BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 220/09 Verk374ndet am: 1. Oktober 2010 Lesniak, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG 247 21 Abs. 7 a) Besondere Nutzungen im Sinne von 247 21 Abs. 7 WEG sind solche, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehen und zumindest bei typisierender Betrachtung den Anfall besonderer Kosten wahr-scheinlich machen. b) Die Festsetzung einer ma337voll bemessenen Umzugskostenpauschale durch Mehrheitsbeschluss nach 247 21 Abs. 7 WEG entspricht nur dann den Grunds344tzen einer ordnungsgem344337en Verwaltung, wenn die Regelung nicht zu einer ungerecht-fertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigent374mer f374hrt. BGH, Urteil vom 1. Oktober 2010 - V ZR 220/09 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 1. Oktober 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Roth f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Kl344gers wird das Urteil der Zivilkammer 85 des Landgerichts Berlin vom 12. Juni 2009 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 17. April 2008 wird zur374ckgewiesen. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren tragen die Beklagten. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien bilden die im Rubrum n344her bezeichnete Wohnungseigen-t374mergemeinschaft. Der Kl344ger ist Eigent374mer von f374nf Eigentumswohnungen, die er als m366blierte Ferienwohnungen an Touristen und Saisonarbeiter vermie-tet. Pro Jahr kommen insgesamt etwa einhundert Mietvertr344ge zustande. Ver-gleichbare Vermietungen nimmt allenfalls ein weiteres Mitglied der Wohnungs-eigent374mergemeinschaft vor. Bei den Beklagten handelt es sich um die 374brigen Mitglieder der Wohnungseigent374mergemeinschaft. 1 - 3 - In der Eigent374merversammlung vom 3. Dezember 2007 wurden ver-schiedene Beschl374sse gefasst. Der zu TOP 4 ergangene Beschluss lautet aus-zugsweise: 2 "Die Gemeinschaft beschlie337t, dass jeder Wohnungseigent374mer im Falle eines Bewohnerwechsels aufgrund befristeter Nutzungs374berlassung 205 f374r m366gliche Beeintr344chtigungen und eine besondere Abnutzung des Gemeinschaftseigentums eine Kostenpauschale in H366he von 50 200 an die Eigent374mergemeinschaft zu zahlen hat. Unter den Begriff des Be-wohners fallen auch Ferieng344ste und "Saisonarbeitnehmer", die das Sondereigentum angemietet haben. Betrifft der Bewohnerwechsel meh-rere Personen, f344llt die Kostenpauschale nur einmal an 205 Die einge-zahlten Betr344ge sind der Instandhaltungsr374cklage zuzuf374hren 205" Soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse, hat das Amtsgericht auf die am 21. Dezember 2007 eingegangene und am 4. Februar 2008 (Mon-tag) begr374ndete Klage den zitierten Beschluss f374r ung374ltig erkl344rt. Das Landge-richt hat die Klage insoweit abgewiesen. Mit der von diesem Gericht zugelasse-nen Revision m366chte der Kl344ger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Die Beklagten beantragen die Zur374ckweisung des Rechtsmit-tels. 3 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, es k366nne offen gelassen wer-den, ob die gegen den Beschluss zu TOP 4 erhobene Anfechtungsklage inner-halb der Ausschlussfrist des 247 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ausreichend begr374ndet worden sei. Denn auch bei Zugrundelegung der nach Ablauf der Frist von dem Kl344ger erhobenen Einw344nde sei der angefochtene Beschluss nicht zu bean-standen. Insbesondere habe die Mehrheit der Wohnungseigent374mer eine den Grunds344tzen einer ordnungsgem344337en Verwaltung entsprechende Regelung getroffen. Bei kurzfristigen Vermietungen handele es sich um keine "reine 4 - 4 - Wohnnutzung", sondern um