BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZR 222/07 vom 12. Juni 2008 in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 12. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Kl344gers wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 7. M344rz 2007 auf-gehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwer-de, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens betr344gt 400.852,83 200. Gr374nde: I. Am 12. M344rz 2001 schlossen die Kl344ger und die V. gesellschaft mbH & Co. KG einen notariellen Kaufvertrag mit Bauverpflichtung 374ber ein Townhouse auf dem Gel344nde einer ehemaligen Brauerei in B. . Die Ver-k344uferin wollte das Gel344nde durch den Bau von Eigentumswohnungen, Lofts, Gewerbefl344chen, Reihenh344usern, Tiefgaragen und Gr374nfl344chen in das sog. V. -Quartier umgestalten. 1 - 3 - Vor jeglicher grundbuchlichen Absicherung der Kl344ger, die das Town-house seit Mitte 2002 bewohnen, wurde das Insolvenzverfahren 374ber das Ver-m366gen der Verk344uferin er366ffnet. Der Insolvenzverwalter lehnte die Erf374llung des Kaufvertrages ab. Er verkaufte den gesamten Komplex im Mai 2002 an die Be-klagte. In Ziffer II 247 6 des zwischen ihm und der Beklagten geschlossenen nota-riellen Kaufvertrages hei337t es: 2 204Wohnungseigentumsverk344ufe Der Insolvenzverwalter hat gegen374ber s344mtlichen K344ufern von Wohneigentum die Nichterf374llung205gew344hlt. R374ckgaben sind gr366337tenteils noch nicht erfolgt205 Ein Teil dieser K344ufer wird den Wunsch 344u337ern, mit dem Erwerber Verhandlungen mit dem Ziel eines neuen Vertragsabschlusses zu f374hren. In solchen F344llen ist der Erwerber verpflichtet, Kaufpreise nicht h366her festzulegen als 80 % des urspr374nglich beurkundeten Kaufpreises. Im 334brigen ist der K344ufer in der Kaufvertragsgestaltung im Rahmen des billigen Ermessens frei. Insbesondere kann er Vereinbarungen zur 304nde-rung der dem jeweiligen Kaufvertrag zugrunde liegenden Tei-lungserkl344rung sowie zur Einschr344nkung der Gew344hrleistung tref-fen205 Vorstehende Verpflichtungen des Erwerbers sind echter Vertrag zugunsten Dritter, also jeweils zugunsten des einzelnen K344ufers.223 Die Kl344ger verlangen von der Beklagten den Abschluss eines notariellen Kaufvertrages 374ber das urspr374nglich erworbene Townhouse zu 80 % des da-mals vereinbarten Kaufpreises. Die Beklagte verlangt im Wege der Widerklage die Herausgabe des Townhouses und Zahlung einer Nutzungsentsch344digung. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Das Kammergericht hat umgekehrt entschieden und die Revision nicht zuge-lassen. Mit ihrer Nichtzulassungsbeschwerde m366chten die Kl344ger die Wieder-herstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. 3 - 4 - II. 1. Das angefochtene Urteil ist nach 247 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben, da das Berufungsgericht den Anspruch der Beschwerdef374hrer auf rechtliches Ge-h366r (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat. 4 a) Die Nichtber374cksichtigung eines erheblichen Beweisangebots verst366337t gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine St374tze mehr findet (BVerfG NJW 2003, 1655). Das ist unter anderem der Fall, wenn ein Gericht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs missachtet, wonach die Ablehnung eines Beweises f374r eine erhebliche Tatsache nur zul344ssig ist, wenn diese so ungenau bezeichnet ist, dass ihre Erheblichkeit nicht beurteilt werden kann oder wenn sie ins Blaue hinein aufgestellt worden ist (vgl. BVerfG ZIP 1996, 1761, 1762). Da die Handhabung der Substantiierungsanforderungen durch das Ge-richt dieselben einschneidenden Folgen hat wie die Anwendung von Pr344klusi-onsvorschriften, verletzt sie Art. 103 Abs. 1 GG bereits dann, wenn sie - wie hier - offenkundig unrichtig ist (vgl. BVerfG NJW 2001, 1565). 