BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERS304UMNISURTEIL VIII ZR 222/09 Verk374ndet am: 10. Februar 2010 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 10. Februar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des Beklagten werden das Urteil der Zivil-kammer 67 des Landgerichts Berlin vom 28. Juli 2008 - auch im Kostenpunkt - aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Span-dau vom 5. Oktober 2007 - unter Zur374ckweisung der weitergehen-den Berufung des Beklagten - abge344ndert, soweit der Beklagte verurteilt worden ist, an die Kl344gerin - 374ber bereits gezahlte 718,29 200 hinaus - mehr als 262,27 200 nebst Zinsen in H366he von 5 Prozentpunkten 374ber dem Basiszinssatz seit dem 12. Mai 2007 zu zahlen. Insoweit wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz tra-gen die Kl344gerin 4/5 und der Beklagte 1/5. Die Kosten des Revisi-onsverfahrens fallen der Kl344gerin zur Last. Das Urteil ist vorl344ufig vollstreckbar. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Der Beklagte war Mieter einer Wohnung der Kl344gerin in B. . Der For-mularmietvertrag enth344lt unter anderem folgende Klauseln: 247 4 Nr. 6: Sch366nheitsreparaturen tr344gt der ... Mieter (vgl. 247 13). 247 13 Nr. 1 Satz 1: 2 Die Sch366nheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuf374hren: Tapezieren, Anstreichen der W344nde und Decken, das Streichen der Fu337b366den, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichb366den, das Streichen der Heizk366rper einschlie337lich der Heizrohre sowie der T374ren und Fenster. Das Mietverh344ltnis endete am 28. Februar 2007. Der Beklagte, der un-streitig starker Raucher war, hat die Wohnung vor Auszug zumindest teilweise renoviert, jedoch nach Ansicht der Kl344gerin nicht sach- und fachgerecht, weil das "Nikotin" trotz verschiedener Anstricharbeiten wieder durchgeschlagen sei. Die Kl344gerin forderte den Beklagten Anfang M344rz 2007 erfolglos auf, W344nde und Decken mit einem Nikotingrund und anschlie337end mit Dispersionsfarbe deckend wei337 zu streichen. 3 Die Kl344gerin hat den Beklagten auf Zahlung von 4.091,37 200 Schadenser-satz f374r die Ausf374hrung von Malerarbeiten, abz374glich 608,61 200 Kaution, zuz374g-lich 1.111,17 200 Mietr374ckstand sowie 370,39 200 Nutzungsentsch344digung f374r den Monat M344rz 2007, in dem die von der Kl344gerin veranlassten Malerarbeiten aus-gef374hrt wurden, somit insgesamt in H366he von 4.964,32 200 nebst Zinsen in An-spruch genommen. 4 Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgem344337 verurteilt. Die hierge-gen gerichtete Berufung des Beklagten war teilweise erfolgreich. Das Beru- 5 - 4 - fungsgericht hat die Verurteilung des Beklagten, nachdem die Parteien unstrei-tig gestellt hatten, dass auf den Mietr374ckstand 718,29 200 gezahlt wurden, unter Klageabweisung im 334brigen auf Zahlung von 2.557,02 200 (1.924,36 200 Renovie-rungskosten, 370,39 200 Mietausfall, 262,27 200 r374ckst344ndige Miete) nebst Zinsen erm344337igt. Mit der vom Berufungsgericht beschr344nkt zugelassenen Revision ver-folgt der Beklagte seinen Klagabweisungsantrag weiter, soweit er zur Zahlung von mehr als 262,27 200 nebst Zinsen verurteilt worden ist. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 6 334ber die Revision des Beklagten ist antragsgem344337 durch Vers344umnisur-teil zu entscheiden, da die Kl344gerin in der m374ndlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungsgem344337er Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der S344umnis der Kl344gerin, sondern auf einer Sachpr374fung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.). 7 I. Das Berufungsgericht hat - soweit noch von Interesse - zur Begr374ndung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgef374hrt: 8 Die Kl344gerin habe neben den Anspr374chen auf r374ckst344ndige Miete in H366-he von 262,27 200 und auf Schadensersatz wegen Mietausfalls f374r M344rz 2007 in H366he von 370,39 200 Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht oder nicht ord-nungsgem344337 ausgef374hrter Sch366nheitsreparaturen gem344337 247 280 Abs. 1 und 3, 247 281 Abs. 1 BGB. Diese Forderung reduziere sich unter Verrechnung mit dem Kautionsbetrag von 608,61 200 auf 1.924,36 200. 