BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 220/05 Verk374ndet am: 5. Juli 2006 Kirchge337ner Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556 Abs. 3 Satz 3 Der Vermieter, der die Jahresfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB f374r die Abrechnung von Betriebskosten zun344chst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die versp344tete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unn366tig viel Zeit l344sst, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen f374r die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben. BGH, Urteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05 - LG Berlin AG Hohensch366nhausen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 5. Juli 2006 durch die Richter Ball, Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkam-mer 65 des Landgerichts Berlin vom 30. August 2005 wird zur374ckgewiesen. Die Beklagte tr344gt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Zwischen den Parteien bestand aufgrund eines Mietvertrags vom 22. Ap-ril 1997 ab dem 15. Mai 1997 bis zum 30. Dezember 2003 ein Mietverh344ltnis 374ber eine Wohnung in B. . Nach dem Mietvertrag hatten die Kl344ger Neben-kostenvorauszahlungen zu leisten (247 7 Abs. 1). Ferner enthielt der Vertrag fol-gende Bestimmung: 1 "247 15 Betriebskosten Hierauf ist ein monatlicher Vorschuss an den Vermieter neben der Miete, wie in 247 7 Abs. 1 beziffert, zu zahlen. 1. Die laufenden 366ffentlichen Lasten, insbesondere Grundsteuer 2. 205 - 3 - Die Vorauszahlungen werden j344hrlich abgerechnet. Die Abrech-nung erfolgt, sobald dem Vermieter die Abrechnungsunterlagen vorliegen205 Soweit sich Betriebskosten - ggf. auch r374ckwirkend - erh366hen oder neu entstehen, darf der Vermieter die Erh366hung bzw. die neu ent-standenen Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorschriften an-teilig umlegen ..." 2 Nachdem die Betriebskosten f374r die Jahre 1998 bis 2001 von der Beklag-ten bereits abgerechnet waren, gingen ihr am 5. Dezember 2002 Grundsteuer-bescheide des Finanzamts mit Nachforderungen f374r die Jahre 1998 bis 2000 und am 8. Januar 2003 ein weiterer Grundsteuerbescheid mit einer Nachforde-rung f374r das Jahr 2001 zu. Die Beklagte beglich die nachtr344glich erh366hte Grundsteuer im Jahr 2003. Mit Schreiben vom 28. Oktober 2003 rechnete sie die Nachforderung gegen374ber den Kl344gern ab und verlangte anteilige Erstat-tung der auf sie entfallenden Grundsteuernachzahlung in H366he von 165,41 200 pro Jahr, insgesamt 661,64 200. Mit der Klage haben die Kl344ger Freigabe einer von ihnen als Mietkaution verpf344ndeten Sparforderung verlangt, zuletzt in H366he von 661,64 200. Die Beklag-te hat - unter Anerkennung des Freigabeanspruchs - ein Zur374ckbehaltungsrecht in derselben H366he wegen der Grundsteuernachzahlung geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, Freigabe des Mietkautionskontos in H366-he von 661,64 200 zu erkl344ren Zug um Zug gegen Zahlung von 661,64 200 durch die Kl344ger an die Beklagte. Auf die Berufung der Kl344ger hat das Landgericht das angefochtene Urteil unter Zur374ckweisung des Rechtsmittels im 334brigen teilweise - im Hinblick auf die Grundsteuernachforderung f374r das Jahr 2001 - abge344ndert und die Beklagte verurteilt, die Freigabe des Mietkautionskontos in H366he von 165,41 200 uneingeschr344nkt zu erkl344ren. Mit ihrer vom Berufungsge-richt zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. 