BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 224/07 Verk374ndet am: 18. Juni 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, 535 Abs. 1 Satz 2 a) Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn ab-gew344lzten Sch366nheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuf374hren", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der R374ck-gabe der Mietsache beschr344nkt ist, sondern auch f374r Sch366nheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverh344ltnisses vorzunehmen hat. b) Die formularm344337ige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Aus-f374hrung von Sch366nheitsreparaturen f374hrt zur Unwirksamkeit der Abw344lzung der Pflicht zur Vornahme der Sch366nheitsreparaturen schlechthin. BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07 - LG Berlin AG Pankow/Wei337ensee - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 18. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 25. Juni 2007 wird zur374ckgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin ist seit dem 1. Februar 2004 Mieterin einer Wohnung der Beklagten in B. . Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die "Allgemeinen Ver-tragsbedingungen Wohnraum (Stand 01/2002)" [im Folgenden: Vertragsbedin-gungen] Vertragsinhalt sind. Darin hei337t es in 247 8 zu den Sch366nheitsreparatu-ren: 1 "Die Sch366nheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. Sie sind auch w344h-rend des Bestehens des Mietverh344ltnisses auszuf374hren. Sp344testens sind diese Arbeiten im Allgemeinen und unter Ber374cksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristen-plan auszuf374hren bzw. ausf374hren zu lassen: In K374chen, B344dern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn-, Schlaf-, Hobbyr344umen, Toiletten, Dielen, Fluren alle 5 Jahre, in anderen Nebenr344umen alle 7 Jahre. - 3 - Die Sch366nheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuf374hren: Tapezieren, Anstreichen der W344nde und Decken, das Streichen der Fu337b366den, der Heizk366rper einschlie337lich der Heizrohre, der Innent374ren sowie der Fenster und Au337ent374ren innen. Die Sch366nheitsreparaturen sind in neutralen, decken-den, hellen Farben und Tapeten auszuf374hren. 205 Endet das Mietverh344ltnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchf374hrung von Sch366nheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten f374r die Sch366nheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuw344hlenden Malerfachgesch344fts an den Vermieter nach folgen-der Ma337gabe zu zahlen: Liegen die letzten Sch366nheitsreparaturen w344hrend der Mietzeit: in K374chen, B344dern, Duschen: l344nger als 1 Jahr zur374ck = 33 % der Kosten des Kostenvoranschlages, l344nger als 2 Jahre zur374ck = 66 % der Kosten des Kos-tenvoranschlages in Wohn-, Schlaf-, Hobbyr344umen, Toiletten, Dielen und Fluren: l344nger als 1 Jahr zur374ck = 20 % der Kosten des Kostenvoranschlages, l344nger als 2 Jahre zur374ck = 40 % der Kosten des Kostenvoranschlages 205" Mit anwaltlichem Schreiben vom 1. August 2006 vertrat die Kl344gerin die Auffassung, dass die 334bertragung der Sch366nheitsreparaturen nicht wirksam sei, und forderte die Beklagten zur Abgabe einer entsprechenden Erkl344rung auf. Die Beklagten widersprachen der Auffassung der Kl344gerin mit Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 4. August 2006. 2 Die Kl344gerin begehrt Feststellung, dass den Beklagten nach dem Miet-vertrag kein Anspruch auf Ausf374hrung von Sch366nheitsreparaturen zustehe. