BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 22/13 Verkündet am: 9. Oktober 2013 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, § 259 Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung im Woh n- raummietrecht. BGH, Urteil vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13 - LG Berlin AG Berlin - Tempelhof - Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Oktober 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin nen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivil kammer 65 des Landgerichts Berlin vom 9. Januar 2013 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin mach t gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 736,59 s- tenabrechnung für das Jahr 2007 geltend. Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in Berlin, die die Klägerin im Jahre 2007 von der V oreigentümerin kaufte . Die Klägerin wurde im Jahr 2008 als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Mit Abtretungsvereinbarung vom 4. Dezember 2009 trat die Voreigentümerin der Klägerin sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab . Die Betriebskostenabre chnung für das Jahr 2007 wurde von der Hau s- verwaltung erstellt und mit Schreiben vom 15. Dezember 2008 im Namen und 1 2 3 - 3 - in Vollmacht der Eigentümerin unter namentlicher Bezeichnung der Klägerin gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Die Beklagte widersprach der A b- rechnung. Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung von 736,59 abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Ber u- fungsgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen R e- vision verfolgt die Kläger in ihren Klageanspruch weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Zahlung der für das Jahr 2007 verlangten Be triebskostennachforderung. Zwar sei die Abtretung der Ansprüche der früheren Vermieterin an die Klägerin wirksam vereinbart worden. Sie g eh e aber ins Leere, weil der Zedentin mangels einer formell wirksamen Abrechnung kein Anspruch gegenüber der Beklagten auf Zahlung des Nachforderungsb e- trags zugestanden habe. Die Abrechnung sei in den Positionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser formell nicht ordnungsgemäß, weil sie die für die jeweil i- gen Wirtschaftseinheiten angefallenen Gesamtkosten nicht ausweise. Bei den genannten Kostenarten seien in der Abrechnung vorweg Abzüge vorgenommen worden, die sich aus der Abrechnung nicht ergäben. So habe die Vermieterse i- 4 5 6 7 8 - 4 - te für den Hauswart eine größere Wirtschaftseinheit gebildet und für diese auch höher e Kosten gehabt. In der Abrechnung seien jedoch nur diejenigen Koste n- an teile eingestellt worden, die sich rechnerisch nach dem Flächenanteil des Grundstücks an der Gesamtfläche erg ä be n , ohne dass sich dies der Abrec h- nung entnehmen lasse. Gleiches gelte für die Schornsteinfegerkosten. Hier h a- be die Beklagte erwidert, dass sich für sie (nur) Gesamtkosten von 7.900,24 anhand von Belegen ergeben würden. In der Abrechnung fänden sich Gesam t- kosten aber nur in Höhe von 995,45 - und Entwäss e- rungskosten habe die Klägerin 5 % vo rweg abgezogen, ohne dass dies der A b- rechnung zu entnehmen sei , und damit die Gesamtkosten nicht mitgeteilt. Dass mit dem Abzug der Gartenwasserverbrauch habe berücksichtigt werden sollen, ändere daran nichts. Ob der früheren Vermieterin auch deshalb kei n Anspruch auf die B e- triebskostennachforderung zustehe, weil die Abrechnung für das Jahr 2007 nicht für sie, sondern für die Erwerberin, die jedoch zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümerin gewesen sei, erteilt worden sei, oder ob sich aus den U m- ständen ergebe, dass die Abrechnung in jedem Falle die Abrechnungspflicht des Vermieters habe erfüllen sollen, könne dahinstehen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruc h der Klägerin g e- gen die Beklagte gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 , Abs. 3 Satz 1, § 259 BGB auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2007 nicht verneint werden. En t- gegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Abrechnung für die Ko s- 9 10 - 5 - tenpositionen H aus war t, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser nicht wegen formeller Mängel unwirksam. 1. Die Klägerin ist entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung a k- tivlegitimiert, a uch wenn nach einem Eigentumswechsel nicht der Erwerber, sondern der Veräu ßerer gegenüber dem Mieter hinsichtlich der zu dem Zei t- punkt des Wechsel s im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsper i- ode zu der Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zu der Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt ist (Senatsurteil vom 3 . Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NZM 2004, 188 unter II 2 und Leitsatz). Das Berufung s gericht hat diese Frage dahinstehen lassen. Wie jedoch auch schon in sein en Ausfü h- rungen anklingt, ergab sich hier bereits au s de m Anschreiben vom 15. Dezember 2008 zu d er Betriebskostenabrechnung und den Begleitumstä n- den, dass die von der Hausverwaltung erstellte Abrechnung in jedem Fall die Abrechnungspflicht des Vermieters erfüllen sollte. Aus der Formulierung " Wir haben Ihnen im Namen und in Vollmacht der Eigentümerin " war für die Beklagte als Adressatin des Schreibens klar erkennbar, dass die A b- rech nung für die Vermieter in des in der Abrechnung bezeichneten Objekts e r- teilt werden soll te. Die genaue Kenntnis der Person der Vermieterin (Klägerin oder Voreigentümerin) war für die Beklagte hingegen nicht von entscheidendem Interesse, zumal hier eine Hausverwaltung mit der Nebenkostenabrechnung beauftragt war. Die dem Schreiben vom 15. Dezember 2008 beizulegende Au s- legung kann der Senat selbst vornehmen, da insoweit keine weiteren Festste l- lungen zu treffen sind. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Betriebsko s- tenabrechnung für das Jahr 2007 nicht aus den vom Berufu ngsgericht ang e- führten Gründen unwirksam. 