5 b) Das Berufungsgericht h344tte den von den Kl344gern angebotenen Beweis zu den Gespr344chen erheben m374ssen, die vor dem Verkauf des V. Quar-tiers zwischen dem Insolvenzverwalter und der Beklagten im Hinblick auf die Regelung in Ziffer II 247 6 des Vertrages gef374hrt worden sein sollen. Nach st344ndi-ger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gen374gt eine Partei ihrer Darle-gungslast, wenn die vorgetragenen Tatsachen in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht zu begr374nden (vgl. z.B. BGH, Urt. v. 4. Juli 2000, VI ZR 236/99, NJW 2000, 3286, 3287; Urt. v. 21. Ja-nuar 1999, VII ZR 398/97, NJW 1999, 1859, 1860; Urt. v. 13. Juli 1998, II ZR 13/97, NJW-RR 1998, 1409; Urt. v. 29. September 1992, X ZR 84/90, NJW-RR 1993, 189; Urt. v. 12. Juli 1984, VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888). Das trifft auf die unter Beweis gestellte Behauptung der Kl344ger zu, es sei dem Insolvenzver- 6 - 5 - walter mit der Aufnahme von Ziffer II 247 6 des Kaufvertrages darum gegangen sicherzustellen, dass die sog. Altk344ufer einen eigenen Ankaufsanspruch zu 80 % des Kaufpreises durchsetzen k366nnten, wobei dies vor dem Vertragsab-schluss mit den Vertretern der Beklagten besprochen und von diesen akzeptiert worden sei. Erweist sich dieser Vortrag als zutreffend, kann kein vern374nftiger Zweifel bestehen, wie die Vertragsparteien die genannte Klausel verstanden haben. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts waren die Kl344ger nicht gehalten, die diesbez374glichen Vertragsverhandlungen in allen Details wieder-zugeben. Insbesondere mussten sie nicht angeben, wer, wann, gegen374ber wem was genau gesagt hat (vgl. BGH, Urt. v. 2. April 2007, II ZR 325/05, NJW-RR 2007, 1483, 1486; Urt. v. 1. Juni 2005, XII ZR 275/02, NJW 2005, 2710, 2711). Die Angabe von Einzelheiten zu dem Zeitpunkt und dem Ablauf be-stimmter Ereignisse ist nicht erforderlich, wenn diese 226 wie hier 226 f374r die Rechtsfolgen ohne Bedeutung sind (BGH, Urt. v. 4. Juli 2000, VI ZR 236/99, NJW 2000, 3286, 3287; Urt. v. 21. Januar 1999, VII ZR 398/97, NJW 1999, 1859, 1860; Urt. v. 12. Juli 1984, VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888). Misst ihnen das Gericht f374r die Zuverl344ssigkeit oder die Wahrscheinlichkeit der Behauptung Bedeutung zu, sind sie durch entsprechende Nachfrage bei der Beweisaufnah-me zu kl344ren. F374r den Umfang der Darlegungslast ist der Grad der Wahrschein-lichkeit einer Sachverhaltsschilderung im 334brigen ohne Bedeutung (Senat, Urt. v. 13. Dezember 2002, V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491; BGH, Urt. v. 13. Juli 1998, II ZR 13/97, NJW-RR 1998, 1409). 7 Eine Partei ist auch nicht deshalb gezwungen, den behaupteten Sach-verhalt in allen Einzelheiten wiederzugeben, weil der Gegner ihn bestreitet. Dem Grundsatz, dass der Umfang der Darlegungslast sich nach der Einlassung des Gegners richtet, liegt nicht etwa der Gedanke zugrunde, eine Partei sei zur 8 - 6 - F366rderung der Wahrheitsermittlung und zur Prozessbeschleunigung verpflichtet, den Gegner in die Lage zu versetzen, sich m366glichst eingehend auf ihre Be-hauptungen einzulassen. Der Grundsatz besagt nur, dass dann, wenn infolge der Einlassung des Gegners der Tatsachenvortrag unklar wird und nicht mehr den Schluss auf die Entstehung des geltend