BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 220/08 Verk374ndet am: 3. Juli 2009 Langend366rfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja SachenRBerG 247 29 Abs. 1 Die Einrede nach 247 29 Abs. 1 SachenRBerG kann erhoben werden, wenn das Grundst374ck aus rechtlichen Gr374nden nicht mehr zu dem nach dem Sachenrechtsbe-reinigungsgesetz vorausgesetzten Zweck genutzt werden darf. BGH, Urteil vom 3. Juli 2009 - V ZR 220/08 - LG Magdeburg AG Halberstadt - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 3. Juli 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Roth f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg vom 28. Oktober 2008 aufgehoben. Die Berufung des Kl344gers gegen das Urteil des Amtsgerichts Hal-berstadt vom 23. Januar 2008 wird zur374ckgewiesen. Der Kl344ger tr344gt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Eigent374merin eines in einer Kleingartenanlage belege-nen Grundst374cks in Sachsen-Anhalt. Auf dem Grundst374ck befindet sich eine Wohnlaube, die 1984 auf der Grundlage eines Erholungsnutzungsvertrages von fr374heren Nutzern errichtet worden ist. Die Bauzeichnung wurde seitens des Kleingartenvereins abgestempelt; eine Baugenehmigung existiert nicht. Die Wohnlaube wurde von Anfang an dauernd zu Wohnzwecken genutzt. 1 - 3 - Der Kl344ger nutzt das Grundst374ck aufgrund eines im Mai 1990 abge-schlossenen Kleingarten-Nutzungsvertrages. Das Haus erwarb er am 1. September 1990 von der Rechtsnachfolgerin der Erstnutzer. 2 Im Mai 2000 wurde dem Kl344ger von dem zust344ndigen Landkreis unter-sagt, die Laube zum st344ndigen Wohnen zu nutzen. Die dagegen eingelegten Rechtsmittel blieben erfolglos. 3 Der Kl344ger m366chte festgestellt wissen, dass ihm in Bezug auf das Grundst374ck ein Ankaufsrecht nach dem Sachenrechtsbereinigungsrecht zu-steht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat ihr statt-gegeben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zur374ck-weisung der Kl344ger beantragt, verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsan-trag weiter. 4 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht meint, dem Kl344ger stehe ein Ankaufsrecht nach 247 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG zu. Die Voraussetzungen der Vorschrift l344gen vor, insbesondere sei die Wohnlaube am 2. Oktober 1990 zu Wohnzwecken geeignet gewesen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe ferner fest, dass der Kl344ger bereits zu diesem Zeitpunkt seinen Lebens-mittelpunkt auf dem Grundst374ck gehabt habe. Die sp344tere Untersagung der Dauerwohnnutzung sei unerheblich, weil es f374r die Sachenrechtsbereinigung nicht auf die zuk374nftige Nutzungsm366glichkeit ankomme. Die Beklagte habe der Nutzung des Grundst374cks zu Wohnzwecken auch nicht unverz374glich wider- 5 - 4 - sprochen. Dass das Haus mit der Billigung staatlicher Stellen errichtet worden sei, folge aus 247 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG. II. Diese Ausf374hrungen halten rechtlicher Nachpr374fung in einem entschei-denden Punkt nicht stand. 6 1. Ohne Erfolg r374gt die Revision allerdings, dass die Voraussetzungen f374r ein Ankaufsrecht des Kl344gers nach 247 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e Sa-chenRBerG nicht vorl344gen, weil die Wohnlaube nicht mit Billigung staatlicher Stellen errichtet worden sei. Das Berufungsgericht nimmt zu Recht an, dass sich der Kl344ger auf die Regelung in 247 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG berufen kann, wonach vermutet wird, dass die bauliche Nutzung des Grundst374cks mit Billigung staatlicher Stellen erfolgt ist, wenn in einem Zeitraum von