BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 221/08 Verk374ndet am: 11. November 2009 Vorusso Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556; BetrKostVO 247 4 a) Wiederkehrende Kosten der Reinigung des 326ltanks einer Heizungsanlage sind umlagef344hige Betriebskosten. b) Betriebskosten, die nicht j344hrlich, sondern in gr366337eren zeitlichen Abst344nden wie-derkehren, k366nnen grunds344tzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen. BGH, Urteil vom 11. November 2009 - VIII ZR 221/08 - LG Heidelberg AG Wiesloch - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 11. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer f374r Recht erkannt: Die Revision des Kl344gers gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 18. Juli 2008 wird zur374ckgewiesen. Der Kl344ger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl344ger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in W. . Er hat mit seiner Klage die R374ckzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen f374r die Abrechnungsjahre 2003/2004, 2004/2005 und 2005/2006 begehrt. Im Streit ist noch ein Betrag von 103,50 200, mit dem der Kl344ger in der Betriebskostenabrech-nung f374r das Jahr 2004/2005 belastet worden ist. Hierbei handelt es sich um den auf die Wohnung des Kl344gers entfallenden Anteil f374r die in diesem Zeitraum durchgef374hrte Reinigung des 326ltanks, die gem344337 der Rechnung der K. GmbH vom 28. Februar 2005 insgesamt 606,68 200 kostete. 1 Der Kl344ger ist der Auffassung, dass diese Kosten zu Unrecht in die Be-triebskostenabrechnung eingestellt worden seien, und begehrt R374ckzahlung 2 - 3 - des auf ihn umgelegten Betrages von 103,50 200 nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Die Berufung des Kl344gers hat keinen Erfolg gehabt. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kl344ger sein R374ckzahlungsbegehren weiter. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgef374hrt: 4 Dem Kl344ger stehe f374r den Abrechnungszeitraum 2004/2005 kein R374ck-zahlungsanspruch in H366he von 103,50 200 zu. Denn bei den in die Abrechnung eingestellten Kosten in H366he von 606,68 200 f374r die 326ltankreinigung handele es sich um umlagef344hige Wartungskosten und nicht um Instandhaltungs- oder In-standsetzungskosten im Sinne von 247 1 Abs. 2 Nr. 2 der am 1. Januar 2004 in Kraft getretenen Betriebskostenverordnung (im Folgenden: BetrKostVO). 5 Nach 247 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO umfassten die als Betriebskosten umlagef344higen Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage auch die Kosten f374r die Pflege und die Reinigung der Anlage. Eine Einschr344nkung da-hingehend, dass die Kosten f374r die Reinigung bestimmter Heizungssysteme oder Anlagenteile hiervon ausgenommen seien, finde sich in 247 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO nicht. Damit fielen auch die in regelm344337igen Abst344nden von mehre-ren Jahren anfallenden Kosten f374r die Reinigung eines 326ltanks unter die umla-gef344higen Kosten des Betriebs der Heizungsanlage. 6 - 4 - Der Umlagef344higkeit der Kosten stehe im konkreten Fall nicht entgegen, dass die 326ltankreinigung im Zusammenhang mit einer wenige Tage zuvor auf-getretenen St366rung der Heizungsanlage durchgef374hrt worden sei. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts, deren Unrichtigkeit der Kl344ger nicht aufge-zeigt habe, sei die K. GmbH beauftragt worden, den 326ltank zu reinigen, und nicht, um eine St366rung der Heizungsanlage zu beseitigen. 7 Es sei auch nicht zu beanstanden, dass die Kosten der Reinigung des 326ltanks in vollem Umfang in die Nebenkostenabrechnung f374r den Abrech-nungszeitraum 2004/2005 eingestellt worden seien. Der Vermieter sei grund-s344tzlich nicht verpflichtet, Betriebskosten, die nicht j344hrlich, sondern nur in gr366-337eren Abst344nden anfielen, anteilig 374ber mehrere Jahre zu verteilen. Ob eine andere Beurteilung geboten w344re, wenn die angefallenen Kosten besonders hoch w344ren und der Mieter durch die einmalige Umlage dieser Kosten erheblich belastet w374rde, k366nne dahinstehen. Bei Kosten in H366he von 103,50 200 sei die Belastung f374r den Kl344ger im vorliegenden Fall nicht so erheblich, dass die Um-lage unbillig w344re. 8 II. Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenom-men, dass die Beklagten berechtigt waren, die im Abrechnungszeitraum 2004/2005 angefallenen Kosten f374r die Reinigung des 326ltanks in die Betriebs-kostenabrechnung f374r diesen Zeitraum einzustellen. Dem Kl344ger steht daher kein Anspruch auf R374ckzahlung der von ihm geleisteten Betriebskostenvoraus-zahlungen hinsichtlich des von ihm zu tragenden Anteils an den Kosten der 326l-tankreinigung in H366he von 103,50 200 zu. 9 - 5 - 1. Bei den wiederkehrenden Kosten f374r die Reinigung des 326ltanks han-delt es sich um umlagef344hige Betriebskosten im Sinne der f374r den Abrech-nungszeitraum 2004/2005 ma337geblichen Bestimmung in 247 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO. Danach sind Betriebskosten im Sinne von 247 1 BetrKostVO (jetzt: 247 556 Abs. 1 Satz 2 BGB) die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanla-ge; dazu geh366ren auch die in 247 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO ausdr374cklich ge-nannten Kosten der Reinigung der Anlage. Bei einer 326lheizungsanlage ist der Brennstofftank integraler Bestandteil der Heizungsanlage. Ohne den Tank kann eine 326lheizung nicht betrieben werden. Die Reinigung einer 326lheizungsanlage umfasst daher auch die Reinigung des 326ltanks, die von Zeit zu Zeit erforderlich wird, um Ablagerungen (326lschlamm) zu entfernen und dadurch zu verhindern, dass es durch Verschmutzungen zu einer Unterbrechung der 326lzufuhr und da-mit zum Ausfall der Heizung kommt (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., Anh. I Rdnr. 26). Die wiederkehrenden Kosten einer solchen 326ltankreinigung geh366ren daher zu den umlagef344higen Betriebskosten nach 247 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO (ebenso AG Karlsruhe, DWW 2006, 119; AG Regensburg, WuM 1995, 319; Langenberg, aaO; Blank/B366rstinghaus, Miete, 3. Aufl., 247 556 BGB Rdnr. 27; Kinne in: Kin-ne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., 247 556 BGB Rdnr. 132; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 9. Aufl., 247 7 HeizKV Rdnr. 30; Pfeifer, Be-triebskosten bei Wohn- und Gesch344ftsraummiete, 2002, S. 61 f.; Sternel, Miet-recht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. V 12 und 542; Wall in: Eisenschmid/Rips/Wall, Be-triebskostenkommentar, 2. Aufl., Rdnr. 2968 f.; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), 247 556 Rdnr. 25; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl., Rdnr. 5101; aA AG Speyer, ZMR 2007, 871; AG Hamburg, WuM 2000, 332; AG Rendsburg, WuM 2002, 232; AG Gie337en, WuM 2003, 358; LG Landau, WuM 2005, 720). 10 - 6 - a) Entgegen der Auffassung der Revision, die sich auf die abweichende Rechtsprechung der oben genannten Instanzgerichte beruft (AG Speyer, aaO; AG Rendsburg, aaO; AG Gie337en, aaO; LG Landau, aaO), handelt es sich bei den wiederkehrenden Kosten der 326ltankreinigung nicht um Instandhaltungskos-ten im Sinne des 247 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKostVO, die nicht als Betriebskosten um-lagef344hig sind. 11 Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder m374ssen zur Erhaltung des bestim-mungsgem344337en Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen M344ngel ordnungsgem344337 zu beseitigen; Instandsetzung und Instandhaltung be-treffen deshalb M344ngel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile (Senats-urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, Tz. 10 m.w.N.). Regelm344337ig durchzuf374hrende Ma337nahmen etwa zur 334berpr374fung der Funkti-onsf344higkeit einer technischen Anlage geh366ren dagegen nicht zur Instandhal-tung (Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, Tz. 12, zur 334berpr374fung der Funktionsf344higkeit einer elektrischen Anlage). 12 F374r die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des 326ltanks gilt nichts anderes. Sie dient nicht der Vorbeugung oder Beseitigung von M344ngeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsf344higkeit und stellt damit - ebenso wie andere regelm344337ig durchzuf374h-rende Reinigungsarbeiten an der Heizungsanlage - keine Instandhaltungsma337-nahme dar. Die Revision r344umt selbst ein, dass mit der Tankreinigung die Ver-schlammung des Tanks und der Zuleitungsrohre verhindert und dadurch die ordnungsgem344337e Funktion der Heizungsanlage gesichert werden soll. Die Tankreinigung unterscheidet sich damit nicht von der turnusm344337ig durchzuf374h-renden Reinigung anderer Teile der Heizungsanlage (z.B. Brenner, Heizkessel, 13 - 7 - Umlaufpumpe oder Schornsteinzug), deren Kosten nach 247 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO ebenfalls zu den umlagef344higen Betriebskosten und nicht zu den Instandhaltungskosten geh366ren (ebenso Langenberg, aaO, Anh. I Rdnr. 25; Kinne, aaO m.w.N.; vgl. auch Senatsurteile vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03, WuM 2004, 292, und VIII ZR 167/03, NJW-RR 2004, 875, zu den wiederkeh-renden und damit umlagef344higen Kosten der Dachrinnenreinigung). b) Nicht zu folgen ist der Revision auch insoweit, als sie meint, die Tank-reinigungskosten k366nnten deshalb nicht als umlagef344hige Betriebskosten ange-sehen werden, weil es sich jedenfalls nicht - wie nach 247 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO erforderlich - um "laufend entstehende" Kosten handele. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts werden 326ltankreinigungen in regelm344337igen Abst344nden von mehreren Jahren durchgef374hrt; empfohlen wird nach der vom Berufungsgericht zugrunde geleg-ten Tatsachenfeststellung des Amtsgerichts ein Reinigungsintervall von f374nf bis sieben Jahren. Ein solcher mehrj344hriger Turnus reicht aus, um die wiederkeh-renden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen (vgl. Senatsur-teil vom 14. Februar 2007, aaO, Tz. 15 m.w.N.). Un374berschaubar sind die Zeit-abst344nde damit noch nicht. 14 c) Vergeblich macht die Revision ferner geltend, die Tankreinigungskos-ten k366nnten jedenfalls im vorliegenden Fall nicht auf die Mieter umgelegt wer-den, weil es sich bei der Reinigung des 326ltanks um eine einmalige Ma337nahme zur Beseitigung einer aufgetretenen St366rung der Heizungsanlage gehandelt habe. Dies trifft nach den rechtsfehlerfreien Tatsachenfeststellungen des Beru-fungsgerichts nicht zu. 15 Zwar weist die Revision zutreffend darauf hin, dass nach der Rechtspre-chung des Senats hinsichtlich der Umlagef344higkeit von Kosten zur Dachrinnen- 16 - 8 - reinigung danach unterschieden werden muss, ob die Dachrinnenreinigung nach den 366rtlichen Gegebenheiten in regelm344337igen Abst344nden durchgef374hrt werden muss oder ob eine einmalige Ma337nahme aus bestimmtem Anlass vor-liegt oder gar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll (Se-natsurteile vom 7. April 2004, aaO, unter II 1 bzw. II 1 a). Ein damit vergleichba-rer Fall einer zur M344ngelbeseitigung durchgef374hrten Reinigungsma337nahme liegt hier jedoch nicht vor. Das Berufungsgericht hat auf der Grundlage des Ergebnisses der erstin-stanzlichen Beweisaufnahme festgestellt, dass die K. GmbH beauftragt worden war, den 326ltank zu reinigen, und nicht, um eine kurz zuvor aufgetretene St366rung der Heizungsanlage zu beseitigen. Rechtsfehler der Beweisw374rdigung des Berufungsgerichts oder 374bergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. Sie setzt nur ihre W374rdigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme an die Stelle der Beweisw374rdigung des Tatrichters. 17 2. Das Berufungsgericht hat auch mit Recht angenommen, dass die Be-klagten berechtigt waren, die Kosten f374r die 326ltankreinigung in vollem Umfang in die Betriebskostenabrechnung f374r den Zeitraum 2004/2005 einzustellen. Der Senat ist bereits bei den Kosten der 334berpr374fung einer Elektroanlage, die im Turnus von vier Jahren entstehen, davon ausgegangen, dass diese in dem Ab-rechnungszeitraum umgelegt werden d374rfen, in dem sie entstehen (Urteil vom 14. Februar 2007, aaO; ebenso Langenberg, aaO, Rdnr. G 121, zu Betriebs-kosten allgemein, die nicht j344hrlich, sondern nur in gr366337eren zeitlichen Abst344n-den wiederkehren). F374r die hier zu beurteilenden Kosten der 326ltankreinigung, die nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts im Ab-stand von f374nf bis sieben Jahren wiederkehren, gilt nichts anderes. 18 - 9 - Ob ein Vermieter auch berechtigt ist oder - unter besonderen Umst344n-den - sogar verpflichtet sein kann, in mehrj344hrigem Turnus anfallende Betriebs-kosten nicht in vollem Umfang in das Abrechnungsjahr einzubeziehen, in dem sie anfallen, sondern 374ber mehrere Jahre verteilt umzulegen, bedarf hier keiner Entscheidung (dazu Langenberg, aaO, m.w.N. zum Meinungsstand; Schmidt-Futterer/Lammel, aaO, Rdnr. 34; Staudinger/Weitemeyer, aaO, 247 556a Rdnr. 31 f. m.w.N.; vgl. auch AG Gie337en, aaO). Denn das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei festgestellt, dass ein besonderer Ausnahmefall, in dem etwa die angefallenen Kosten besonders hoch w344ren und der Mieter durch die einmalige Umlage dieser Kosten in unbilliger Weise erheblich belastet w374rde, hier nicht vorliegt. Dagegen bringt die Revision nichts vor. 19 Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Wiesloch, Entscheidung vom 01.02.2008 - 2 C 39/07 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 18.07.2008 - 5 S 14/08 -
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