BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 219/06 Verk374ndet am: 4. April 2007 Kirchge337ner, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 566, 566a a) Ein Grundst374ckserwerb nach der Beendigung eines Mietverh344ltnisses und dem Auszug des Mieters f374hrt nicht zum Eintritt des neuen Eigent374mers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Miet-verh344ltnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution. b) Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter (im Anschluss an BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851). BGH, Urteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 219/06 - LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 4. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der Zivil-kammer 62 des Landgerichts Berlin vom 20. Juli 2006 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 23. Februar 2006 abge344ndert. Die Klage wird abgewiesen. Der Kl344ger hat die Kosten des Rechtsstreits einschlie337lich der au-337ergerichtlichen Kosten des Streithelfers der Beklagten zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um R374ckzahlung einer Mietkaution. Der Kl344ger hat-te seit dem 1. Juli 1999 von einer Wohnungsbaugesellschaft eine Wohnung in B. gemietet und die Kaution in H366he von 1.730 DM (884,53 200) entrichtet. Seit dem 12. April 2004 stand das Grundst374ck, auf dem sich die an den Kl344ger vermietete Wohnung befindet, unter Zwangsverwaltung. Der Kl344ger k374ndigte das Mietverh344ltnis zum 30. Juni 2004 und zog aus. Am 26. November 2004 er- 1 - 3 - hielt die Beklagte im Rahmen der Zwangsversteigerung den Zuschlag f374r das Grundst374ck. 2 Das Amtsgericht hat die Beklagte mit (rechtskr344ftigem) Teilurteil vom 29. November 2005 zur Abrechnung 374ber die Kaution und mit Schlussurteil vom 23. Februar 2006 zur R374ckzahlung der Kaution nebst Zinsen verurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zur374ckgewie-sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabweisung weiter. Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht (LG Berlin GE 2006, 1479) hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausgef374hrt: 3 Der Anspruch des Kl344gers auf R374ckzahlung der Mietkaution richte sich gem344337 247 566a BGB gegen die Beklagte als Erwerberin des Grundst374cks, denn es komme entscheidend darauf an, zu welchem Zeitpunkt der Anspruch des Kl344gers f344llig geworden sei. Die F344lligkeit sei aber erst nach dem Eigentumser-werb der Beklagten eingetreten, weil noch die Abrechnung der Nebenkosten f374r das Jahr 2004 ausgestanden habe und die Mietkaution auch zur Sicherung noch nicht f344lliger Anspr374che bestimmt sei. Darauf, dass das Mietverh344ltnis schon vor dem Eigentums374bergang beendet gewesen sei, komme es nicht an. Bereits im Anwendungsbereich des 247 566 BGB sei anerkannt, dass der Erwer-ber auch in ein Abwicklungsverh344ltnis nach K374ndigung des Mietverh344ltnisses eintrete, solange die Mietsache noch nicht zur374ckgegeben sei. F374r die R374ckga-be der Sicherheit bestimme dies 247 566a BGB ausdr374cklich. Nach der gesetzli- 4 - 4 - chen Regelung sei es unerheblich, ob der Erwerber die Kaution vom fr374heren Vermieter erhalten habe, er m374sse sich grunds344tzlich bei dem Ver344u337erer schadlos halten. Diese Risikoverteilung gelte auch f374r den Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung. II. Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. 