f374nf Jahren nach Fertigstellung des Geb344udes vor Ablauf des 2. Oktober 1990 eine beh366rd-liche Verf374gung zum Abriss nicht ergangen ist. 7 a) Entgegen der Auffassung der Revision erfordert 247 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG nicht, dass die in der DDR zust344ndigen Organe der Bauaufsicht Kenntnis von dem Bauwerk erlangt hatten und dennoch f374nf Jahre nicht einge-schritten sind. Die Frist beginnt vielmehr mit der Fertigstellung des Geb344udes (vgl. Senat, Urt. v. 12. M344rz 1999, V ZR 143/98, WM 1999, 968, 969; Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, WM 2002, 1943, 1944; Czub in Czub/Schmidt-R344ntsch/Frenz, SachenRBerG, Stand November 2003, 247 10 Rdn. 139 ff.; Ro-the, in Eickmann, SachenRBerG, Stand Juni 2008, 247 10 Rdn. 23; a.A. Gemme-ke in Kiethe, SchuldRAnpG, 247 43 Rdn. 29; R366vekamp, Schuldrechtsanpassung, 2. Aufl., Rdn. 212; Schnabel, DtZ 1995, 258, 260). 8 - 5 - Dabei kommt es nicht darauf an, ob 247 11 Abs. 3 der Verordnung 374ber Bev366lkerungsbauwerke vom 8. November 1984 (GBl I S. 433), wonach der Ab-riss eines Bauwerks nicht mehr verlangt werden konnte, wenn seit dessen Fer-tigstellung f374nf Jahre vergangen waren, in der DDR als sog. Kenntnisfrist ange-sehen wurde, also die Kenntnis der staatlichen Stellen von dem Vorhandensein eines Schwarzbaus voraussetzte. Die Vermutung des 247 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG kn374pft zwar an diese Regelung an (vgl. BT-Drucks. 12/5992 S. 110). F374r ihre Auslegung sind aber in erster Linie Sinn und Zweck der Sachenrechtsbereinigung ma337geblich. Die Vermutung des 247 10 Abs. 2 SachenRBerG soll den Nachweis erleichtern, dass eine bestehende Grund-st374cksnutzung nach den DDR-typischen Gegebenheiten als rechtm344337ig ange-sehen wurde (vgl. BT-Drucks. 12/5992 S. 104). Handelte es sich bei der nach Satz 2 ma337geblichen F374nfjahresfrist um eine sog. Kenntnisfrist, liefe dieser Zweck jedoch weitgehend leer. Denn der Nutzer wird in aller Regel nicht nach-weisen k366nnen, ob und wann eine staatliche Stelle, die gegen die Errichtung eines Geb344udes nicht eingeschritten ist, Kenntnis von dem Bauwerk erlangt hat (vgl. Czub, aaO, Rdn. 142). 9 Vor diesem Hintergrund widerspricht die Anwendung von 247 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG auch dann nicht dem Willen des Gesetzgebers, Schwarzbauten von der Sachenrechtsbereinigung auszunehmen (vgl. BT-Drucks. 12/5992 S. 103), wenn die F374nfjahresfrist in 247 11 Abs. 3 der Verord-nung 374ber Bev366lkerungsbauwerke in der DDR erst ab Kenntnis der zust344ndigen Beh366rden von dem Bau zu laufen begonnen haben sollte. Richtig ist zwar, dass Schwarzbauten, welche auch in der DDR als illegal angesehen wurden, bei de-nen der Errichter also schon vor dem 3. Oktober 1990 mit einer Abrissverf374-gung rechnen musste, nicht gesch374tzt werden sollen. Andererseits sollte ein zu DDR-Zeiten eingetretener Bestandsschutz aufrechterhalten bleiben (Czub, a-aO, 247 10 Rdn. 131; Rothe, aaO, 247 10 Rdn. 22). Zu diesem Zweck hat der Ge- 10 - 6 - setzgeber in 247 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG die Regelung in 247 11 Abs. 3 der Verordnung 374ber Bev366lkerungsbauwerke aufgegriffen (vgl. BT-Drucks. 12/5992 S. 110), sich wegen der dargestellten Beweisschwierigkeiten aber f374r eine nur pauschalierende Nachzeichnung der Vorschrift entschieden (vgl. auch Senat, Urt. v. 30. April 2003, V ZR 361/02, NJ 2003, 540, 541). b) Schlie337lich steht der Anwendung von 247 10 Abs. 2 Satz 2 SachenR-BerG nicht entgegen, dass die Grundst374cksnutzung dem Recht der DDR in zweifacher Hinsicht widersprach, n344mlich zum einen dem materiellen Baurecht (fehlende Baugenehmigung) und zum anderen dem Erholungsnutzungsvertrag (247 312 ZGB), der nicht dazu berechtigte, das Grundst374ck mit einem Wohnhaus zu bebauen und zu Wohnzwecken zu nutzen. 