erpflichtung gemeint, zu treffende Entscheidu n- gen nicht auf ersichtlich unrichtige Sachverhaltsannahme n zu stützen (vgl. BV e rfGE 50, 50, 51 ) und nicht etwaige Auswirkungen eines Gesetzes oder e i- ner Verordnung für betroffene Träger grundgesetzlicher Garantien (offenkundig) unberücksichtigt zu lassen (vgl. BVerfGE 56, 298, 319 ). Diesen Anforderungen ist der Senat von Berlin gerecht geworden. Er hat - wie oben unter II 3 b bb (2) (c)) ausgeführt - keine von vornherein ungeeigneten Methoden zur Ermittlung des Sachverhalts angewandt (vgl. auch BVerfG, Beschluss vom 5. Oktober 1984 - 1 BvR 701/83, S. 3, nicht veröffentlicht) . Außerdem hat er, was in der Verordnungsbegründung zum Ausdruck kommt , die Tragweite seiner Veror d- nung für die Berliner Vermieter erkannt. (b) Hinsichtlich der Laufzeit der Verordnung hat der Berliner Senat v on dem ihm bezüglich der Einschätzung künftige r Auswirkungen der getroffenen Regelung en eingeräumten Prognose - und Einschätzungsspielr äumen G e- brauch gemacht. Diese Spielräume sind regelmäßig erst überschritten, wenn die Erwägungen des Normgebers nicht mehr vertretbar, also so offensichtlich verfehlt sind, dass sie vernünftigerweise keine Grundlage für Maßnahmen des Gesetz - oder Verordnungsgebers abgeben können (BVerfGE 30, 292, 317; 77, 84, 106; BVerfG, NJW - RR 2000, 1241, 1242; diff erenzierend BVerfGE 50, 2 90, 104 105 106 - 51 - 332 ff.). Davon kann hier nicht die Rede sein. Auch die Revision macht dies nicht geltend. Die Kappungsgr enzen - V erordnung erwiese sich daher selbst dann nicht als verfassungswidrig, wenn sich später herausstellte, dass die Prognose über das (fünfj ährige) Andauern der besonderen Gefährdungslage unzutreffend g e- wesen ist (vgl. BVerfGE 25, 1, 13; 30, 250, 263; 50, 290, 335 ; BVerfG, NJW 2005, 3132, 3133 ) . Allerdings obliegt den Landesregierungen insoweit die Ve r- pflichtung, laufend zu überprüfen, ob die Voraussetzungen für die Einbeziehung der ausgewählten Gemeinden oder Gemeindeteile in die gefährdeten Gebiete noch gegeben sind (vgl. BT - Drucks. 14/4553, S. 73 [zu § 577a Abs. 2 BGB]; BVerfGE 49, 89, 130; 95, 267, 314; BVerfG, NVwZ 2004, 975 mwN ; BVerfG, N JW 2005, 3132, 3133 ). ( c ) Der Verordnungsgeber hat auch den Grundsatz der Verhältnismäßi g- keit gewahrt. ( aa ) Die Bestimmung des gesamten Stadtgebiets von Berlin als Gebiet, in dem eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu a ngemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist ( § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB) und damit die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Vergleichsmi e- tenverfahren für die Laufzeit der Verordnung um 5 % abgesenkt ist, ist ersich t- lich geeignet, den damit verfolgten Zwec k einer Dämpfung des Anstiegs von Bestandsmieten zu erfüllen. Ein Mittel ist - wie oben unter II 2 c bb (2) (b) (aa) ausgeführt - bereits dann geeignet im verfassungsrechtlichen Sinne, wenn mit seiner Hilfe der gewünschte Erfolg erreicht werden kann, wobei die (abstrakte) Möglichkeit der Zweckerreichung genügt ( st. Rspr .; vgl. BVerfGE 63, 88, 115; 67, 157, 175; 103, 293, 307; 115, 276, 308). Bei der Einschätzung der Frage der Geeignetheit verfügt - im Rahmen der gesetzlichen Ermächtigung - auch der Verordnu ngsgeber über einen (weiten) Beurteilungs - und Prognosespie l- 107 108 109 - 52 - raum (vgl. BVerfGE 53, 135, 145; BVerfG, NVwZ 2004, 