9 - 5 - Der Beklagte sei bei Beendigung des Mietverh344ltnisses zur Vornahme von Sch366nheitsreparaturen in dem von der Kl344gerin verlangten Umfang ver-pflichtet gewesen. Zwar erg344ben sich Bedenken gegen die Wirksamkeit der Vertragsklauseln 247 4 Nr. 6 und 247 13 des Mietvertrages daraus, dass nach der Klausel ein Anstrich der Fenster und T374ren vorgeschrieben sei ohne die Be-schr344nkung, dass nur ein Anstrich der Fenster von innen, der Innent374ren und der Innenseite der Wohnungseingangst374r gemeint sei. Nach der in 247 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung enthaltenen Regelung, wonach zum Um-fang der Sch366nheitsreparaturen insoweit nur das Streichen "der Innent374ren so-wie der Fenster und der Au337ent374ren von innen" umfasst sei, stelle eine Ver-pflichtung des Mieters, auch die Au337enseiten der Fenster und die zum Treppen-flur gewandte Seite der Wohnungseingangst374r zu streichen, eine unangemes-sene Benachteiligung dar. 10 Die Unwirksamkeit der Verpflichtung zur Vornahme von Sch366nheitsrepa-raturen in Bezug auf Fenster und T374ren habe jedoch nicht zur Folge, dass die gesamte Klausel des 247 13 des Mietvertrages unwirksam w344re. Nach der "blue pencil rule" sei es m366glich, den Passus "sowie der Fenster und T374ren" aus der Klausel zu streichen, ohne dass der verbleibende Text damit unverst344ndlich werde. In einer solchen Streichung sei kein Versto337 gegen das Verbot der gel-tungserhaltenden Reduktion zu sehen. 11 Die 334berw344lzung der Verpflichtung zur Vornahme der Sch366nheitsrepara-turen sei auch nicht deshalb unwirksam, weil der Mietvertrag auch eine so ge-nannte Quotenklausel enthalte. 12 Der Beklagte habe den ihm obliegenden Beweis, dass er die von ihm hiernach geschuldeten Anstricharbeiten in der betroffenen Wohnung ordnungs-gem344337 durchgef374hrt habe, nicht erbracht. 13 - 6 - II. 14 Diese Beurteilung h344lt, soweit sie revisionsrechtlichter Nachpr374fung un-terliegt, dieser in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Entgegen der Auf-fassung des Berufungsgerichts ist die im Formularmietvertrag von der Kl344gerin als Vermieterin gestellte Sch366nheitsreparaturklausel in vollem Umfang unwirk-sam. Daher steht der Kl344gerin gegen den Beklagten weder ein Schadenser-satzanspruch wegen nicht oder nicht fachgerecht ausgef374hrter Sch366nheitsrepa-raturen in H366he von 1.924,36 200 noch ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Mietausfalls in H366he von 370,39 200 f374r den Monat M344rz 2007 zu. 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Regelung in 247 13 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrages, wonach der Mieter im Rah-men der ihm nach 247 4 Nr. 6 des Mietvertrages auferlegten Pflicht zur Vornahme von Sch366nheitsreparaturen auch das Streichen der T374ren und der Fenster schuldet, den Mieter insoweit unangemessen im Sinne von 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB benachteiligt und deshalb unwirksam ist (vgl. Senatsurteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, zur Ver366ffentlichung bestimmt, unter II 1; anders noch Se-natsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, NZM 2004, 903, unter II 1). 15 a) Der Begriff der Sch366nheitsreparaturen bestimmt sich nach allgemeiner Auffassung auch bei preisfreiem Wohnraum anhand der in 247 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) enthaltenen Definition, wonach als Sch366nheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der W344nde und Decken, das Streichen der Fu337b366den und der Heizk366rper einschlie337lich der Heizrohre, der Innent374ren sowie der Fenster und der Au337ent374ren von innen anzusehen sind (vgl. Senatsurteile vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286, Tz. 10, und vom 13. Januar 2010, aaO, unter II 1 a; BGH, Ur-teil vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 15/07, NZM 2009, 126, Tz. 19; jeweils 16 - 7 - m.w.N.). Die gegenst344ndliche Beschr344nkung des Begriffs der Sch366nheitsrepa-raturen auf die in dieser Bestimmung aufgef374hrten Arbeiten bildet zugleich den Ma337stab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze daf374r, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel 374ber dessen Verpflichtung zur Vornahme von Sch366nheitsreparaturen auferlegt werden d374rfen. Dementspre-chend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten 374ber den in 247 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beschriebenen Inhalt hinaus - zumindest bei Fehlen einer angemessenen Kompensationsregelung - wegen unangemessener Be-nachteiligung des Mieters gem344337 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (vgl. Se-natsurteile vom 18. Februar 2009, aaO, Tz. 11, und vom 13. Januar 2010, aaO; jeweils m.w.N.). b) Das - jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung (247 305c Abs. 2 BGB) in der Klausel enthaltene - Streichen der Wohnungsein-gangst374ren und Fenster von au337en ist in 247 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV ausgeklam-mert worden. Denn auch diese Arbeiten 374berschreiten den Bereich der Sch366n-heitsreparaturen, weil es bei ihnen nicht mehr um die Beseitigung einer typi-scherweise vom Mieter verursachten Abnutzung des dekorativen Erschei-nungsbildes innerhalb der gemieteten Wohnung geht (Senatsurteile vom 18. Februar 2009, aaO, Tz. 10 f.; und vom 13. Januar 2010, aaO, unter II 1 b; jeweils m.w.N.). 