gemachten Rechts zul344sst, er der Erg344nzung bedarf (BGH, Urt. v. 1. Juni 2005, XII ZR 275/02, NJW 2005, 2710, 2711; Urt. v. 12. Juli 1984, VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888). Zu beachten ist auch, dass eine Partei grunds344tzlich Tatsachen behaup-ten darf, 374ber die sie keine genauen Kenntnisse hat, die sie nach Lage der Din-ge aber f374r wahrscheinlich h344lt. Die Grenze, bis zu der dies zul344ssig ist, ist erst erreicht, wenn das Fehlen jeglicher tats344chlicher Anhaltspunkte den Vorwurf begr374ndet, eine Behauptung sei 204ins Blaue hinein223 aufgestellt, mithin aus der Luft gegriffen, und stelle sich deshalb als Rechtsmissbrauch dar (Senat, Urt. v. 13. Dezember 2002, V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491; BGH, Urt. v. 1. Juni 2005, XII ZR 275/02, NJW 2005, 2710, 2711). Hiervon kann vorliegend keine Rede sein. 9 c) Die von dem Berufungsgericht herangezogene Rechtsprechung zu den Darlegungsanforderungen bei der Behauptung innerer Tatsachen ist nicht einschl344gig. Richtig ist zwar, dass die Behauptung, einer bestimmten vertragli-chen Regelung liege eine 374bereinstimmende Vorstellung der Parteien zugrun-de, h344ufig eine innere Tatsache betrifft. In diesem Fall muss - weil andernfalls die Erheblichkeit der Behauptung nicht 374berpr374ft werden kann - dargelegt wer-den, anhand welcher Ankn374pfungstatsachen, die innere Tatsache nach au337en in Erscheinung getreten sein soll (Senat, Urt. v. 7. April 2000, V ZR 36/99, NJW 2000, 2986; BGH, Urt. v. 29. M344rz 1996, II ZR 263/94, NJW 1996, 1678, 1679). Darum geht es hier aber nicht. Die Kl344ger haben n344mlich nicht etwa behauptet, zwischen den Vertragsparteien habe stillschweigendes Einverst344ndnis bestan- 10 - 7 - den, dass die zugunsten der Erwerber getroffene Regelung in einer bestimmten Weise zu verstehen sei. Sie haben vielmehr vorgetragen und unter Beweis ge-stellt, dass ein eigenes Ankaufsrecht der sog. Altk344ufer in den Gespr344chen vor Abschluss des Vertrages seitens der Beklagten akzeptiert worden sei. Wenn der behauptete 374bereinstimmende Wille aber darauf beruht, dass die Vertrags-parteien dar374ber gesprochen haben, wie die umstrittene Klausel zu verstehen ist, reicht es, ein solches Gespr344ch zu behaupten. 2. Durch die Aufhebung des angefochtenen Urteils erh344lt das Berufungs-gericht auch Gelegenheit, seine Auslegung der streitgegenst344ndlichen Klausel zu 374berpr374fen. 11 a) Schon nach deren Wortlaut dr344ngt es sich geradezu auf, dass den Alt-k344ufern ein eigenes Ankaufsrecht einger344umt werden sollte. Beschr344nkte sich die Verpflichtung der Beklagten darauf, mit ihnen Verhandlungen ohne jegliche Abschlussverpflichtung zu f374hren, bliebe die Festlegung eines die Altk344ufer be-g374nstigenden Ankaufspreises folgenlos. Bei der Auslegung ist jedoch davon auszugehen, dass vertragliche Festlegungen einen rechtserheblichen Inhalt haben sollen. Deshalb ist einem Verst344ndnis der Vorzug zu geben, bei dem sich die Regelung nicht ganz oder teilweise als sinnlos erweist (vgl. Senat, Urt. v. 1. Oktober 1999, V ZR 168/98, NJW 1999, 3704, 3705; BGH, Urt. v. 7. M344rz 2005, II ZR 194/03, NJW 2005, 2618). Auch ist nicht erkennbar, welches Inte-resse der Insolvenzverwalter gehabt haben sollte, die Beklagte mittels eines - ausdr374cklich so bezeichneten - echten Vertrages zugunsten Dritter dazu zu verpflichten, letztlich unverbindliche Verhandlungen mit den Altk344ufern zu f374h-ren. Enth344lt die Klausel dagegen ein Ankaufsrecht, w344re sie geeignet, Scha-densersatzanspr374che der Altk344ufer gegen die