BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 222/11 Verkündet am: 12. Oktober 2012 Weschenfelder Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die münd liche Verhandlung vom 12. Oktober 2012 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Lemke, Prof. Dr. Schmidt - Räntsch, Dr. Czub und Dr. Kazele für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten w e rd en das Urteil des 2. Zivi l- senats des Hanseatischen Oberlandesgerichts in Bremen vom 2. September 2011 aufgehoben und das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 2. Juli 2010 abgeändert: Die Klage wird abgewiesen. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklag te dem Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 25. März 2009 zu zahlen. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariellem Erbteilskaufvertrag vom 2. Februar 1998 verkaufte die Klägerin ihren Anteil an ein er ungeteilten Erbengemeinschaft an die b eklagte 1 - 3 - Bauträgerin . Der Nachlass bestand zu dieser Zeit nur aus unbebauten Grun d- stücken in der O . bei B . . In der Vorbemerkung des Vertrages heißt es: d- . u- wesen hat die Durchführung von Voruntersuchungen für diesen städt e- baulichen Entwicklungsbereich gem. § 165 Abs. 4 BauGB beschlossen. Die Vertragsparteien gehen davon aus, dass die Stadtgemeinde B . nach Abschluss der Voruntersuchungen die förmliche Feststellung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs als Satzung beschließen oder e i- nen Bebauungsplan aufstellen wird. Die Käuferin beabsichtigt, den durch den Erbteilsverkauf mitverkauften Grundbesitz, soweit dieser im Rahmen der für den städtebaulichen En t- wicklungsbereich aufzustellenden Bebauungspläne als Bauland ausg e- Der Vertrag wurde unter einer aufschi ebenden Bedingung geschlossen. § 9 lautet auszugsweise wie folgt: - die Stadtgemeinde B . . u- lichen Entwicklungsbereich zum 3 1.12.2000 ausgewiesen hat oder - der durch den Erwerb des Kaufobjekts verbundene Grundbesitz um mehr als die Hälfte der Fläche in dem aufzustellenden Entwicklung s- bereich liegt oder - der durch den Erwerb des Kaufobjekts verbundene Grundbesitz bis zum 31.12.200 0 mit mehr als der Häl fte seiner Fläche in dem gem. § 166 BauGB aufzustellenden Bebauungsplan ausgewiesen ist oder Planreife erreicht hat, die rechtlich die Erteilung von Baugenehm i- gungen zur Errichtung von Wohnbauvorhaben ermöglicht. 2. Die Vertragsbedin gung ist auch dann eingetreten, wenn ohne förml i- . s- bereich bezogen auf die im vorliegenden Vertrag unter § 1 aufgefüh r- ten Grundstücke ein Beschlu ß über die Aufstellung eines Beba u- ungsplans und Planreife vorliegt oder eine solche vor Bescheid in Aussicht gestellt ist. 2 - 4 - 5. Sollte die Vertragsbedingung bis zum 31.12.2000 nicht vorliegen, so tritt die Vertragsbedingung, unter der dieser Vertrag geschlossen worden ist, endgültig nicht ein. Der Kaufvertrag wird mit Fristablauf unwirksam, es sei denn, die Parteien vereinbaren eine andere Reg e- lung oder die Käuferin hinterlegt den Kaufpreis innerhalb der Bedi n- gungsfrist auf Notaranderkonto; in diesem Fall wird der Kaufvertrag ohne weitere Berücksich tigung der Vertragsbedingung durchgeführt. Die Parteien sind sich darüber einig, daß die Vertragsfrist angemessen verlängert wird, falls das zuständige Stadtplanungsamt den Bebauung s- plan kurzfristig in Aussicht stellt oder eine Bauerlaubnis im Genehm i- gung Der Kaufpreis sollte eine näher bestimmte Quote des von der Stadtg e- meinde B . festzusetzenden Anfangswertes sein und für den Fall, dass ein Bebauungsplan ohne vorherige Ausweisung eines städtebaulichen En t- wic k lungsbereichs aufgestellt würde, durch ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses des Kataster - und Vermessungsamtes B . ermittelt werden. Die Beklagte verpflichtete