BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 227/10 Verkündet am: 4. Mai 2011 Ring , Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 2 Nr. 1 a) Die Au slegung eines Mietspiegels (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558c, 558d BGB) u n- terliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. b) Zur Auslegung des Mietspiegels 2007 der Stadt Regensburg. BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10 - LG Regensburg AG Regensburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Mai 2011 du rch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für R echt erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts R e- gensburg - 2. Zivilkammer - vom 10. August 2010 wird zurückg e- wiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mie teten mit Vertrag vom 1. November 2005 eine Wo h- nung des Klägers in Regensburg. Der Kläger begehrt die Zustimmung der B e- klagten zur Erhöhung der Miete von 900 auf 961 n- gen vom 6. Juli 2009 nimmt der Kläger auf den für den damaligen Zeitpunkt maßgebl i chen Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg Bezug, bei dem es sich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB handelt. Der Mietspiegel enthält folgende Erläuterungen: 1 - 3 - " 3. Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete Grundl age für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind die Tabellen 1 bis 6. Mit Hilfe dieser Tabellen kann nach Art, Größe, Au s- stattung, Beschaffenheit und Lage einer Wohnung eine ortsübliche Ve r- gleichsmiete b e rechnet werden. Den Ausgangspunkt des M ietspiegels bildet Tabelle 1. Hier sind durc h- schnittliche Nettomieten pro Quadratmeter in Abhängigkeit von der Wohnfläche , dem Merkmal mit dem größten Einfluss auf den Mietpreis, enthalten. Sie werden als Basismieten bezeichnet und spiegeln das al l- gemeine Mietniveau in R e gensburg wieder. Mit Hilfe der Tabellen 2 bis 6 erfolgt eine Konkretisierung des Mietpre i- ses durch prozentuale Zu - und Abschläge - gemessen an der Basismi e- te - je nach Baujahr, Wohnlage, Haus - un d Wohnungstyp, Hei - zungs - , Sanitär - und son stiger Wohnungsausstattung . Die Aussta t- tung s merkmale müssen vom Vermieter gestellt sein. (...) 5. Spannbreiten Der Mietspiegel kann durch die in den Tabellen 2 bis 6 aufgeführten Merkmale grundsätzlich Mietpreisunterschiede erklären. Trotzdem ve r- bleibt, be dingt durch die weitgehend freie Mietpreisgestaltung sowie durch nicht aufgeführte Merkmale, ein Streub e reich der Nettomieten. Als ortsübliche Vergleichsmieten gelten daher noch die Nettomieten, die i n- nerhalb einer Z wei d rittel s pannbreite liegen. Diese Span n e umfasst die nach den Tabellenwerten errechnete durchschnittliche ortsübliche Ve r- gleichsmiete +/ - 20 % der zugrunde liegenden Basismiete. Abweichu n- gen von der ortsüblichen Vergleichsmiete wären insbesondere anhand nicht im Mietspiegel ausgewiesener Merkm ale zu begrü n den. " Der Kläger legt der Berechnung der Mieterhöhung eine Basismiete von 5,63 2 gemäß Tabelle 1 des Mietspiegels und Zuschläge zur Basismiete gemäß den Tabellen 2 bis 6 von insgesamt 28 % zugrunde; darüber hinaus b e- ansprucht er im Erhöhungsverlangen einen weiteren Zuschlag von 15 % der Basismiete " für übergro ße Terrasse mit Aussicht zur Altstadt/Donau gemäß Ziff. 5 der Erläuterungen zum Mietspiegel 2007 " . Aus der Basismiete und den Zuschlägen von in s gesamt 43 % errechnet der Kläger eine erhöhte Miete von 8,05 2 , die einer monatlichen Gesamtmiete von 961 n t spricht. 