VIII ZR 224/13 - VIII. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 224/13 Verkündet am: 3. Dezember 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2 Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsveror d- nung vorgesehen ist, entha ltene Klausel "Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung s ach - und fachgerecht erfolgt ist." berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschli e- ßend die Auszahlung der "angesparten" Beträge zu verlangen. BGH, Urteil vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13 - LG Berlin AG Berlin - Charlott enburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Dezember 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 20. Juni 2013 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverw iesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind seit 1990 Mieter einer - damals noch preisgebundenen - Wohnung der Beklagten in Berlin. § 11 des mit der Rechtsvorgängerin der B e- klagten geschlossenen Mietvertrags vom 7. Februar 1990 lautet: " 1. Die K osten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen. 2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der 2. Berechnungsverordnung § 28 (4) vorgesehenen Kostenansätze. 3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechend e Fachfirmen ausführen läß t, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errec h- nen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach - und fach gerecht erfolgt ist. " 1 - 3 - Eine von d en Mietvertragsparteien am selben Tag unterzeichnete Z u- satzvereinbarung zum Mietvertrag sieht vor : " In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertr a- ges wird hiermit vereinbart, daß der Mieter nach D urchfü hrung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat. Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von 5 Jahren angesetzt. " Die Beklagte informierte de n Kläger in einem Gespräch am 22. Februar 2012 und beide Kläger mit Schreiben vom 27. März 2012 darüber, dass sie die Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen we rde, und bat um Mitteilung, ob Sch önheitsreparaturen erforderlich seien. Mit E - Mail vom 1. April 2012 leh n- ten die Klä ger eine Ausführung von Schönheitsreparaturen durch die Beklagte ab und kündigten an, die Wohnung nach Ablauf von mindestens fünf Jahren seit den letzten Schönheitsreparatur en - wie bisher - selbst zu renovieren . Mit Schreiben vom 7. Mai 2012 teilten die Kläger der Beklagten mit, die Wohnung sei jetzt renoviert, und verl angten die Zahlung von 2.440,78 Die Kläger b e- haupte n , es habe Renovierungsbedarf bestanden und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heizkörper gestrichen worden. Das Amtsgericht hat der auf Zahlung des vorgenannten Betrages nebst Zinsen gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Beru fung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Zahlungsbegehren weiter. 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg . I. Das Berufungsgericht hat zur Begründu ng seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Die Kläger hätten gegen die Beklagte , die in das Mietverhältnis unstreitig eingetreten sei, Mietvertrags in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung vom 7. Februar 1990. Der Mietvertrag enthalte keine Übertragung der Verpflichtung zur Ausfü h- rung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter; es we rde lediglich geregelt, wie hinsichtlich etwaiger Kostenerstattungsansprüche zu verfahren sei, wenn die Mieter diese selbst ausführten , vorausgesetzt, dies sei sach - und fachgerecht geschehen. Letzteres hätten die Kläger nicht einmal konkret vorgetragen, o hne dass es hier - mangels Bestehen des Anspruchs dem Grunde nach - darauf ankäme . § 11 Ziffern 1 und 2 des Mietvertrags beträfen ihrem Wortlaut nach au s- schließlich die - bereits gesetzlich bestehende - Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Erst § 11 