BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 227/09 Verk374ndet am: 23. Juni 2010 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556 Abs. 3 Satz 2 Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Geb344ude oder Geb344udeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer - je nach Betriebskostenart unterschiedli-chen - Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte f374r die einzelnen Betriebskosten ma337geblich sind und ob die insoweit angesetzten Fl344chenangaben zutreffen, nicht die ("formelle") Wirksamkeit, sondern die (inhaltliche) Richtigkeit der Abrechnung (im Anschluss an das Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135). BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09 - LG Mannheim AG Mannheim - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 23. Juni 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 22. Juli 2009 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten 374ber die Nachzahlung von Betriebskosten f374r die Jahre 2006 und 2007. 1 Die Beklagten sind seit dem 16. April 2000 Mieter einer seit dem 1. Feb-ruar 2006 der Kl344gerin geh366renden Eigentumswohnung in M. , I. -Ring 22. Die Wohnung ist Bestandteil der Wohnungseigentumsanlage M. -Str. 1-21/ I. -Ring 22-38, die insgesamt 203 Wohnun-gen in mehreren Geb344uden mit 20 Hauseing344ngen umfasst. Die Parteien schlossen aus Anlass des Vermieterwechsels am 15. Januar 2006 einen neuen 2 - 3 - Mietvertrag f374r die Zeit ab 1. Februar 2006. In 247 3 des Vertrags ist geregelt, dass die Beklagten f374r die im Vertrag n344her bezeichneten Betriebskosten mo-natliche Vorauszahlungen zu leisten haben, 374ber die j344hrlich abzurechnen ist. 3 Die Kl344gerin hat mit ihrer Klage Ausgleich der Nachforderungen aus den von der Hausverwaltung erstellten Betriebskostenabrechnungen vom 28. Dezember 2007 f374r das Abrechnungsjahr 2006 in H366he von 1.167,60 200 und vom 22. Juli 2008 f374r das Abrechnungsjahr 2007 in H366he von 956,76 200 begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage in H366he von 846,71 200 nebst Zinsen stattgegeben und sie im 334brigen abgewiesen. Die Berufung der Kl344gerin, mit der diese ihre Nachforderungen f374r das Jahr 2006 noch in H366he von 1.164,25 200 und f374r das Jahr 2007 in H366he von 939,68 200 - insgesamt 2.103,93 200 nebst Zinsen - auf-rechterhalten hat, ist ohne Erfolg geblieben. Auf die Anschlussberufung der Be-klagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Dagegen wendet sich die Kl344gerin mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der sie ihre im Berufungsrechtszug geltend gemachten Anspr374che weiterverfolgt. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung im We-sentlichen ausgef374hrt: 5 Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen f374r die Jahre 2006 und 2007 st374nden der Kl344gerin nicht zu, weil beide Abrechnungen wegen formeller M344ngel unwirksam seien. 6 - 4 - Die Nebenkostenabrechnungen f374r die Jahre 2006 und 2007 seien in Bezug auf die nach einem Quadratmeterschl374ssel abgerechneten Kostenpositi-onen formell unwirksam, weil 374ber diese Betriebskosten abgerechnet worden sei, ohne die Zusammensetzung der zugrunde gelegten Gesamtfl344chen und damit den Verteilungsschl374ssel "Quadratmeter" hinreichend zu erl344utern. Ge-gen die Zusammenfassung mehrerer Anwesen zu einer Abrechnungseinheit best374nden zwar vorliegend keine grunds344tzlichen Bedenken, da in dem Miet-vertrag keine gegenteilige Vereinbarung enthalten sei. Aus der kl344gerischen Abrechnung vom 28. Dezember 2007 ergebe sich auch hinreichend deutlich, dass es sich vorliegend um eine Abrechnungseinheit handele, die aus den An-wesen M. -St. 1 - 21 sowie I. -Ring 22 - 38 bestehe. Allerdings werde in der Abrechnung nicht erl344utert, wie gro337 die einzelnen An-wesen seien. Aus den Angaben zu den einzelnen Kostenpositionen folge ledig-lich, dass die Fl344che des Anwesens I. -Ring 22, in dem die Beklagten wohnten, eine Gesamtfl344che von 623 qm aufweise (Kostenposition "Strom All-gemein"), die Anwesen I. -Ring 22, 24 und 26 zusammen 374ber eine Gesamtfl344che von 1.617,36 qm verf374gten (Kostenposition M374ll) sowie s344mtliche Anwesen zusammen eine Gesamtfl344che von 14.065,66 qm h344tten. Somit werde lediglich die Gr366337e des Anwesens I. -Ring 22 offengelegt, die Gr366337e der 374brigen 19 Anwesen - die Wirtschaftseinheit bestehe aus insgesamt 20 An-wesen - werde hingegen nicht mitgeteilt. Ohne die Fl344chenangabe f374r jedes einzelne Anwesen, das Teil der Abrechnungseinheit sei, seien die in der Ab-rechnung aufgef374hrten unterschiedlichen Gesamtfl344chenangaben und somit die Art des Verteilungsschl374ssels jedoch nicht nachvollziehbar. 