11 Die Vorschrift des 247 10 Abs. 2 SachenRBerG kn374pft in Satz 1 zwar an eine Baugenehmigung an, ist aber in ihrer Rechtsfolge nicht auf Aspekte des Baurechts beschr344nkt. Die Vermutung geht vielmehr dahin, dass die bauliche Nutzung des Grundst374cks in jeder Hinsicht mit Billigung staatlicher Stellen er-folgte; sie umfasst daher auch die Berechtigung zur bodenrechtlichen Inan-spruchnahme des in fremdem Eigentum stehenden Grundst374cks (Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504 m.w.N.). 12 Eine einschr344nkende, auf Verst366337e gegen das materielle Baurecht be-grenzte Anwendung von 247 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG ist auch der Sache nach nicht gerechtfertigt (ebenso Rothe, aaO, 247 5 Rdn. 49; a.A. Czub, aaO, 247 5 Rdn. 126d u. 134y; R366vekamp, aaO, Rdn. 213). Das folgt schon daraus, dass der - dem Recht der DDR zuwiderlaufende - Fall, dass aufgrund eines Erho-lungsnutzungsvertrages (247247 312 ff. ZGB) ein als Wohnhaus geeignetes und genutztes Geb344ude errichtet wurde, in 247 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG als eigenst344ndiges Regelbeispiel aufgenommen worden ist. Eine 13 - 7 - solche Grundst374cksnutzung soll also ungeachtet ihrer Unvereinbarkeit mit dem zugrunde liegenden Nutzungsvertrag prinzipiell geeignet sein, Anspr374che nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu begr374nden. Dann aber verbietet es sich, aus dem - im Fall des 247 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG stets gegebenen - Widerspruch zwischen tats344chlicher und vertraglich gestatte-ter Grundst374cksnutzung eine von dem Gesetzgeber nicht vorgesehene Ein-schr344nkung des Anwendungsbereichs von 247 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG abzuleiten. Dies gilt umso mehr, als das Recht des 334berlassenden, eine ver-tragswidrige Nutzung zu unterbinden, in 247 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e Halb-satz 2 SachenRBerG ber374cksichtigt worden ist. 2. Die Revision r374gt aber zu Recht, dass das Berufungsgericht der be-standskr344ftigen Untersagungsverf374gung des Landkreises, das Geb344ude zum st344ndigen Wohnen zu nutzen, keine Bedeutung beimisst. 14 a) Seine Auffassung, f374r die Sachenrechtsbereinigung komme es auf die k374nftige Nutzungsm366glichkeit des Geb344udes nicht an, verkennt die Regelung in 247 29 Abs. 1 SachenRBerG. Danach kann der Grundst374ckseigent374mer die Be-stellung des Erbbaurechts oder den Verkauf des Grundst374cks an den Nutzer verweigern, wenn das Geb344ude nicht mehr nutzbar und eine Rekonstruktion nicht mehr zu erwarten ist (Satz 1), oder wenn es nicht mehr genutzt wird und mit einem Gebrauch durch den Nutzer nicht mehr zu rechnen ist (Satz 2). 15 aa) Bei w366rtlicher Auslegung erfasst die Vorschrift zwar nur ein Nut-zungshindernis tats344chlicher Art bzw. die tats344chliche Aufgabe der bestehen-den Nutzung. Nach ihrem Sinn und Zweck findet sie aber auch Anwendung, wenn das Geb344ude aus rechtlichen Gr374nden nicht mehr nutzbar ist und mit ei-nem Fortfall des Nutzungshindernisses nicht zu rechnen ist (vgl. zu 247 29 Abs. 2 SachenRBerG: Wilhelms in Czub/Schmidt-R344ntsch/Frenz, 16 - 8 - SachenRBerG, Stand November 2003, 247 29 Rdn. 28; Rothe, in Eickmann, SachenRBerG, Stand Juni 2008, 247 29 Rdn. 26). In 247 29 SachenRBerG kommt der Grundgedanke des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zum Tragen, dass der Eingriff