11 12 - 6 - Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfris t des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugega n- gen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geor dnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositi onen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an dies en Kosten rechnerisch nachzu prüfen ( st . Rspr., z.B. Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493 Rn. 11 mwN). Hiern ach sind bei Ge bäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mi n- destangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Ante ils des Mieters und de r Abzug seiner Vorauszahlungen. Entgegen der Auffassung des Berufungsg e- richts ist die Abrechnung der Klägerin bezüglich der Positionen Wasser, Schornsteinfeger und Hauswart nicht deshalb aus formellen Gründen unwir k- sam, weil die Gesam tkosten nicht hinreichend ausgewiesen wären. a) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Senats die Gesamtkosten einer Abrechnungsp o- sition - aus formellen Gründen - auch dann vollständig anzugeben sind, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind . Danach genügt es nicht, nur die - um die nicht umlagefähigen Anteile - schon bereinigten Kosten anzugeben. Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, 13 14 - 7 - in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung lediglich die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (Senatsurteile vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, aaO Rn. 22 f.; vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 14 2 Rn. 24; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 12; vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10). b) Allerdings führt die vorgenannte Rechtsprechung des Senats dazu, dass eine für sich genommen nachvollziehbare (und den M indestanforderungen genügende) Abrechnung, die Angaben zu den Gesamtkosten der Abrec h- nungseinheit, dem Verteilerschlüssel und dem Anteil des Mieters enthält, im Nachhinein als aus formellen Gründen unwirksam behandelt wird , wenn durch Einsichtnahme in die Belege offenbar wird, dass der Vermieter Vorwegabzüge oder andere Rechenschritte vorgenommen hat, die aus der Abrechnung nicht ersichtlich oder darin nicht ausreichend erläutert sind. In der Literatur wird z u- dem kritisiert , dass ein Vermieter, der eine erf orderliche Bereinigung um nicht umlagefähige Kosten vornimmt, mit einer Nachforderung ausgeschlossen ist, wenn der Vorwegabzug aus der Abrechnung selbst nicht ersichtlich und de s- halb aus formellen Gründen unwirksam ist, während dem Vermieter, der einen geb otenen Vorwegabzug unterlässt, eine spätere Korrektur seiner Abrechnung nicht verwehrt ist (vgl. insoweit Langenberg , Betriebskosten - und Heizkoste n- recht, 6. Auflage, H Rn. 140). Ob dieser Kritik Rechnung zu tragen ist , bedarf hier indes keiner En t- sche idung. Denn die hier streitigen Abrechnungspositionen genügen - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - den Anforderungen der Senatsrech t- sprechung. 15 16 - 8 - aa) Hinsichtlich der Hauswartkosten weist die Revision zutreffend darauf h in, dass vermieterseit s zwar das selbe Hauswart unternehmen für mehrere Wohnblocks beschäftigt worden ist , diese s jedoch für jeden Block gesondert abgerechnet hat. So ergibt sich bereits aus der von der Klägerin vorgelegten Rechnung der H . A G vom 8. Januar 2007 betreffend die Hauswartkosten für das Jahr 2007, dass für die von der Beklagten bewoh n- te Wohneinheit ein eigenständiger Rechnungsbetrag von 5.835,28 wird. Wenn bereits d as Hauswart unternehmen - wie hier - eine gesonderte Rech nung für jede Wohneinheit erstellt, braucht der Vermieter selbstverstän d- lich nur den sich daraus ergebenden Betrag anzugeben und nicht, welche G e- samtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entf allen . Es liegt dann schon keine Umrechnung durch den Vermiet er vor, wenn er den seitens des jeweil i- gen Leistungserbringers für die der Abrechnung zugrunde liegende Wohnei n- heit ermittelten Rechnungsbetrag lediglich weitergibt. In der streitgegenständl i- chen Betriebskostenabrechnung wird der vorgenannte Rechnungsbetra g daher ordnungsgemäß für die von der Beklagten bewohnte Einheit eingestellt. bb ) Ähnlich verhält es sich bei der Position der Schornsteinfegerkosten. Auch insoweit trägt die Begründung des Berufungsgerichts nicht. Die Beklagte hat in diesem Zusammenha ng schon nicht geltend gemacht - worauf die Rev i- sion zutreffend hinweist - , dass Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaft s- einheit als die Wohneinheit der Beklagten beziehe n , von de r Vermieter in in e i- nem inter nen Rechenschritt auf die von der Beklagten bewohnte Wirtschaft s- einheit umgerechnet worden seien. Ge rügt wi r d insoweit nur, dass sich aus den bei der Belegeinsicht vorgelegten Rechnungen lediglich ein niedrigerer Betrag ergebe n habe als für die se P osition bezogen auf sämtliche Gebäude der Wir t- schaft seinheit. Dies wäre jedoch ein materieller Mangel der Abrechnung, dem das Berufungsgericht gegebenenfalls nachzugehen hätte. 17 18 - 9 - cc) Bezüglich der Position Wasser ist in der Abrechnung ein Gesamtko s- tenb etrag in Höhe von 3.322,88 Höhe von 3.156,74 s- kosten, wo als Gesamtkosten 3.608,74 ben werden und die zu verte i- lenden Kosten 3.428,30 D ass von den Gesamtkosten ein Abzug von jeweils 5 % gemacht wird und die zu verteilenden Kosten geringer als die Gesamtkosten sind, geht somit aus der Abrechnung selbst hervor. Also steht auch hier kein interner Rechenschritt, der zur ( formellen ) Unwirksamk eit der Abrechnung führen könnte, in Rede. Im Gegenteil: Der Mieter wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nicht die Gesamtkosten, sondern lediglich ein geri n- gerer Betrag verteilt wird. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, weil der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da - 19 20 - 10 - mit die erforderlichen Feststellungen zur Höhe des geltend gemachten A n- spruchs der Kläge rin getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin - Tempelhof - Kreuzberg, Entscheidung vom 03.08.2012 - 19 C 109/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 09.01.2013 - 65 S 408/1 2 -
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