eine besondere Nutzung im Sinne von 247 21 Abs. 7 WEG. Daraus folge, dass es bei derartigen Vermietungen zu einer erh366hten - den "blo337en Mitgebrauch" im Sinne von 247 13 Abs. 2 WEG 374berschreitenden - Abnutzung des Gemeinschaftseigentums komme. Der Kostenpauschale sei auch kein Strafcharakter beizumessen. Die Pauschale werde ausnahmslos von jedem erhoben, der unter die beschlossene Regelung falle. II. Die Revision ist begr374ndet. 5 1. Das angefochtene Urteil h344lt einer revisionsrechtlichen 334berpr374fung nicht in allen Punkten stand. Zwar ist die Einf374hrung einer ma337vollen Umzugs-kostenpauschale im Wege eines Mehrheitsbeschlusses durch die Regelung des 247 21 Abs. 7 WEG gedeckt. Die hier in Rede stehende Ausgestaltung ist jedoch mit den Grunds344tzen einer ordnungsgem344337en Verwaltung nicht zu vereinbaren. 6 a) Nach der genannten Vorschrift k366nnen die Wohnungseigent374mer durch Mehrheitsbeschluss unter anderem Regelungen hinsichtlich der Kosten f374r besondere Nutzungen des Gemeinschaftseigentums treffen. Eine solche Nutzung liegt hier vor. 7 Allerdings kommt es f374r das Vorliegen einer besonderen Nutzung im Sin-ne von 247 21 Abs. 7 WEG nicht entscheidend darauf an, ob eine den zul344ssigen Mitgebrauch nach 247 13 Abs. 2 WEG 374berschreitende und daher unzul344ssige Nutzung des Gemeinschaftseigentums vorliegt (so aber M374ller, ZWE 2008, 278, 283 f.; vgl. auch Timme/Elzer, WEG, 247 21 Rn. 376). Die Gesetzesmaterialien belegen mit aller Klarheit, dass den Wohnungseigent374mern mit der Regelung des 247 21 Abs. 7 WEG gerade auch die M366glichkeit er366ffnet werden sollte, eine Umzugkostenpauschale zu beschlie337en (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 27). Da Ein- und Ausz374ge aber unzweifelhaft in den Kernbereich des nach 247 13 Abs. 2 WEG 8 - 5 - statthaften Mitgebrauchs fallen - und dies im Lichte der Eigentumsgew344hrleis-tung des Art. 14 GG auch bei h344ufigen Umz374gen gilt (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, NZM 2010, 285, 286 f.) -, erscheint der auf die Wertung des 247 13 Abs. 2 WEG abhebende Ansatz nicht 374berzeugend. Das gesetzgeberische Anliegen w374rde ohne Not verfehlt. Vor diesem Hintergrund bietet es sich an, schon solche Nutzungen als besondere im Sinne von 247 21 Abs. 7 WEG aufzufassen, die mit einer gesteiger-ten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehen und zumin-dest bei typisierender Betrachtung den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machen (vgl. Merle in B344rmann, WEG, 11. Aufl., 247 21 Rn. 155; Jenni337en/ Heinemann, WEG, 2. Aufl., 247 21 Rn. 118; Palandt/Bassenge, BGB, 69. Aufl., 247 21 WEG Rn. 21). Das ist bei Umz374gen der Fall. Diese f374hren im Allgemeinen zu einer gesteigerten Inanspruchnahme insbesondere von Treppenh344usern und Aufz374gen und machen in der Regel zus344tzlichen Reinigungsaufwand erforder-lich. Selbst sorgf344ltig arbeitende Umzugskr344fte k366nnen in der Regel kleinere, oft unbedeutende und erst in der Summierung die Unansehnlichkeit oder Repara-turbed374rftigkeit deutlich machende Sch344den kaum vermeiden. Da solche Ab-nutzungen, Sch344den und Kosten schwer oder nur mit unangemessenem Auf-wand an Zeit und Kosten zu quantifizieren sind (vgl. auch Vandenhouten in Niedenf374hr/K374mmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., 247 21 Rn. 129; H374gel, ZWE 2005, 204, 213), liegt eine pauschalierende Regelung, die nicht darauf abhebt, ob im Einzelfall Kosten verursacht werden, im wohlverstandenen Interesse aller Wohnungseigent374mer. Auf der Grundlage dieser typisierenden und pauschalie-renden Betrachtung kommt es daher auch nicht darauf an, dass Ferieng344ste und Saisonarbeiter in eine m366blierte Wohnung meist mit nur geringem Um-zugsgut ein- und ausziehen werden. 