BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 223/10 Verk374ndet am: 13. April 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556 Abs. 3 Zur Ber374cksichtigung einer Minderung der Miete bei der j344hrlichen Betriebskostenab-rechnung. BGH, Urteil vom 13. April 2011 - VIII ZR 223/10 - LG Hamburg AG Hamburg-Harburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 13. April 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerin gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 7, vom 12. August 2010 in der Fassung der Berichtigungsbeschl374sse vom 19. August 2010 und vom 1. September 2010 wird zur374ckgewiesen. Die Kl344gerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Kl344gerin in H. . We-gen M344ngeln der Wohnung minderte sie - von der Kl344gerin unbeanstandet - die monatliche Miete von 304 200 in den Monaten August 2005 bis Februar 2006 je-weils um 64 200 und von M344rz bis Juni 2006 um monatlich 104 200. Die Miete setzte sich in dieser Zeit aus einer Nettokaltmiete in H366he von 250,53 200 und einer Be-triebskostenvorauszahlung von 53,47 200 zusammen. 1 Die Kl344gerin macht Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnun-gen f374r die Jahre 2006 (183,81 200) und 2007 (112,57 200) sowie restliche Miete f374r 2 - 3 - Januar 2008 (77,84 200) geltend, insgesamt 374,22 200 nebst Zinsen. Ihre Berech-nung der Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen beruht dar-auf, dass die Kl344gerin die Mietminderung der Beklagten anteilig auf die Netto-miete und die Betriebskostenvorauszahlung anrechnet und in der j344hrlichen Abrechnung der Betriebskosten nur die entsprechend der Minderung reduzier-ten Vorauszahlungsbetr344ge gegen374ber dem (ungeminderten) Jahresbetrag der auf die Beklagte entfallenden Betriebskosten in Ansatz bringt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl344ge-rin hat das Landgericht der Klage nur in geringem Umfang (2,83 200 nebst Zin-sen) stattgegeben; im 334brigen hat das Landgericht die Berufung der Kl344gerin zur374ckgewiesen. Dagegen wendet sich die Kl344gerin mit ihrer vom Berufungsge-richt zugelassenen Revision, mit der sie ihr abgewiesenes Klagebegehren wei-terverfolgt. 3 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung im We-sentlichen ausgef374hrt: 5 Die Berufung der Kl344gerin bleibe bis auf einen Nachforderungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung f374r das Abrechnungsjahr 2007 in H366he von 2,83 200 ohne Erfolg. Weitergehende Nachforderungsanspr374che st374nden der Kl344-gerin nicht zu, da trotz der von der Beklagten vorgenommenen Minderung die 6 - 4 - Vorauszahlungen in ungeminderter H366he in die Betriebskostenabrechnungen einzustellen seien. 7 Zwar sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Brutto-miete Bemessungsgrundlage f374r die Minderung. Dies f374hre aber nicht dazu, dass die Minderung anteilig auf die Nettomiete einerseits und die Betriebs-kostenvorauszahlungen andererseits anzurechnen sei, denn die Nettomiete und die Vorauszahlungen teilten ein unterschiedliches rechtliches Schicksal. Die Vorauszahlungen tilgten - im Gegensatz zu den Zahlungen auf die Nettomiete - die Miete nicht endg374ltig im Sinne des 247 362 BGB; vielmehr sei 374ber die Vor-auszahlungen wegen deren Rechtsnatur noch abzurechnen, so dass deren Verbleib beim Vermieter nicht zwingend endg374ltig sei. Vor diesem Hintergrund erscheine es der Kammer sachgerecht und angemessen, die Vorschrift des 247 366 BGB trotz der Einheitlichkeit der Miete entsprechend anzuwenden, da sich die beiden Forderungsteile insoweit rechtlich verselbst344ndigt h344tten. Dies f374hre im Fall des Fehlens einer ausdr374cklichen Tilgungsbestimmung des Mie-ters - wie vorliegend - dazu, dass die Vorauszahlungsschuld vollst344ndig und der Nettomietanteil der Mietforderung gem344337 247 535 Abs. 2 BGB lediglich in der im Umfang des einbehaltenen Betrages geminderten H366he gem344337 247247 362, 366 Abs. 2 BGB getilgt werde. Damit stehe der Kl344gerin aus der Betriebskostenab-rechnung f374r das Abrechnungsjahr 2006 kein Anspruch und aus der Abrech-nung f374r das Abrechnungsjahr 2007 lediglich noch ein Nachforderungsanspruch in H366he von 2,83 200 zu. Der Kl344gerin stehe auch ein Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete f374r den Monat Januar 2008 nicht zu, da der Beklagten aus den gleichen Gr374nden ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung f374r das Jahr 2004 zustehe, in dessen H366he die Mietforderung f374r Januar 2008 durch die von der Beklagten erkl344rte Aufrechnung erloschen sei. - 5 - II. 8 Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung im Ergebnis stand. Die Revision ist daher zur374ckzuweisen. 