BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 223/06 Verk374ndet am: 4. April 2007 Kirchge337ner, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 126, 550, 573 Abs. 2 Nr. 2 Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverh344ltnis wegen Ei-genbedarfs zu k374ndigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gem344337 247 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht f374r mehr als ein Jahr gelten soll. BGH, Urteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06 - LG Frankfurt am Main AG Bad Homburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 9. M344rz 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, 17. Zivilkammer, vom 20. Juli 2006 in der Fas-sung des Berichtigungsbeschlusses vom 18. August 2006 wird zu-r374ckgewiesen. Die Beklagten tragen die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Durch den Kauf des Hausgrundst374cks F. stra337e in S. traten die Kl344ger als Vermieter in den von den Beklagten als Mieter mit der Vor-eigent374merin geschlossenen Mietvertrag vom 21. November 1991 374ber eine Dreizimmerwohnung ein. In 247 27 des Mietvertrags mit der 334berschrift "Sonstige Vereinbarungen" ist eingetragen: "- siehe Anlagen -". 1 Die Kl344ger sprachen mit Schreiben vom 26. August 2002 und vom 31. August 2004 gegen die Beklagten die ordentliche K374ndigung des Mietver-trags jeweils zum Ablauf des n344chsten Jahres aus. Daneben erkl344rten sie mit Schreiben vom 29. Januar 2004 und 26. Juli 2004 fristlose K374ndigungen des 2 - 3 - Mietverh344ltnisses. Die ordentlichen K374ndigungen begr374ndeten die Kl344ger mit Eigenbedarf ihrer erwachsenen Tochter. 3 Die Beklagten widersprachen den K374ndigungen und bestritten die Rich-tigkeit der zur Begr374ndung der K374ndigungen vorgetragenen Tatsachen. Hin-sichtlich der K374ndigungen wegen Eigenbedarfs berufen sich die Beklagten auf die von ihnen vorgelegte Version der Anlage zu 247 27 des Mietvertrags, die unter anderem folgenden Satz enth344lt: "12. Auf eine K374ndigung wegen Eigenbedarf wird verzichtet". Demgegen374ber behaupten die Kl344ger, die von ihnen in den Rechtsstreit eingef374hrte Version der Anlage zu 247 27 des Mietvertrags, die keine Bestimmung zu einer K374ndigung wegen Eigenbedarfs enth344lt, sei von den Mietvertragspar-teien in den Mietvertrag einbezogen worden. 4 Bei beiden von den Parteien vorgelegten Versionen der Anlage zu 247 27 des Mietvertrags handelt es sich jeweils um ein einzelnes, loses Blatt mit der 334berschrift "247 27 - Sonstige Vereinbarungen" ohne weitere Hinweise auf ein bestimmtes Mietverh344ltnis und ohne Unterschriften oder Paraphen. 5 Das Amtsgericht hat die Klage auf R344umung und Herausgabe der von den Beklagten gemieteten Wohnung abgewiesen. Auf die Berufung der Kl344ger hat das Landgericht die Beklagten zur R344umung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 6 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. 7 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgef374hrt: 8 Die K374ndigung vom 26. August 2002 wegen Eigenbedarfs der Tochter der Kl344ger sei wirksam. Dabei k366nne dahinstehen, welchen Inhalt die gem344337 247 27 des Mietvertrags vorgesehene Anlage habe. Denn selbst wenn sie in der von den Beklagten vorgelegten Version vereinbart worden sei, fehle es ihr an der f374r die Wirksamkeit erforderlichen Schriftform gem344337 247 550 BGB (247 566 BGB aF), weil sie weder mit dem Mietvertrag verbunden noch unterzeichnet sei, noch im Text auf den Hauptvertrag Bezug nehme. Die K374ndigung wegen Eigenbedarfs sei daher vertraglich nicht ausge-schlossen gewesen und auch im 334brigen formell ordnungsgem344337 erkl344rt wor-den. Der Eigenbedarf der Kl344ger sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nachgewiesen, das R344umungsverlangen somit berechtigt. 9 II. Das Berufungsurteil h344lt der revisionsrechtlichen Nachpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. 10 Die Kl344ger haben das Mietverh344ltnis wirksam gem344337 247 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs gek374ndigt. 11 Die K374ndigung wegen Eigenbedarfs ist zwischen den Mietvertragspartei-en nicht ausgeschlossen worden, so dass auch die Kl344ger als Erwerber des Grundst374cks nicht gem344337 247 566 BGB einer Beschr344nkung der K374ndigung we-gen Eigenbedarfs unterliegen. 12 - 5 - Soll ein K374ndigungsausschluss f374r l344ngere Zeit als ein Jahr gelten, so ist hierf374r Schriftform erforderlich (247 550 Satz 1 BGB). Wird die Schriftform nicht eingehalten, so ist das Mietverh344ltnis ohne Beachtung der K374ndigungsbe-schr344nkung, fr374hestens zum Ablauf eines Jahres nach 334berlassung des Wohn-raums, k374ndbar (247 550 Satz 2 BGB). Das ist hier der Fall. 13 14 1. Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass eine Vereinba-rung 374ber den Ausschluss der K374ndigung wegen Eigenbedarfs f374r mehr als ein Jahr der Schriftform des 247 550 BGB bedarf. a) Nach einer Ansicht ist die vertragliche Regelung allerdings dann nicht formbed374rftig, wenn der Vermieter lediglich auf bestimmte K374ndigungsgr374nde, wie beispielsweise die K374ndigung wegen Eigenbedarfs nach 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, verzichtet, weil sich nur ein genereller K374ndigungsverzicht unmittelbar auf die Dauer des Mietverh344ltnisses auswirke (LG Mannheim ZMR 1978, 54; Bub/Treier/Heile, Handbuch der Gesch344fts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnr. 730). Wenn nur das K374ndigungsrecht einer Partei ausgeschlossen werde, handele es sich nicht um die Befristung eines Vertrags, so dass keine Schrift-form erforderlich sei (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 60). 15 b) Nach anderer Ansicht, der sich auch das Berufungsgericht ange-schlossen hat, gen374gt bereits der Ausschluss lediglich bestimmter K374ndigungs-gr374nde, etwa wegen Eigenbedarfs, um die Formbed374rftigkeit zu bejahen (LG Berlin WuM 1991, 498; LG Hamburg ZMR 2001, 895; Sonnenschein, NZM 2000, 1, 8 f. m.w.N.). Die Schriftform sei nach dem Sinn und Zweck des 247 550 BGB auch f374r den eingeschr344nkten, einseitigen K374ndigungsverzicht erforder-lich. 16 c) Letztere Ansicht trifft zu. Die Gegenmeinung ist nicht mit dem Sinn und Zweck von 247 550 BGB vereinbar. 247 550 BGB, der im Wesentlichen unver344ndert 17 - 6 - 247 566 BGB aF entspricht, verfolgt vor allem den Zweck, es dem Grundst374cks-erwerber, der in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, zu erleichtern, sich 374ber den Umfang der auf ihn 374bergehenden Bindungen zu unterrichten (BGHZ 136, 357, 370; BGHZ 52, 25, 28). Hauptzweck des Schriftformerfordernisses (neben Warn- und Beweisfunktion) ist also der Schutz des Informationsinteresses eines potentiellen Grundst374ckserwerbers (Bub/Treier/Heile, aaO, II Rdnr. 726). Dies gilt auch im Fall des - eingeschr344nkten - K374ndigungsverzichts we-gen Eigenbedarfs. Ohne Einhaltung der Schriftform w374rde dem Erwerber an-hand des Mietvertrags die Beschr344nkung des K374ndigungsrechts nicht zur Kenntnis gelangen, obwohl gerade der Erwerber von Wohnraum nicht selten ein gesteigertes Interesse an dem Sonderk374ndigungsrecht haben wird. F374r den Erwerber ist - worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist - nicht nur ein genereller K374ndigungsausschluss von entscheidender Bedeutung, sondern auch eine wesentliche K374ndigungsbeschr344nkung, die auf Dauer gilt. Der Aus-schluss der Eigenbedarfsk374ndigung stellt eine nicht unwesentliche Einschr344n-kung des verfassungsrechtlich gesch374tzten Eigentums (Art. 14 GG) des Erwer-bers dar. 18 2. Das Berufungsgericht hat entgegen der Ansicht der Revision auch nicht die Anforderungen an die Wahrung der Schriftform gem344337 247 126 BGB ver-kannt. 19 Wenn die Vertragschlie337enden wesentliche Bestandteile des Mietver-trags - dazu geh366rt hier der Verzicht auf die Eigenbedarfsk374ndigung - nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftst374cke ausla-gern, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bestimmungen ergibt, muss zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengeh366rigkeit dieser Schriftst374cke in 20 - 7 - geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden (BGH, Urteil vom 15. November 2006 - XII ZR 92/04, NZM 2007, 127, unter 2 c). Das ist hier nicht geschehen. Die Zusatzvereinbarung - gleich in welcher der von den Par-teien vorgelegten Versionen - ist weder mit dem Mietvertrag verbunden noch unterzeichnet worden und nimmt im Text nicht auf den Hauptvertrag Bezug. Eine zweifelsfreie Zuordnung einer der Anlagen zur Haupturkunde des Mietver-trags ist nach den zutreffenden Feststellungen des Berufungsgerichts damit nicht gegeben. Der blo337e Hinweis in 247 27 des Mietvertrags auf nicht n344her bezeichnete "Anlagen" reicht entgegen der Auffassung der Revision zur Wahrung der Schriftform nicht aus. Zu Unrecht beruft sich die Revision f374r ihre abweichende Auffassung auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18. Dezember 2002 (XII ZR 253/01, NJW 2003, 1248, unter 2 a). Mit dem von der Revision aus dem Zusammenhang gerissenen Satz, f374r den Schutzzweck des 247 566 BGB aF reiche es aus, dass ein sp344terer Grundst374ckserwerber durch die Ver-weisung im Hauptvertrag auf die Existenz einer Anlage hingewiesen werde, hat der Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung lediglich die Entbehrlich-keit einer ausdr374cklichen R374ckverweisung einer Anlage auf den Mietvertrag begr374ndet, aber nicht ausgesprochen, der blo337e Hinweis auf Anlagen zum Mietvertrag gen374ge bereits dem Schriftformerfordernis. 21 - 8 - 3. Soweit das Berufungsgericht das Vorliegen der tats344chlichen Gr374nde f374r die Eigenbedarfsk374ndigung der Kl344ger festgestellt hat, erhebt die Revision keine R374ge. Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich. 22 Ball Wiechers Dr. Wolst Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Bad Homburg, Entscheidung vom 22.11.2005 - 2 C 66/04 (19) - LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 20.07.2006 - 2/17 S 130/05 -
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