Ziffer 3 regele den Fall, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter selbst ausgeführt worden seien. Die Zusatzvereinbarung treffe ihrem klaren Wortlaut nach eine ergänzende R e- gelung zur Höhe des dann abrechenbaren Betrags , dies unter dem Vorbehalt, dass die Aus führung der Schönheitsreparaturen sach - und fachgerecht erfolgt sei . Eine Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsrep a- raturen auf den Mieter finde weder in § 11 des Mietvertrags noch in der Zusat z- v ereinbarung statt. Der Vermieter habe sich daher eine Durchführung der 5 6 7 8 9 - 5 - Schönheitsreparaturen durch ihn selbst nicht vorbehalten müssen. Die Kläger als Mieter könnten, sie müssten aber die Schönheitsreparaturen nicht ausfü h- ren. Ebenso wenig werde dem Vermie ter die Befugnis genommen zu entsche i- den, ob er die Schönheitsreparaturen selbst ausführen wolle, beziehungsweise den Mietern diese Entscheidungsbefugnis übertragen. Ebenso wie die (einkla g- bare Instandsetzungs - )Verpflichtung beim Vermieter verblieben sei, sei die B e- fugnis darüber zu entscheiden, wie er dieser Verpflichtung nachkommen wolle, wie auch sonst, bei ihm angesiedelt. Das ergebe sich auch aus dem Zusammenhang zu der Regelung zum " Abrechnungsmodus " in der Zusatzvereinba rung. Letztlich werde nur offen g e- legt , dass die Mieter einen Kostenanteil für die Schönheitsreparaturen über die Miete trü gen, und si cher gestellt, dass sie hierfür nicht doppelt aufkämen. Aus der Formulierung von § 11 Ziffer 1 des Mietvertrags , wonach die " Kosten der Schönheit sreparaturen " vom Vermieter getra gen we rden, folge nichts ande res. Der Bundesgerichtshof habe für den umgekehrten Fall eine r Klausel, die die " Kosten der Schönheitsreparatu ren " auf den Mi eter übertrage, bereits entschie den, dass d er Klausel aus der maßgebl ichen Sicht eines ve r- ständigen Mieters eine Verpflichtung zur Aus führung der Schönheitsreparaturen zu entnehmen sei. Für den hier zu entscheidenden Fall könne nichts anderes gelten. Die Kläger hätten sich über di e bei der Beklagten verbliebene Befugnis und ihren diesbezüglich schriftlich ausdrücklich erklärten Willen hinweggesetzt, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. 10 11 12 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand . Mit der vom Berufungsgerich t gegebenen Begründung kan n der von den Klägern geltend gemachte An spruch nicht verneint werden. Denn d er auf § 11 Ziffer 3 des Formularm ietvertrags in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung gestützte Zahlungsa nspruch , der sich gemäß § 566 Abs. 1 BGB gegen die B e- klagte als Erwerberi n des vermieteten Wohnraums richtet, setzt nach den vo r- bezeichneten vertraglichen Regelungen - entgegen der Auffassung der Revis i- onserwiderung - eine Zustimmung der Beklagte n zur Aus führung der Schö n- heitsreparaturen durch die Kläger nicht voraus , sondern e rfordert lediglich , dass die Kläger als Mieter fällige Schönheitsreparaturen sach - und fachgerecht vo r- genommen haben. Anders als das Berufungsgericht meint, steht d em Za h- lungsa nspruch daher nicht entgegen, dass die Beklagte die Schönheitsrepar a- turen s el bst durchführen wollte und dies den Klägern auch mitgeteilt hatte . 1. Bei den Regelungen in § 11 des Mietvertrags handelt es sich - wovon auch die Parteien im Revisionsverfahren ausgehen und was der Senat, da we i- tere Feststellungen hierzu nicht erforderli ch sind , selbst entscheiden kann (vgl. Senatsurteil e vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, NJW 2010, 293 Rn. 10 ; vom 28. Mai 2014 - VIII ZR 241/13, juris Rn. 18 ) - um A llgemeine Geschäftsb e- dingungen im Sin ne des § 305 Abs. 1 BGB. S ie sind nach den nicht a ngegriff e- nen Feststellungen des Berufungs gerichts gleichlautend i n einer Vielzahl von Mietverträgen enthal ten. Zudem ergibt sich aus dem Inhalt und der Gestaltung der Vertragsurkunde der Anschein da für, dass die