Gemeinschuldnerin wegen der Nichterf374llung der urspr374nglich geschlossenen Vertr344ge abzuwenden oder zu verringern. Dass sich die Beklagte in demselben Vertrag verpflichtet hat, andere 12 - 8 - von der Gemeinschuldnerin abgeschlossene Vertr344ge unmittelbar zu 374berneh-men, stellt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keinen Widerspruch dar. Es ist ohne weiteres denkbar, dass die Beklagte in bestimmte Vertr344ge un-bedingt, in andere Vertr344ge dagegen nur nach n344her vereinbarten Ma337gaben eintreten sollte. W344re von der Auslegung des Landgerichts auszugehen, st374nden das Erwerbsrecht der Altk344ufer und der Kaufpreis fest, w344hrend die Beklagte bei der Gestaltung des Vertrages im 334brigen 204im Rahmen billigen Ermessens223 frei w344-re. Insoweit m374ssten Verhandlungen zwischen der Beklagten und den einzel-nen Altk344ufern stattfinden. Bei einem Streit dar374ber, ob die von der Beklagten vorgegebenen 374brigen Bedingungen billigem Ermessen entsprechen, k366nnten die Verhandlungspartner erforderlichenfalls die Gerichte anrufen. Die Situation w344re vergleichbar mit derjenigen bei Bestehen eines Vorvertrages, wenn sich die Vertragsparteien nicht 374ber den Inhalt des noch abzuschlie337enden Haupt-vertrages einigen k366nnen. Hierzu verweist der Senat auf sein Urteil vom 12. Mai 2006 (V ZR 97/05, NJW 2006, 2843), das sich auch mit der Frage des richtigen Klageantrages in einem solchen Fall befasst. 13 b) Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass aus der Zur374ckweisung der Nichtzulassungsbeschwerde einer anderen Altk344uferin (Beschluss vom 9. Februar 2006, V ZR 128/05) kein Pr344judiz f374r die Vertragsauslegung folgt. Zwar hatte das damalige Berufungsgericht der streitgegenst344ndlichen Klausel ebenfalls kein Ankaufsrecht der Erwerberin entnommen. Hierauf kam es bei der Entscheidung 374ber die Nichtzulassungsbeschwerde aber nicht an. Die Erwerbe-rin hatte n344mlich ein Reihenhaus auf einem real geteilten Grundst374ck gekauft, die (hiesige) Beklagte war jedoch nur bereit, das Haus in der Rechtsform des Wohnungseigentums (erneut) an sie zu verkaufen. Die Altk344uferin vertrat dem-gegen374ber die Auffassung, einen Anspruch auf Erwerb von Realeigentum zu 14 - 9 - haben. Die Hilfsbegr374ndung des Berufungsgerichts, selbst wenn sich aus Ziffer II 247 6 ein Ankaufsrecht der Alterwerber ergebe, halte es sich jedenfalls im Rah-men des der (hiesigen) Beklagten einger344umten billigen Ermessens bei der Vertragsgestaltung im 334brigen, wenn sie nur anbiete, das Reihenhaus in der Rechtsform des Wohnungseigentums zu verkaufen, war selbst344ndig tragend und gab keine Veranlassung, die Revision zuzulassen. Weiter vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass das Berufungsgericht nicht gehindert ist, die Frage, ob die Kl344ger einen Anspruch auf Erwerb des ur-spr374nglich gekauften Townhouses in Form von Realeigentum haben, anders als in dem vorangegangenen Verfahren zu beantworten. Der Zur374ckweisung 15 - 10 - der Nichtzulassungsbeschwerde kann keine umfassende Billigung der Ver-tragsauslegung in diesem Punkt entnommen werden, sondern nur, dass keiner der in 247 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Zulassungsgr374nde vorlag, die Aus-legung also insbesondere nicht als willk374rlich angesehen worden ist. Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Stresemann Czub Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 29.03.2004 - 11 O 405/03 - KG Berlin, Entscheidung vom 07.03.2007 - 11 U 10/04 -
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