BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 221/09 Verk374ndet am: 16. Juli 2010 Langend366rfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG 247 16 Abs. 5; HeizkostenVO 247 10 Eine Vereinbarung der Wohnungseigent374mer, Heizkosten ausschlie337lich nach Verbrauch abzurechnen, kann durch Mehrheitsbeschluss ge344ndert werden. WEG 247 16 Abs. 3; HeizkostenVO 247 12 Abs. 6 Ob eine 304nderung des Verteilungsschl374ssels f374r Heizkosten mit der Heizkostenver-ordnung vereinbar ist, bestimmt sich nach der Fassung der Verordnung, welche bei erstmaliger Geltung des neuen Schl374ssels in Kraft ist. BGH, Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09 - LG Dessau-Ro337lau AG Magdeburg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 16. Juli 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Klein und Dr. Lemke, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landge-richts Dessau-Ro337lau vom 5. November 2009 wird auf Kosten des Kl344gers zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigent374mergemeinschaft. Der Kl344ger wendet sich gegen einen von der Eigent374merversammlung am 26. August 2008 gefassten Beschluss, durch den der Verteilungsschl374ssel f374r die Heizkosten dahin ge344ndert wurde, dass diese ab dem 1. Januar 2009 zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Wohnfl344che abzurechnen sind. 1 Die Gemeinschaftsordnung, die bestimmt, dass der Verteilungsschl374ssel mit drei Vierteln aller Stimmen ge344ndert werden kann, sah urspr374nglich eine Verteilung der Heizkosten je zur H344lfte nach Verbrauch und nach Wohnfl344che vor. Ende 1999 hatte die Eigent374merversammlung einstimmig beschlossen, die Heizkosten zu 100 % nach Verbrauch zu verteilen. 2 - 3 - Der Beschluss vom 26. August 2008 ist von dem Amtsgericht f374r ung374ltig erkl344rt worden. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der zugelasse-nen Revision verfolgt der Kl344ger die Beschlussanfechtung weiter. 3 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht meint, die 304nderung des Verteilungsschl374ssels habe gem344337 247 16 Abs. 3 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden k366nnen. Es komme deshalb nicht darauf an, ob das in der Gemeinschaftsord-nung bestimmte Quorum von drei Vierteln aller Stimmen erreicht sei. 247 6 Abs. 4 HeizkostenVO in der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung geltenden Fassung, wonach der Verteilungsschl374ssel nur bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeit-r344umen nach dessen erstmaliger Bestimmung ge344ndert werden k366nne, stehe dem Mehrheitsbeschluss nicht entgegen, da diese Beschr344nkung in der ab dem 1. Januar 2009 geltenden Fassung der Heizkostenverordnung nicht mehr ent-halten sei. Inhaltlich komme es deshalb nur darauf an, ob der angefochtene Beschluss ordnungsgem344337er Verwaltung entspreche. Das sei hier der Fall, ins-besondere f374hre die neue Verteilung nicht zu einer groben Benachteiligung ein-zelner Eigent374mer. 4 II. Diese Ausf374hrungen halten revisionsrechtlicher Nachpr374fung stand. 5 1. Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht zun344chst an, dass der Verteilungsschl374ssel durch Mehrheitsbeschluss ge344ndert werden konnte. 6 - 4 - a) Nach 247 16 Abs. 3 WEG k366nnen Wohnungseigent374mer durch Stim-menmehrheit beschlie337en, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 247 556 Abs. 1 BGB, die nicht unmittelbar gegen374ber Dritten abgerechnet werden, statt nach dem Ver-h344ltnis ihrer Miteigentumsanteile (247 16 Abs. 2 WEG) nach Verbrauch oder Ver-ursachung erfasst und nach diesem oder einem anderen Ma337stab verteilt wer-den. Die genannte Vorschrift begr374ndet die Kompetenz der Wohnungseigent374-mer, den Verteilungsschl374ssel durch Mehrheitsbeschluss abweichend von dem in 247 16 Abs. 2 WEG bestimmten Ma337stab, aber auch abweichend von einem durch die Wohnungseigent374mer vereinbarten oder beschlossenen Verteilungs-schl374ssel zu regeln (vgl. Senat, Urt. v. 9. Juli 2010, V ZR 202/09 - zur Ver366ffent-lichung bestimmt - sowie B344rmann/Becker, WEG, 10. Aufl., 247 16 Rdn. 103; Timme/Bonifacio, WEG, 247 16 Rdn. 151). 