Klauseln zur m ehrfach en V erwendung vorformul iert worden sind . D enn der mit der ursprünglichen Ve r- mieterin , einer Baugesellschaft , geschlossene Vertrag enthält eine Vielzahl von formelhaften Klauseln, die nicht auf die individuelle Vertragssituation abg e- 13 14 15 - 7 - stimmt sind und lediglich durch die zur Identif izierung des Mietobjekts und der Vertragsparteien erforderlichen besonderen Angaben ergänzt wurden (vgl. BGH, Urteile vom 20. August 2009 - VII ZR 212/07, NJW 2009, 3717 Rn. 42; vom 14. Mai 1992 - VII ZR 204/90, BGHZ 118, 229, 238 f. ; Senatsbeschluss vom 2 0. November 2012 - VIII ZR 137/12, WuM 2013 , 293 Rn. 6; Erman/ Roloff, BGB, 14. Aufl., § 305 Rn. 58 ; jeweils mwN ). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind bei der Auslegung wie revisible Rechtsnormen zu behandeln und infolgedessen vom Revisionsgericht fre i au s- zulegen, da bei ihnen ungeachtet der Frage, ob sie über den räumlichen Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden, ein Bedürfnis nach einer ei n- heitlichen Handhabung besteht ( st. Rspr.; zuletzt Senatsurteil vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 25 mwN ). Dabei sind Allgemeine G e- schäftsbedingungen nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteil igten Kreise v er standen werden (st. Rspr.; Senatsurteil e vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 337/11, BGHZ 194, 121 Rn. 16; vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, aaO Rn . 57 ; jeweils mwN ). Ve r- bleiben nach Ausschöpfung aller danach in Betracht kommenden Auslegung s- mögli chkeiten Zweifel und sind zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar, kommt die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwe n- dung ( BGH, Urteil e vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, BGHZ 185, 310 Rn. 14; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2 012, 2270 Rn. 28; jeweils mwN ). Hie r- nach gehen Zweifel bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders. Nur Auslegungsmöglichkeiten , die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fern liegend sind und für die an solchen Gesch äften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen , bleiben dabei außer Betracht ( vgl. BGH, Urteil e vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, aaO; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, aaO ; jeweils mwN ). Dabei gelten Allgemeine G e- 16 - 8 - schäftsbedingungen in Verträgen zwischen einem Unternehmer - hier der Rechtsvorgängerin der Beklagten - und einem Verbraucher - hier den Klägern - gemäß § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB als vom Unternehmer gestellt, es sei denn, dass sie - w ofür nach den Feststellungen des Berufungsgeric ht s keine Anhalt s- punkte bestehen - durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden. 2. Ausgehend von diesem Maß stab ist § 11 Ziffer 3 des Mietvertrags - jedenfalls in An wendung der Unklarheitenregel gemäß § 305c Abs. 2 BGB - so auszulegen, dass die Kläger entscheiden kö nn en, ob sie fällige Schönheitsr e- paraturen (s ach - und fachgerecht) selbst durchführen und im Anschluss den mietvertraglich geregelte n Zahlungsanspruch geltend machen , oder ob sie die Durchführung der Schönheitsreparatu ren der Bekl agten über lassen . Ein Z u- stimmungserfordernis oder e inen Vorbehalt der Beklagten , der Selbstvornahme zu widerspre chen, sieht die Klausel dagegen nicht vor . Für diese - den Klägern als Gegnern der Klauselverwenderin günstigste (vgl. BGH, U rteil e vom 29. April 2008 - KZR 2/07, BGHZ 176, 244 Rn. 19 mwN; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, NJW 2010, 293 Rn. 13 ; vom 30. März 2010 - XI ZR 200/09, BGHZ 185, 133 Rn. 26 mwN ) - Auslegung der Klausel sprechen , wie die Revision zu Recht geltend macht, sowohl der Wortlaut der Klausel als auch eine Abwägung der berechtigten beiderseiti gen Interessen. a) Nach dem Wortlaut des § 11 