sich, der Klägerin einen monatlichen Vo r- schuss von 2.000 DM zu zahlen, und zwar erstmals an dem auf die Beurku n- dung des Kaufvertrages folgenden Monatsersten. Dieser Betrag sollte zur Häl f- te auf den endgültigen Kaufpreis angerechnet werden. Der Restkaufpreis sollte Eintritt der Baureife, d.h. Eintritt der rechtlichen Voraussetzungen für die Erte i- lung von Baugenehmigungen für den gesamten verkauften Grundbesitz, soweit Durch Ortsgesetz wurde die O . Anfang 1999 als städteba u- licher Entwicklungsbereich ausgewiesen, nachdem zuvor ein Planaufstellung s- beschluss zur Änderung des Flächennutzungsplans gefasst worden war. Ein Bebauungsplan für das Gebiet wurde nicht aufgestellt. Ein gegen das Orts g e- 3 4 - 5 - setz gerichteter Normenkontrollantrag wurde im September 2000 durch das Oberverwaltungsgericht zurückgewiesen . Eine rechtskräftige Entscheidung über diesen Antrag lag nach wiederholter Aufhebung von Gerichtsentsche i- dungen durch das Bundesverfassungsge ric ht im Jahr 2008 noch nicht vor. Nachdem sich mittlerweile auf politischer Ebene die Auffassung durchgesetzt hatte, dass die O . nicht bebaut werden solle, wurde im Okt ober 2009 durch ein Ortsgesetz deren förmliche Ausweisung als städte baulicher Entwicklungsbereich aufgehoben. Die Beklagte zahlte bis einschließlich Febr u- ar 2008 jeden Monat den vereinbarten Vorschuss an die Klägerin. Die Klägerin verlangt mit ihrer Klage die Zahlung des monatlichen Vo r- schusses für den Zeitraum von März 2008 bis Januar 2010. Die Beklagte b e- gehrt widerklagend die Rückzahlung der an die Klägerin geleisteten Beträge von insge . Die Vorinstanzen haben der Klage im Wesentl i- chen stattgegeben und die Wider klage abgewiesen. Mit der vo n dem Senat zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klagea bweisung santrag und die Widerklage weiter . Die Klägerin beantragt die Zurückweisung de s Recht s- mittels. Entscheidungsgründe : I. Das Berufungsgericht meint, die aufschiebende Bedingung für die Wir k- samkeit des Vertr ages sei eingetreten, weil die O . 1999 durch Ortsgesetz als städtebaulicher Entwicklungsbereich ausgewie sen worden sei. Ei ne Rechtsbeständigkeit dieses Gesetzes sei nicht Vorausse t- 5 6 - 6 - zung für den Bedingungseintritt gewesen. Allerdings enthalte der Vertrag keine Regelung für den eingetretenen Fall, dass die Voraussetzungen für den Bedi n- gungseintritt 10 Jahre spä ter wieder entfallen seien. Alle Vertragspassagen gingen davon aus, dass, sollten die rechtlichen Grundvoraussetzungen bis zum 31. Dezember 2000 eingetreten sein, in einem nicht auf unabsehbare Ferne hinausgeschobenen Zeitfenster die Beklagte auch würde ba uen können. Die erforderliche ergänzende Auslegung des Vertrages führe zu dem Ergebnis, dass die Beklagte an ihrer Erwerbspflicht festzuhalten sei, weil das von den Parteien grundsätzlich gesehene Risiko der Unbebaubarkeit ihr nach dem Ve r- trag in einem nur begrenzten Umfang abgenommen worden sei. Der Vertrag biete keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass abweichend von dem Grundsatz, nach dem der Gläubiger das Risiko der Verwertbarkeit des mange l- freien Kaufgegenstandes zu tragen habe, die Parteien eine n Wegfall der E r- werbspflicht bei Rückerstattung der geleisteten Zahlungen oder eines Teils d a- von vereinbart hätten, hätten sie den jetzt eingetretenen Fall bedacht. Da die Klägerin ihren mittlerweile fälligen Kaufpreisanspruch nicht geltend mache, komme es auf dessen exakte Höhe nicht an. Die eingeklagten Vorschussza h- lungen überstiegen ihn jedenfalls nicht. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann dem zwischen den Pa r- teie n geschlossenen Vertrag nicht im Wege der ergänzenden Vertragsausl e- gung entnommen werden, dass die ersatzlose Aufhebung des Ortsgesetzes über die Ausweisung der O . als städtebaulicher Entwicklungsb e- reich in die Risikosphäre der Beklag ten fallen und daher die Wirksamkeit des Vertrages unberührt lassen sollte. 