BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 220/13 vom 11. Februar 2014 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 11. Februar 2014 durch d en Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden , di e Richterin nen Dr. Milger und Dr. Fet zer sowie d ie Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision de r Beklagten durch ei n- stimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund für d ie Zulassung der Revision. Das Berufungsgericht hat die Zulassung damit begründet, dass es noch keine höchstrichterliche Entscheidung zu der Frage gebe, ob und auf welcher Basis dem Vermieter eines " einzigartigen " Mieto b- jekts ein Anspruch auf Zus timmung zu r Mieterhöhung zustehe . Hieraus ergibt sich weder eine grundsätzliche Bedeutung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 ZPO genannten Revisionszulassung s- gründe vor. Vielmehr betrifft der Rechtsstreit einen ungewöhnlich ge lagerten Einzelfall, dessen Entscheidung keine über die Sache hinausgehende Bede u- tung zukommt. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen , dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 1 3 . Septembe r 2007 den gemäß § 558a Abs. 2 BGB in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen genügt und materiell begründet ist (§ 558 BGB) . a) Die Klägerin hat ihr Mieterhöhungsverlangen durch das der Beklagten übersandte Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständ i- 1 2 3 - 3 - gen Dr. S . vom 25. Au gust 2007 begründet , das die Vorinstanzen als au s- reichende Begründung gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB angesehen haben. E i- nen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. Es kann dahinstehen, ob das Gutachten, wie die Revision geltend macht, u m- fangreiche Mieterinvestitionen nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt hat. Denn etwaige Mängel in dieser Hinsicht hätten nicht zur Folge, dass das Mie t- erhöhungsverlangen bereits man gels der nach § 558a Abs. 2 BGB erforderl i- chen Begründung aus formellen Gründen unwirksam wäre. Das Mieterh ö- hungsverlangen soll den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berecht i- gung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest a n- satzw eise nachzuvollziehen (Senatsurteil e vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10, 12; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18) . Ob das dem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Sachverständ i- gengutachten Investitionen des Mieters a usreichend berücksichtigt hat , betrifft nicht die formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen, sondern ist eine Frage von dessen Begründetheit. b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch die ortsübliche Vergleichsmi ete mit Hilfe des von ihm beauftragten Sachve r- ständigen rechtsfehlerfrei ermittelt. Es ist zutreffend davon ausgegangen, dass die vom Mieter geschaffenen Ausstattungen mangels anderweitiger vertragl i- cher Vereinbarung nicht bei der Ermittlung der ortsüblich en Vergleichsmiete berücksichtigt werden dürfen (vgl. Senatsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12) . Entsprechend diesen Vorgaben ist der vom Berufungsgericht beauftragte Sachverständige vorgegangen und hat d ie Mi e- t e rinvestitionen d urch A bschläge berücksichtigt . Rechtsfehlerfrei hat d as Berufungsgericht ferner die Vorgehensweise des Sachverständige n gebilligt , zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den 4 5 - 4 - Berliner Mietspiegel heran zuziehen , obwohl das Mietobjekt bei der g ebotenen Außerachtlassung der Mieterinvestitionen angesichts des dann zugrunde zu legenden Standards nicht in eine konkrete Ausstattungsklasse des Mietspiegels eingeordnet werden kann. Der Sachverständige hat diesem Problem dadurch Rechnung getragen, dass er die schlechteste Ausstattungsklasse laut Mietspi e- gel als Ausgangspunkt gewählt und hiervon mit Rücksicht auf die hier noch schlechtere vermieterseitige Aussta ttung Abschläge vorgenommen hat; dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Rev i- sion führt der Umstand, dass es (bei Außerachtlassung der Mieterinvestitionen) keine Vergleichsobjekte ähnlich schlechter Ausstattung gibt, nicht dazu, dass k eine ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden k ö nn te und dem Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB daher dauerhaft verwehrt wäre. Entsprechende s gilt für die weiteren Besonderheiten des Mietobjekts. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsgericht auch bei der Einordnung des Mietobjekts als " Einfamilienhaus " o der " Mehrfamilienhaus " nicht von unzutreffenden Tatsachen ausgegangen. Es hat vielmehr zutreffend darauf abgestellt, dass bei dem ursprünglich als " hochherrschaftliche Villa " in G . errichtete n Mietobjekt (mit einem 252,74 qm großen Erdgeschoss, e inem Obergeschoss von 220,74 qm , eine m 70,12 qm großen Dachgeschoss sowie einem Souterrain mit einer Größe von 109,74 qm ) bereits bei dem A b- schluss des Mietvertrags im Jahr 196 4 " im Ansatz " eine Aufteilung in vier Wo h- nungen vorhanden war, auch wenn es sich dabei - mit Rücksicht auf die G e- meinschaftsküche und fehlende sepa rate Bäder und Toiletten - nicht um Wo h- nungen nach heutigen Anforderungen geh andelt hat . Im Übrigen ist das Mieto b- jekt nach dem mieterseitigen Ausbau von der Beklagten und ihren Untermieter n auch tatsächlich als Mehrfamilienhaus (mit vier abgeschlossenen Wohnungen) genutzt worden. Angesichts dieser Umstände hat das Berufungsgericht recht s- fehlerfrei die Vorgehensweise des Sachverständigen gebilligt, der zur Ermit t- 6 - 5 - lung der ortsüblichen Verglei chsmiete des Mietobjekts von den Mietspiegelwe r- ten für Wohnungen in Mehr familienhäusern ausgegangen ist und hiervon - wie ausgeführt - Abschläge wegen der dahinter zurückbleibenden vermieterseitigen Ausstattung vorgenommen hat. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin - Charlottenburg, Entsch eidung vom 17.11.2010 - 207 C 91/08 - LG Berlin, Entscheidung vom 10.07.2013 - 65 S 4/11 - 7
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