7 Die Betriebskostenabrechnung f374r das Jahr 2006 sei auch insoweit for-mell unwirksam, als die Kl344gerin innerhalb der einj344hrigen Abrechnungsfrist in Bezug auf die Kostenposition "Heizung/Warm-/Kalt-/Abwasser" nicht ordnungs-gem344337 abgerechnet habe. Die Abrechnung vom 28. Dezember 2007 weise f374r 8 - 5 - die Kostenposition "Heizung/Warm-/Kalt-/Abwasser" Gesamtkosten in H366he von 177.076,27 200 und einen auf die Beklagten entfallenden Anteil in H366he von 1.823,43 200 aus. Die Zusammensetzung dieser Summe und der Umlageschl374s-sel w374rden aus der Abrechnung selbst nicht deutlich. Auch aus der in der Ab-rechnung enthaltenen Bezugnahme auf die den Beklagten vorliegenden, von dem Unternehmen M. B. am 16. August 2007 jeweils f374r den Zeitraum vom 1. bis 31. Januar 2006 und vom 1. Februar bis 31. Dezember 2006 erstell-ten Abrechnungen werde dies f374r einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter nicht ohne Weiteres deutlich. Denn die in der Abrechnung der Hausverwaltung vom 28. Dezember 2007 ge-nannte Summe von 1.823,43 200 werde in den Abrechnungen von M. B. nicht erw344hnt. Vielmehr ergebe sich diese Summe erst aus der Addition der in den Abrechnungen von M. B. ausgewiesenen Betr344ge. Damit gen374ge die Kl344gerin nicht ihrer Abrechnungspflicht gem344337 247 259 BGB. Es sei nicht Auf-gabe des Empf344ngers der Nebenkostenabrechnung, den Kostenanteil erst zu errechnen. Vielmehr m374sse der in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesene Betrag unmittelbar in den in Bezug genommenen Abrechnungen als Summe genannt werden, andernfalls sei die Abrechnung nicht nachvollziehbar. Bei dieser Sachlage seien die geltend gemachten Nachforderungen f374r die Abrechnungsjahre 2006 und 2007 unbegr374ndet, ohne dass es daf374r auf die weiteren zwischen den Parteien streitigen Fragen ankomme. 9 II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. Der Kl344gerin k366nnen die geltend gemachten Nachforderungen aus den Betriebskostenab-rechnungen f374r die Jahre 2006 und 2007 nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begr374ndung versagt werden. Entgegen der Auffassung des Beru- 10 - 6 - fungsgerichts sind die Betriebskostenabrechnungen f374r die Jahre 2006 und 2007 nicht aus den vom Berufungsgericht angef374hrten Gr374nden unwirksam. 11 Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Nachzah-lungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung voraus-setzt, dass dem Mieter innerhalb der einj344hrigen Abrechnungsfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgem344337e Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgem344337 ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Recht-sprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des 247 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enth344lt. Ob die Betriebskostenabrechnung die formellen Vorausset-zungen erf374llt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschl374ssels den auf ihn ent-fallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzupr374fen (Senatsurteile vom 25. November 2009 - VIII ZR 323/08, juris, Tz. 11; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42, Tz. 21 f.; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351, Tz. 16). Diesen Anforderungen gen374gen die Betriebskostenab-rechnungen der Beklagten f374r die Jahre 2006 und 2007. 1. Mit Recht hat sich das Berufungsgericht nicht die Auffassung des Amtsgerichts zu eigen gemacht, nach der die Betriebskostenabrechnungen der Beklagten f374r die Jahre 2006 und 2007 deshalb unwirksam seien, weil die Kos-ten f374r Kaltwasser und Abwasser nicht gesondert ausgewiesen, sondern unter einer Position zusammengefasst worden seien. Der Vermieter darf, wie der Se-nat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, die Kosten f374r Frisch-wasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch den Z344hler erfassten Frischwasser- 12 - 7 - verbrauch vorgenommen wird (Senatsurteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516, Tz. 19). Das