975; BVerwG, Buchholz 418.5 Fleischbeschau Nr. 28 Rn. 24 ). Soweit der Gesetzgeber ihm die verbin d- liche Gebietsbestimmung übertragen hat, obliegt ihm daher auch die Einschä t- zung der Lage und der zukünftigen Entwicklung sowie der Zwecktauglichkeit der Gebietsausweisung ( vgl. BVerfGE 30, 250, 262 f . ; 105, 17, 34 [jeweils zu gesetzgeberischen Maßnahmen] ). Diese darf nur darauf überprüft werden, ob sie " objektiv tauglich oder ungeeignet " beziehungsweise " schlechthin ungeei g- net " war (BVerfGE 47, 109, 117; 61, 291, 31 3 f. ; vgl. auch BVerfGE 39, 210, 230). Das wiederum darf nur verneint werden, wenn die Maßnahme bei Au s- schöpfung aller Erkenntnismöglichkeit en im Zeitpunkt des Erlasses des Gese t- zes eindeutig als zweckuntauglich festgestellt werden könnte (BVerfGE 39, 210, 230). Die vom Berliner Senat vorgenommene Gebietsausweisung hält sich im Rahmen dieses Beurteilungsspielraums . Denn durch die Ausweisu ng des g e- samten Stadtgebiets als besonders gefährdetes Gebiet kann das damit ang e- strebte Ziel der Verlangsamung des Anstiegs der Bestandsmieten im Interesse des Erhalts der Mietwohnung für den Berliner Mieter zumindest gefördert we r- den. ( bb ) Die Absen kung der Kappungsgrenze i m gesamten Stadtg ebiet ist zur Erreichung des angestrebten Ziels auch erforderlich. (aaa) Eine Maßnahme ist erforderlich, wenn der Verordnungsgeber nicht ein anderes, gleich wirksames, aber das Grundrecht nicht oder doch wenig er fühlbar einschränkendes Mittel hätte wählen können ( vgl. BVerfGE 30, 292, 316; 63, 88, 115; 67, 157, 176). Ebenso wie bei der Frage der Geeignetheit steht dem Verordnungsgeber auch bei der Einschätzung der Erforderlichkeit des Regelungsvorhabens ein (we iter) Beurteilungs - und Prognosespielraum zu ( vgl. BVerfGE 53, 135, 145; BVerfG, NVwZ 2004, 975; BVerwG, Buchholz 110 111 112 - 53 - 418.5 Fleischbeschau Nr. 28 Rn. 24 ; jeweils zu den Spielräumen des Veror d- nungsgebers; vgl. BVerfGE 102, 197, 218; 110, 141, 157; 115, 276, 309 ; BVerfGK 14, 328, 334 ; jew eils zu den Spielräumen des Gesetzgebers ). An der Erforderlichkeit einer Verordnung fehlt es daher nur dann, wenn sich eindeutig feststellen lässt, das s zur Erreichung des verfolgten Zwecks andere, weniger einschneidende Mittel zur Verfügung stehen (BVerfGE 53, 135, 145 mwN). Es muss also nach den dem Verordnungsgeber bekannten Tatsachen und im Hi n- blick auf die bisher gemachten Erfahrungen eindeutig feststellbar sein, dass der als Alternative in Betracht kommende Eingriff geringe rer Intensität den ang e- strebten Zweck sachlich gleichwertig erreicht ( BVerfGE 102, 197, 218; 105, 17, 36; 115, 276, 309; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117 ) . (bbb) Bei Erlass der Berliner Kappungsgrenzen - V erordnung vom 7. Mai 2013 war e in milderes Mittel, mit dem die - vom Gesetz - und Verordnungsgeber angestrebte - Dämpfung eines zu starken Anstiegs der Bestandsmieten (und der damit beabsichtigte Schutz der Mieter vor einer möglichen Doppelbelastung durch energetische Modernisierungen und Mieterhöhungen sowie einer dr o- henden Verdrängung aus ihren bisherigen Wohnungen wegen für sie unb e- zahlbar werdender Mieten; vgl. BT - Drucks. 17/9559, S. 4) ebenso wirksam wie durch die erfolgte Gebietsbestimmung erreicht werden könnte , nicht ersichtlich . Eine auf einzelne Stadt teile von Berlin beschränkte Gebietsausweisung wäre zwar weniger einschneidend, weil von ihr nicht alle Berliner Vermieter betroffen wären. Jedoch wäre eine solche Maßnahme nicht in gleicher Weise geeignet, den angestrebten Zweck einer raschen und wirksame n Verlangsamung des Ansteigens von Bestandsmieten zu verwirklichen , denn es wäre damit nicht s i- chergestellt, dass im Wesentlichen alle vom Gesetzgeber in den Blick geno m- menen Mieter geschützt wären. 113 - 54 - Eine besondere Gefährdung der ausreichenden Versorg ung der Bevölk e- rung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist aufgrund der vor allem in Ballungsräumen, Industrie - und Universitätsstädten sowie in Städte n mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktion (BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894) wirkenden vi elfältigen Impulse und der hierdurch ausgelösten spezif i- schen Labilität des Wohnungsmarktes grundsätzlich räumlich nicht exakt ei n- grenzbar. Ein e solche , sich auf das gesamte Gemeindegebiet auswirkende L a- bilität wird daher regelmäßig nur dann ausgeschlossen werden können, wenn zuverlässiges Datenmaterial zur Verfügung steht, das den sicheren Schluss zulässt, dass nur in einem bestimmten Teil einer Gemeinde eine besondere Gefährdungslage gegeben ist . Das dürfte auch erklären, warum keines der elf Bundesländer , die bislang von der Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB Gebrauch gemacht haben, bei den vorgenommenen Gebietsbestimmungen auf Teile von Gemeinden a bgestellt haben. A nders als die Revision und auch ein Teil des Schrifttums (vgl. etwa Schach, GE 2 013, 795, 796) meinen , ist der Verordnungsgeber regelmäßig nicht gehalten, mit dem Erlass einer Kappungsgrenzenv erordnung so lange zuzuwarten und ein an sich zur Verwirklichung des Gesetzeszwecks gebotenes zügiges Einschreiten hinauszuschieben , bis er über aussagekräftige Daten hi n- sichtlich der einzelnen Gemeinde teile verfügt. Aus der Begründung der Bunde s- regierung zu § 556d - E ( " Mietpreisbremse " ), wonach die Bestimmung und A b- grenzung der Gebiete eine sorgsame Überprüfung der Eignung, Erforderlichkeit und An gemessenheit der Gebietsbestimmung erfordert (BT - Drucks. 18/3121, S. 28), lässt sich entgegen der Auffassung der Revision nicht ablesen, dass für den Erlass einer Kappungsgrenzenverordnung erhöhte Anforderungen an die Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrun dsatzes zu stellen s eien . Abgesehen von der noch ungeklärten Frage, ob hiermit gesteigerte Anforderungen form u- liert oder lediglich auf die Bedeutung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit 114 115 - 55 - hingewiesen werden sollte, können aus einem späteren Gesetz keine R üc k- schlüsse auf den Inhalt einer davor geschaffenen Ermächtigungsgrundlage für eine Kappungsgrenzenverordnung gezogen werden. Die Revision und das zitierte Schrifttum lassen außer Acht, dass der G e- setzgeber mit § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB - wie bere its an anderer Stelle ausgeführt - eine niedrige Eingriffsschwelle gewählt hat, weil er anstelle einer zeitlich unbegrenzten , flächendeckenden Herabsetzung der Kappungsgrenze lediglich eine räumlich und zeitlich begrenzte Absenkungsmöglichkeit vorges e- hen h at, die zudem betragsmäßig eher moderat ausgefallen ist. Vor diesem Hintergrund besteht aus verfassungsrechtlicher Sicht kein Bedürfnis, den bei der Beurteilung der Erforderlichkeit einer Gebietsbestimmung dem Veror