4 Das Berufungsgericht, dessen Urteil in GE 2005, 1249 (mit Anmerkun-gen Kinne, GE 2005, 1219 und v. Seldeneck, Info-M 2006, 12 f.) ver366ffentlicht ist, hat - soweit f374r das Revisionsverfahren von Interesse - ausgef374hrt: 5 Nach Beendigung des Mietverh344ltnisses stehe den Kl344gern ein uneinge-schr344nkter Anspruch auf Freigabe der Kaution in H366he von 165,41 200 zu. F374r das Jahr 2001 bestehe kein Zur374ckbehaltungsrecht der Beklagten, weil sie f374r dieses Jahr keine Grundsteuernachforderung erheben k366nne. Ma337geblich sei die Regelung des 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach eine Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist ausgeschlossen sei, es sei denn, er habe die versp344tete Geltendmachung nicht zu vertreten. Zumindest nach der Mietrechtsreform sei davon auszugehen, dass Be-triebskosten f374r diejenigen Jahre abzurechnen seien, f374r die sie angefallen sei-en (Zeitabgrenzungsprinzip). Das Abflussprinzip f374hre hingegen zu korrektur-bed374rftigen Ergebnissen; konsequent angewendet m374sste einem Mieter Grundsteuer, die dem Eigent374mer nachberechnet worden sei, n344mlich selbst f374r Jahre vor Beginn des Mietverh344ltnisses in Rechnung gestellt werden. 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gehe vom Zeitabgrenzungsprinzip aus, denn eine zu vertre-tende versp344tete Geltendmachung sei beim Abflussprinzip (fast) nicht denkbar. 6 Die Fristenregelung des 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB spreche f374r eine Ver-pflichtung des Vermieters, m366glichst schnell abzurechnen. Die Beklagte habe zwar nicht auf einen ge344nderten Grundsteuerbescheid hinwirken m374ssen. So-bald der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist 374ber die notwendigen Un-terlagen verf374ge, sei er jedoch zu einer unmittelbaren Abrechnung verpflichtet. 7 - 5 - Ob diesen Anforderungen nur "ohne schuldhaftes Z366gern" (unverz374glich im Sinne von 247 121 Abs. 1 BGB) gen374ge getan werden k366nne oder ob der Vermie-ter entsprechend 247 560 Abs. 2 BGB bis zu drei Monate nach Kenntnis von der Erh366hung nachfordern d374rfe, k366nne dahinstehen. Denn die Beklagte sei den Anforderungen jedenfalls nicht gerecht geworden, weil sie nach Erhalt des Grundsteuerbescheids f374r das Jahr 2001 vom 8. Januar 2003 gut neun Monate mit der Abrechnung zugewartet habe. II. Diese Ausf374hrungen halten der rechtlichen Nachpr374fung im Ergebnis stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. 8 Die Beklagte kann dem von ihr gem344337 247 307 Abs. 1 ZPO anerkannten Anspruch der Kl344ger auf Freigabe der verpf344ndeten Sparforderung kein Zu-r374ckbehaltungsrecht wegen eines Gegenanspruchs aus 247 15 des Mietvertrags auf Erstattung der Grundsteuernachforderung in H366he von 165,41 200 auch f374r das - im Revisionsverfahren allein ma337gebliche - Jahr 2001 entgegensetzen. Ein solcher Anspruch steht der Beklagten nach 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der in der Fassung des am 1. September 2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform-gesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl I, 1149) ab dem Abrechnungszeitraum des Kalenderjahrs 2001 Anwendung findet (Art. 229 247 3 Abs. 9 EGBGB), nicht zu. 9 1. Dabei kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts offen bleiben, wie die nach 247 556 Abs. 3 Satz 1 BGB j344hrlich abzurechnenden Be-triebskosten dem jeweiligen Abrechnungszeitraum zuzuordnen sind. 10 a) Nach dem vom Berufungsgericht f374r allein zul344ssig gehaltenen Leis-tungsprinzip (auch Zeitabgrenzungs- oder Verbrauchsprinzip genannt) sind die- 11 - 6 - jenigen