9 b) Allerdings entsprechen pauschalierende und typisierende Regelungen nur dann einer ordnungsgem344337en Verwaltung, wenn die Pauschale ma337voll 10 - 6 - bemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigent374mer f374hrt. aa) Was die H366he der Umzugskostenpauschale anbelangt, ist die Gren-ze der Angemessenheit nach den derzeitigen Verh344ltnissen zwar bei einem Be-trag von 50 200 erreicht, aber noch nicht 374berschritten. 11 bb) Die angegriffene Regelung ist aber deshalb zu beanstanden, weil sie nur Umz374ge im Zusammenhang befristet vereinbarter Nutzungsverh344ltnisse der Pauschale unterwirft und damit Umz374ge aufgrund unbefristeter Gebrauchs374ber-lassungen sowie vor allem auch Umz374ge der jeweiligen Eigent374mer selbst aus-klammert. Der insbesondere bei Mehrheitsbeschl374ssen 374ber das Gemein-schaftsverh344ltnis zum Tragen kommende Gleichbehandlungsgrundsatz l344sst zwar Differenzierungen zu, dies aber nur, wenn f374r die Unterscheidung ein aus-reichender Sachgrund besteht (vgl. auch Merle in B344rmann, aaO, 247 25 Rn. 184 mwN). Daran fehlt es hier. Insbesondere ist nichts daf374r ersichtlich, dass die von der Regelung ausgenommenen Umz374ge zu signifikant geringeren Belas-tungen des Gemeinschaftseigentums f374hren. 12 2. Das Berufungsurteil ist auch nicht aus anderen Gr374nden richtig. Insbe-sondere ist die Anfechtungsklage rechtzeitig erhoben und innerhalb der mate-riellen Ausschlussfrist des 247 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ausreichend begr374ndet worden. Damit war das Klagevorbringen einer sp344teren Substantiierung zu-g344nglich. 13 Bereits mit der Klage hat sich der Kl344ger vollen Umfangs gegen den zu TOP 4 ergangenen Beschluss gewandt. In der fristgerecht eingegangenen Kla-gebegr374ndung hat er hierzu geltend gemacht, der Kostenpauschale komme Strafcharakter zu, weil sich diese allein gegen die von ihm betriebene kurzfristi-ge Vermietung seiner Wohnungen richte. Davon abgesehen sei durch die Ver-mietung m366blierter Wohnungen keine besondere Abnutzung des Gemein-schaftseigentums zu bef374rchten. Damit hat der Kl344ger nicht nur den angefoch- 14 - 7 - tenen Beschluss benannt, sondern im Kern vorgetragen, auf welche Umst344nde er die Anfechtung st374tzt. Das gen374gt. Denn die Funktion der Klagebegr374n-dungsfrist besteht lediglich darin, den Wohnungseigent374mern und dem zur Aus-f374hrung von Beschl374ssen berufenen Verwalter zumindest im Hinblick auf An-fechtungsgr374nde alsbald Klarheit dar374ber zu verschaffen, ob, in welchem Um-fang und auf Grund welcher tats344chlichen Grundlage gefasste Beschl374sse einer gerichtlichen 334berpr374fung unterzogen werden (vgl. Senat, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 74/08, BGHZ 179, 230, 237; Urteil vom 27. M344rz 2009 - V ZR 196/08, NJW 2009, 2132, 2133; vgl. auch Senat, Urteil vom 2. Oktober 2009 - V ZR 235/08, BGHZ 182, 307, 311). 3. Nach allem hat das Amtsgericht den angefochtenen Beschluss zu Recht f374r ung374ltig erkl344rt, so dass der Berufung der Beklagten der Erfolg ver-sagt bleibt. Die Zur374ckweisung des Rechtsmittels kann der Senat selbst aus-sprechen, weil der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (247 563 Abs. 3 ZPO). 15 - 8 - III. Die Kostenentscheidung beruht auf 247247 91 und 97 Abs. 1 ZPO. 16 Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Stresemann Roth Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 17.04.2008 - 74 C 147/07 WEG - LG Berlin, Entscheidung vom 12.06.2009 - 85 S 45/08 WEG -
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