7 - 7 - Zwar gehört die ergänzende Vertragsauslegung grundsätzlich in den B e- reich tatrichterlicher Feststellungen und ist deshalb revisionsrechtlich nur d a- rauf nachprüfbar, ob das Berufu ngsgericht Auslegungs - und Ergänzungsregeln oder Denk gesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder wesentliche Umstände unbeachtet gelassen hat (Senat, Urteil vom 30. März 1990 V ZR 113/89, BGHZ 111, 110, 115; Urt eil v om 12. Dezem ber 1997 V ZR 250/96, NJW 1998, 1219, 1220; BGH, Urt eil v om 17. April 2002 VIII ZR 297/01, NJW 2002, 2310 ). Dies ist hier aber der Fall. 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings von dem Vorliegen einer planwidrigen Regelungslücke und damit von der Notwendigkeit einer e r- gänzende n Vertragsauslegung aus. Die planwidrige Vertragslücke ist dadurch gekennzeichnet, dass die Parteien mit der getroffenen Regelung ein bestim m- tes Ziel erreichen wollten, d ie s aber wegen der Lückenhaftigkeit des Vereinba r- ten nicht gelungen ist. Di e Lücke muss nicht von Anfang an bestanden haben, sie kann auch, was hier allein in Frage kommt, infolge nachträglicher Umstä n- de eingetreten sein (Senat, Versäumnisurteil vom 14. November 2003 V ZR 346/02, NJW - RR 2004, 55 4 , Rn. 6; Urteil vom 2. Juli 2004 V ZR 209/03, NJW - RR 2005, 205 , 206 Rn. 14). Ohne Rechtsfehler und von den Par t eien unbeanstandet nimmt das B e- rufungsgericht an, dass die Parteien die Möglichkeit der eingetretenen Situat i- on bei Vertragsschluss nicht bedacht, sondern angenommen haben, bei Scha f- fung der planungsrechtlichen Grundvoraussetzungen bis Ende 200 0 werde die Beklagte in absehbarer Zeit bauen können. 2. Dagegen beruht d ie von dem Berufungsgericht vorgenommene L ü- ckenfüllung auf Rechtsfehlern. 8 9 10 11 - 8 - a) Nach gefestigter Rech tsprec hung des Bundesgerichthof s ist bei der ergänzenden Auslegung darauf abzustellen, was die Parteien bei einer ang e- messenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Ve r tragspartner vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten ( Senat , Urteil vom 6. Oktober 2006 V ZR 20/06, BGHZ 169, 215, 219 Rn. 11). Dabei ist zunächst an den Vertrag selbst anzuknüpfen; die darin enthaltenen Regelungen und Wertungen, sein Sinn und Zweck sind Au s- gangspunkt der Vertragsergän zung. Sie findet ihre Grenze an dem im - wenn auch lückenhaften - Vertrag zum Ausdruck gekommenen Parteiwillen; sie darf daher nicht zu einer Abänderung oder Erweiterung des Vertragsgegenstandes führen und sie muss in dem Vertrag auch eine Stütze finden ( B GH, Urteil vom 25. Juni 1980 VIII ZR 260/79, BGHZ 77, 301, 304 ). b) Diese Grundsätze ha t das Berufungsgericht in verschiedener Hi n- sicht nicht beachtet. Rechtsfehlerhaft stellt es nicht den Willen der Vertragsparteien in den Mittelpunkt s einer Übe rlegungen, sondern geht bei dem Risiko der Verwertba r- keit des mangelfreien Kaufgegenstandes von der gesetzlichen Risikoverteilung aus. Die ergänzende Vertragsauslegung darf jedoch nicht an dem gesetzlichen Leitbild des jeweiligen Vertragstyps ausgerichtet werden, sondern muss an den hypothetischen rechtsgeschäftlichen Willen der Vertragsparteien anknüpfen. Dieser ist anhand der vertraglichen Regelungen zu ermitteln und im Hinblick auf die auszufüllende Lücke fortzuentwickeln. Hierzu bestand im vorliegenden Fall schon deshalb Anlass, weil viele der Vertragspassagen den Willen der Vertragsparteien nahe legen, dass Gegenstand des im Rahmen eines Er b- teil s kaufvertrags vorgenommenen wirtschaftlichen Austausches nicht Baue r- wartungsland, sondern Bauland sein sol lte. Wie das Berufungsgericht an an d e- rer Stelle