BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 228/04 Verk374ndet am: 9. Februar 2006 Heinzelmann, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB 247247 635, 249 a.F. Cb, Ha Macht der Erwerber eines Bauwerks R374ckabwicklung des Vertrags im Wege des gro337en Schadensersatzes geltend, sind die durch die Vermietung erzielten Einnah-men als Nutzungsvorteil anzurechnen. BGH, Urteil vom 9. Februar 2006 - VII ZR 228/04 - OLG Frankfurt/Main LG Frankfurt/Main - 2 - Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 9. Februar 2006 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die Richter Hausmann, Dr. Wiebel, Dr. Kuffer und Prof. Dr. Kniffka f374r Recht erkannt: Die Revision des Kl344gers gegen das Urteil des 23. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 1. September 2004 wird auf seine Kosten zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl344ger nimmt die beklagte Bank aus einer B374rgschaft nach 247 7 Mak-ler- und Bautr344gerverordnung (MaBV) auf R374ckgew344hr einer Vorauszahlung in Anspruch. In der Revision ist die H366he dieses Anspruches im Streit. 1 Der Kl344ger schloss mit L. im November 1996 einen notariellen Vertrag, in dem sich L. verpflichtete, ihm vier n344her bezeichnete Grundst374cke zu 374bereig-nen und auf ihnen vier Reihenh344user zum Gesamtpreis von 1,05 Mio. DM zu errichten. Der Kl344ger zahlte den Erwerbspreis im Voraus. Als Sicherheit erhielt er von der Rechtsvorg344ngerin der Beklagten (k374nftig: Beklagte) eine selbst-schuldnerische B374rgschaft "f374r die Anspr374che des K344ufers gegen den Verk344ufer auf R374ckgew344hr der vorgenannten Verm366genswerte" bis zu einem H366chstbe-trag von 1,05 Mio. 200. 2 - 3 - Da die errichteten H344user unstreitig zahlreiche M344ngel aufwiesen, forder-te der Kl344ger L. unter Fristsetzung auf, im Einzelnen aufgef374hrte M344ngel zu be-seitigen. Er erkl344rte, bei Nichteinhaltung der Frist weitere Nachbesserungs-ma337nahmen ausdr374cklich abzulehnen und die R374ckzahlung des Kaufpreises und dar374ber hinaus gro337en Schadensersatz zu verlangen. L. beseitigte die M344ngel nicht. 3 Der Kl344ger hat die Beklagte aus der B374rgschaft auf Zahlung von 536.856,48 200 (= 1,05 Mio. DM) Zug um Zug gegen Aush344ndigung einer L366-schungsbewilligung f374r die eingetragenen Auflassungsvormerkungen und R374ck-gabe der B374rgschaftsurkunde in Anspruch genommen. Die Beklagte hat ver-schiedene Gegenrechte geltend gemacht und u.a. gefordert, dass sich der Kl344ger die seit 1997 unstreitig erzielten Mieteinnahmen anrechnen lassen m374s-se. 4 Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung von 365.810,31 200 Zug um Zug gegen n344her bezeichnete Leistungen verurteilt. Dabei hat es die vom Kl344-ger bis Januar 2003 erzielten Mieteinnahmen abz374glich eines geringf374gigen Reparaturaufwandes vom Erwerbspreis abgezogen. Hiergegen haben beide Parteien Berufung eingelegt. Das Berufungsgericht hat beide Berufungen teil-weise f374r begr374ndet erachtet. Die Berufung der Beklagten hat insoweit Erfolg gehabt, als auch die weiteren Mieteinnahmen des Kl344gers bis einschlie337lich August 2004 vom Erwerbspreis abgezogen wurden. Die Berufung des Kl344gers hat lediglich in einem im Revisionsverfahren nicht mehr erheblichen Punkt Er-folg gehabt. Der Senat hat die Revision des Kl344gers insoweit zugelassen, als die Klage in H366he der Summe der Mieteinnahmen abz374glich der Reparaturkos-ten (227.142,51 200) abgewiesen worden ist. In diesem Umfang verfolgt der Kl344-ger sein Klagebegehren weiter. 5 - 4 - - 5 - Entscheidungsgr374nde: 6 Die Revision hat keinen Erfolg. 7 Auf das Schuldverh344ltnis sind die bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Gesetze anwendbar (Art. 229 247 5 Satz 1 EGBGB). I. Das Berufungsgericht f374hrt aus, dem Kl344ger stehe der verb374rgte An-spruch auf R374ckzahlung seiner Vorauszahlung zwar dem Grunde nach, nicht aber in voller H366he zu. Er m374sse sich nach 247 635 BGB im Rahmen des Vor-teilsausgleichs die von ihm vereinnahmten Mieten bis August 2004 von insge-samt 227.142,51 200 unter Ber374cksichtigung von 2.607,96 200 f374r Reparaturkosten entgegenhalten lassen. Es bestehe ein innerer Zusammenhang zwischen dem letztlich gescheiterten und r374ckabzuwickelnden Grundst374ckserwerb und den Mieteinnahmen. Weitere Schadensersatzpositionen wie insbesondere Zinsbe-lastungen k366nne der Kl344ger von der Beklagten als B374rgin nicht verlangen; sie seien von Sinn und Zweck einer R374ckgew344hrb374rgschaft nach 247 7 MaBV nicht umfasst. 