7 Diese Beschlusskompetenz kann durch eine Vereinbarung der Woh-nungseigent374mer weder eingeschr344nkt noch ausgeschlossen werden (247 16 Abs. 5 WEG). Entgegenstehende Bestimmungen in Gemeinschaftsordnungen sind unwirksam; das gilt auch dann, wenn sie, wie hier, bei Inkrafttreten der Neufassung von 247 16 WEG am 1. Juli 2007 (Gesetz zur 304nderung des Woh-nungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. M344rz 2007, BGBl I 2007, S. 370) bereits bestanden haben (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 25). 8 b) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Beschlusskompetenz der Mehrheit nicht deshalb eingeschr344nkt, weil die Wohnungseigent374mer 1999 einstimmig eine rein verbrauchsabh344ngige Verteilung der Heizkosten beschlos-sen hatten. Selbst wenn dies als eine rechtsgesch344ftliche Bestimmung im Sinne von 247 10 HeizkostenVO anzusehen sein sollte, folgt daraus nicht, dass eine 304nderung dieses Ma337stabes wiederum einen einstimmig gefassten Beschluss erforderte. 9 - 5 - Nach 247 10 HeizkostenVO bleiben rechtsgesch344ftliche Bestimmungen un-ber374hrt, welche h366here als die in 247 7 Abs. 1 und 247 8 Abs. 1 HeizkostenVO ge-nannten H366chsts344tze von 70 vom Hundert vorsehen. Damit wird der Privatauto-nomie Vorrang vor den Vorschriften der Heizkostenordnung insoweit einge-r344umt, als deren Ziel, Nutzer zu einem sparsamen Gebrauch von Energie an-zuhalten, durch eine Vereinbarung zwischen dem Geb344udeeigent374mer und den Nutzern 374bererf374llt worden ist (vgl. Lammel, HeizkostenVO, 3. Aufl., 247 10 Rdn. 2). Auch die Vereinbarung, ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche rechtsgesch344ftliche Bestimmung ge344ndert werden kann, unterliegt grunds344tzlich der Privatautonomie. 10 Dies gilt jedoch nicht f374r eine von Wohnungseigent374mern getroffene rechtsgesch344ftliche Bestimmung. Zwar entspricht das Verh344ltnis der Gemein-schaft der Wohnungseigent374mer zu den einzelnen Wohnungseigent374mern nach der Konzeption der Heizkostenverordnung dem Verh344ltnis von Geb344udeeigen-t374mer und Nutzer (247 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenVO). Die Privatautonomie der Wohnungseigent374mer wird aber durch 247 16 Abs. 5 WEG begrenzt. Da die Be-fugnis der Mehrheit, die Verteilung der Heizkosten im Rahmen von 247 16 Abs. 3 WEG zu bestimmen und - ggf. wiederholt - zu 344ndern, nicht durch Vereinbarun-gen eingeschr344nkt oder ausgeschlossen werden darf, ist die Festlegung eines Verteilungsschl374ssels, welcher nur einstimmig ge344ndert werden kann, nach 247 16 Abs. 5 WEG unzul344ssig. 11 2. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht ferner an, dass die Regelung in 247 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 HeizkostenVO a.F., wonach der Verteilungsschl374ssel nur bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeitr344umen nach seiner erstmaligen Bestimmung ge344ndert werden kann, der Wirksamkeit des angefochtenen Be-schlusses nicht entgegensteht. In der bis zum 31. Dezember 2008 geltenden Fassung ist die Heizkostenabrechnung nur noch auf Abrechnungszeitr344ume 12 - 6 - anzuwenden, die vor dem 1. Januar 2009 begonnen haben (247 12 Abs. 6 Heiz-kostenVO). F374r sp344ter beginnende Abrechnungszeitr344ume gilt dagegen die Neufassung der Verordnung, in der eine entsprechende Beschr344nkung fehlt. Diese Fassung ist hier ma337geblich, da die 304nderung des Verteilungsschl374ssels mit Wirkung f374r den am 1. Januar 2009 beginnenden Abrechnungszeitraum beschlossen worden ist. Dass sie im Zeitpunkt der Beschlussfassung noch nicht in Kraft getreten war, ist unerheblich. Die Wohnungseigent374mer sind berechtigt, Beschl374sse, die k374nftige Abrechnungszeitr344ume betreffen, an den dann gelten-den Gesetzen und Verordnungen auszurichten; soweit zwingende Vorschriften in Rede stehen, sind sie nach dem Grundsatz ordnungsgem344337er Verwaltung hierzu auch verpflichtet (vgl. Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., 247 3 HeizkostenVO Rdn. 3 und 16; Niedenf374hr/K374mmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., 247 16 Rdn. 56). Dabei kann offen bleiben, ob der hier angefochtene Beschluss mit Blick auf die beabsichtigte Neuregelung der Heizkostenordnung gefasst worden ist. Ma337geblich ist, dass sein Inhalt mit dem f374r den betroffenen Abrechnungszeit-raum geltenden Recht vereinbar ist; ob dies beabsichtigt war oder eher auf ei-nem Zufall beruht, ist unerheblich. 