Betriebskosten abzurechnen, die f374r den jeweiligen Abrechnungszeit-raum angefallen sind (daf374r LG Berlin, GE 1988, 463, 465; LG Berlin, GE 2000, 813; LG Hamburg, WuM 2000, 197; LG Hamburg, NZM 2001, 806; Langen-berg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., G Rdnr. 107; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., 247 556 Rdnr. 132; Schneider in M374ller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: M344rz 2006, 247 556 Rdnr. 308 ff.; Rips in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar (2004), 247 556 Rdnr. 165; Weitemeyer in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., 247 556 Rdnr. 72). Sofern nicht die Heizkostenverordnung anwendbar sei, k366nne ein anderes Abrechnungsprinzip zwar grunds344tzlich vereinbart werden (zweifelnd Weitemeyer aaO); sei eine solche Vereinbarung nicht getroffen worden, stehe dem Vermieter jedoch kein Wahlrecht zu (Schmid, Handbuch der Mietneben-kosten, 9. Aufl., Rdnr. 3198). Nach dieser Auffassung ist die Grundsteuernach-forderung f374r 2001 den Betriebskosten 2001 zuzurechnen. b) Nach dem sogenannten Abflussprinzip kann der Vermieter dagegen alle Kosten, mit denen er im laufenden Abrechnungszeitraum belastet wird, in die Abrechnung f374r den betreffenden Zeitraum einstellen (daf374r LG Wiesbaden, NZM 2002, 944; LG Berlin, GE 1999, 1129, 1131; LG Berlin, Urteil vom 2. Au-gust 2004 - 62 S 151/04, zitiert nach juris = MM 2004, 374 LS; OLG Schleswig, NJW-RR 1991, 78; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., 247 556 Rdnrn. 55, 78a m.w.Nachw.). Sei ein anderes Abrechnungsprin-zip nicht vereinbart, sei der Vermieter berechtigt, das Abflussprinzip zu w344hlen (Kinne, GE 2003, 504, 505 f.). Dies gelte jedenfalls dann, wenn - wie im vorlie-genden Fall - bis zur Abrechnung kein Mieterwechsel stattgefunden habe, weil eine Mehrbelastung des Mieters dann ausgeschlossen sei (LG D374sseldorf, DWW 1990, 51; LG Berlin, GE 2006, 725; Geldmacher, DWW 1997, 165, 166; Ehlert in Bamberger/Roth, BGB (2003), 247 556 Rdnr. 27; Blank, DWW 1992, 65 f.; ders. in Blank/B366rstinghaus, Miete, 2. Aufl., 247 556 Rdnr. 101 m.w.Nachw.). 12 - 7 - Wird der Vermieter - wie hier - im Jahr 2003 zu einer Grundsteuernachzahlung f374r das Jahr 2001 verpflichtet, die er auch noch im Jahr 2003 leistet, so kann er die Belastung nach dieser Auffassung in die Betriebskostenabrechnung f374r den Abrechnungszeitraum 2003 einbeziehen. 13 c) Die Beklagte hat zwar vorgetragen, sie habe die Nebenkostenabrech-nungen f374r die Jahre 1998 bis 2000 nach dem Abflussprinzip erstellt, sie hat aber jedenfalls die hier ma337gebliche Grundsteuernachzahlung f374r den Zeitraum bis Ende 2001 gegen374ber den Kl344gern nicht auf der Grundlage des Abfluss-prinzips, sondern nach dem Leistungsprinzip geltend gemacht. Denn sie hat diese im Jahr 2003 erfolgte Nachzahlung nicht in die Betriebskostenabrechnung 2003 eingestellt, sondern sie von den Kl344gern mit Schreiben vom 28. Oktober 2003 unter dem Betreff 204Grundsteuernachberechnung f374r abgelaufene Kalen-derjahre223 und unter ausdr374cklichem Hinweis auf den Nutzungs- und Abrech-nungszeitraum bis 31. Dezember 2001 gefordert. Damit hat sie eine Nachzah-lung auf die Betriebskosten f374r das Jahr 2001 verlangt und nicht Betriebskosten f374r 2003 abgerechnet. Es kann deshalb dahinstehen, ob die Beklagte alternativ die Grundsteuernachforderung auch den Betriebskosten 2003 h344tte zurechnen d374rfen. 2. Die Abrechnungsfrist f374r die Betriebskosten 2001 war gem344337 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB mit Ende des Jahres 2002 abgelaufen. 