BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 23/08 Verk374ndet am: 17. Dezember 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja Mieth366heRegG 247 10 Abs. 2 Satz 2; BGB 247 139 Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie 374ber die damalige zul344s-sige H366chstdauer von zehn Jahren hinausgeht. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 23/08 - LG Darmstadt AG Offenbach am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 26. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 23. November 2007 unter Zu-r374ckweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als der Beklagte f374r den Monat Juli 2005 zur Zahlung von 407,44 200 nebst Zinsen verurteilt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ver-handlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisions-verfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete vom Kl344ger mit Vertrag vom 24. Mai 1996 eine Wohnung in H. . Die monatliche Miete belief sich auf umgerechnet 434,60 200 zuz374glich einer Betriebskostenvorauszahlung von umgerechnet 92,03 200. Gem344337 Ziffer 6 der schriftlichen Zusatzvereinbarung vom 24. Mai 1996 erh366hte sich die monatliche Miete jedes Jahr um 25,56 200 (50 DM), erstmals ab dem 1. Juli 1998. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit dieser Staffelmiet-vereinbarung. 1 - 3 - Der Kl344ger hat nicht jede Staffelmieterh366hung geltend gemacht und ver-langt seit dem 1. Januar 2005 eine monatliche Miete von 536,84 200. Er hat Zah-lung r374ckst344ndiger Miete f374r den Zeitraum von Juli 2005 bis Dezember 2006 in H366he von insgesamt 2.642,60 200 nebst Zinsen begehrt (davon 407,44 200 restliche Miete f374r den Monat Juli 2005); der Beklagte hat im Wege der Widerklage Er-stattung seiner Auffassung nach f374r den Zeitraum Januar 2003 bis Oktober 2005 zuviel gezahlter Miete in H366he von 3.118,64 200 nebst Zinsen verlangt. Das Amtsgericht hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 194,53 200 nebst Zinsen verurteilt und der Widerklage stattgegeben. Auf die Berufung des Kl344gers hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abge344ndert, der Klage insgesamt stattgegeben und die Widerklage abgewie-sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 2 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat nur den aus dem Tenor ersichtlichen Teilerfolg, im 334bri-gen ist sie unbegr374ndet. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 4 Dem Kl344ger stehe der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung r374ck-st344ndiger Miete zu. Die Staffelmietvereinbarung versto337e zwar gegen 247 10 Abs. 2 MHG. Dies habe jedoch nicht die Nichtigkeit der Staffelmietvereinbarung insgesamt zur Folge. Denn Staffelmietvereinbarungen seien nach der gesetzli-chen Regelung in 247 10 MHG nicht grunds344tzlich verboten, sondern zul344ssig und 5 - 4 - nur in ihrer Wirksamkeit auf zehn Jahre begrenzt. Bei trennbaren Teilen einer Vereinbarung sei im 334brigen gem344337 247 134 BGB auch nur der vom Verbotsge-setz erfasste Teil unwirksam; die Teilnichtigkeit k366nne nicht weiter reichen als das Verbotsgesetz. Deshalb sei eine zeitlich unbegrenzte Staffelmiete f374r die Dauer von zehn Jahren wirksam und lediglich der dar374ber hinausgehende Teil unwirksam. Daf374r spreche auch die Regelung des 247 557a BGB nF, der eine zeitliche Begrenzung nicht mehr vorsehe. Dem Kl344ger stehe daher grunds344tzlich die geltend gemachte r374ckst344ndi-ge Miete zu, w344hrend die Widerklage auf R374ckerstattung 374berzahlter Betr344ge abzuweisen sei. 6 Soweit der Kl344ger bez374glich der Julimiete 2005 nicht das vollst344ndige Guthaben des Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung f374r das Jahr 2004 in Abzug gebracht, sondern hiergegen mit Mietr374ckst344nden aus dem Jahr 2004 in H366he von 481,23 200 aufgerechnet habe, sei auch diese Vorgehensweise rech-tens, da der