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl344gerin hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abge344ndert und der Klage stattgege-ben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Be-klagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 4 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 5 Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 1125) hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausgef374hrt: 6 Die Feststellungsklage sei zul344ssig. Die Kl344gerin habe ein rechtliches In-teresse an der alsbaldigen Feststellung, dass sie zur Ausf374hrung der Sch366n-heitsreparaturen nicht verpflichtet sei. Die Feststellung beziehe sich auf ein ge-genw344rtiges zwischen den Parteien aufgrund des Mietvertrags bestehendes Rechtsverh344ltnis. Die Beklagten h344tten sich durch das Schreiben ihrer Haus-verwaltung vom 4. August 2006 eines Anspruchs auf Durchf374hrung von Sch366n-heitsreparaturen nach Ablauf der Renovierungsfristen ber374hmt. Auch vor Ablauf der Fristen habe der Mieter ein rechtliches Interesse an der Kl344rung der Rechts-frage, ob er nach dem Mietvertrag zur Ausf374hrung von Sch366nheitsreparaturen verpflichtet sei, etwa um entsprechende R374cklagen bilden zu k366nnen. Die Feststellungsklage sei auch begr374ndet, denn die in 247 8 der Allgemei-nen Vertragsbedingungen enthaltene Regelung zur Abw344lzung der Sch366nheits-reparaturen sei wegen unangemessener Benachteiligung der Kl344gerin gem344337 247 307 BGB unwirksam. 7 Dies folge allerdings noch nicht daraus, dass die Arbeiten "sp344testens im Allgemeinen und unter Ber374cksichtigung der individuellen Abnutzungserschei-nungen" nach den dort genannten, an dem Mustermietvertrag des Bundesjus-tizministeriums orientierten Fristen durchzuf374hren seien. Ungeachtet der Ver-wendung des Wortes "sp344testens" komme durch die im Folgenden vorgesehe-ne Einschr344nkung ("im Allgemeinen") zum Ausdruck, dass die Fristen nicht aus- 8 - 5 - nahmslos verbindlich seien. Die Ber374cksichtigung der individuellen Abnut-zungserscheinungen sei ausdr374cklich vorgesehen und f374hre dem Mieter vor Augen, dass er bei geringerer Abnutzung erst sp344ter renovieren m374sse. 9 Der Umstand, dass die Quotenhaftungsklausel an starre Fristen gebun-den und deshalb unwirksam sei, lasse die in 247 8 vorgenommene Abw344lzung der Sch366nheitsreparaturen unber374hrt. Wenn sich eine Formularklausel vom Wort-laut her sinnvoll in einen inhaltlich zul344ssigen und in einen inhaltlich unzul344ssi-gen Regelungsteil trennen lasse, sei die Aufrechterhaltung des zul344ssigen Teils geboten. Dies sei hier der Fall, weil bei Wegfall der Quotenklausel eine immer noch verst344ndliche und zul344ssige Regelung bez374glich der Sch366nheitsreparatu-ren verbliebe. Die Unwirksamkeit der 334berb374rdung der Sch366nheitsreparaturen ergebe sich aber daraus, dass der Mieterin die Pflicht auferlegt worden sei, die Ausf374h-rung in "neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten" vorzunehmen. Die-se Klausel, die eine Gestaltung der R344ume in einem bestimmten Farbton vor-schreibe, greife unzul344ssig in den Ermessensspielraum des Mieters bez374glich der Gestaltung seiner Wohnung, also seines intimen Lebensbereichs, ein und komme einer unzul344ssigen Endrenovierungsklausel gleich. Denn der Mieter, der eine vom Vermieter als grell angesehene Farbgebung w344hle, m374sse sp344-testens bei R374ckgabe der Wohnung eine Renovierung mit Farben vornehmen, die der Vermieter als neutral bewerte. Dieser Leistungspflicht stehe, anders als bei der allgemeinen 334bertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter, auch keine Gegenleistung des Vermieters in Form einer g374nstigeren Miete gegen-374ber. 334berdies sei die Regelung ebenso unbestimmt wie die vom Bundesge-richtshof in seiner Entscheidung vom 28. M344rz 2007 (VIII ZR 199/06, WuM 2007, 259) beanstandete Klausel, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausf374hrungsart abweichen d374rfe. Denn es sei 10 - 6 - bereits fraglich, was unter einer "neutralen" Farbe zu verstehen sei. W344nde in zartem Lindgr374n oder Hellblau k366nnten je nach pers366nlicher Vorliebe als neutral oder als unangemessen und auffallend empfunden werden. Ob die Ausf374hrung des Putzes in der zunehmend beliebteren Wischtechnik gestattet sei oder nicht, erschlie337e sich anhand einer solchen Regelung ebenfalls nicht. Die beiden Re-novierungsklauseln 226 die generelle Abw344lzung und die Farbwahlklausel 226 f374hr-ten insgesamt zu einer unangemessenen Benachteiligung der Kl344gerin. W374rde die Farbwahlklausel gestrichen, w344re damit eine inhaltliche Ver344nderung der generellen Regelung und somit eine unzul344ssige geltungserhaltende Reduktion verbunden. II. Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. 11 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Kl344gerin ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung hat, ob die Pflicht zur Ausf374hrung von Sch366nheitsreparaturen wirksam auf sie 374bertragen worden ist (247 256 Abs. 1 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revision ist das gegenw344rti-ge Interesse der Kl344gerin an der Kl344rung dieser Frage unabh344ngig davon zu bejahen, ob bereits konkreter Renovierungsbedarf in der Wohnung der Kl344gerin besteht oder die Beklagten die Durchf374hrung von Sch366nheitsreparaturen bereits verlangt haben. Das f374r die Feststellungsklage erforderliche Rechtsschutzinte-resse ergibt sich daraus, dass sich die Beklagten im anwaltlichen Schreiben vom 4. August 2006 auf die Wirksamkeit des 247 8 der Vertragsbedingungen be-rufen und sich damit eines Anspruchs gegen die Kl344gerin ber374hmt haben. Dar-auf, ob der Gl344ubiger einen bereits durchsetzbaren Anspruch geltend macht, 12 - 7 - kommt es nicht an (BGH, Urteil vom 10. Oktober 1991 226 IX ZR 38/91, NJW 1992, 436, unter 1). 13 2. Zutreffend und in der Revisionsinstanz unangegriffen ist das Beru-fungsgericht davon ausgegangen, dass 247 8 der Vertragsbedingungen die Be-r374cksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen der Dekoration er-m366glicht und deshalb die formularvertragliche 334bertragung der Sch366nheitsrepa-raturen nicht wegen eines unzul344ssigen "starren" Fristenplans unwirksam ist. 3. Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass die an starre Fristen gekn374pfte und deshalb nach der Rechtsprechung des Senats un-wirksame Quotenabgeltungsklausel (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2006 226 VIII ZR 52/06, NZM 2006, 924, Tz. 24) nicht zur Unwirksamkeit der 334bertra-gung der Sch366nheitsreparaturen f374hrt. Denn der Zweck der Abgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels F344l-ligkeit der Sch366nheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, we-nigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten seit den letzten Sch366nheitsreparaturen w344hrend der Mietzeit zu sichern. Sie erg344nzt deshalb die Verpflichtung des Mieters zur Durchf374hrung von Sch366nheitsreparaturen f374r den Fall, dass die Renovierungspflicht noch nicht f344llig ist (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, Tz. 22). Das Zusammentreffen der unwirksamen Abgel-tungsklausel mit der allgemeinen Sch366nheitsreparaturklausel f374hrt daher nicht zur Unwirksamkeit der letzteren Klausel. 14 4. Auch der Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die "Farbwahlklau-sel" wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sei (247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB), ist im Ergebnis beizupflichten. 15 a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheitert die hier verwendete Klausel allerdings nicht schon daran, dass sie nicht hinreichend klar 16 - 8 - und verst344ndlich ist. F374r den durchschnittlichen Mieter ist ohne weiteres ersicht-lich, was unter "hellen" Farben zu verstehen ist und dass farbige Gestaltungen wie (zartes) Lindgr374n oder Hellblau zwar "hell" sein m366gen, aber zu vielen Ein-richtungsarten nicht passen und deshalb nicht als "neutral", wie von der Klau-sel verlangt, angesehen werden k366nnen. 17 b) Die Klausel benachteiligt den Mieter aber deshalb unangemessen, weil sie ihn auch w344hrend des laufenden Mietverh344ltnisses zu einer Dekoration in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung sei-nes pers366nlichen Lebensbereichs einschr344nkt, ohne dass hierf374r ein anerken-nenswertes Interesse des Vermieters besteht. aa) Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverh344ltnisses mit einer Dekoration zur374ckzuerhalten, die von m366glichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der Literatur wird deshalb 374berwiegend angenommen, dass der Mieter nach Treu und Glauben verpflichtet ist, die Wohnung am Ende des Mietverh344ltnisses nicht mit einer ungew366hnlichen