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB schlie337t die Geltendmachung einer Nachforderung f374r einen - wie hier - bereits abgelaufenen Abrechnungszeitraum grunds344tzlich aus; etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter die versp344tete Geltendmachung nicht zu ver-treten hat (247 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB). Davon kann jedoch auf Seiten der Beklagten nicht ausgegangen werden. 14 - 8 - a) Die Beklagte trifft zwar kein Verschulden daran, dass sie die Grundsteuernachzahlung f374r 2001 nicht bereits innerhalb der Abrechnungsfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB auf die Mieter umgelegt hat. Denn ihr ist der zugrunde liegende Bescheid vom 8. Januar 2003 selbst erst nach Ablauf dieser Frist zugegangen. Nach der Begr374ndung des Gesetzentwurfs zum Mietrechts-reformgesetz (BT-Drucks. 14/4553, S. 51) ist die Ausnahmeregelung des 247 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB gerade mit R374cksicht auf die F344lle eingef374gt worden, in denen Steuern oder Abgaben erst nach Ablauf der Abrechnungspe-riode festgesetzt werden. 15 b) Nach Sinn und Zweck der Abrechungsfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB darf der Vermieter jedoch auch dann, wenn er die Jahresfrist f374r die Ab-rechnung zun344chst unverschuldet nicht einhalten kann, nach Wegfall des Ab-rechnungshindernisses nicht unbegrenzt warten, bis er die Abrechnung erstellt oder eine Nachforderung erhebt. 16 aa) Wie der Senat bereits entschieden hat, sollen die Abrechnungsfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeord-nete Ausschluss von Nachforderungen eine zeitnahe Abrechnung gew344hrlei-sten, damit der Mieter in einem 374berschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder 374ber ein sich zu seinen Gunsten ergeben-des Guthaben verf374gen kann oder Gewissheit dar374ber erlangt, ob und in wel-cher H366he er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (Urteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 unter II 1 b; Urteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903 unter II 1 b). Das gilt auch dann, wenn der Mieter von der auf ihn zukommenden Nachforderung nichts wei337 und unter Umst344nden sogar einen gewissen Zinsvorteil erlangen mag, wenn er sie erst sp344ter begleichen muss. Eine zun344chst entschuldigte Versp344-tung kann deshalb mit R374cksicht auf den Sinn und Zweck von 247 556 Abs. 3 17 - 9 - BGB nachtr344glich zu einer verschuldeten werden, wenn der Vermieter sich auch dann noch unn366tig viel Zeit bis zur Erstellung der Abrechnung l344sst, nach-dem die notwendigen Unterlagen vorliegen (Langenberg aaO, G Rdnr. 84; ders. in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., 247 556 Rdnr. 473 a.E.; Staudin-ger/Weitemeyer, BGB, Neubearbeitung 2003, 247 556 Rdnr. 109; Rips aaO, 247 556 Rdnr. 289; Ehlert aaO, 247 556 Rdnr. 38; zweifelnd v. Seldeneck, Info-M 2006, 12). bb) Die Frage, welcher Zeitraum dem Vermieter nach Wegfall des Ab-rechnungshindernisses f374r die Erstellung der Abrechnung bzw. eine Nachforde-rung zuzubilligen ist, wird nicht einheitlich beantwortet. Die Verschuldensrege-lung des 247 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB spricht daf374r, dass der Vermieter gehalten ist, dem Mieter die Abrechnung unverz374glich - das hei337t gem344337 247 121 Abs. 1 Satz 1 BGB ohne schuldhaftes Z366gern - nach Wegfall des Abrech-nungshindernisses zuzuleiten (so Schmid aaO, Rdnr. 