5 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass 247247 566, 566a BGB auch im Fall des Eigentumserwerbs im Wege der Zwangsversteigerung Anwendung finden (247 57 ZVG). Ein Eintritt des neuen Eigent374mers in Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietverh344ltnis und der geleisteten Mietsicherheit gem344337 247247 566, 566a BGB kommt aber nach dem Zweck dieser Vorschriften nicht mehr in Betracht, wenn der (ehemalige) Mieter - wie hier - schon vor dem Eigentums374bergang auf den Erwerber ausge-zogen ist. 6 a) Der in 247 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverh344ltnis dient dem Schutz des Mieters, dem die Wohnung aufgrund eines wirksamen Mietvertrages 374berlassen worden ist. Die ihm dadurch von seinem Vertragspartner einger344umte Rechtsstellung - der berechtigte Besitz - soll ihm auch gegen374ber einem sp344teren Erwerber des Grundst374cks erhalten bleiben (Staudinger/Emmerich, BGB (2006), 247 566 Rdnr. 3). Das Erfordernis der 334ber-lassung der Wohnung an den Mieter erf374llt ferner eine Publizit344tsfunktion, denn der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche Mietverh344ltnisse er eintreten muss (Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 33; vgl. auch Wolff/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasing-rechts, 9. Aufl., Rdnr. 1291). 247 566a BGB erg344nzt den Schutz des Mieters da- 7 - 5 - durch, dass der Erwerber au337erdem in die sich aus der Sicherungsvereinba-rung zur Mietkaution ergebenden Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt. 8 b) Nach ihrem Wortlaut und Zweck setzen 247247 566, 566a BGB deshalb grunds344tzlich voraus, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames Mietverh344ltnis besteht (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, 247 566 Rdnr. 14; Blank/B366rstinghaus, Miete, 2. Aufl., 247 566 Rdnr. 12 ff.; Bub/Treier/Heile, Hand-buch der Gesch344fts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rdnr. 857) und sich der Mieter (noch) im Besitz der Wohnung befindet (M374nchKomm/H344ublein, BGB, 4. Aufl., 247 566 Rdnr. 16; Wolff/Eckert/Ball, aaO, Rdnr. 1296 f.; Staudin-ger/Emmerich, aaO; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., 247 566 Rdnr. 31). An beiden Voraussetzungen fehlt es hier. Zwar nimmt die wohl herrschende Meinung - wovon auch das Beru-fungsgericht zutreffend ausgeht - eine Ausnahme f374r den Fall an, dass der Mie-ter im Zeitpunkt des Eigentumswechsels die Wohnung trotz Ablaufs des Miet-vertrags noch nicht ger344umt hat; in diesem Fall soll der Erwerber entsprechend 247 566 BGB in das Abwicklungsverh344ltnis mit dem Mieter eintreten (BGHZ 72, 147; M374nchKomm/H344ublein, aaO, Rdnr. 12; Gather in Schmidt-Futterer, Miet-recht, 9. Aufl., 247 566 Rdnr. 24; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., 247 566 Rdnr. 8; einschr344nkend Palandt/Weidenkaff, aaO). Diese Ausdehnung des Anwen-dungsbereichs des 247 566 BGB wird vor allem mit praktischen Erw344gungen be-gr374ndet (BGH, aaO, S. 150; Lammel, aaO, 247 566 Rdnr. 29; Bub/Treier/Heile, aaO, Kap. II Rdnr. 860). F374r eine noch weitergehende Analogie zugunsten ei-nes vor dem Eigentumswechsel ausgezogenen Mieters besteht jedoch kein Anlass. Weder der Zweck der gesetzlichen Regelung noch praktische Gr374nde rechtfertigen es in einem solchen Fall, den Erwerber in ein etwa noch beste-hendes Abwicklungsverh344ltnis und in die Pflichten aus der Sicherungsabrede eintreten zu lassen. 9 - 6 - 10 aa) Der vor dem Eigentums374bergang auf den Erwerber ausgezogene Mieter bedarf eines Schutzes durch die 247247 566, 566a BGB nicht, denn seine Rechtsposition wird durch den Eigentumswechsel nicht mehr ber374hrt. Soweit ihm noch Anspr374che aus der Abwicklung des Mietverh344ltnisses zustehen, kann er diese gegen seinen bisherigen Vermieter geltend machen. Seine Rechtsstel-lung wird durch die zwischenzeitliche Ver344u337erung seiner ehemaligen Woh-nung nicht verschlechtert. bb) Die Regelung des 247 566a BGB soll ein Auseinanderfallen von Miet-vertrag und Kautionsabrede vermeiden und ist deshalb in engem Zusammen-hang mit dem Eintritt des Erwerbers in das Mietverh344ltnis zu sehen. Die Vor-schrift verfolgt hingegen nicht den Zweck, dem Mieter unabh344ngig hiervon ei-nen zus344tzlichen Schuldner f374r die R374ckzahlung der Kaution zu verschaffen und ihn dadurch besser zu stellen. Gegen das Risiko wirtschaftlicher Schwierig-keiten seines Vertragspartners kann sich der Mieter im Hinblick auf die geleiste-te Kaution dadurch hinreichend absichern, dass er eine Anlage der Sicherheit getrennt vom Verm366gen des Vermieters gem344337 247 551 Abs. 3 Satz 3 BGB ver-langt und dieses Recht erforderlichenfalls auch (rechtzeitig) durchsetzt. 