Beklagte die Richtigkeit dieser noch ausstehenden Forderung von 481,23 200 in seinem Schreiben vom 31. Oktober 2004 anerkannt habe. 7 II. Die Entscheidung des Berufungsgerichts h344lt - mit Ausnahme der Verur-teilung des Beklagten zur Zahlung der (restlichen) Miete f374r Juli 2005 - rechtli-cher Nachpr374fung stand. Der Beklagte ist, was die weiteren vom Kl344ger im vor-liegenden Rechtsstreit geltend gemachten Mietr374ckst344nde betrifft, gem344337 247 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung verpflichtet; der mit der Widerklage geltend gemachte Bereicherungsanspruch (247 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) auf Erstattung geleis-teter Mietzahlungen steht ihm hingegen nicht zu. 8 - 5 - 1. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Staffel-mietvereinbarung f374r den im vorliegenden Rechtsstreit streitigen Zeitraum wirk-sam ist, so dass dem Beklagten, soweit er die aus der Vereinbarung sich erge-benden Erh366hungsbetr344ge entrichtet hat, kein R374ckforderungsanspruch wegen 374berzahlter Miete zusteht, der Kl344ger hingegen die noch nicht gezahlten Erh366-hungsbetr344ge nachfordern kann. 9 a) Zwar verst366337t die hier vereinbarte - zeitlich nicht begrenzte - Staffel-miete gegen die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags ma337gebliche Vorschrift des 247 10 Abs. 2 Satz 2 MHG. Danach darf die Vereinbarung einer gestaffelten Miete - anders als nach der seit dem 1. September 2001 gem344337 247 557a BGB geltenden Regelung - nur einen Zeitraum bis zehn Jahren umfas-sen. 10 b) Dem Berufungsgericht ist aber darin beizupflichten, dass dieser Ver-sto337 nicht zur Nichtigkeit der gesamten Vereinbarung zur Staffelmiete mit der Folge f374hrt, dass der Beklagte jeweils nur die Ausgangsmiete schuldet. Entge-gen der von der Revision und einem Teil der Instanzgerichte vertretenen Auf-fassung (LG Berlin, GE 2004, 625 - Zivilkammer 63 - sowie GE 2003, 325 - Zi-vilkammer 62 -; LG Gie337en, WuM 1994, 693) ist auch eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffel-miete nur insoweit unwirksam, als sie 374ber die damalige zul344ssige H366chstdauer von zehn Jahren hinausgeht (so auch LG Berlin, GE 1991, 781 - Zivilkammer 67; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rdnr. C 518a; Blank/B366rstinghaus, Miete 1. Aufl. 247 10 MHG Rdnr. 22; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., 247 10 MHG Rdnr. 12; Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., 247 10 MHG Rdnr. 82; wohl auch M374nchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., 247 10 MHG Rdnr. 20, unter Hinweis auf die 344hnliche Problematik bei Preisvorschriften). 11 - 6 - Das Berufungsgericht hat zutreffend einen Fall blo337er Teilnichtigkeit an-genommen, weil die (damalige) gesetzliche Regelung Staffelmietvereinbarun-gen nicht grunds344tzlich verbot, sondern nur eine zehn Jahre 374bersteigende Bindung der Parteien untersagte. Gem344337 247 139 BGB f374hrt die Teilnichtigkeit jedoch nicht zur Gesamtnichtigkeit des Rechtsgesch344fts, wenn anzunehmen ist, dass die Parteien es auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen h344tten. 12 Dies ist hier offensichtlich der Fall. Die Vereinbarung einer Staffelmiete bietet f374r beide Parteien f374r einen langen Zeitraum Kalkulationssicherheit hin-sichtlich der Mieth366he und ist auch f374r den Mieter insoweit vorteilhaft, als Miet-erh366hungen wegen Modernisierung und nach dem Vergleichsmietensystem w344hrend der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen sind (247 10 Abs. 2 Satz 2 MHG bzw. nach jetziger Regelung 247 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Mangels anderer Anhaltspunkte ist daher anzunehmen, dass die Parteien, wenn ihnen die zeitliche Begrenzung des 247 10 Abs. 2 MHG bekannt gewesen w344re, nicht von einer Staffelmietvereinbarung insgesamt Abstand genommen, sondern stattdessen eine