17 2. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht angenommen, dass die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zur Vornahme des Au337enan-strichs der Fenster und der Wohnungseingangst374ren nur zur Folge habe, dass die 334berw344lzung der Sch366nheitsreparaturen bei T374ren und Fenstern insgesamt entfalle, im 334brigen aber wirksam sei. Wie der Senat nach Erlass des Beru-fungsurteils f374r eine gleichlautende Formularklausel klargestellt hat, darf die in 247 4 Nr. 6 in Verbindung mit 247 13 Nr. 1 des Mietvertrages unzul344ssig ausgestal- 18 - 8 - tete Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Sch366nheitsreparaturen nicht im Wege der Klauselkontrolle in eine zul344ssige Verpflichtung inhaltlich umges-taltet werden (Senatsurteile vom 18. Februar 2009, aaO, Tz. 12, und vom 13. Januar 2010, aaO, unter II 2). Zwar kann im Rahmen einer Klauselkontrolle eine Formularklausel, die mehrere sachliche, nur formal verbundene Regelun-gen enth344lt und sich aus ihrem Wortlaut heraus verst344ndlich und sinnvoll in ei-nen inhaltlich und gegenst344ndlich zul344ssigen und in einen unzul344ssigen Rege-lungsteil trennen l344sst, mit ihrem zul344ssigen Teil aufrechterhalten werden (BGHZ 145, 203, 212; BAG, NZA 2008, 699, 701). Diese Teilbarkeit ist hier aber nicht gegeben, so dass die vom Berufungsgericht vorgenommene Strei-chung derjenigen Textbestandteile in 247 13 Nr. 1 des Mietvertrages, mit denen die Klausel den in 247 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV geregelten Gegenstandsbereich von Sch366nheitsreparaturen 374berschreitet, der Sache nach eine unzul344ssige gel-tungserhaltende Reduktion der Formularklausel darstellt (vgl. Senatsurteil vom 13. Januar 2010, aaO). Konkretisierungen der Sch366nheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres gegenst344ndlichen und zeitlichen Umfangs sowie ihrer Ausf374hrungsart sind in-haltlich derart eng mit der Verpflichtung selbst verkn374pft, dass diese bei einer Beschr344nkung der Unwirksamkeit auf die unzul344ssige Ausf374hrungsmodalit344t inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten w374rde. Bei einer dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Sch366nheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelma337-nahmen oder Einzelaspekte aufspalten l344sst; deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag ist vielmehr insgesamt zu bewerten. Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzul344ssiger Ausgestaltung - sei es hinsichtlich der zeitlichen Modali-t344ten, der Ausf374hrungsart oder des gegenst344ndlichen Umfangs - in ihrer Ge-samtheit als 374berm344337ig dar, hat dies die Unwirksamkeit der Vornahmeklausel insgesamt zur Folge (Senatsurteil vom 13. Januar 2010, aaO). Eine Aufrechter- 19 - 9 - haltung der Klausel in der Weise, dass nur die Renovierungspflicht bez374glich der T374ren und Fenster entf344llt, w374rde gegen das Verbot der geltungserhalten-den Reduktion Allgemeiner Gesch344ftsbedingungen versto337en (vgl. hierzu auch Senatsurteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 50/09, zur Ver366ffentlichung be-stimmt, unter II 2). III. Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben, soweit der Beklagte zur Zah-lung von Schadensersatz in H366he von 2.294,75 200 nebst Zinsen verurteilt wor-den ist (247 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit hiernach zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (247 563 Abs. 3 ZPO). Da die Kl344gerin von dem Beklagten 374ber den bereits gezahlten Betrag von 718,29 200 sowie den von der Revision nicht angegriffenen Betrag von 262,27 200 hinaus keine Zahlung 20 - 10 - verlangen kann, ist unter Zur374ckweisung der Berufung des Beklagten im 334bri-gen die dar374ber hinausgehende Klage abzuweisen. Ball Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. B374nger Vorinstanzen: AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 05.10.2007 - 3 C 257/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 28.07.2008 - 67 S 325/07 -
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