3. Frei von Rechtsfehlern ist schlie337lich die Annahme des Berufungsge-richts, dass die beschlossene 304nderung des Verteilungsschl374ssels ordnungs-gem344337er Verwaltung entspricht. Das gilt sowohl f374r das "Ob" als auch f374r das "Wie" der 304nderung. 13 a) Dahinstehen kann, ob die 304nderung eines durch Beschluss festgeleg-ten Kostenverteilungsschl374ssels (sog. Zweitbeschluss) nur ordnungsgem344337er Verwaltung entspricht, wenn ein sachlicher Grund f374r die Bestimmung eines neuen Abrechnungsma337stabs besteht, und ob damit - was angesichts der von dem Gesetzgeber betonten St344rkung der Mehrheit der Wohnungseigent374mer allerdings zweifelhaft erscheint (vgl. Jenni337en, WEG, 2. Aufl., 247 16 Rdn. 84 so- 14 - 7 - wie BT-Drucks. 16/887 S. 23 li.Sp. unten) - mehr als das Verbot einer willk374rli-chen 304nderung angesprochen ist. Ebenso bedarf es keiner Entscheidung, ob die Vorschrift des 247 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 HeizkostenVO, welche (nur) die 304nde-rung eines nach den 247247 6 bis 9 HeizkostenVO gew344hlten Abrechnungsma337sta-bes von dem Vorliegen eines sachgerechten Grundes abh344ngig macht, vorlie-gend einschl344gig ist. Die Aufgabe eines Verteilungsschl374ssels, welcher nicht der Heizkosten-verordnung entspricht, ist n344mlich in aller Regel, und so auch hier, als sachge-recht anzusehen. Soweit der darin bestimmte verbrauchsabh344ngig abzurech-nende Kostenanteil geringer ist als vorgeschrieben, folgt dies schon daraus, dass der Abrechnungsma337stab gegen die - auch innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigent374mer zu beachtende (vgl. 247 1 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. 247 2 Heiz-kostenVO) - Heizkostenverordnung verst366337t und damit nicht ordnungsgem344337er Verwaltung entspricht. Ein verbrauchsabh344ngig abzurechnender Kostenanteil von mehr als 70 % begegnet Zweifeln im Hinblick auf die Verteilungsgerechtig-keit. Denn der von der Heizkostenverordnung vorgesehene Festkostenansatz von mindestens 30 % beruht auf der Annahme, dass bis zu 30 % der Gesamt-kosten unabh344ngig vom individuellen Verbrauchsverhalten entstehen; zudem werden durch einen solchen Festanteil Vor- und Nachteile einzelner Nutzer ni-velliert, welche sich aus der Lage ihrer Wohnung im Haus ergeben (vgl. Kreuz-berg/Wien, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 7. Aufl., S. 205). Der Wunsch der Mehrheit, diese Umst344nde k374nftig zu ber374cksichtigen, stellt einen sachge-rechten Grund f374r die 304nderung des Verteilungsschl374ssels dar. 15 b) Auch das "Wie" der 304nderung, also die Wahl des neuen Verteilungs-schl374ssels, entspricht hier ordnungsgem344337er Verwaltung. 16 - 8 - Bei 304nderungen des Umlageschl374ssels im Wege des 247 16 Abs. 3 WEG ist den Wohnungseigent374mern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum einger344umt. Die Wohnungseigent374mer d374rfen je-den nach der Heizkostenverordnung zul344ssigen Ma337stab w344hlen, der den Inte-ressen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigent374mer angemes-sen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteilung Einzelner f374hrt (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 23). Dabei sind an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschl374ssels nicht zu strenge Anforderungen zu stellen, weil sich jede 304nderung des Verteilungsma337stabs zwangsl344ufig auf die Kostenlast des einen oder anderen Wohnungseigent374mers auswirkt (B344rmann/Becker, WEG, 10. Aufl., 247 16 Rdn. 96). Die hier beschlossene Abrechnung zu 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnfl344che ist ein von der Heizkostenverord-nung vorgesehener Ma337stab und demnach nicht zu beanstanden. Dass er auf-grund besonderer Umst344nde des Einzelfalls zu einer unbilligen Verteilung der Heizkosten f374hren k366nnte, wird von dem Kl344ger nicht geltend gemacht. 17 - 9 - IV. Die Kostenentscheidung folgt aus 247 97 Abs. 1 ZPO. 18 Kr374ger Lemke zugleich f374r RiBGH Dr. Klein, der wegen Urlaubs verhindert ist zu unterschreiben. Stresemann Czub Vorinstanzen: AG Magdeburg, Entscheidung vom 13.03.2009 - 162 C 2925/08 - LG Dessau-Ro337lau, Entscheidung vom 05.11.2009 - 5 S 69/09 -
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