selbst anführt, gehen alle Vertragspassagen davon aus, dass die B e- 12 13 14 - 9 - klagte in absehbarer Zeit würde bauen können, sollten die rechtlichen Grun d- voraussetzungen, wie sie in § 9 Nr. 1 des Vertrages beschrieben und in Form der Ausweisung der O . als städtebaulicher Entwicklungsb e- reich auch eingetreten sind, bis zum Ende des Jahres 2000 vorliegen. Haben die Parteien den Vertrag aber in der sicheren Erwartung der Bebaubarkeit der verkauften G rundstücke geschlossen, drängt es sich auf, dass der Vertrag nach dem hypothetischen Parteiwillen nicht zur Durchführung gelangen sollte, wenn sich diese Erwartung nicht erfüllte. Ein weiterer Rechtsfehler ist dem Berufungsgericht dadurch unterlaufen, d ass es meint, der Vertrag biete auch deshalb keine hinreichenden Anhalt s- punkte dafür, dass die Beklagte nicht das Risiko der Verwertung des Kaufg e- genstandes übernommen habe, weil es sich bei dieser um eine erfahrene Pr o- jektentwicklerin handele, "die ihre e ndgültige Erwerbspflicht eben nicht von der sicheren Bebaubarkeit bis zu einem bestimmten Zeitpunkt abhängig gemacht und damit vertraglich abgesichert" habe. Hierdurch hat es nämlich von der Ve r- tragslücke der auf der unterbliebenen Regelung des nunmehr e ingetretenen Falls beruhenden fehlenden Absicherung der Beklagten auf den hypothet i- schen Willen der Parteien (Übernahme des Risikos durch die Beklagte) g e- schlossen . Dies verstößt gegen die Denkgesetze; denn aus dem Fehlen einer vertraglichen Regelung kan n entweder auf die Regelungslücke oder auf eine (stillschweigende) Risikoverteilung geschlossen werden, nicht aber auf beides gemeinsam. III. Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben ; es ist aufz u- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO) . Der Senat hat in de r Sache selbst zu entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen einer Rechtsverletzung bei Anwe n- dung des Gesetzes auf den festgestellten Sachverhalt erfolgt und nach letzt e- 15 16 - 10 - rem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der Senat kan n die ergänzende Vertragsauslegung aufgrund der seiner Nachprüfung u n- terliegenden tatsächlichen Grundlagen selbst vornehmen, weil die hierfür e r- forderlichen Feststellungen getroffen und weitere Feststellungen nicht zu e r- warten sind. Insoweit besteht kein U nterschied zur einfachen Vertragsausl e- gung (Senat, Versäumnisu rteil vom 12. Dezember 1997 V ZR 250/96, NJW 1998, S. 1219 f.). 1. D ie Vertragslücke ist in der Weise zu schließen, dass die ersatzlose Aufhebung des Ortsgesetzes, mit dem die O . zunächst als städtebaulicher Entwicklungsbereich ausgewiesen worden war, wie der Nich t- eintritt der Bedingung im Sinne von § 9 Nr. 1 des Vertrages zu behandeln ist und damit zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages führt. Die gesamte Gestaltun g des Kaufvertrages ist darauf ausgerichtet, dass die Beklagte über den Erwerb des Erbteils Grundstücke erhält, die innerhalb eines überschaubaren Zeitraums eine bestimmte Bebauung zulassen. Dies ergibt sich nicht nur aus der in § 9 enthaltenen Absicherung . D ie Vorbeme r- kung des Kaufvertrages, die dessen wirtschaftliche n Hinter grund beschr e i b t , lässt di e s e benso eindeutig erkennen wie die Regelungen über die Höhe und Fälligkeit des Kaufpreises . Auch das Berufungsgericht hebt , wie dargelegt, hervor, alle Vert ragspassagen gingen davon aus, dass die B eklagte auch wü r- de bauen können , sollten die rechtlichen Grundvoraussetzungen bis zum 31. Dezember 2000 geschaffen sein . Hätten d ie Parteien bedacht, dass die Voraussetzungen für den Eintritt der Wirksamkeit des Vertrages wieder entfallen können , so dass der wirtschaf t- liche Sinn des Vertrages nicht mehr zu realisier en ist , hätten sie als redliche Vertragspartner