ECLI:DE:BGH:2018:300518UVIIIZR220.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 220/17 Verkündet am: 30. Mai 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 1; HeizkostenVO § 7 Abs. 1 Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Woh n- flächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsäch lichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßg e- bend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19). BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 - VI II ZR 220/17 - LG Köln AG Köln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 8. Mai 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die R ichter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 21. September 2017 wird zurückg e- wiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfah rens zu tr a- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer im Erdgeschoss eines Mehrfamilienha u- ses gelegenen Wohnung der Klägerin in Köln. In dem mit der Rechtsvorgäng e- rin der Klägerin geschlossene n Mietvertrag heißt es in § 1 zur Wohn fläche: " Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart " . N ach dem Erwerb der Wohnung durch die Klägerin stellte sich diese Angabe als unzutreffend heraus; die wahre (b e- heizte) Wohnfläche be trägt 78,22 qm. Nach den vertraglichen Vereinbarunge n haben die Bek lagten - neben der Grundmiete und einer Betriebskostenpauschale - monatliche Heizk o stenvo r- au szahl un gen zu lei ste n, über die j ä hr lich a bg e rechnet wird. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 8. Oktober 2014 und vom 9. Oktober 2015 rechnete die Klägerin die Heizkosten für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 unter Z u- grundelegung der tatsächlichen Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche ab; diese Berechnungen erge b en jeweils das Wirtschaftsjahr 2014) sowie in Höhe v (für das Wirtsch aftsjahr 2015) zugunsten der Beklagten. Die Beklagten errechneten ihrerseits auf der Grundlage der mietvertra g- lich vereinbarten (geringeren ) Wohnfläche weitere Guthaben in Höhe von 26,55 r 2013) sowie i Die genannten B etr ä- ge behielten die Beklagten bei den Mietzahlungen für die Monate Mai 2015 und Dezember 2015 ein und überwiesen entsprechend weniger Miete an die Kläg e- rin. nebst Zinsen in Anspruch . Das Amtsgericht hat der Kl age stattgegeben. D i e B erufun g der Beklagten ist beim Landge richt erfolglos geblieben. Mit der vo m Be rufungsgericht zugelassenen R evision verfol g en die Beklagten ihr Klagea b- weisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Re vision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rüc k- ständiger Miete nach § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag zu. 3 4 5 6 7 8 - 4 - Die geltend gemachte Forderung sei nicht durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung erlo schen, weil den Beklagten über die Heizkostena b- rechnungen der Klägerin für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 hinausgehe n- de Guthaben nicht zustünden. Denn maßgeb end für die genannten Abrechnu n- gen sei jeweils die tatsächliche Wohnfläche. Allein der Umstand , dass nach den mietvertraglichen Vereinbarungen über die tatsächlich verbrauchten Heizkosten jährlich abgerechnet werden solle, erfordere die Zugrundelegung der tatsächlichen Wohnungsgrößen. Anders als in den Fällen der Mietminderung, in denen subjektive Betrachtung en der Parte i- en zugrunde gelegt werden könn t e n mit der Folge, dass eine wesentliche A b- weichung der Ist - B eschaffenheit von der Soll - B eschaffenheit e rst ab einer A b- weichung von 10 % zur tatsächlichen Wohnfläche anzunehmen sei, liege die Interessenlage bei der Heizkostenabrechnung ähnlich wie bei einer Mieterh ö- hung bis zur ortüblichen Vergleichsmiete. In diesen Fällen habe der Bundesg e- richtshof in der E n tscheidung vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14) die ta t- sächliche Wohnungsgröße für maßgebend erachtet , weil es auf den tatsächl i- che n Wohnwert ankomme ; andernfalls würden fingierte, von den Vertragspa r- teien willkürlich festgelegte Umstände an die Stelle von tatsächlichen, objekt i- ven Maßstäben treten. Dies e Überlegungen l ießen sich auf die Heizkosten abrech n ung übertr a- gen, denn die Mieter sollten in ihrer Ges a mth eit vernünftig erweise nur insoweit mit Kosten bela stet werden, als es ihrer tatsä chlichen Wo hnungsgröße en t- spricht. D i es entspreche auch dem dem gesamten Betriebskostenrecht imm a- nenten Prinzip der größtmögl ichen Verteilungsgerechtigkeit. Mit dem Hinweis auf eine ältere Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 31. Oktober 2007 (VIII ZR 261/06) k önnten die Be k l a g ten nichts gewinnen. 