Ziffer 3 des Mietvertrags werden dem Mieter, sofern er " Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entspr e- chende Fachfirmen ausf sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausfü h- rung sach - und fachgerecht erfolgt ist. " Weitere Voraussetzungen für den Za h- lungsanspruch sieht die Regelung dem Wortlaut na ch nicht vor. E benso wenig 17 18 19 - 9 - enthält sie den vom Berufungsgericht angenommenen Vorbehalt, dass die Vermieterin der Selbstvornahme nicht widerspricht. b) Anders als das Berufungsgericht meint, lässt sich ein solcher Vorb e- halt auch nicht dara uf stützen , da ss § 11 Ziffer 3 des Mietvertrag s die grun d- sätzlich bestehende Verpflichtung der Beklagte n zu r Vornahme der Schönheit s- reparaturen unberührt l ässt . aa ) Im Ausgangspunkt zutreffend ist zwar die Annahme des Berufung s- gerichts , dass die Kläger nach § 11 des Mietvertrags nicht anstelle der Bekla g- ten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Vielmehr bleibt es , wie auch die Revision nicht in Abrede stellt, bei der gesetzlichen R e- gelung, wonach dem Vermieter die Schönheitsreparaturen als Tei l der Instan d- haltungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) obliegen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2877 Rn. 20; Palandt/Weidenkaff, BGB , 73. Aufl., § 535 Rn. 41 f.). Denn bei verständiger Würdigung unter Berücksichtig ung der ursprün g- lich bestehenden Preisbindung der Wohnung (§ 3 des Mietvertrags) bezieht sich § 11 Ziffer 1 des Mietvertrags, wonach " die Kosten der Schönheitsreparat u- " werden, ausschließlich auf die Zusammense t- zung der Kosten miete ge mäß §§ 8 ff. Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) in Verbindung mit § 1 Abs. 1, § 28 Abs. 4 der Verordnung über die wohnungswir t- schaftliche Berechnung nach dem Zweiten Wohnungsbindungsgesetz (Zweite Berechnungsverordnung; im Folgenden: II. BV) . Hiernac h sind die Kosten der Schönheitsreparaturen in den normalerweise anzusetzenden Instandhaltung s- kosten nicht enthalten (§ 28 Abs. 4 Satz 1 II. BV) . Gemäß § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV kann der Vermieter allerdings einen Zuschlag zur Kostenmiete verlangen, wenn e r die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt. 20 21 22 - 10 - § 11 Ziffer 1 des Mietvertrags legt dementsprechend offen, dass die Vermieter in die Kosten der Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV trägt und in der Miete ein Zuschlag für Schönheitsreparat uren enthalten ist , setzt aber die gesetzlich vorgesehene Verpflichtung der Vermieterin zu Schönheitsreparaturen voraus. § 11 Ziffer 2 des Mietvertrags legt ergänzend den Umfang der Schönheitsreparaturen fest . Auch § 11 Ziffer 3 des Mietve r- trags eröffnet d en Mieter n lediglich die Möglichkeit, Schönheitsreparaturen selbst durchzufüh ren, verpflichtet sie hierzu aber nicht. bb ) Entgegen der Auffassung des Berufungsgericht s , ergibt sich hieraus nicht die Berechtigung der Beklagte n zu entscheiden, die Schönhe itsreparat u- ren künftig selbst vor nehmen zu woll e n und die Regelung in § 11 Ziffer 3 des Mietvertrags hierdurch g egenstandslos werden zu lassen. Ein solcher Vorbehalt folgt nicht , wie das Berufungsgericht meint, aus der bei der Beklagten verbli e- benen Instan dhaltungspflicht . Denn die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen sagt nichts darüber aus, ob und in welchem Umfang die Ver mieterin mit den Mietern vereinbart , dass die se an ihrer Stelle und in ihrem Pflichtenkreis tätig werden und hierfür Zahlungsansprüch e - etwa Aufwendungserstattung nach Auftragsrecht oder in vorher vereinbarter Höhe - geltend machen können . S o- fern eine solche Regelung, wie hier in § 11 Abs. 3 des Miet vertrags, in Allg e- meinen Geschäftsbedingungen getroffen w ird , gehen Unklar heiten über d ie Reichweite der Vereinbarung zu Las ten des Verwenders (§ 305c Abs. 2 BGB). Auf ein en Widerrufsvorbehalt