BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 230/07 Verk374ndet am: 12. Februar 2009 Seelinger-Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 311 b Abs. 1 Satz 1 a) Eine rechtliche Einheit eines Baubetreuungsvertrages mit einem Grund-st374cksgesch344ft kann bestehen, wenn sich aus den Umst344nden ergibt, dass der Auftraggeber gerade an der Bebauung eines bestimmten Grundst374cks zu den Bedingungen des Baubetreuungsvertrages interessiert ist. b) Die Vereinbarung eines R374cktrittsrechts in einem Vertrag steht der rechtli-chen Einheit mit einem anderen Vertrag nicht entgegen (Fortf374hrung von BGH, Urteil vom 24. September 1987 - VII ZR 306/86, BGHZ 101, 393; Ab-grenzung zu BGH, Urteil vom 6. Dezember 1979 - VII ZR 313/78, BGHZ 76, 43 und Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346). BGH, Urteil vom 12. Februar 2009 - VII ZR 230/07 - LG Traunstein AG Traunstein - 2 - Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 15. Januar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kniffka und die Richter Dr. Kuffer, Bauner, Halfmeier und Leupertz f374r Recht erkannt: Die Revision des Kl344gers gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Traunstein vom 24. Oktober 2007 wird zur374ckgewie-sen. Der Kl344ger tr344gt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl344ger macht Anspr374che aus einem Baubetreuungsvertrag geltend. 1 Die Beklagten schlossen am 8. November 2005 mit dem Kl344ger als Auf-tragnehmer einen schriftlichen Baubetreuungsvertrag. 247 1 des Vertrages lautet: 2 "Der Auftraggeber beauftragt den Auftragnehmer mit der Betreuung sei-nes Bauvorhabens gem344337 der als Anlage beigef374gten Planungen/ Skizzen auf Basis der ebenfalls als Anlage beigef374gten bzw. ausgeh344n-digten Baubeschreibung im Ort: E., Stra337e: S., Flur-Nr. gem344337 Lageplan oder einem anderen noch zu benennenden Grundst374ck zu einem Fest-preis von 175.000 200 incl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer von z. Zt. - 3 - 16 %. Haustyp/Gr366337e: 7,99 m x 9,99 m, Kniestock bzw. Wandh366he: 180 cm, Dachneigung: ca. 24 Grad, Wohnfl344che ca. 120 qm, umbauter Raum ca. 700 Kubikmeter." 3 Nach 247 10 des Vertrages sind bei einem R374cktritt eines Vertragspartners dem anderen Vertragspartner entstandene Kosten zu ersetzen. 4 Der Kl344ger hatte seine angebotenen Leistungen in einem Kurzexpos351 wie folgt beschrieben: "Objekt: Grundst374ck in E. auf Erbpacht ca. 500 qm, Erschlie337ungsbeitrag 8.000,00 Euro. EFH Neubau ca. 125 qm Wohnfl344che, voll unterkellert, schl374sselfertig (au337er Maler, Fliesen, Boden) Baukosten 200 175.000,00, Gesamtkosten 183.000,00 Euro zzgl. Grunderwerbsteuer - nur auf den Grundst374cksanteil -, Notarkosten und Grundbucheintragungen ebenso, keine Maklerprovision." Anfang Dezember 2005 nahmen die Beklagten von der Durchf374hrung des Vertrages Abstand. Zu einem Grundst374ckserwerb war es nicht gekommen. 5 Der Kl344ger behauptet, er habe f374r erstellte Planungsunterlagen des Ar-chitektenb374ros K. 4.212,00 200 bezahlen m374ssen. Diesen Betrag sowie vorpro-zessuale Rechtsanwaltskosten in H366he von 243,68 200 hat der Kl344ger geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Kl344gers hatte keinen Erfolg. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kl344ger seinen Klageantrag weiter. 6 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 7 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 8 Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch des Kl344gers nach 247 10 des Baubetreuungsvertrages, weil dieser Vertrag entgegen 247 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. 