Staffelmietvereinbarung mit der h366chstm366glichen zeit-lichen Begrenzung geschlossen h344tten. 13 c) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Staffelmietvereinbarung auch nicht deshalb unwirksam, weil sie mangels einer schriftlichen Regelung 374ber die Dauer der Staffelmiete bzw. wegen einer fehlenden Befristung nicht den Mindestinhalt aufwiese, der der Formvorschrift des 247 10 Abs. 2 MHG zu entnehmen sei. Gem344337 247 10 Abs. 2 Satz 1 MHG kann der Mietzins f374r be-stimmte Zeitr344ume in unterschiedlicher H366he schriftlich vereinbart werden. Den sich daraus ergebenden Anforderungen an die Schriftform (247 126 BGB) wird die schriftliche Zusatzvereinbarung der Parteien vom 24. Mai 1996 jedoch gerecht, denn sie legt eine j344hrliche Mieterh366hung der Ausgangsmiete um jeweils 14 - 7 - 25,56 200 ab dem 1. Juli 1998 fest, so dass die unterschiedliche Miete f374r jeweils bestimmte Zeitr344ume in der Vertragsurkunde geregelt ist. 15 2. Zu Unrecht r374gt die Revision ferner, dass die Berufung, soweit sie sich gegen die Abweisung der Klage bez374glich der Mietforderung f374r Juli 2005 rich-tete, bereits unzul344ssig gewesen sei, weil der Kl344ger das Rechtsmittel in die-sem Punkt nicht ordnungsgem344337 begr374ndet habe. Das Amtgericht hat die Kla-ge insoweit abgewiesen, weil der Beklagte nur die Ausgangsmiete von 434,60 200 zuz374glich Nebenkosten geschuldet habe, die durch Aufrechnung mit dem Ne-benkostenguthaben 2004 beglichen worden sei. Die vom Kl344ger zuvor gegen-374ber dem Nebenkostenguthaben 2004 erkl344rte Aufrechnung mit Mietr374ckst344n-den in H366he von 481,23 200 sei ins Leere gegangen, weil es mangels wirksamer Staffelmietvereinbarung keine Mietr374ckst344nde des Beklagten gegeben habe. Mit der Begr374ndung, die Staffelmietvereinbarung vom 24. Mai 1996 sei wirk-sam, hat der Kl344ger das Urteil des Amtsgerichts mithin auch bez374glich der Ab-weisung der Julimiete angegriffen. 3. Mit Erfolg beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsge-richt von der Miete f374r Juli 2005 nicht das vollst344ndige Guthaben aus der Ne-benkostenabrechnung f374r das Jahr 2004 abgesetzt hat, weil es angenommen hat, der Kl344ger habe seinerseits hiergegen bereits zuvor mit einem - vom Be-klagten durch das Schreiben vom 31. Oktober 2004 anerkannten - Saldo in H366-he von 481,23 200 aus Mietr374ckst344nden aus dem Jahr 2004 wirksam aufgerech-net. Zutreffend weist die Revision darauf hin, dass der Beklagte in dem genann-ten Schreiben eine Zahlung des Betrages von 481,23 200 gerade ablehnt und le-diglich ausf374hrt, dass er diese Summe "unter normalen Umst344nden" sofort ge-zahlt h344tte. Daraus ergibt sich - wie die Revision zu Recht r374gt - kein Anhalts-punkt f374r einen Schuldbest344tigungsvertrag (deklaratorisches Schuldanerkennt- 16 - 8 - nis) oder gar f374r ein (konstitutives) Schuldanerkenntnis im Sinne von 247 781 BGB. III. 17 Soweit sich das Berufungsurteil nach den vorstehenden Ausf374hrungen als richtig erweist, ist die Revision zur374ckzuweisen. Bez374glich der Verurteilung des Beklagten zur Zahlung der (restlichen) Miete f374r Juli 2005 kann das Beru-fungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). In diesem Punkt ist der Rechtsstreit nicht zur Endentschei-dung reif, weil das Bestehen der Mietforderung des Kl344gers f374r Juli 2005 von der noch kl344rungsbed374rftigen Frage abh344ngt, ob ihm der mit dem Guthaben des Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung 2004 verrechnete "Saldo" r374ck-st344ndiger Mietforderungen (481,23 200) zustand; denn in diesem Fall w344re das Guthaben des Beklagten in dieser H366he erloschen und h344tte nicht mehr zur Aufrechnung gegen die Miete f374r Juli 2005 zur Verf374gung gestanden. Dem Kl344-ger ist Gelegenheit zur Aufschl374sselung des "Saldos" - etwa durch Vorlage der in der Nebenkostenabrechnung 2004 in Bezug genommenen "Kontoaufstel-lung" - zu geben. