BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 219/04 Verk374ndet am: 22. Februar 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 536 Abs. 1 Entsprach es bei Abschluss des Mietvertrages der 374bereinstimmenden Vorstellung der Vertragsparteien, dass in der mit einer bestimmten Quadratmeterzahl angegebe-nen Wohnfl344che die Dachterrasse der vermieteten Penthousewohnung zu einem nicht n344her bestimmten, nicht unerheblichen Anteil enthalten ist, so kann der Mieter nicht im Nachhinein geltend machen, die vereinbarte Wohnfl344che sei um mehr als 10 % unterschritten, weil die Terrassenfl344che nach gesetzlichen Bestimmungen nur mit einem Bruchteil von weniger als der H344lfte - des gesetzlichen Maximalwerts - als Wohnfl344che anzurechnen sei. BGH, Urteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 219/04 - LG Hamburg AG Hamburg-Blankenese - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 22. Februar 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Wiechers und Dr. Wolst f374r Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 7 des Landgerichts Hamburg vom 1. Juli 2004 wird zur374ckgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger sind Vermieter, der Beklagte ist Mieter einer Wohnung in H. . Die monatliche Miete betr344gt 1.835,54 200 einschlie337lich Vorauszah-lungen auf die Betriebskosten. In 247 1 Nr. 1 des Mietvertrages vom 23./28. Juni 2001 hei337t es: 1 "Die Wohnfl344che betr344gt ca. 149 m 2 . Wie besehen". Die Wohnung befindet sich im obersten Stockwerk eines Mehrfamilien-hauses und besteht aus drei R344umen, die einschlie337lich der Nebenr344ume eine Fl344che von 110,58 m 2 aufweisen. Zu der Wohnung geh366rt ferner eine Dachter-rasse mit einer reinen Grundfl344che von 64,81 m 2 . Ein Grundriss, aus dem die Gr366337e der drei Zimmer sowie der K374che mit insgesamt 85 m 2 ersichtlich ist, und ein entsprechendes Expos351 wurden dem Beklagten vor Abschluss des Mietver-trages zur Verf374gung gestellt. Der Beklagte entrichtete f374r die Monate Juli und August 2003 keine Miete. Zur Begr374ndung gab er an, die Terrassenfl344che k366n- 2 - 3 - ne h366chstens mit einem Viertel auf die Wohnfl344che angerechnet werden, so dass sich eine tats344chliche Gr366337e der Wohnung von allenfalls 126,78 m 2 erg344-be. Damit st344nden ihm R374ckforderungsanspr374che jedenfalls in H366he der einbe-haltenen Mieten zu, mit denen er die Aufrechnung erkl344re. Mit Schreiben vom 18. August 2003 k374ndigten die Kl344ger das Mietverh344ltnis fristlos wegen der ihrer Ansicht nach eingetretenen Zahlungsr374ckst344nde. Der Beklagte zahlte auch f374r den Monat September 2003 keine Miete. Mit der Klage haben die Kl344ger R344umung und Herausgabe der von dem Beklagten gemieteten Wohnung verlangt. Ferner haben sie Zahlung der Miete f374r die Zeit von Juli bis September 2003 begehrt sowie eine sich aus der Ne-benkostenabrechnung f374r das Jahr 2001 ergebende Nachforderung in H366he von 437,59 200, mithin insgesamt einen Betrag von 5.944,21 200 nebst Zinsen (rechnerisch richtig: 5.944,18 200). 3 Das Amtsgericht hat den Beklagten zur R344umung und Herausgabe der Wohnung sowie zur Zahlung der r374ckst344ndigen Miete in H366he von insgesamt 5.506,59 200 und Zinsen verurteilt und die Klage im 334brigen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht unter Ge-w344hrung einer weiteren R344umungsfrist zur374ckgewiesen. Mit der vom Beru-fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabwei-sungsantrag weiter. 