9 Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass der Kl344gerin aus den Betriebskostenabrechnungen f374r die Jahre 2006 und 2007 374ber den vom Berufungsgericht zuerkannten Betrag hinaus keine Nachforderungen zustehen und aufgrund der von der Beklagten erkl344rten Aufrechnung mit einem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2004 auch ein Anspruch auf Zahlung restli-cher Miete f374r den Monat Januar 2008 nicht besteht. 1. Die Revision zieht nicht in Zweifel, dass weitergehende Nachforderun-gen aus den Betriebskostenabrechnungen 2006 und 2007 nicht bestehen, wenn die von der Beklagten monatlich einbehaltenen Minderungsbetr344ge - entsprechend der Auffassung des Berufungsgerichts - voll auf die monatliche Nettomiete angerechnet werden und dementsprechend bei der Jahresabrech-nung der Umlagen ungeminderte Betriebskostenvorauszahlungen der Beklag-ten in Ansatz gebracht werden. Sie meint aber, die monatlichen Minderungsbe-tr344ge m374ssten nach der Senatsrechtsprechung anteilig sowohl auf die Netto-miete als auch auf die Betriebskostenvorauszahlungen angerechnet werden und bei einer solchen Aufteilung des Minderungsbetrages errechneten sich die von der Kl344gerin geltend gemachten Nachforderungen. Beides trifft nicht zu. 10 a) Der Senat hat nicht, wie die Revision meint, in seinem Urteil vom 20. Juli 2005 (VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773) entschieden, dass ein Betrag, den der Mieter wegen einer von ihm beanspruchten Minderung von der monat-lichen Miete einbeh344lt, anteilig sowohl auf die Nettomiete als auch auf die ge-schuldete Betriebskostenvorauszahlung angerechnet werden m374sste. Er hat sich in diesem Urteil (aaO unter II 1 a) f374r die Wohnraummiete der Rechtspre- 11 - 6 - chung des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs angeschlossen, nach der die Bruttomiete (Miete einschlie337lich aller Nebenkosten) Bemessungsgrundlage der Minderung nach 247 536 BGB ist und dies unabh344ngig davon gilt, ob die Neben-kosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden (BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 6 ff.). Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass aus dieser Rechtsprechung nichts herzulei-ten ist f374r die Frage, ob ein monatlicher Minderungsbetrag anteilig auf die Net-tomiete und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anzurechnen ist. Entgegen der Auffassung der Revision bedarf es einer solchen Auftei-lung des Minderungsbetrages auch nicht, um im Falle vereinbarter Betriebskos-tenvorauszahlungen etwaige Nachforderungen des Vermieters oder Guthaben des Mieters in der Jahresabrechnung der Betriebskosten unter Ber374cksichti-gung der Minderung korrekt berechnen zu k366nnen. Da sich die Minderung, so-weit sie gerechtfertigt ist, auf die Gesamtmiete einschlie337lich aller Nebenkosten bezieht, kann erst aufgrund der Jahresabrechnung der Betriebskosten ab-schlie337end ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Ber374cksich-tigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Daf374r ist es unerheblich, ob und gege-benenfalls wie die monatlich einbehaltenen Betr344ge auf die Nettomiete einer-seits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden. Dies verkennt die Revision und hat auch das Berufungsgericht verkannt. F374r das rechnerische Gesamtergebnis spielt es keine Rolle, ob der monatliche Min-derungsbetrag, wie das Berufungsgericht f374r zwingend geboten gehalten hat, ausschlie337lich auf die Nettomiete angerechnet wird, oder ob, wie die Revision fordert, eine anteilige Anrechnung der Minderung sowohl auf die Nettomiete als auch auf die Betriebskostenvorauszahlung stattfindet. 