unter Fortschreibung des vertraglichen Regelungsprogramms vereinbart , dass dieser Fall dem Nichteintrit t der aufschiebenden Bedingung 17 18 19 - 11 - gleich steht. Dies folgt aus den in § 9 enthaltenen Regelungen. Der Umstand, dass die Parteien in bestimmten Fällen eine aufschiebende Bedingung verei n- bart haben, lässt den Rückschluss darauf zu, dass s ie für das beschriebene Risiko in Bezug auf den Zeitraum nach der förmlichen Ausweisung des städt e- baulichen Entwicklungsbereichs auf diese Regelungsform zurückgegriffen hä t- ten. Angesichts des klaren und eindeutigen Willens der Parteien, dass der B e- klagte n eine bestimmte Bebauung der Grundstücke möglich sein sollte, ist dies d ie nächstliegende Auslegung . Die Beklagte hatte nach dem gesamten ve r- tra g lichen Regelungsprogramm erkennbar kein Interesse an dem Erwerb des Erbteils für den Fall, da s s eine Wohnbebauung auf den zu dem Nachlas s g e- hörenden G rundstücken auf unabsehbare Zeit nicht möglich sein würde. Durch die Aufhebung des Ortsgesetzes im Oktober 2009 ist die ser Fall gerade eing e- treten. Damit ist der Kaufvertrag so zu behandeln, als s e i die Bedingung in § 9 Nr. 1 des Vertrages ni e eingetreten. 2 . Ein Zahlungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte besteht somit nicht. Nach dem im Wege der Vertragsauslegung gewonnenen Ergebnis ist der Kaufvertrag unwirksam. Damit kann die Klägerin die ihr vo n dem Berufungsg e- richt auf der Grundl age von § 4 Nr. 2 lit. a) des Vertrages zugesprochenen Vorschusszahlungen nicht mehr verlangen. 3 . Dem gegenüber ist die Widerklage begründet. Der Beklagten steht gegen die Klägerin ein Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten Vorschüsse in Höhe von 124. den im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung entsprechend heranzuziehenden § 4 Nr. 2 lit. a) Absatz 2 Satz 2 und § 10 Nr. 2 des Kaufvertrages. Es ist kein Anhaltspunkt dafür e r- sich t lich, dass die Parteien den jetzt einget retenen Fall in seine n Folgen a n- ders geregelt hätten als den Fall des Nichte intritts der in § 9 des Vertrages ve r- einbarten aufschiebenden Bedingung. In § 10 Nr. 2 des Kaufvertrages ist b e- 20 21 - 12 - stimmt, dass bei Nichteintritt der Vertragsbedingung die Verkäuferin verpflichtet ist, die bis dahin geleistete Anzahlung auf den Kaufpreis zurückzuzahlen. Der Begriff der Anzahlung auf den Kaufpreis findet sich in § 4 Nr. 2 lit. a) Absatz 1 Satz 1 des Vertrages wieder, der einen monatlichen Vorschuss von 2.000 DM nennt. Z l- folgt jedoch im Rahmen dieser Vertragsklausel der Satz, dass im Fall des Nichteintritts der Vertragsbeding die auf den endgültigen Kaufpreis anzurechnende Te i- l e , zur Rückzahlu ng fällig sind. Dies folgt nicht nur aus dem klaren Wortlaut der vertraglichen Regelungen, sondern auch aus dem Sinn und Zweck der lediglich hälftigen Anrechnung. Durch das Hinausschieben der Fälligkeit entging der Klägerin die Möglichkeit den Kaufpreis an zulegen, während die Beklagte die Finanzierung des Kaufpreises ersparte bzw. eigene Anlagemöglichkeiten b e- hielt. Um hier einen Ausgleich herbeizuführen, erfolgte lediglich eine hälftige Anrechnung der monatlichen Zahlungen auf den Kaufpreis. Ist jedoch ein so l- cher wegen der endgültigen Unwirksamkeit des Vertrages zu keiner Zeit zu entrichten gewesen, gebührt der Klägerin als Verkäuferin auch nicht der auf den Kaufpreis nicht anzurechnende Betrag. Der der Beklagten zugesprochene Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 1 Satz 2, 288 Abs. 1, 247 BGB. 22 - 13 - IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Stresemann Lemke Schmidt - Räntsch Czub Kazele Vorinstanzen: LG Bremen, Entscheidung vom 02.07.2010 - 7 O 51/09 - OLG Bremen, Entscheidung vom 02.09.2011 - 2 U 99/10 -
Full & Egal Universal Law Academy