oder die Absicht, selbst tätig zu werden, kann d ie Beklagte sich daher nur berufen, wenn d ie s in der Klausel hinreichend deutlich zum Ausdruck gekomme n wäre. Das ist hier jedoch nicht der Fall. c ) Auch bei einer Abwägung der beiderseitigen Interessen lässt sich der Klausel weder ein Zustimmungserfordernis noch ein Vorbehalt der Vermieterin entnehmen, den von den Mietern beabsichtigten, notwendigen S chönheitsrep a- 23 24 25 - 11 - raturen zu widersprechen und die se selbst vorzunehmen. Im Gegenteil en t- spricht es hier gerade der Interessenlage verständiger Mietvertragsparteien, dass die Mieter entscheiden können, ob sie entsprechend § 11 Abs. 3 selbst auf Kosten der Vermi eterin Schönheitsreparaturen durchführen, oder ob sie die Durchführung der Vermieterin überlassen. aa) § 11 Ziffer 3 des Mietvertrags trägt in erster Linie dem eigenen Int e- resse der Rechtsvorgängerin der Beklagten als Vermieterin Rechnung , ihren Mieter n einen Anreiz zu bieten , die Schönheitsreparaturen selbst durchzufü h- ren. Denn die Vermieter in er spart sich in diesem Fall die eigene Planung der Schönheitsreparaturen und den bei der Aus führung von Schönheitsreparaturen in einer bewohnten Wohnung rege lmäßig erforderlichen Abstimmungsa ufwand . Zudem verlagert sie das finanzielle Risiko der mangelhaften Ausfüh rung der Schönheitsreparaturen auf die Mie ter, da de r en Zahlungsanspruch nach dem Wortlaut der Klausel nur und erst entsteht, wenn die Schönheitsrep araturen sach - und fachgerecht durchgeführt worden sind. Eine überteuerte Durchführung der Schönheitsreparaturen steht dabei nicht zu befürchten, da der Zahlungsa nspruch der Mieter auf die - als pauschal kostendeckend kalkulierten - Kostenansätze in de r II. BV begrenzt ist . Zu b e- rücksichtigen ist hierbei , dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlu s- ses der Preisbindung als öffentlich geförderter Wohnraum unterlag (§ 3 des Mietvertrags). Wäre die Rechtsvorgängerin der Beklagten aufgrund besonderer U mstände in der Lage gewesen, die Schönheitsreparaturen zu deutlich gering e- ren Kosten als dem in § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV vorgesehenen Schönheitsrep a- raturenzuschlag durchzuführen, so hätte sie gemäß § 24 Abs. 2 Satz 2 II. BV auch einen geringeren Schönheit sreparaturenzuschlag in die Kostenmiete ei n- 26 27 28 - 12 - stel len müssen (vgl. Schubart/Kohlenbach/Bohndick, Wohn - und Mietrecht Teil II, Stand September 2004, § 24 II. BV Anm. 3; Schmid/Harz, Fachanwaltsko m- mentar Mietrecht, 4. Aufl., § 24 II. BV Rn. 5) . § 11 Ziffer 3 de s Mietvertrags b e- ruht vor diesem Hintergrund auch auf der für beide Vertragspartner erkennb a- ren Erwägung, dass der hierin geregelte Zahlungsan spruch der Mie ter den Kosten, die die damalige Vermie terin für Schönheitsreparaturen hätte aufwe n- den müsse n , weit gehend entspricht. bb) Die mit der vorgenannten Regelung beabsichtigte Entlastung der Vermieterin be nachteilig t die Mieter nicht unbillig , sondern nimmt hinreichend auf deren Interessen Rücksicht. Denn - wie vorstehend dargelegt - wälzt die Klausel die Schönheitsreparaturverpflichtung nicht etwa auf die Mieter ab, so n- dern eröffnet diesen nur die Mögl ichkeit, selb st tätig zu werden. Ein Anreiz hie r- zu wird neben der Möglichkeit , die mit Schönheitsreparaturen verbundenen U n- annehmlichkeiten durch eigenveran twortliche Organisation minimieren zu kö n- nen, vor allem in finanzieller Hinsicht gesetzt. Denn sofern die Kosten der Selbstvornahme - etwa bei der in der Klausel ausdrücklich erlaubten Durchf ü h- rung in Eigenregie - unter dem in § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV vor gesehenen Schönheitsreparaturzuschlag liegen (vgl. zu den erfahrungsgemäß geringeren Kosten bei Eigenrenovierung : Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 78 und 8 2 f.; Senatsurteil e vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 21 5/03, WuM 