8 II. Das h344lt rechtlicher Nachpr374fung stand. 9 1. Das Berufungsgericht stellt rechtsfehlerfrei fest, dass dem Kl344ger ge-gen L. ein Schadensersatzanspruch nach 247 635 BGB wegen vor Abnahme ge-r374gter M344ngel auf R374ckzahlung des gezahlten Erwerbspreises zusteht, f374r den 10 - 6 - die Beklagte als B374rgin haftet. Die B374rgschaft nach 247 7 MaBV sichert die Geld-anspr374che eines Erwerbers, die sich aus mangelhafter oder unterlassener Erf374l-lung des Vertrages ergeben k366nnen (st. Rechtsprechung; vgl. BGH, Urteile vom 18. Juni 2002 - XI ZR 359/01, BGHZ 151, 147, 151 und vom 22. Oktober 2002 - XI ZR 393/01, BauR 2003, 243 = ZfBR 2003, 141 sowie Beschluss vom 2. Mai 2002 - VII ZR 178/01, BauR 2002, 1390 = ZfBR 2002, 671 = NZBau 2002, 499). Dazu geh366rt auch der Anspruch auf gro337en Schadensersatz wegen Nichterf374l-lung nach 247 635 BGB. 2. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, dass dem Kl344ger nicht der volle Erwerbspreis zusteht. Er muss sich im Wege des Vorteilsaus-gleichs anrechnen lassen, dass er die Reihenh344user einige Jahre vermietet hat. Der Wert der Nutzung ist bei der Bemessung des gro337en Schadensersatzes, wie er hier vom Kl344ger geltend gemacht wird, anzurechnen (BGH, Urteil vom 6. Oktober 2005 - VII ZR 325/03, BauR 2006, 103; vgl. auch BGH, Urteil vom 10. Februar 1982 - VIII ZR 27/81, NJW 1982, 1279). 11 Die gegen diese Berechnung gerichteten Bedenken der Revision greifen nicht durch. Ihre Ausf374hrungen, der Kl344ger als Auftraggeber m374sse so gestellt werden, wie wenn L. als Auftragnehmer den Vertrag ordnungsgem344337 erf374llt und der Kl344ger damit Anspruch darauf h344tte, die erhaltenen Mieteinnahmen in je-dem Fall zu behalten, treffen im Rahmen des gro337en Schadensersatzanspru-ches nicht zu. Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht aufgrund der 334berlegungen der Revision zum Ersatz entgangenen Gewinns im Rahmen des gro337en Schadensersatzes. 12 3. Das Berufungsgericht hat zu Recht den Nutzungsvorteil nach der H366-he der vom Kl344ger erzielten Mieteinnahmen berechnet. Anders als bei der Ei-gennutzung einer Immobilie, deren Nutzungsvorteil bei einer R374ckabwicklung 13 - 7 - des Vertrages in ein Verh344ltnis zum Wert der mit dem Erwerb get344tigten Investi-tion gesetzt und zeitanteilig linear ermittelt werden muss (BGH, Urteil vom 6. Oktober 2005 - VII ZR 325/03, aaO), sind f374r die Schadensbemessung bei einer vermieteten Immobilie die tats344chlichen Mieteinnahmen abz374glich des Erhaltungsaufwandes ma337geblich. Der Kl344ger hat seine Investition ausschlie337-lich als Kapitalanlage get344tigt, so dass die daraus erzielten Vorteile anzurech-nen sind (vgl. BGH, Urteil vom 10. Februar 1982 - VIII ZR 27/81, aaO; Vogel, ZfIR 2006, 12). Die festgestellten M344ngel haben rechnerisch auf die H366he des dem Kl344ger anzurechnenden Nutzungsvorteils keinen Einfluss. Das Berufungs-gericht hat nur die vom Kl344ger erzielten Mieteinnahmen und damit auch nur den von einzelnen Mietern wegen der M344ngel gek374rzten Mietzins ber374cksichtigt. 4. Mithin kann der Kl344ger nicht verlangen, bei seiner Schadensberech-nung die trotz der mangelhaften Leistung des L. erzielten Mieteinnahmen end-g374ltig behalten zu d374rfen. Soweit der Kl344ger in der Berufungsinstanz f374r den Fall eines Abzugs der Mieteinnahmen andere Schadenspositionen, insbesonde-re Finanzierungskosten, geltend gemacht hat, ist deren Abweisung durch das 14 - 8 - Berufungsgericht nicht zum Gegenstand der Nichtzulassungsbeschwerde und folglich der Revision geworden. Dressler Hausmann Wiebel Kuffer Kniffka Vorinstanzen: LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 29.07.2003 - 2/19 O 318/02 - OLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 01.09.2004 - 23 U 215/03 -
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