12 - 7 - b) In der mietrechtlichen Kommentarliteratur, auf die das Berufungsge-richt Bezug nimmt, wird allerdings die Frage f374r erheblich gehalten, wie die An-rechnung einer Mietminderung bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlun-gen zu erfolgen hat, und die Auffassung vertreten, der auch das Berufungsge-richt gefolgt ist, dass ein monatlicher Minderungsbetrag in entsprechender An-wendung des 247 366 Abs. 2 BGB nur auf die Nettomiete anzurechnen sei und nicht auf die geschuldete Betriebskostenvorauszahlung angerechnet werden d374rfe (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., 247 536 BGB Rn. 350 ff., 360; wohl auch Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G Rn. 162). Ob dies zutrifft, bedarf keiner Ent-scheidung. Denn es handelt sich hierbei um ein Scheinproblem. 13 Bereits das Amtsgericht hat im erstinstanzlichen Urteil zutreffend ausge-f374hrt, dass unterschiedliche Anrechnungsweisen zum gleichen Ergebnis f374hren (so auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO Rn. 358). Lediglich Gesichtspunk-te der Praktikabilit344t und der 334bersichtlichkeit k366nnen daf374r sprechen, dass der Vermieter den Minderungsbetrag ausschlie337lich bei der Nettomiete verbucht. Dies f374hrt insofern zu einer gewissen Vereinfachung, weil dann die Betriebskos-ten ohne Ber374cksichtigung der Minderung abgerechnet werden k366nnen (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO). Rechtlich zwingend ist dies entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts aber nicht. M366glich ist eine Anrechnung des Minderungsbetrages ausschlie337lich auf die Nettomiete ohnehin nur, wenn der Minderungsbetrag die Nettomiete nicht 374bersteigt. Andernfalls erfasst er zwangsl344ufig auch die Betriebskostenvorauszahlung. Das steht einer korrekten Jahresabrechnung der Betriebskosten unter Ber374cksichtigung der gerechtfertig-ten Minderung aber nicht entgegen. An der allein ma337geblichen Gesamtab-rechnung 344ndert sich nichts durch unterschiedliche Anrechnungen der monatli-chen Minderungsbetr344ge auf die monatliche Nettomiete einerseits und/oder die monatliche Betriebskostenvorauszahlung andererseits. 14 - 8 - c) Auch im vorliegenden Fall spielt es keine Rolle, ob und gegebenenfalls wie die monatlichen Minderungsbetr344ge auf die monatliche Nettomiete und/oder die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen angerechnet werden. Denn eine Nachforderung der Kl344gerin aus den Betriebskostenabrechnungen f374r die Jahre 2006 und 2007 besteht entgegen der Auffassung der Revision auch dann nicht, wenn die Minderung anteilig auf die geschuldeten Betriebskostenvoraus-zahlungen angerechnet w374rde. 15 Die Berechnung der geltend gemachten Nachforderungen ist im Ansatz fehlerhaft, weil die Kl344gerin den anteilig geminderten Betriebskostenvorauszah-lungen einen ungeminderten Jahresbetrag der auf die Beklagte entfallenden Betriebskosten gegen374ber gestellt hat. Dabei hat die Kl344gerin verkannt, dass bei einer anteiligen Anrechnung der Minderung auf die Betriebskostenvoraus-zahlungen auch der Jahresbetrag der geschuldeten Betriebskosten entspre-chend zu reduzieren w344re. Dessen bedarf es aber nicht. Denn eine etwaige Nachforderung der Kl344gerin ist am einfachsten dadurch zu berechnen, dass die von der Beklagten im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihr geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuz374g-lich der abgerechneten Betriebskosten abz374glich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages) gegen374bergestellt werden. Dass der Kl344gerin bei einer solchen Gegen374berstellung Nachforderungen zu-st374nden, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und macht auch die Revisi-on nicht geltend. 16 2. Ein Anspruch auf Zahlung von 77,84 200 restlicher Miete f374r den Monat Januar 2008 besteht ebenfalls nicht. Die Jahresabrechnung der Kl344gerin f374r das Jahr 2004 ist aus den gleichen Gr374nden fehlerhaft wie die Abrechnungen f374r die Jahre 2006 und 2007, so dass der Beklagten aus den Abrechnungen f374r die Jahre 2004, 2006 und 2007 das vom Berufungsgericht festgestellte Guthaben 17 - 9 - von zusammengerechnet 77,84 200 zusteht und die Beklagte mit diesem Gutha-ben gegen den streitigen Teilbetrag der Miete f374r Januar 2008 wirksam aufge-rechnet hat. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. B374nger Vorinstanzen: AG Hamburg-Harburg, Entscheidung vom 18.02.2010 - 646 C 405/09 - LG Hamburg, Entscheidung vom 12.08.2010 - 307 S 30/10 -
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