2004, 663 unter II 1 ; vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188 Rn. 2 5 ) , verbleibt den Mieter n die Differenz zwischen dem Zahl ungsanspruch und den tatsächlichen Kosten . cc ) Dem k önnte die Beklagte als jetzige Vermieterin nicht entgegen ha l- ten, dass es für sie nunmehr kosten günstiger wäre, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. Anhaltspunkte dafür, dass sich die der Klausel zu Grunde liegende Interessenlage der Vermieterin nachträglich ändern könnte und sich 29 30 - 13 - die Rechtsvorgängerin der Beklagten als damalige Vermieterin deshalb vorb e- halten hätte, Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen, sind jedoch weder § 11 Ziffer 3 des Mietvertrags zu entnehmen noch vorgetragen oder sonst e r- sichtlich. Ebenso wenig bestehen Anhaltspunkte, da ss die Parteien der AGB - Klausel - auch stillschweigend oder durch schlüssige Handlungen - einen von der objektiven Auslegung abweichenden Sinn gegeben hätten, der dann gemäß § 305b BGB vorginge (vgl. BGH, Urteile vom 23. Januar 1991 - VIII ZR 122/90, BGHZ 113, 251, 259; vom 22. März 2002 - V ZR 405/00, NJW 2002, 2102 unter II 2 a; vom 10. Juni 2008 - XI ZR 331/07, WM 2008, 1350 Rn. 15; vom 29. Mai 2009 - V ZR 201/08, NJW - RR 2010, 63 Rn. 10; Münch KommBGB/ Basedow, 6. Aufl., § 305c Rn. 26; jeweils mwN). Im Ge genteil spricht das spät e- re Verhalten der ursprünglichen Vertragsparteien dafür, dass sie der Klausel keinen Widerrufsvorbehalt der Vermieterin entnommen haben. Denn nach dem unbestrittenen Vortrag der Kläger haben diese seit dem Beginn des Mietve r- hältniss es turnusmäßig in Eigenregie renoviert und jeweils im Anschluss daran den Zahlungsanspruch geltend gemacht, ohne dass sich die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu irgendeinem Zeitpunkt darauf berufen hätte, sel b st tätig we r- den oder der Renovierung vorab aus drücklich nochmals zustimmen zu wollen. Dem grundsätzlich berechtigten Interesse der Beklagten , nicht durch eine u n- angekündigte, eigenmächtige Renovierung seitens der Kläger vor vollendete Tatsachen gestellt zu werden und hierdurch Nachteile, etwa bei der Festste l- lung, ob die Renovierung überhaupt notwendig war, zu erleiden (vgl. Senatsu r- teil vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06, NJW 2008, 1216 Rn. 22), ist hier schon durch die rechtzeitige Ankündigung der Kläger, sie wollten nach Ablauf von fünf Jahren ren ovieren, Rechnung getragen worden. 31 - 14 - d ) § 11 des Mietvertrags ist auch nicht gegenstandslos geworden, nac h- dem die Wohnung nicht mehr der Preisbindung unterliegt. Das folgt schon da r- aus, dass das Mietverhältnis nicht auf die Dauer der (durch die öffentli che Fö r- derung bedingten) Mietpreisbindung beschränkt war und die Parteien dennoch für die Zeit nach dem Ende der Mietpreisbindung eine abweichende Regelung hinsichtlich der Schönheitsreparaturen nicht vorgesehen haben. Darüber hinaus ist d ie Berechnung des Zahlungsanspruchs anhand der II. BV auch nach dem Auslaufen der Preisbindung weiterhin möglich. Denn die Klausel nimmt lediglich zur Berechnung Bezug auf die II. BV, ohne deren Ge l- tung zur Voraussetzung des Zahlungsanspruchs zu machen. Die Fortgelt ung der Klausel ist schließlich auch interessengerecht. Der Wegfall der Preisbindung führt nicht zu einer Änderung der Miethöhe. Vielmehr gilt die zuletzt geschuldete Kostenmiete - vorliegend einschließlich des darin enthaltenen Schönheitsreparaturzuschlag s - als Ausgangsmiete für die nicht mehr preisgebundene Wohnung fort. Zudem ist die Vermieterin berechtigt, di e- se " Marktmiete " nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung nach Maßgabe von §§ 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete heranzufü h- ren , wenn und soweit sie dahinter zurückbleibt (vgl. Senatsurteile vom 9. November 2011 - VIII ZR 87/11, NJW 2012, 145 Rn. 16, 20; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NJW 