247 11 Abs. 2 ErbbauRG nicht notariell beurkundet worden und deshalb nach 247 125 Satz 1 BGB nichtig sei. Zwar enthalte der Vertrag keine Verpflichtung eines Vertragspartners, das Eigentum an einem Grundst374ck zu 374bertragen oder zu erwerben oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu erwer-ben. 247 311 b Abs. 1 BGB gelte jedoch auch dann, wenn zwischen einem Bau-betreuungsvertrag und einem Grundst374ckserwerb eine rechtliche Einheit im Sinne eines einheitlichen Vertragswillens der Vertragsparteien bestehe. Dies sei der Fall, wenn der Baubetreuungsvertrag und der Grundst374ckserwerb mit-einander stehen und fallen sollten. So liege die Sache hier. Ein starkes Indiz f374r einen einheitlichen Vertragswillen in diesem Sinn sei es, wenn die Leistungspflicht des Auftragnehmers auf ein bestimmtes Grund-st374ck beschr344nkt sei. Der Kl344ger habe seine Leistung f374r ein konkretes Grund-st374ck angeboten, das den Beklagten nicht geh366rt habe, an dem sie kein Erb-baurecht gehabt h344tten und in Ansehung dessen sie auch noch keinen Er-werbsvertrag abgeschlossen gehabt h344tten. Da sie auch kein anderes Grund-st374ck oder Erbbaurecht bereits erworben gehabt h344tten, stehe der Zusatz im Vertrag "oder einem anderen noch zu benennenden Grundst374ck" einem einheit-lichen Vertragswillen zwischen Baubetreuungsvertrag und einem Grundst374cks-erwerb nicht entgegen. 9 - 5 - Auch die in 247 10 erfolgte konkludente Vereinbarung eines R374cktritts-rechts f374r beide Parteien spreche nicht gegen einen einheitlichen Vertragswil-len. Denn die rechtliche Einheit zwischen einem Baubetreuungsvertrag und ei-nem zu dessen Durchf374hrung erforderlichen Grundst374ckserwerb bestehe nur dann nicht, wenn dem Kunden das Recht einger344umt sei, sich bis zu dem Zeit-punkt eines wirksamen Grundst374ckserwerbs vom Vertrag folgenlos zu l366sen. Das sei wegen der Kostenersatzpflicht nach einem R374cktritt hier nicht der Fall. F374r diese Wertung spreche auch der Rechtsgedanke des 247 3 Abs. 1, insbeson-dere Nr. 1 MaBV. 10 Schlie337lich k366nne auch nicht gegen einen einheitlichen Vertragswillen ein etwaiges Interesse der Beklagten an einem isolierten Abschluss des Bau-betreuungsvertrages angef374hrt werden, sich die Ende 2005 auslaufende Eigen-heimzulage zu erhalten. Denn am 8. November 2005 sei ausreichend Zeit ge-wesen, noch im Jahr 2005 auch den Grundst374ckserwerb zu regeln und eine notarielle Beurkundung herbeizuf374hren. 11 II. Das h344lt der rechtlichen Nachpr374fung stand. 12 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass sich der Formzwang der 247247 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB, 11 Abs. 2 ErbbauRG auch auf den Baubetreuungsvertrag erstreckte, wenn dieser mit dem Erbbaurechtser-werbsvertrag eine rechtliche Einheit bildete. Eine solche bestand, wenn die Ver-tragsparteien den Willen hatten, beide Vertr344ge in der Weise miteinander zu verkn374pfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollten. Hierbei reicht es auch aus, wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen er- 13 - 6 - kennen l344sst und der andere Partner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt. Es ist dabei nicht erforderlich, dass an jedem der verkn374pften Rechtsgesch344fte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind (vgl. BGH, Urteil vom 6. Dezember 1979 - VII ZR 313/78, BGHZ 76, 43, 48 f.; Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346, 349). 14 2. Eine rechtliche Einheit eines Vertrages mit einem Grundst374cksge-sch344ft besteht allerdings nicht bereits dann, wenn dieser Vertrag von dem Grundst374ckskaufvertrag abh344ngig ist, sondern nur, wenn umgekehrt das Grund-st374cksgesch344ft nach dem Willen der Parteien von dem weiteren Vertrag abh344n-gig ist (BGH, Urteil vom 26. November 1999 - V ZR 251/98, NJW 2000, 951; Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, BauR 2002, 1541 = NZBau 2002, 502 = ZfBR 2002, 777). Denn erst bei einer Abh344ngigkeit des Grundst374cksgesch344fts von dem weiteren Vertrag besteht Anlass, zur Wahrung der Funktionen des 247 311 b BGB (Warn- und Schutzfunktion, Gew344hrsfunktion f374r richtige, vollst344n-dige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion) das Formgebot auf den weiteren Vertrag auszudehnen. An dieser Beurteilung 344n-dert sich nichts, wenn zun344chst der weitere Vertrag und alsdann der Grund-st374cksvertrag geschlossen wird. Die Frage der Formbed374rftigkeit ist von der zeitlichen Abfolge der Vertr344ge nicht abh344ngig (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, aaO). 