11 cc) Der Revision ist darin beizupflichten, dass eine Anwendung des 247 566a BGB auf den vor dem Eigentumswechsel ausgezogenen Mieter nicht den Interessen der Beteiligten an einer einfach zu handhabenden Abwicklung des beendeten Mietverh344ltnisses entspricht. 12 (1) Die Mietkaution kann in einem solchen Fall in der Hand des Erwer-bers ihre Funktion, Anspr374che des Vermieters aus dem Mietverh344ltnis zu si-chern, nicht erf374llen, denn alle vor dem Eigentumswechsel entstandenen und f344llig gewordenen Anspr374che gegen den Mieter - etwa wegen r374ckst344ndiger Miete, Sch366nheitsreparaturen oder einer Besch344digung der Mietsache - blei-ben wegen der Z344surwirkung des Eigentumswechsels ohnehin bei dem bisheri- 13 - 7 - gen Vermieter (vgl. Senatsurteil vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451, unter II 2 b m.w.N.). Nach dem Auszug des Mieters werden nur noch etwaige Anspr374che des Vermieters aus sp344teren Nebenkostenabrechnungen f344llig. Nach der Rechtsprechung des Senats stehen Nachzahlungsanspr374che aus einer nach dem Eigent374merwechsel erteilten Nebenkostenrechnung 374ber eine zuvor abgelaufene Abrechnungsperiode jedoch weiter dem ehemaligen Vermieter zu (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851, unter II 1). Auch die Abrechnungspflicht und die Verpflichtung zur Auskeh-rung eines etwaigen Guthabens treffen in einem derartigen Fall den fr374heren Vermieter. Von einer strikten Anwendung des so genannten F344lligkeitsprinzips hat der Senat in diesen F344llen aus Gr374nden der Rechtsklarheit und Praktikabili-t344t abgesehen. Derjenige, der die Vorauszahlungen f374r einen Abrechnungszeit-raum erhalten hat, soll auch die Abrechnung erteilen und zur R374ckzahlung ei-nes Guthabens verpflichtet bzw. zur Geltendmachung eines Nachzahlungsbe-trages berechtigt sein (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003, aaO). Dies gilt auch f374r die im Zeitpunkt des Eigent374merwechsels laufende Abrechnungsperio-de, wenn der Mieter vor dem Eigentums374bergang ausgezogen ist. Auch in die-sem Fall ist ausschlie337lich 374ber einen Zeitraum abzurechnen, in dem der ehe-malige Vermieter noch Eigent374mer war und die Vorauszahlungen erhalten hat. (2) Die vom Berufungsgericht vertretene Auffassung, dass den Grund-st374ckserwerber die Pflicht zur R374ckzahlung einer Mietkaution auch dann trifft, wenn der Mieter zwar vor dem Eigentumswechsel ausgezogen ist, die Ver-pflichtung zur Abrechnung 374ber die Kaution aber erst nach dem Eigentums-wechsel f344llig wird, w374rde ferner - wie die Revision zutreffend hervorhebt - zu einer besonders f374r den Mieter nachteiligen Unsicherheit dar374ber f374hren, wen er insoweit in Anspruch nehmen muss, denn die F344lligkeit des Anspruchs auf Abrechnung der Mietkaution und Auskehrung eines nicht verbrauchten Betra-ges h344ngt von den Umst344nden des Einzelfalls ab und l344sst sich nicht nach 14 - 8 - einer feststehenden Frist berechnen (vgl. Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422, unter II 1 a). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichtes keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (247 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage auf Auskehrung der Mietkaution ist unbegr374ndet und daher abzuweisen. 15 Ball Dr. Wolst Dr. Milger Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 23.02.2006 - 15 C 301/05 - LG Berlin, Entscheidung vom 20.07.2006 - 62 S 79/06 -
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