d- nungsgeber eingeräumte n Spielraum hinsic htlich der Frage, ob eine Gemeinde, in der die Voraussetzungen des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB erfüllt sind, insgesamt als Gebiet im Sinne dieser Vorschrift auszuweisen ist oder nur Teile hiervon, möglichst eng zu ziehen (so im Ergebnis auch Bub/Treier/Schultz , Handbuch der Geschäfts - und Woh nraummiete, 4. Aufl., Kap. III. A Rn. 1105 ) . Auch wenn es , wie die Revision zutreffend anführt, hinsichtlich der Ei n- schätzung der räumlichen Reichweite der Gefährdungslage auf den Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung ankommt und insoweit nicht - wie das Berufung s- gericht meint - eine Prognoseentscheidung (über künftige Entwicklung en ) an z u- stellen ist , ist nach alledem der dem Verordnungsgeber hinsichtlich der Beurte i- lung der Erforderlichkeit der getroffenen Maßnahme eing eräumte Spielraum hier nicht überschritten. Es hat sich also letztlich nicht ausgewirkt, dass das Berufungsgericht den dem Gesetz - und Verordnungsge ber bei der Bewertung der Erforderlichkeit e i- ner Regelung eingeräumten Beurteilung s - und Prognosespielr aum mit dem hiervon zu unterscheidenden (oben unter II 3 b bb beschriebenen) Prognose - 116 117 118 - 56 - und Einschätzungs spielraum des Norm geber s bei der Bewertung der künftige n Entwicklungen der von ihm zugrunde gelegten Annahmen (vgl. BVerfGE 95, 267, 314 ; 50, 290, 331 f f.; 30, 292, 317 ff. ; missverständlich BVerfGE 77, 84, 106 ff. ; BVerfGE 106, 1, 16 f. [zum Verordnungsgeber ]; BVerfG, NJW 2005, 3132, 3133 [zum Gesetz - und Verordnungsgeber ] ) verwechselt und infolgede s- sen einen etwas milderen Maßstab angelegt hat . Die letz tgenannten Spielrä u- me sind regelmäßig erst überschritten, wenn die Erwägungen des Normgebers nicht mehr vertretbar, also so offensichtlich verfehlt sind, dass sie vernünftige r- weise keine Grundlage für Maßnahmen des Gesetz - oder Verordnungsgebers abgeben kö nnen (BVerfGE 30, 292, 317; 77, 84, 106; BVerfG, NJW - RR 2000, 1241, 1242 ; differenzierend BVerfGE 50, 290, 332 ff. ) . Bei der Überprüfung der Einschätzung der Erforderlichkeit einer Regelung gilt dagegen ein etwas stre n- ger er , auf eine begrenzte inhaltliche Kontrolle gerichteter Maßstab dahin , ob sich eine mildere Maßnahme " auf ge drängt " hätte . Dies ist, wie ausgeführt, nicht der Fall. (ccc) Die Erforderlichkeit kann der getroffenen Regelung auch insoweit nicht abgesprochen werden, als der Berliner Senat d ie vom Gesetzgeber e r- laubte Höchstdauer einer Kappungsgrenzenverordnung von fünf Jahren ausg e- schöpft hat . Die angeordnete Dauer von fünf Jahren ist vor allem i n Anbetracht dessen erforderlich im verfassungsrechtlichen Sinne , dass die Kappungsgrenze des § 5 58 Abs. 3 BGB auf einen Dreijahreszeitraum ausgerichtet ist. Dass eine kürzere Laufzeit eindeutig feststellbar zu gleichwertigen Ergebnissen führen würde, ist nicht ersichtlich. Der Verordnungsgeber hat damit auch insoweit se i- nen Beurteilungs - und Prognose spielraum nicht überschritten. ( cc ) Die in der Kappungsgrenzen - V erordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 vorgenommene Ausweisung des gesamten Stadtgebiets als Gebiet im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB ist schließlich auch im Verhältnis zu 119 120 - 57 - dem ange strebten Zweck angemessen . Insoweit gelten die gleichen Grundsä t- ze, die bereits bei der