3. Es ist Sache des Tatrichters festzustellen, ob eine solche Abh344ngigkeit besteht (BGH, Urteil vom 24. September 1987 - VII ZR 306/86, BGHZ 101, 393, 397). Das Berufungsgericht hat angenommen, dass beide Vertr344ge miteinander stehen und fallen sollten. Damit hat es eine wechselseitige Abh344ngigkeit und auch festgestellt, dass der Erbbaurechtserwerbsvertrag nicht ohne den Bau-betreuungsvertrag geschlossen werden sollte. Diese Feststellung ist aus revisi-onsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht hat aus einer 15 - 7 - Gesamtw374rdigung der Umst344nde in rechtlich einwandfreier Weise hierauf ge-schlossen. Damit war eine eventuell anzunehmende Vermutung der rechtlichen Selbstst344ndigkeit der Vertr344ge aufgrund der Tatsache, dass sie in zwei ver-schiedenen Urkunden geschlossen werden sollten, jedenfalls widerlegt. 16 a) Ein geeignetes und starkes Indiz f374r den Willen der Beklagten, den Erbbaurechtsvertrag nicht ohne den Baubetreuungsvertrag abschlie337en zu wol-len, ist der vom Berufungsgericht festgestellte konkrete Bezug des Baubetreu-ungsvertrages auf das in Aussicht genommene Grundst374ck in E. Dass nach dem Wortlaut des Baubetreuungsvertrags die Leistungen des Kl344gers auch hin-sichtlich eines "anderen noch zu benennenden Grundst374cks" geschuldet gewe-sen w344ren, steht dem nicht entgegen. Denn die vom Berufungsgericht festge-stellte Art des Angebots der Leistung des Kl344gers mit dem Kurzexpos351 deutet darauf hin, dass die Beklagten gerade an einer Durchf374hrung des Bauvorha-bens in E. auf dem dortigen Erbpachtgrundst374ck nur unter den Bedingungen des vom Kl344ger angebotenen Baubetreuungsvertrages interessiert waren. b) Auch die nach der Auslegung des Berufungsgerichts im Vertrag vor-gesehene M366glichkeit des R374cktritts jeder Vertragspartei spricht nicht gegen einen Verkn374pfungswillen der Beklagten im dargestellten Sinne. Das hat das Berufungsgericht im Ergebnis ebenfalls zutreffend gewertet. Entgegen seiner Ansicht kommt es hierf374r aber nicht darauf an, ob und in welcher Art ein R374ck-tritt f374r eine Vertragspartei nachteilige Folgen h344tte. Das R374cktrittsrecht kann die Abh344ngigkeit des Vertrags 374ber den Erwerb eines Erbbaurechts vom Bau-betreuungsvertrag nicht aufl366sen. Entscheidend ist, dass der Vertrag in dem Fall, in dem die Beteiligten - wie in erster Linie vorgesehen - von dem R374cktritts-recht keinen Gebrauch machen, nur zusammen mit dem weiteren Vertrag Gel-tung haben soll (vgl. BGH, Urteil vom 24. September 1987 - VII ZR 306/86, BGHZ 101, 393, 398). Sofern aus den Entscheidungen des Senats vom 17 - 8 - 6. Dezember 1979 - VII ZR 313/78, BGHZ 76, 43 und vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346 etwas anderes entnommen werden k366nnte, h344lt der Senat hieran nicht fest. 18 c) S344mtliche Umst344nde waren dem Kl344ger bekannt. Nach seinem objek-tiven Empf344ngerhorizont konnte er einen hieraus abzuleitenden Verkn374pfungs-willen der Beklagten daher mindestens erkennen. Er hat ihn deshalb durch den Abschluss des Bautr344gervertrages hingenommen. III. Die Kostenentscheidung beruht auf 247 97 Abs. 1 ZPO. 19 Kniffka Kuffer Bauner Halfmeier Leupertz Vorinstanzen: AG Traunstein, Entscheidung vom 01.06.2007 - 321 C 2150/06 - LG Traunstein, Entscheidung vom 24.10.2007 - 5 S 2374/07 -
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