ist hier unstreitig der Fall. 13 2. Zu Unrecht beanstandet das Berufungsgericht jedoch, dass in den Be-triebskostenabrechnungen f374r die Jahre 2006 und 2007 die Abrechnung der Kostenpositionen, die nach dem Anteil der Wohnfl344che abgerechnet werden, nicht nachvollziehbar sei, weil nicht die Einzelfl344chen aller 20 Anwesen, aus denen die Wohnungseigentumsanlage bestehe, angegeben seien. Nach der Rechtsprechung des Senats sind bei Geb344uden mit mehreren Wohneinheiten, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, regelm344337ig folgende Min-destangaben in die Abrechnung aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erl344uterung der zugrunde gelegten Verteilerschl374ssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Senatsurteile vom 25. November 2009, aaO, und vom 19. November 2008, aaO). Nichts anderes gilt, wenn bei einer gr366337e-ren Wohnungseigentumsanlage - wie hier - mehrere Geb344ude oder Geb344ude-teile f374r bestimmte Betriebskosten in zul344ssiger Weise zu einer Abrechnungs-einheit zusammengefasst werden (vgl. dazu Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II 3 a). Den genannten Anforderungen gen374gen die Betriebskostenabrechnungen f374r die Jahre 2006 und 2007, soweit in ihnen die Umlegung bestimmter Kostenpositionen nach dem Anteil der Wohnfl344che erfolgt ist. a) Die Abrechnungen der Hausverwaltung vom 28. Dezember 2007 und 22. Juli 2008 setzen f374r die nach dem Anteil der Wohnfl344che umzulegenden Betriebskosten die Fl344che der von den Beklagten gemieteten Wohnung (82,36 qm) ins Verh344ltnis zu der f374r die jeweilige Kostenposition ma337geblichen Gesamtfl344che. Damit enthalten die Abrechnungen sowohl die Angabe des Ver-teilungsschl374ssels als auch die f374r die Errechnung des Anteils des Mieters er- 14 - 8 - forderliche Angabe der Gesamtfl344che, zu der die Wohnfl344che des Mieters ins Verh344ltnis zu setzen ist. Als ma337gebliche Gesamtfl344che ist f374r die Position "Strom allgemein" die Gesamtfl344che der im Geb344ude I. -Ring 22 gele-genen Wohnungen (623 qm), f374r die Position "Strom allgemein/Au337enanlage" die Gesamtfl344che der in den Geb344uden I. -Ring 22, 24 und 26 gele-genen Wohnungen (1.617,36 qm) und f374r die 374brigen Positionen die Gesamt-fl344che aller 203 Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage (14.065,66 qm) angegeben. Aus diesen Angaben und den in der Abrechnung angegebenen Gesamtkosten der jeweiligen Betriebskosten l344sst sich der in der Abrechnung angegebene Anteil der Beklagten an der betreffenden Betriebskostenposition ohne Weiteres rechnerisch nachvollziehen. Ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte f374r die einzelnen Betriebskosten ma337geblich sind und ob die insoweit angesetzten Fl344chenangaben zutreffen, ber374hrt nicht die Wirksamkeit, sondern allein die Richtigkeit der Abrechnung (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2005, aaO, unter II 3; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260, Tz. 11 ff., 13). b) Das Berufungsgericht legt nicht dar, welchen Sinn es h344tte haben sol-len, in der Abrechnung auch die jeweilige Gesamtwohnfl344che aller 20 einzelnen Geb344ude oder Geb344udeteile der Wohnungseigentumsanlage mitzuteilen. F374r die Errechnung des fl344chenabh344ngigen Anteils der Beklagten an den Betriebs-kosten kommt es nur auf die Angabe der Gesamtfl344che der Geb344ude oder Ge-b344udeteile an, die in der Abrechnung f374r die jeweilige Betriebskostenposition zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst worden sind. Diese Gesamtfl344chen sind in den Betriebskostenabrechnungen angegeben. 15 3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Betriebskos-tenabrechnung vom 28. Dezember 2007 f374r das Jahr 2006 auch nicht im Hin-blick auf die Kostenposition "Heizung/Warm-/Kalt-/Abwasser" unwirksam. Der in 16 - 9 - der Abrechnung der Hausverwaltung vom 28. Dezember 2007 insoweit ausge-wiesene Kostenanteil der Beklagten in H366he von 1.823,43 200 wird zwar in dieser Abrechnung selbst nicht erl344utert, ist aber aufgrund der in der Abrechnung ent-haltenen Bezugnahme auf die Abrechnungen von M. B. , die den Be-klagten bereits vorlagen, gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar. 17 a) Die am 16. August 2007 von M. B. erstellte Jahresabrech-nung 2006 f374r die Kostenposition "Heizung/Warm-/Kalt-/und