in die Rechte des Grundst374ckseigent374mers gerechtfertigt ist, um dem Nutzer eine Fortsetzung seiner zu DDR-Zeiten begr374ndete Grundst374cks-nutzung zu erm366glichen und so seine Investitionen in das Geb344ude zu sch374t-zen. Ist diese Nutzung jedoch unm366glich geworden, l344sst sich der angestrebte Schutz des Nutzers nicht mehr erreichen (vgl. Rothe, aaO, 247 29 Rdn. 2). Ent-sprechendes gilt, wenn das Geb344ude nicht mehr zu dem Zweck genutzt werden kann, der den Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes und damit die dem Nutzer einger344umte bevorrechtigte Rechtsstellung begr374ndet. Auch hier fehlt es an der Rechtfertigung, den Grundst374ckseigent374mer zu einer Aufgabe seines Eigentums oder dessen Belastung mit einem Erbbaurecht zu zwingen. Die baulichen Investitionen des Nutzers werden auch in diesem Fall, wenn auch nicht in demselben Ma337e, gesch374tzt. Der Nutzer kann sein aus 247 29 Abs. 5 Satz 1 SachenRBerG folgendes Recht geltend machen und von dem Grundst374ckseigent374mer den Ankauf des Geb344udes verlangen, oder sich gege-benenfalls auf andere bereinigungsrechtliche Vorschriften berufen. Bleibt eine Grundst374cksnutzung zul344ssig, die zwar nicht auf der Grundlage des Sachen-rechtsbereinigungsgesetzes, wohl aber nach dem Schuldrechtsanpassungsge-setz Schutz genie337t, kann der Nutzer statt des Rechts nach 247 29 Abs. 5 Satz 1 SachenRBerG die sich aus dem Schuldrechtsanpassungsgesetz ergebenden Anspr374che und Einwendungen geltend machen. Damit wird gew344hrleistet, dass er nicht schlechter steht, als er st374nde, wenn die unm366glich gewordene Nut-zung schon zu DDR-Zeiten unzul344ssig gewesen w344re. Beruft sich der Nutzer auf das Schuldrechtsanpassungsgesetz, gehen die daraus folgenden Rechte 17 - 9 - dem Wahlrecht des Grundst374ckseigent374mers gem344337 247 81 Abs. 1 Nr. 2 Sa-chenRBerG vor. bb) Ein rechtliches Nutzungshindernis im Sinne des 247 29 SachenRBerG ist hier gegeben. Infolge der bestandskr344ftigen Untersagungsverf374gung, die Laube dauerhaft zu bewohnen, kann der Kl344ger das Grundst374ck nicht mehr zu Wohnzwecken nutzen. Damit ist der Ankn374pfungspunkt f374r die Einr344umung von Anspr374chen nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz - die Nutzung eines Hauses im Sinne des 247 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG - entfal-len. Die noch zul344ssige Nutzung zu Freizeit- und Erholungszwecken unterliegt nicht dem Schutz des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes und steht der Einre-de aus 247 29 Abs. 1 SachenRBerG daher nicht entgegen. 18 Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist die 366ffentlich-rechtliche Untersagungsverf374gung nicht deshalb unbeachtlich, weil sie der ge-setzgeberischen Entscheidung zuwiderl344uft, die sog. unechten Datschen ge-m344337 247 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG in die Sachenrechtsbereinigung einzube-ziehen. Richtig ist zwar, dass der Bestandsschutz, den die Grundst374cksnutzung des Kl344gers genie337t, von den Verwaltungsgerichten enger als nach dem Sa-chenrechtsbereinigungsgesetz gezogen worden ist mit der Folge, dass der dem Kl344ger im Verh344ltnis zu dem Grundst374ckseigent374mer zustehende zivilrechtliche Anspruch aus Gr374nden des 366ffentlichen Rechts nicht durchsetzbar ist. Die Un-tersagungsverf374gung ist indessen bestandskr344ftig und muss deshalb auch von den Zivilgerichten beachtet werden. 