9 10 11 12 - 5 - Die dort wiedergegebene Auffas s ung, dass auch bei der Heizkostenabrech n ung eine D i fferenz der v er einbarten zur t at sä chl i chen Woh nungsgröße von bis zu 10 % nicht schade, werde dort unter anderem mit dem Verweis auf die R ech t- sprechung zur Mieterhöhung begrün det, die nun durch die E n tscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18. November 2015 au s d rückl i ch aufgegeben worden sei. Aus der Heizkostenverordnung könnten die Beklagten nichts für i hre Au f- fassung herleiten. Insbeson dere erfordere der Umstand , dass die nach § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV erlaubten verschiedenen Abrechnungsmöglichkeiten zu Abrechnungsungerechtigk eiten führen könnten, keine andere Betrachtung. Die durch § 7 HeizkostenV erlaubten Abrechnungsmethoden basi erten sämtlich auf objekti ven Maßstäben , nämlich der " Wohn - u nd Nutzflä che oder dem u m- bauten Raum " bez i ehungsweise der " Wohn - oder Nutzflä che oder des umba u- t en Raums der b eheizbaren Räume " . K eine dieser Methoden sehe den Rüc k- griff auf die vereinbarte Wohnf läche vor. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so das s die Rev i- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Kläg e- rin der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Hö he ie Mieteinbeh alte der Bekla gten aftsjahr für das Wir t- sch aftsjahr 2014 erfolgten jeweils zu Unrec ht, da den Beklagten für die genan n- ten Zeiträume weitere , über die Abrechnungen der Klägerin hinaus gehende Gutha ben nicht zustehen. D enn die Klägerin hat die Heizkosten für die genan n- te n Jahre zutreffend auf der Grundlage der tatsächlich beheizten Flächen abg e- 13 14 15 - 6 - rech net und der vert raglich vereinbarten Wohnfläche b ei der Abrechnung keine Bedeutung zugemessen. Dieser Beurteilung entgegenstehende Ausführungen im Senatsurteil vom 31. Oktober 2 006 (VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19) hat das Berufungsgericht im Lichte des Senatsurte i ls vom 18. November 2015 (VIII ZR 2 66/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff.) zu Recht als überholt angesehen. 1. Nach der Rec htsprechung des Senats enthält die in einem Woh n- raummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbar ung (Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/ 0 9, NJW 2010, 1745 Rn. 8; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; jeweils mwN). Dementsprechend geht der Senat in ständiger Recht sprechung davon aus, dass ein zur Minderung der Miete b e- rechtigender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BG B i n- folge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um me hr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Senatsurteile vom 18. Novem - ber 2015 - VIII ZR 266/14, aaO; vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO unte r II 2 c; jeweils mwN) . 2. Dies bedeutet indes nicht, dass in jedem Fall, in dem die Größ e der Wohnung ein notwendiger Beurteilung smaßstab ist, von den etwaig getroffenen vertraglichen Ver einbarungen zur Wohnfläche auszugehen wäre. So hat der Senat in dem bereits zitier ten Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO Rn. 10 f. ) entschieden, dass eine von den tatsächlichen Größenverhältnissen abweichende Beschaffenheitsvereinbarung zur Wo h- nungsgröße keinen Einfluss auf die bei einer späteren Mieterhöhung gemäß 16 17 18 - 7 - § 558 Abs. 2 BGB in die Bildung der ort s üblichen Vergleichsm i ete einzustelle n- de Wohnungsgröße hat . Denn ausgehend von der nach dem erkennbaren Wi l- len des Gesetzgebers alleinige n Maßgeblichkeit des objektiven Wohnwerts der zur M ieterhöhung anstehenden Wohnung dü rfen bei der Frage der Berecht i- gung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete subjektive El e- mente, zu denen auch Parteivereinbarungen zu bestimmten Wohnwertmerkm a- len wie etwa der Wohnungsgröße gehören, keine Rolle spielen (Senatsurteil vom 18 . November 2015 - VIII Z R 266/14, aaO). Seine diesbezügliche frühere Rech t sprechung (zuletzt Senatsu r teil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN) , nach der auch bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 2 BGB eine Abweichung der vereinba rten Wohn fläche zu der tatsächlichen Wohnfläche von bis zu 10 % als unbeachtlich angesehen wurde, hat der Senat in de m Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14 , aaO Rn.10) ausdrüc k- lich aufgegeben . 