2 - 4 - Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung der Beklagten zur vorgenan n- ten Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen. Es ist von einer Basismiete in H ö he von 5,63 2 und Zuschlägen von insgesamt 32 % - davon 29 % gemäß den Tabellen 2 bis 6 des Mie tspiegels und weiteren 3 % gemäß Nr. 5 der Erlä u- terungen zum Mietspiegel - ausgegangen und hat daraus eine unterhalb der bisherigen Miete liegende ortsübliche Vergleichsmiete von 887,14 errec h net. Die Berufung des Klägers hat keinen Erfolg gehabt. Mit de r vom Berufungsg e- richt zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Zustimmungsb e gehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Das Amt sgericht habe in zutreffender Weise die Voraussetzungen für die begehrte Mieterhöhung verneint. Es habe in weiten Teilen die Berechnung des Klägers zur ortsüblichen Vergleichsmiete übernommen und sei dem Kläger l e- diglich bei der Spannbreitenregelung nicht gefolgt. Insoweit habe das Amtsg e- richt zutreffend darauf hingewiesen, dass die Zu - und Abschläge der Spannbre i- tenregelung in Nr. 5 des Mietspiegels 2007 der Stadt Regensburg anhand nicht im Mietspie ge l ausgewiesener Merkmale zu begründen seien. Ein generel ler Z u schlag von 20 % auf die Basismiete komme hiernach nicht in Betracht. Wollte man, wie der Kläger, die Spannbreitenregelung mit Zuschlägen von plus oder minus 20 % der zugrunde liegenden Basismiete ohne konkrete Merkmale z u- 3 4 5 6 - 5 - lassen, so stünde man im Erge bnis vor dem praktischen Problem, dass die Vermieterseite dazu tendiere n würde, generell einen Zuschlag von plus 20 % anzunehmen, während die Mieterseite geneigt sein könnte, generell einen A b- schlag von 20 % vorzunehmen, gleichfalls ohne nähere Begründung. Beide Se i- ten könnten sich dann auf Nr. 5 der Erläuterungen zum Mie t spiegel berufen. Neben diesen praktischen Schwierigkeiten, die mit der vom Kläger g e- wünschten Auslegung der Spannbreitenr e gelung verbunden wären, spreche auch der eindeutige Wortlaut dag egen. So sei ausdrücklich festgehalten, dass Abweichungen von der ortsüblichen Vergleichsmiete insbesondere anhand nicht im Mietspiegel ausgewiesener Merkmale zu begründen seien. Darüber hinaus würde das ausgeklügelte System des Mietspiegels in den Tabelle n 2 bis 6, in denen 21 Einzelkriterien herausgearbeitet und jeweils mit prozentu a len Zu - oder Abschlägen bewertet worden seien, wenig Sinn machen, wenn anschli e- ßend ohne nähere Begründung pauschale Ab - oder Zuschläge in einer Gr ö ßen - ordnung von 20 % zuläss ig wären. Entgegen der Auffassung des Klägers sei das Mieterhöhungsverlangen nicht schon dann b e gründet, wenn es sich innerhalb der Spannbreite gemäß Nr . 5 des Mietspiegels bewege. Nach der Rechtsprechung des Bundesg e- richtshofs könne zwar für ein formel l wirksames Mieterhöhung s verlangen die volle Spannbreite eines Mietspiegels ausgeschöpft werden, es sei jedoch a n- schließend materiell - rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter ge l- tend gemachte Mie t erhöhung tatsächlich berechtigt sei. Das Amts gericht sei auch befugt gewesen, die ortsübliche Vergleich s- miete selbst zu berechnen. Die vom Amtsgericht vorgenommene Berechnung, bei der das Amtsgericht im Rahmen der Spannbreitenregelung von Nr. 5 des Mietspiegels einen Zuschlag von 3 % angesetzt habe, sei nicht zu beansta n- 7 8 9 - 6 - den. Das Amtsgericht weise zutreffend darauf hin, dass die Terrasse bereits in Tabelle 6 mit einem Zuschlag von 5 % und die gute Woh n lage, wozu auch eine offene Bebauung mit schöner Aussicht zähle, b e reits in Tabelle 3 mit einem Zusch lag von 4 % berücksichtigt worden sei en . Hinzu komme , dass die Terra s- se auch über die B erücksichtigung bei der Wohnfläche in die Ermittlung der B a- sismiete mit einfließe. Gleichwohl habe das Amt s gericht den Ausblick von der Terrasse mit einem gesonderten Zu schlag von 3 % gemäß Nr. 5 des Mietspi e- gels berücksichtigt. Ein höherer Zuschlag sei nicht gerechtfertigt . Die Lage der W . straße in Regensburg sei amtsbekannt, ebenso der hiermit verbu n dene Ausblick auf die Altstadt von Regensburg und die D o nau. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand ; d ie Revision ist daher zurückzuweisen. 1. Die Angriffe der Revision gegen die vom Berufungsgericht vorgeno m- mene Auslegung von Nr. 5 der Erläuterungen zum Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg greif en nicht durch. a) Die Auslegung d es Mietspiegels 2007 der Stadt Regensburg unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. Denn ebenso wie bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vgl. dazu Senatsurteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/0 9, NJW 2010, 2877 Rn. 11 mwN) besteht auch bei einem Mie t- spiegel im Sinne von § 558a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558c, 558d BGB ein Bedürfnis nach einheitl i cher Handhabung, das es rechtfertigt, einen Mietspiegel innerhalb seines Geltung s bereichs wie eine revisible Re chtsnorm zu behandeln. b) Die Revision meint, Nr. 5 der Erläuterung zum Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg sei so zu verstehen, dass der Vermieter neben den Zuschl ä- 1 0 11 12 13 - 7 - gen gemäß den Tabellen 2 bis 6 des Mietspiegels einen weitere n Zuschlag von bis zu 20 % de r Basismiete verlangen könne , ohne dass dieser weitere Z u- schlag begründet werden müsse . Das trifft , wie das Berufungsgericht mit Recht ang e nommen hat, nicht zu. Nr. 5 der Erläuterungen regelt in Ergänzung von Nr. 3 der Erläuterungen , dass die Bere chnung der durchschnittlichen ortsübliche n Vergleichsmiete g e- mäß den Tabellen 1 bis 6 nicht a llein maßgebend ist, sondern die für die ko n- krete Wohnung zu ermittelnde ortsübliche Vergleichsmiete - die sogenannte " Einzelvergleichsmiete " ( Senatsu rteile vom 20 . April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 b ; vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2621 unter II 2 c; vom 21. Oktober 2010 - (VIII ZR 30/09, WuM 2009, 746 Rn. 15 ) - um eine g e wisse Spanne darüber oder darunter liegen kann, und zwar um " +/ - 20 % der zugrunde liegenden Basismiete " . Wenn es im Anschluss d a- ran heißt, dass Abweichungen von der ortsüblichen Vergleichsmiete insbeso n- dere anhand nicht im Mietspiegel ausgewiesener Merkmale zu begründen w ä- re n , so be deutet dies , dass die Einzelv er gleichsmiete aus bestimmten Gründen um bis zu 20 % (der Basismiete) nach oben oder unten von der nach den T a- be l len 1 bis 6 errechneten durchschnittlichen Ve r gleichsmiete abweichen kann. So hat es - mit Recht - auch der Kläger selbst gesehen. Denn er hat in seinem Mieterhöhungsverlangen den gemäß Nr. 5 der Erläuterungen geforderten Z u- schlag von 15 % mit konkreten Merkmalen der Wohnung begründet ( " Zuschlag für übergroße Terrasse mit Aussicht zur Al t stadt/Donau " ). 2. Entgegen der Auffassung der Revision ist aus der vorbezeichneten Senatsrechtsprechung nicht herzuleiten, dass der Vermieter berechtigt wäre, den nach Nr. 5 der Erläuterungen zum Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg möglichen Zuschlag von bis zu 20 % zu der nach Nr. 3 der Erläuterungen e r- 14 15 - 8 - rechnet en durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete ohne jede Begrü n- dung zu ve r langen. a) Der Senat hat entschieden, dass der Tatrichter innerhalb der in einem qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spann e die ortsübliche Vergleich s- miete für die konkr ete Wohnung - das heißt die Einzelvergleichsmiete - festz u- stellen und hierfür die Wohnung innerhalb der Spanne des Mietspiegels einz u- stufen hat (Urteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO; vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO) . Er hat darauf hingew iesen, dass die Einzelvergleich s- miete ihrer seits schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen kann, weil sonst die Ausweisung von Mie t- zinsspannen im Mietspiegel jegliche Funktion verlieren würde ( Urteil vom 2 0. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO) . Dabei kann sich auch die Einzelvergleich s- miete innerhalb einer gewissen Bandbreite bewegen, die ihrerseits i n nerhalb der (umfassenderen) Mietspiegelspanne liegt (vgl. Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO). Dav on ist der Senat entgegen der Auffassung der Revision in seinem U r- teil vom 21. Oktober 2010 (VIII ZR 30/09, aaO ) nicht abgewichen. In dieser En t- scheidung hat der Senat seine Rechtsprechung ledi g lich dahin ergänzt, dass der Vermieter die Miete bis zum ob eren Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben darf (aaO Rn . 1 5 ) . Der Senat hat n icht, wie die Revision meint, entgegen seine m U r teil vom 20. April 2005 (VIII ZR 110/04, aaO) entschieden, dass bei der E r mittlung der Einzelvergleichsmiete etwa " generell " - das hei ßt unabhängig von den Merkmalen der Wohnung - der obere Wert einer im qualifizierten Mietspi e gel ausgewiesenen Span ne angesetzt werden dü r f t e. 16 17 - 9 - b ) Die Auffassung der Revision, dass diese Grunds ätze der Senatsrech t- sprechung auf den Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg nicht übertra g bar sei en und deshalb dem Kläger zugestanden werden müsse, die Mietspiege l- spanne nach oben voll auszunutzen, trifft nicht zu und findet auch in der von der Revision a ngeführten Kommentarliteratur (Schmidt - Futterer/Börstinghaus, Mie t- recht, 10 . Aufl., § 558 BGB Rn. 137) keine Stütze. D ie Einzelvergleichsmiete ist daher nach dem Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg in der Weise zu ermi t- teln , dass auf der Grundlage der na ch den Tabellen 1 bis 6 errechneten durc h- schnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete geprüft wird, ob auf Grund ko n kreter Merkmale der Wohnung ein Zu - oder Abschlag zur durchschnittlichen ortsübl i- chen Vergleichsmiete von bis zu 20 % der Basismiete gemäß Nr. 5 der Erläut e- rungen zum Mietspiegel gerechtfertigt ist. Das Begründungserfordernis in Nr. 5 der Erläuterungen steht im Einklang mit der Rechtsprechung des S e nats. 3. Vergeblich beanstandet die Revision, dass das Berufungsgericht - in Übereinstimmung m it dem Amtsgericht - wegen der vom Kläger geltend g e- machten besonderen Vorzüge der Wohnung ( ü bergroße Terrasse; Aussicht auf die Altstadt und Donau) einen Zuschlag nach Nr. 5 der Erläuterungen von nicht mehr als 3 % der Basismiete für gerechtfertigt gehalt en hat. Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung werden von der Revision nicht dargelegt und sind auch nicht ersichtlich. Insbesondere zeigt die Revision nicht auf, dass das Ber u- fungsgericht entscheidungserheblichen Sachvortrag des Klägers überga n gen hätte. Entgegen der Auffassung der Revision war das Berufungsgericht berec h- tigt, die Angemessenheit des Zuschlags selbst zu beurteilen, ohne zuvor ein Sachverständigengutachten einzuholen. Der Senat hat entschieden, dass die Ei n zelvergleichsmiete - soweit kein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB vorhanden ist - in der Regel durch Sachverständigengutachten festgestellt we r- 18 19 20 - 10 - den kann (Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO) ; zwingend ist dies aber nicht . Erst recht kann von der Einholung eines Sachverständigengutachtens abgesehen werden , wenn - wie hier - ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt und das Gericht über die - auch von der Revision nicht angezweifelte - Ortskenntnis verfügt, die erforde r lich ist, um die Berechtigung des vom Kläg er beanspruchten Zuschlags selbst beurteilen zu kö n nen . Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Regensburg, Entscheidung vom 09.03.2010 - 6 C 4010/09 - LG Regensburg, Entscheidung vom 10.08.2010 - 2 S 105/10 -
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