19 cc) Die Beklagte hat die Einrede des 247 29 SachenRBerG erhoben. Dazu gen374gt es, wenn der Wille des Eigent374mers zum Ausdruck kommt, den Ab-schluss des verlangten Kaufvertrages wegen der nicht mehr m366glichen Nutz-barkeit des Geb344udes zu Wohnzwecken zu verweigern (vgl. Senat, Urt. v. 20 - 10 - 20. September 2002, V ZR 270/01, WM 2003, 637, 639). So liegt es, wie die Revision zu Recht geltend macht, auch hier. Die Beklagte hat bereits erstin-stanzlich eingewandt, dass dem Kl344ger kein Ankaufsrecht zustehe, weil ihm die Nutzung der Laube zu Wohnzwecken rechtskr344ftig untersagt worden ist. III. Das angefochtene Urteil ist demnach aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann abschlie337end entscheiden, weil die Sache zur Endentschei-dung reif ist (247 563 Abs. 3 ZPO). Der erstmals in der Revisionsinstanz er366rterte rechtliche Gesichtspunkt, wonach die 366ffentlich-rechtliche Untersagungsverf374-gung eine Einrede der Beklagten gem344337 247 29 SachenRBerG begr374ndet, erfor-dert keine Zur374ckverweisung der Sache an die Berufungsinstanz, da erhebli-cher Tatsachenvortrag zu diesem Punkt nicht zu erwarten ist. 21 Die Revisionserwiderung verweist im Wege der Gegenr374ge zwar auf ei-nen zwischen den Parteien im Februar 2009 geschlossenen Verwaltungsver-trag, in dem sich die Beklagte verpflichtet hat, keinerlei Einwendungen im Sinne des 247 29 SachenRBerG zu erheben. Die Gegenr374ge ist indessen unzul344ssig, da sie nicht auf Tatsachen gest374tzt werden kann, die erst nach der letzten m374ndli-chen Tatsachenverhandlung entstanden sind. 22 Ob ein erst w344hrend der Revisionsinstanz erkl344rter Einredeverzicht der Beklagten ausnahmsweise ber374cksichtigt werden k366nnte, um zu vermeiden, dass ein Urteil ergeht, welches der materiellen Rechtslage nicht entspricht (vgl. BGHZ 53, 128, 130 f.), bedarf keiner Entscheidung. Dem von dem Kl344ger vor-gelegten Verwaltungsvertrag l344sst sich n344mlich zweifelsfrei entnehmen, dass die Beklagte nur auf Einreden verzichtet hat, die sich aus der Aufgabe der Dau-erwohnnutzung ergeben k366nnten, zu der sich der Kl344ger in der Vereinbarung 23 - 11 - verpflichtet hat. Die Parteien wollten sicherstellen, dass ein etwaiges Ankaufs-recht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht daran scheitert, dass der Kl344ger die Laube in Erf374llung dieser Verpflichtung nicht mehr zu Wohnzwe-cken nutzt (vgl. 247 29 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG). Das ergibt sich aus 247 3 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltungsvertrages, wonach Rechtsverluste, die sich f374r den Kl344-ger aufgrund eines Wechsels des Hauptwohnsitzes ergeben k366nnten, ausge-schlossen werden sollten. Satz 3 stellt zudem klar, dass der Kl344ger in den an-h344ngigen Gerichtsverfahren, in denen es um seine Anspr374che nach dem Sa-chenrechtsbereinigungsgesetz geht, von der Beklagten so zu stellen ist, als habe er seinen Lebensmittelpunkt in der Kleingartenanlage nicht aufgegeben. Auf ihre in dem anh344ngigen Zivilrechtsverfahren durchg344ngig erhobene Ein-wendung, dem Kl344ger stehe schon deshalb kein Ankaufsrecht nach 247 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG zu, weil er die Laube nicht mehr zu Wohn-zwecken nutzen d374rfe, wollte die Beklagte ersichtlich nicht verzichten. Ob und inwieweit die bestandskr344ftige Untersagungsverf374gung einem Ankaufsrecht des Kl344gers entgegensteht, haben die Parteien vielmehr der Kl344rung durch die Zivil-gerichte vorbehalten. - 12 - IV. Die Kostenentscheidung folgt aus 247247 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. 24 Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Stresemann Roth Vorinstanzen: AG Halberstadt, Entscheidung vom 23.01.2008 - 7 C 115/04 - LG Magdeburg, Entscheidung vom 28.10.2008 - 2 S 59/08 -
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