3166; ebenso Palandt/ Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., 247 556 Rdnr. 12; Schneider aaO, 247 556 Rdnr. 331). Eine daraus etwa abzuleitende Frist von l344ngstens zwei Wochen (vgl. Palandt/ Heinrichs, aaO, 247 121 Rdnr. 3; M374nchKommBGB/Kramer, 4. Aufl., 247 121 Rdnr. 7; Erman/H. Palm, BGB, 11. Aufl, 247 121 Rdnr. 3) w374rde aber den Vermie-ter zu einer 344u337ersten Beschleunigung der Abrechnung zwingen, die seinen Interessen nicht angemessen Rechnung tr344gt und zum Schutz des Mieters nicht geboten ist. 18 Der Gesetzgeber hat in der auch vom Berufungsgericht in Betracht ge-zogenen Vorschrift des 247 560 Abs. 2 BGB, die die r374ckwirkende Erh366hung von Betriebskostenpauschalen betrifft, dem Vermieter einen Zeitraum von drei Mo-naten ab Kenntnis von der Betriebskostenerh366hung zugestanden, innerhalb dessen dieser eine r374ckwirkende Erh366hung der Betriebskostenpauschale ge-gen374ber dem Mieter herbeif374hren kann. Eine 344hnliche Regelung findet sich in 19 - 10 - 247 4 Abs. 8 Satz 2 Halbs. 2 der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV); danach kann der Vermieter eine r374ckwirkende Erh366hung der Kostenmiete bei preisge-bundenem Wohnraum wegen einer Erh366hung der laufenden Aufwendungen auch f374r einen Zeitraum vor Beginn des der Erkl344rung vorangehenden Kalen-derjahres fordern, wenn er die Nachforderung aus Gr374nden, die er nicht zu ver-treten hat, erst nach dem Ende des auf die Erh366hung der laufenden Aufwen-dungen folgenden Kalenderjahres geltend machen konnte und sie innerhalb von drei Monaten nach Wegfall der Gr374nde geltend macht. Bei der Neubaumie-tenverordnung handelt es sich zwar um auslaufendes, nur noch auf den Altbe-stand im sozialen Wohnungsbau anzuwendendes Recht (Senatsurteil vom 8. M344rz 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 unter II A 1 a aa (1)). In Verbin-dung mit 247 560 Abs. 2 BGB bietet die Regelung dennoch einen Anhaltspunkt daf374r, wie lange der Vermieter - nach der Wertung des Gesetzgebers in ver-gleichbaren F344llen - mit der Abrechnung bzw. einer Nachforderung nach Weg-fall eines Abrechnungshindernisses, das zun344chst eine unverschuldete 334ber-schreitung der Abrechnungsfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Folge hatte, l344ngstens warten darf, ohne sich dem Vorwurf einer schuldhaft versp344teten Gel-tendmachung auszusetzen. Im Regelfall stellt es entgegen der Auffassung der Revision auch keine unzumutbare Belastung des Vermieters dar, wenn er eine Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshin-dernisses erheben und deshalb bei verschiedenen Abrechnungshindernissen m366glicherweise wiederholt Nachforderungen geltend machen muss. cc) Die Beklagte hat die ihr am 8. Januar 2003 nachberechnete Grundsteuer gegen374ber den Kl344gern erst rund neun Monate sp344ter mit Schrei-ben vom 28. Oktober 2003 abgerechnet. Damit hat sie den ihr nach dem oben Ausgef374hrten zuzubilligenden Zeitraum von drei Monaten deutlich 374berschritten. Dass ihr eine fr374here Abrechnung nicht m366glich gewesen w344re, hat die Beklag-te nicht behauptet. Es ist deshalb davon auszugehen, dass sie die versp344tete 20 - 11 - Geltendmachung zu vertreten hat; sie ist daher mit ihrer Nachforderung ausge-schlossen. Ball Dr. Leimert Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Vorinstanzen: AG Berlin-Hohensch366nhausen, Entscheidung vom 09.03.2005 - 8 C 214/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 30.08.2005 - 65 S 90/05 -
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