Abwasser" ist auf-gegliedert in den Zeitraum vom 1. bis zum 31. Januar 2006 einerseits und den Zeitraum vom 1. Februar bis zum 31. Dezember 2006 andererseits. In dieser Aufgliederung der Betriebskosten f374r Heizung/Warm-/Kalt-/und Abwasser in zwei einander erg344nzende Zeitr344ume, die durch den zum 1. Februar 2006 er-folgten Eigentumswechsel veranlasst war, liegt kein Versto337 gegen das in 247 556 Abs. 3 Satz 1 BGB geregelte Gebot j344hrlicher Abrechnung. Eine nach dieser Bestimmung unzul344ssige Teilabrechnung liegt vor, wenn der Vermieter anstelle einer Gesamtabrechnung f374r das Abrechnungsjahr lediglich f374r einen Teil des Abrechnungsjahres 374ber die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten abrechnet (vgl. OLG D374sseldorf, ZMR 2002, 46; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., 247 556 BGB Rdnr. 302). Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben. Die Hausverwaltung der Kl344gerin hat mit ihrer Abrech-nung vom 28. Dezember 2007 eine Gesamtabrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten f374r das Abrechnungsjahr 2006 und keine Teilabrechnung 374ber die Vorauszahlungen f374r nur einen Teil des Jahres vorgenommen. Auch die Abrechnungen von M. B. f374r die Kostenposition "Heizung/Warm-/ Kalt-/und Abwasser", auf die die Betriebskostenabrechnung vom 28. Dezember 2007 Bezug nimmt, erfassen das gesamte Abrechnungsjahr 2006. In ihnen ist lediglich die Ermittlung des Kostenanteils der Beklagten in zwei einander er-g344nzende Zeitabschnitte des Abrechnungsjahres aufgegliedert worden. Darin 18 - 10 - liegt keine nach 247 556 Abs. 3 Satz 1 BGB unzul344ssige Teilabrechnung 374ber die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Eine solche zeitliche Aufgliederung des Kostenanteils des Mieters an einer bestimmten Betriebskostenposition kann durch sachliche Gr374nde gerechtfertigt oder sogar notwendig sein, wie et-wa im Falle von Preissteigerungen w344hrend der Abrechnungsperiode. Ein hin-reichender sachlicher Grund f374r eine solche Aufgliederung ist auch - wie hier - bei einem Eigent374merwechsel gegeben, um eine interne Abrechnung von Be-triebskosten zwischen dem alten und dem neuen Vermieter innerhalb des lau-fenden Abrechnungsjahres zu erm366glichen. b) Die Betriebskostenabrechnung der Hausverwaltung vom 28. Dezember 2007 f374r das Jahr 2006 ist auch nicht, wie das Berufungsgericht gemeint hat, unter dem Gesichtspunkt unwirksam, dass die Abrechnungen von M. B. aufgrund ihrer Aufgliederung der Kostenposition "Heizung/ Warm-/Kalt-/und Abwasser" in den Zeitraum vom 1. bis zum 31. Januar 2006 einerseits und 1. Februar bis zum 31. Dezember 2006 andererseits so un374ber-sichtlich w344ren, dass der Mieter sie nicht mehr nachvollziehen k366nnte. Das Be-rufungsgericht beanstandet insoweit lediglich, dass der in der Betriebskostenab-rechnung vom 28. Dezember 2007 als Kostenanteil der Beklagten genannte Betrag von 1.823,43 200 in den Abrechnungen von M. B. nicht ausdr374ck-lich genannt ist. Dies trifft zwar zu, bedeutet aber nicht, dass dieser Betrag f374r den Mieter nicht nachvollziehbar und damit die Betriebskostenabrechnung f374r das Jahr 2006 hinsichtlich dieser Kostenposition unwirksam w344re. Denn f374r den durchschnittlich gebildeten Mieter ist aus den Abrechnungen von M. B. ohne Weiteres zu erkennen, dass es sich bei dem in der Betriebskostenabrech-nung genannten Betrag von 1.823,43 200 um die Summe der beiden deutlich ausgewiesenen Endbetr344ge (212,99 200 und 1.610,44 200) aus den in Bezug ge-nommenen Abrechnungen von M. B. f374r die Zeit vom 1. bis zum 31. Januar 2006 einerseits und vom 1. Februar bis zum 31. Dezember 2006 19 - 11 - andererseits handelt. Angesichts dessen musste die Addition der beiden Betr344-ge nicht in der Abrechnung selbst vorgenommen werden. III. 20 Da die Revision Erfolg hat, ist das Berufungsurteil aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit das Berufungsgericht die weiteren streitigen Fragen, die es nicht n344her bezeichnet hat, entscheiden und die erforderlichen Feststellungen zur materiellen Berechtigung der Nachforde-rungen aus den Betriebskostenabrechnungen f374r die Jahre 2006 und 2007 tref-fen kann. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 05.12.2008 - 10 C 191/08 - LG Mannheim, Entscheidung vom 22.07.2009 - 4 S 4/09 -
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