Dekoration zur374ckzugeben (LG Hamburg, NZM 1999, 838 226 grellgr374ne K374che; LG Berlin, GE 1995, 115 und 249 226 blau lackierte T374rrahmen bzw. farbig gestrichene Heizk366rper; LG Aa-chen, WuM 1998, 596 226 farbig lackierte Naturholzrahmen; LG Frankfurt am Main, NZM 2007, 922 226 Anstrich mit "rotem Vollton"; Emmerich, NZM 2000, 1165, 1161; Kraemer, NZM 2003, 417, 421; Blank/B366rstinghaus, Miete, 2. Aufl., 247 535 Rdnr. 270; zum Gesichtspunkt der Vertragsverletzung vgl. Langenberg, Sch366nheitsreparaturen, Instandsetzung und R374ckbau, 3. Aufl., S. 137 f.). In die-se Richtung zielt auch die hier verwendete Farbwahlklausel. Sie setzt dem Mie-ter zwar mit der Beschr344nkung auf helle, neutrale und deckende Farben viel-leicht einen etwas engeren Rahmen, legt ihn aber nicht auf eine spezielle Deko- 18 - 9 - rationsweise fest. Sie stellt auf eine Bandbreite ab, die zu den unterschiedlichs-ten Einrichtungsstilen passt und deshalb f374r weite Mieterkreise annehmbar ist. Bez366ge sie sich nur auf den Zeitpunkt der R374ckgabe der Wohnung, l344ge eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nicht vor. Denn dieser k366nnte w344hrend der Mietzeit nach Belieben dekorieren und selbst entscheiden, ob er beispielsweise mit einem farbigen Anstrich in Kauf nehmen will, dass er am Ende des Mietverh344ltnisses einen Neuanstrich in neutralen Farben anbringen muss, obwohl die Dekoration noch nicht abgenutzt ist, oder ob er es vorzieht, die Sch366nheitsreparaturen schon w344hrend des Mietverh344ltnisses entsprechend der Farbwahlklausel in "hellen, neutralen, deckenden Farben" auszuf374hren, womit ihm auch in gewissem Rahmen unterschiedliche Dekorationsm366glichkei-ten zur Verf374gung stehen. bb) Entgegen der Auffassung der Revision beschr344nkt sich die hier ver-wendete Farbwahlklausel aber nicht auf den Zeitpunkt der R374ckgabe der Miet-sache. Denn der Kl344gerin ist in 247 8 der Vertragsbedingungen ausdr374cklich die Pflicht zur Vornahme der Sch366nheitsreparaturen auch w344hrend des Bestehens des Mietverh344ltnisses auferlegt. Eine Einschr344nkung dahingehend, dass die Farbwahlklausel f374r Sch366nheitsreparaturen, die der Mieter im Laufe des Miet-verh344ltnisses durchf374hrt, nicht gilt, sehen die Vertragsbedingungen nicht vor. Die Klausel verpflichtet den Mieter daher dazu, die Wohnung auch w344hrend der Dauer des 226 sich m366glicherweise 374ber viele Jahre erstreckenden 226 Mietverh344lt-nisses in einem der Farbwahlklausel entsprechenden Zustand "vorzuhalten", an dem der Vermieter aber erst im Zeitpunkt der R374ckgabe im Hinblick auf eine baldige Weitervermietung ein berechtigtes Interesse hat. Eine formularvertragli-che Beschr344nkung des Mieters, sich in der Wohnung nach seinem Geschmack einzurichten, f374r die kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu er-kennen ist, ist nach 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 28. M344rz 2007 226 VIII ZR 199/06, NZM 2007, 398, Tz. 10) 19 - 10 - c) Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Aus-f374hrung von Sch366nheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abw344lzung der Pflicht zur Vornahme der Sch366nheitsreparaturen schlechthin. Eine Aufrechter-haltung der Vertragsbestimmungen 374ber die Sch366nheitsreparaturen ohne die Farbwahlklausel oder mit dem Inhalt, dass die Farbwahlklausel nur f374r das En-de des Mietverh344ltnisses gilt, w344re nur mittels einer inhaltlichen und gegebe-nenfalls sprachlichen Umgestaltung m366glich und k344me einer unzul344ssigen gel-tungserhaltenden Reduktion gleich. An die Stelle der unzul344ssigen Sch366nheits-reparaturklausel tritt gem344337 247 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Be-stimmung des 247 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Senatsurteile vom 18. Oktober 2006, aaO, Tz. 27, sowie vom 5. M344rz 2008 226 VIII ZR 95/07, NZM 2008, 363, Tz. 20). 20 Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Wei337ensee, Entscheidung vom 06.12.2006 - 7 C 302/06 - LG Berlin, Entscheidung vom 25.06.2007 - 62 S 341/06 -
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