3. Entgegen der Auffassung der Revision sind indes auch Betriebsko s- ten, sofern und soweit sie nach Wohnfläche abzurech nen sind, und zu denen bei eröffnetem Anwendungsbereich (§ 1 HeizkostenV) - jedenfalls zu einem bestimmten Prozentsatz (§ 6 Abs. 1 Satz 1, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) - auch Heizkosten zählen, nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Soweit der Senat früher Abweichungen bis zu 10 % von der ve r- einbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebsko s- tenabrechnung als unbeachtlich angesehen hat (Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, aaO ), hält er daran nicht mehr fest. a) Die Revision meint, die Heizkostenverordnung erkenne mit der Reg e- lung in § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV an, dass die Einbeziehung nicht behei z- ter Teilflächen in die der Umlegung zugrunde zu legende Wohnfläche keinen 19 20 - 8 - Verstoß gegen die Vorschriften der Verordnung darstelle. Damit dürften aber auch Wertungsspielräume der Parteien, mit denen diese i n gewissem Umfang subjektive Vorstellungen verwirklichten, in die Abrechnung einfließen. Gewisse Unschärfen bei der Abrechnung seien hinzunehmen. Entsprechend dürfe es dem Vermieter nicht verwehrt sein, bei seinen Miete rn untersch iedliche Uml a- ge m aßstäbe an zuwend en, solange lediglich die tatsä chlich angefallenen Ko s- ten umgelegt würden und d er Vermieter nicht mehr als die ihm entstandenen Kosten erhalte. b) Dies trifft nicht zu. Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungs g e- rechtigk eit nicht zu erreichen sein mag und eine solche auch vom Gesetz nicht verlangt wird (vgl. hierzu Senatsurteile vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14 , NJW - RR 2015 , 437 Rn. 29; vom 6. Oktober 2010 - VIII ZR 183/09, NJW 2010, 3645 Rn. 17), erfordert eine in de r gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten doch jedenfalls grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit (im Streitfall: für mehrere Wohnungen in ei nem Mehrfamil i- enhaus) einheitlich erfasste Betriebskosten (hier : Heizkosten) nach einem o b- jektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zäh lenden Nutzer gilt. Damit sch eiden im Allgemeinen su b- jektive Vorstel lungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße, die ihren Ausdruck in einer Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche gefunden haben, schon von vorn herein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus. Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlich en Vorgaben ( vgl. etwa § 566a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) daher ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden , geht es mithin im Allgemeinen um den 21 22 23 - 9 - Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wir tschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnflä che ( so jede n- falls im Ergebnis auch : Staudinger/Artz, BGB, Neubearb. 2018, § 556a Rn. 23; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556a Rn. 36; Wall, Betriebsko s- tenkommentar , 4. Aufl., Rn. 2338 ; Langenberg/Zehelein, Betriebs - und Heizko s- tenrecht , 8. Aufl. , F Rn. 83; Schmidt - Futterer /Langenberg , Mietrecht, 13. Aufl., § 556a BGB Rn. 28; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 556a Rn. 19; Schmid/Harsch in Schmid/Harz, Mietrecht Kommentar, 5. A ufl., 2017, § 556 a Rn . 166c; Heix, WuM 2016, 263, 265; Hinz, JR 2017, 284 , 286 ; unklar: Münc h- KommBGB /Schmid - Zehelein, 7. Aufl., § 556a Rn. 31 ) . Auch erwähnt di e Hei z- kostenverordnung mehrfach den Begriff der " anerkannten Regeln der - 10 - Technik " (so in § 5 A b s. 2 Satz 2, § 7 Abs. 1 Satz 3, § 9 Abs. 1 Satz 5, § 9b Abs. 2), der eher da rauf hindeutet, dass de r Verordnungsgeber in erster Li nie in diesen Regeln niedergelegte objekt ive Kriter ien fü r die Heizkostenverteil ung als maßgeb l ic h ansieht. Dies spricht ebe nfalls dafür, die tatsächlichen Verhältnisse bei der Abrechnung nach Wohnflächenanteilen heranzuziehen . Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 05.08.2016 - 210 C 84/16 - LG Köln, Entscheidung vom 21.09.2017 - 1 S 185/16 -
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