2011, 145 Rn. 13, 16). Vor diesem Hintergrund war es zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht ersichtlich, dass sich die Kalkul a- tionsgrundlage - wonach es für den Vermieter voraussichtlich nicht teurer ist , wenn er die laufenden Schönheitsreparaturen dem Mieter gegen Auszahlung der zunächst vereinnahmten Kostenanteile überläs st - nach dem We gfall der Preisbindung maßgeblich ändern würde. Die in § 11 Abs. 3 des Mietvertrags getroffene Regelung war jedenfalls aus maßgeblicher damaliger Sicht auch 32 33 34 - 15 - nach dem Ausla ufen der Preisbindung sinnvoll und von den Parteien mangels anderer Anhaltspunkte auc h gewollt . 3. Auc h die Zusatzvereinbarung der Parteien vom 7. Februar 1990 führt nicht zu einem anderen Ergebnis. a) Da bei kann da hinstehen, ob es sich bei dieser Vereinbarung, wozu das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat , um eine - gemäß § 305b BGB vorrangige - Individualvereinbarung oder ebenfalls um eine Reg e- lung im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen handelt. Zwar kann di e Auslegung einer Individualvereinbarung durch den Tatric h ter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dara uf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegung s- stoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht ( st. Rspr.; BGH, Urteile vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 16; vom 27. Juni 2014 - V ZR 51/13, NZM 2014, 790 Rn. 14; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, NJW 2014, 2864 Rn. 4 2 ; jeweils mwN). Die vom Berufungsgeri cht vorgenommene Auslegung hält jedoch auch einer darüber hinausgehenden uneingeschränkten rechtlichen Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat die Zusatzvereinbarung recht s- fehlerfrei als Ergänzung zu § 11 Ziffer 2 des Mietvertrags ausgelegt, in der die Höhe des abrechenbaren Betrags für den Fall geregelt werde, dass die Mieter gemäß § 11 Ziffer 3 des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen selbst durc h- führen. Dagegen hat es der Zusatzvereinbarung selbst - zu Recht - keine n Vo r- behal t des Vermieters entnom men, de r Selbstvornahme seitens des Mieters zu widersprechen. 35 36 37 - 16 - b) Da die Kläger hier jedoch - wie vorstehend ausgeführt - bereits au f- grund von § 11 Ziffer 3 des Mietvertrags fällige Schönheitsreparaturen durc h- führen dürfen , ohne dass die Beklagte dem w idersprechen könn te , berührt die nur die Höhe des abrechenbaren Betrages näher regelnde Zusatzvereinbarung dieses Er gebnis nicht . Allerdings enthält sie gegenüber der Regelung in § 11 Ziffer 3 des Mie t- vertrags zusätzlich die Voraussetzung , dass Schönhe itsreparaturen " durch normale Abnutzung notwendig wurden " . Hiermit wird jedoch lediglich - entspr e- chend dem üblichen Verständnis des Begriffs (vgl . BGH, Urteil vom 5. Oktober 1994 - XII ZR 15/93, NJW - RR 1995, 123 unter II 2 a; MünchKommBGB / Häublein, aaO , § 535 Rn. 114 ; BeckOK - BGB/Ehlert, Stand 1. Mai 2014, § 535 Rn. 191b ) - klargestellt, was unter den in § 11 Ziffer 3 des Mietvertrags vorau s- gesetzten Schönheitsreparaturen zu verstehe n ist . Die dem Mieter durch die vorgenannte Regelung generell eröffnete Mö glichkeit, solche Schönheitsrepar a- turen selbst vorzunehmen, wird dagegen hierdurch nicht eingeschränkt. 4. Der in § 11 Ziffer 3 des Mietvertrags in Verbindung mit der Zusatzve r- einbarung geregelte Zahlungsanspruch richtet sich gemäß § 566 Abs. 1 BGB geg en die Beklagte als Erwe rberin der vermieteten Wohnung, weil der A n- spruch zu einem Zeitpunkt fällig geworden ist, zu dem die Beklagte bereits E i- gentümerin war. a) Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis erg e- benden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird. Die Wirkung des § 566 BGB besteht darin, dass im Augenblic k des Eigentum s- übergangs kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des 38 39 40 41 - 17 - Grundstücks und dem