4 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung ausgef374hrt: 6 Die Kl344ger h344tten einen Anspruch auf R344umung und Herausgabe der Wohnung. Ihnen stehe auch der geltend gemachte Zahlungsanspruch auf r374ck-st344ndige Mieten zu. Der Beklagte k366nne nicht mit Gegenforderungen wegen 374berzahlter Mieten aufrechnen, denn die von ihm geltend gemachte Fl344chen-abweichung der Wohnung stelle keinen Fehler im Sinne des 247 536 Abs. 1 BGB dar. Die tats344chliche Wohnungsgr366337e bleibe nicht hinter der im Mietvertrag ge-troffenen Vereinbarung zur374ck. Die Parteien h344tten eine Beschaffenheitsverein-barung getroffen, nach der die drei Wohnr344ume sowie die K374che der Wohnung eine Gesamtfl344che von 85 m 2 h344tten. Auszugehen sei dabei von dem Grundriss der Wohnung im Expos351, welches Grundlage f374r den Abschluss des Mietver-trages durch den Beklagten gewesen sei. Dort seien die drei Zimmer der Woh-nung sowie die K374che zutreffend mit ihrer jeweiligen Gr366337e ausgewiesen. F374r diese vier R344ume, die den Schwerpunkt der eigentlichen Wohnung, n344mlich der umbauten angemieteten Wohnfl344che, ausmachten, ergebe sich eine Gesamt-fl344che von 85 m 2 . Das decke sich mit der tats344chlichen Fl344che dieses "Kernbe-reichs" von 85,36 m 2 . Die vom Beklagten geltend gemachte Abweichung beru-he lediglich auf einer normativen Bewertung der Terrassengr366337e, deren tat-s344chliche Grundfl344che zusammen mit der Fl344che des umbauten Wohnraumes den Angaben im Mietvertrag entspreche. Es k366nne offen bleiben, ob in entspre-chender Anwendung von 247 44 Abs. 2 der II. BerechnungsVO die Fl344che der Dachterrasse mit deren H344lfte anzusetzen sei und damit die Wesentlichkeits-grenze von 10 %, die zur Minderung berechtige, nicht 374berschritten werde. Zwar sei dies mehr als nahe liegend aufgrund der guten Wohnlage in einem - 5 - sehr bevorzugten Stadtteil und des gro337z374gigen Zuschnitts der von drei R344u-men aus zug344nglichen Terrasse mit S374dwestausrichtung. Letztlich k366nne diese Bewertung aber dahinstehen, da sie - anders als bei tats344chlichen Fl344chenab-weichungen - keinen Fehler im Sinne des 247 536 Abs. 1 BGB begr374nden k366nne. Denn eine Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit, die sich allein aus einer unterschiedlichen normativen Bewertung ergebe, k366nne nicht mit einer tats344chlichen Fl344chendifferenz gleichgesetzt werden. Schlie337lich habe sich der Beklagte auch im Zahlungsverzug befunden; die Voraussetzun-gen f374r ein ausnahmsweise fehlendes Verschulden habe der Beklagte nicht dargetan. II. Diese Ausf374hrungen halten einer rechtlichen 334berpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. 7 Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Kl344ger auf Zah-lung von Mietr374ckst344nden in H366he von 5.506,59 200 nebst Zinsen bejaht sowie die deshalb erkl344rte fristlose K374ndigung des Mietverh344ltnisses f374r berechtigt angesehen. Die vom Beklagten zur Aufrechnung gestellten R374ckforderungsan-spr374che wegen angeblich zuviel gezahlter Miete bestehen nicht. 8 1. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Miete nicht wegen einer zu geringen Fl344che der angemieteten Wohnung gemindert. Ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache im Sinne des 247 536 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfl344che aufweist, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fl344che liegt (Senat, Urtei- 9 - 6 - le vom 24. M344rz 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268). Dies ist hier nicht der Fall. 10 2. Zur Gr366337e der Wohnung ist in 247 1 Nr. 1 des Mietvertrages vereinbart: "Die Wohnfl344che betr344gt ca. 149 m 2 . Wie besehen". Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Begriff der "Wohnfl344che" auslegungs-bed374rftig ist (vgl. Senat, Urteil vom 24. M344rz 2004 - VIII ZR 44/03, aaO unter II 1 b). Unter Ber374cksichtigung des Umstandes, dass der Beklagte die tats344chli-che Gr366337e aller Zimmer und der K374che vor der Anmietung kannte und zudem einen Grundriss der gesamten Wohnung besa337, hat das Berufungsgericht ein bestimmtes Verst344ndnis der Parteien hinsichtlich des Begriffes der Wohnfl344che angenommen. Danach entspricht die vereinbarte Fl344che im Ergebnis der tat-s344chlichen Wohnungsgr366337e. Der Beklagte wusste nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts vor Abschluss des Mietvertrages, dass die Grundfl344che aller drei Zimmer und der K374che zusammen 85 m 2 ausmacht. Zwar war ihm die genaue Gr366337e der Nebenr344ume wie B344der, Diele und Flur nicht bekannt. Angesichts des Grundrisses, der die Gr366337enverh344ltnisse der ein-zelnen R344ume zutreffend wiedergibt, ist die Fl344che dieser Nebenr344ume - wie allgemein 374blich - aber eher gering. Die Parteien sind damit ersichtlich davon ausgegangen, dass die vereinbarte Wohnungsgr366337e von 149 m 2 nicht allein den umbauten Raum von 85 m 2 (s344mtliche Zimmer und K374che) sowie die Ne-benr344ume betrifft. Vielmehr umfasst die vereinbarte Gr366337e von vornherein ei-nen gewissen, nicht unerheblichen Anteil der ma337stabsgetreu dargestellten Grundfl344che der sehr gro337en Terrasse, da sonst die Gr366337e von 149 m 2 - f374r beide Parteien erkennbar - nicht ann344hernd h344tte erreicht werden k366nnen. Dass die Parteien im Mietvertrag weder die genaue Gr366337e der Terrasse angegeben noch einen Bruchteil festgelegt haben, zu dem die Terrassenfl344che als Wohn-fl344che anzurechnen sein soll, ist unerheblich. Sie sind, wie den Ausf374hrungen des Berufungsgerichts zu entnehmen ist, von einer Ber374cksichtigung der Ter- - 7 - rassengr366337e bei der Bestimmung der Wohnfl344che zu einem solchen Anteil aus-gegangen, dass zusammen mit dem umbauten Raum eine Wohnungsgr366337e von 149 m 2 erreicht werden sollte. Damit entspricht die vereinbarte Wohnungs-gr366337e der tats344chlichen Wohnfl344che. 11 3. Diese Auslegung im angefochtenen Urteil ist aus Rechtsgr374nden nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht hat weder gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungss344tze verletzt, noch wesentlichen Auslegungsstoff au337er Acht gelassen (vgl. BGH, Urteil vom 7. Dezember 2004 - XI ZR 366/03, WM 2005, 339 = NJW-RR 2005, 581 unter II 2 a bb (2) m.w.Nachw.). Soweit die Revision meint, die tats344chliche Gr366337e der Dachterrasse k366nne nach den Vorschriften der 247247 42-44 der II. Berech-nungsVO nur mit weniger als der H344lfte ihrer Fl344che angerechnet werden, so dass die Wohnfl344che insgesamt deutlich kleiner als 149 m 2 sei, hat sie hiermit keinen Erfolg. Die Parteien haben - wie ausgef374hrt - eine andere Be-rechnungsweise zur Ermittlung der Wohnfl344che gew344hlt, so dass die Bestim-mung des 247 44 Abs. 2 der II. BerechnungsVO, nach der die Grundfl344chen von Dachg344rten oder gedeckten Terrassen, die ausschlie337lich zu dem Wohnraum geh366ren, zur Ermittlung der Wohnfl344che bis zur H344lfte angerechnet werden k366nnen, hier nicht ma337geblich ist. 4. Auf die vom Berufungsgericht als grunds344tzlich kl344rungsbed374rftig im Sinne des 247 543 Abs. 2 ZPO angesehene Frage, welche Bedeutung eine "nor- 12 - 8 - mative Abweichung" der Wohnfl344che f374r den Mangelbegriff des 247 536 Abs. 1 Satz 1 BGB hat, kommt es nach alledem nicht mehr an. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Wiechers Dr. Wolst Vorinstanzen: AG Hamburg-Blankenese, Entscheidung vom 02.02.2004 - 518 C 285/03 - LG Hamburg, Entscheidung vom 01.07.2004 - 307 S 52/04 -
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