Prüfung der Angemessenheit der gesetzlichen Ermächt i- gungsgrundlage angestellt worden sind (dazu unter II 2 c bb (2) (b) (cc)). Die Absenkung der Kappungsgrenze für die Erhöhung von Bestandsmi e- ten im Vergleichsmietenverfahren führt lediglich zu einer Begrenzung zukünft i- ger Erträge aus der Vermietung von Wohnra um und berührt nicht die B e- standsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (vgl. BVerfGE 71, 230, 250, 253). Denn diese wird nicht bereits dann in Frage gestellt, wenn nicht die höchstmö g- liche Rendite aus dem Eigentumsobjekt (BVerfGE 71, 230, 250, 253; BVerfG, NJW 1992, 3031; vgl. auch BVerfGE 38, 348, 371; 91, 294, 310) oder nicht die Marktmiete ohne jede Verzögerung und in voller Höhe erzielt werden kann (BVerfG, NJW 1992, 1377 ). Ein unverhältnismäßiger Eingriff und damit eine Verletzung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wäre nur dann anzunehmen, wenn die Vermietung von Wohnraum im Stadtgebiet von Berlin auch bei voller A usschö p- fung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB im Ergebnis zu Verlusten führen, also die Wirtschaftlichkeit der Vermietung ernsthaft in Frage stellen würde (vgl. BVerfGE 71, 230, 250; 91, 294, 310; BVerfG, NJW 1992, 1377, 1378; 1992, 303 1; BVerfG, Beschluss vom 12. Oktober 2000 - 2 BvR 2306/97, juris Rn. 2; Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03, NZM 2004, 545 unter II 3). Dass solche Auswirkungen zu befürchten stehen, ist nicht ersichtlich, zumal die Absenkung der Kappungsgrenz e zum Schutz der Vermi e- ter mit 5 % für die Dauer von fünf Jahren relativ moderat ausgefallen ist. Auch die Revision zeigt nicht auf, dass die Vermieter in Berlin beziehungsweise die Vermieter außerhalb der in der GEWOS - Studie vom April 2012 genannten Stadt bezirke durch den Erlass der Kappungsgrenzenverordnung zu einer u n- wirtschaftlichen Vermietung gezwungen worden wären. 121 - 58 - ( d ) Schließlich lässt die mit der Berliner Kappungsgrenzen - V erordnung vom 7. Mai 2013 vorgenommene Inhalts - und Schrankenbestimmung auch eine gleichheitswidrige Ausgestaltung (Art. 3 Abs. 1 GG) nicht erkennen. ( aa) Zwar wird im Schrifttum teilweise die Auffassung vertreten, es ve r- stoße gegen das Willkürverbot, wenn der Verordnungsgeber allgemein bekan n- te Tatsachen ignoriere wie e twa diejenige , dass in den meisten Ballungszentren eine mögliche Mangellage in der Regel nicht die Randbereiche betreffe ; so h a- be der Berliner Senat die gesamte Stadt Berlin als Gebiet im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB bestimmt, obwohl Auße n bezirke noch immer Leerstand s- probleme hätten (Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts - und Woh n- raummiete, 4. Aufl., Kap. III. A Rn. 1104 ). ( bb) Selbst wenn letzteres zuträfe, läge darin jedoch keine sachlich ung e- rechtfertigte Gleichbehandlung der Berliner Stad tbezirke. (aaa ) Art. 3 Abs. 1 GG gebietet dem Gesetzgeber zwar, wesentlich U n- gleiches auch ungleich zu behandeln. Jedoch bleibt es ihm grundsätzlich übe r- lassen, diejenigen Sachverhalte auszuwählen, an die er dieselbe Rechtsfolge knüpft, die er also im Rechtssinn als gleich ansehen will (BVerfGE 118, 1, 27 ). Allerdings muss er die Auswahl der gleich zu behandelnden Sachverhalte sachgerecht treffen und dabei tatsächliche Ungleichheiten des zu ordnenden Lebenssachverhalts berücksichtigen, die so bedeutsam sind, dass sie bei einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise beachtet werden müssen. Für die gleich e Behandlung verschiedener Sachverhalte bedarf es e i- nes vernünftigen, einleuchtenden Grundes (BVerfGE 108, 52, 67 f.; 109, 96, 123; 110 , 141, 167 f. ; 115, 381, 389; 118, 1, 27 f. ). ( bbb ) Davon ausgehend ist die Einbeziehung auch der Berliner Randb e- zirke beziehungsweise der in der GEWOS - Studie vom April 2012 nicht genan n- 122 123 124 125 126 - 59 - ten Bezirke in die Gebietsbestimmung nach § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nicht als sachlich ungerechtfertigte Gleichbehandlung verschiedener Sachve r- halte zu bewerten. Dass gewisse Kriterien in bestimmten Bezirken erfüllt sind und in and e- ren nicht, bedeutet noch nicht, dass in diesen keine besondere Gefährdungsl a- ge im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB vorliegt. Denn letztlich bedarf es e i- ner wertenden Gesamtschau unter Berücksichtigung der besonderen region a- len Verhältnisse , um feststellen zu können, ob eine solche Gefährdungslage vorliegt oder nicht. Aus diesem Grund kann regelmäßig bestimmten Indikatoren nicht von vornherein ein gegenüber anderen Indikatoren ausschlaggebendes Gewicht beigemessen werden . Insbesondere besagt ein gr ößerer Leerstand allein noch nicht , dass eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gewährleistet ist . Denn er kann unterschiedliche Ursachen haben. So kann er etwa auch darauf zurückz u- führen sein, dass die betroffenen Räumlichkeiten nicht den üblicherweise zu erwartenden Zustand aufweisen beziehu ngsweise zu Wohnzwecken nicht oder nur bedingt geeignet sind und daher nicht nachgefragt werden . Dass die Einbeziehung der Randbezirke von Berlin in die Gebietsb e- stimmung nach § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nicht sachwidrig ist, wird dadurch bekräftigt , dass das Land Brandenburg in der von ihm erlassenen Kappungsgrenzenverordnung vom 5. August 2014 (GVBl. II 2014 Nr. 54) au s- schließlich im Umkreis von Berlin gelegene Gemeinden als Gebiete aus gewi e- sen hat, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölke rung mit Mietwo h- nungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dabei wurde von den Gemeinden, die in einer Entfernung von bis zu 30 Kilometern von Berlin liegen , die überwiegende Anzahl einbezogen (vgl. die Begründung zu § 1 der Verordnung iV m S. 34, 14 des durch das Institut F+B erstellte Gutachten 127 128 - 60 - " Mietsituation im Land Brandenburg zur Festlegung von Gebieten nach § 558 Abs. 3 BGB " , abrufbar unter: Gutachten.16168002.pdf ) . Daneben wurden auch ei nige weiter entfernt geleg e- ne Gemeinden berücksichtigt. Wenn also selbst im " Speckgürtel " von Berlin (noch) ein e besondere Gefährdungslage im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB bejaht wird, kann die Einschätzung, dass ein e solche auch in sämtlichen Berl i- ner Stadtb ezirken, insbesondere in den Randbereichen der Stadt, gegeben ist, nicht als sach fremd beurteilt werden . b) Aus den oben unter II 2 d angestellten Erwägungen ist auch eine Ve r- letzung der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Vertragsfreiheit zu verneinen. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin - Wedding, Entscheidung vom 03.03.2014 - 22d C 175/13 - LG Berlin, Entscheidung vom 03.07.2014 - 67 S 121/14 - 129

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