Mieter entsteht, allerdings mit uneingeschränkt demse l- ben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat ( st. Rspr.; BGH, Urteile vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/1 1 , NJW 2012, 3032 Rn. 25; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07, NJW 2008, 2256 Rn. 17; vom 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388 unter III [zu § 571 BGB aF] ; jeweils mwN ). § 566 BGB erfasst allerdings nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrech t- lich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzlic he Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind (BGH, Urtei l vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 , aaO Rn. 26 mwN ; vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02, BGHZ 166, 125 Rn. 14 f. [zu § 571 BGB aF] ; vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 166 [zu § 571 BGB a F]; Schmidt - Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 566 Rn. 91 f. mwN; enger MünchKommBGB / Häublein, aaO , § 566 Rn. 33: keine Bindung des Erwerbers an ungewöhnliche Abreden, die er weder kannte noch kennen musste ). Zu den von § 566 Abs. 1 BGB erfassten Rec hten und Pflichten zählen Abreden des Veräußerers mit dem Mieter über Aufwe n- dungsersatz für Aufwendungen auf die Mietsache , da es sich um mietvertragl i- che Pflichten handelt ( Senatsurteil vom 14. Oktober 1987 - VIII ZR 246/86, NJW 1988, 705 unter 2 b aa; Sc hmidt - Futterer/Streyl, aaO Rn. 136 mwN ). Um eine solche , bereits im ursprünglichen schriftlichen Mietvertrag enthaltene Abrede über Aufwendungsersatz für Aufwendungen auf die Mietsache handelt es sich hier. b) Wer den vertraglich vereinbarten Aufwendun gsersatzanspruch des Mieters zu erfüllen hat, richtet sich nach dem Fälligkeitsprinzip, also danach, in wessen Eigentumszeit der Anspruch fällig geworden ist (Senatsurteil vom 14. Oktober 1987 - VIII ZR 246/86, aaO unter 2 b aa und bb; vom 9. Februar 2005 - VIII ZR 22/04, NJW 2005, 1187 unter II 2 a; Schmidt - Futterer/Streyl, aaO 42 - 1 8 - Rn. 86, 136 ; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 566 BGB Rn. 58; jeweils mwN ). Als die Kläger die Aufwendungen vornahmen und der miet ve r- traglich vorgesehene Zahlungsansp ruch fällig wurde , war die Beklagte unstreitig bereits Eigentümerin der Wohnung. 5. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Denn entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts haben die Kläger die in § 11 Ziffer 3 des Mietvertrags in Verbindung mit der Z u- satzvereinbarung vorgesehenen Voraussetzungen des Zahlungsanspruchs hi n- reichend konkret dargelegt . Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tats achen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rec htsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Bewei s- aufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Str eitfragen zu unterbreiten (st. Rspr.; vgl. Senatsurteil vom 17. Juli 2013 - VIII ZR 163/12, WM 2013, 1720 Rn. 30; Senatsbeschluss vom 16. Juli 2013 - VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58 unter II 2 a; jeweils mwN). Diesen Anforderungen genügt der unter Beweis gestellte Vortrag der Kläger, sie hätten die gesamte Wohnung, die nach Verstreichen von fünf Ja h- 43 44 45 - 19 - ren renovierungsbedürftig gewesen sei, " malermäßig überarbeitet " und alle T ü- ren, Wände, Decken und Heizkörper gestrichen. Eine sach - und fachgerechte Ausführung von fälligen Schönheitsreparaturen haben die Kläger hiermit hinre i- chend konkret behauptet. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zur Notwendigkeit der durchgeführten Schö n- heitsreparaturen sowie zu deren sach - und fachgerechter Ausführung getroffen werde n können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin - Charlottenburg, Entscheidung vom 01.11.2012 - 239 C 155/12 - LG Berlin, Entscheidung vom 20.06.2013 - 67 S 619/12 - 46

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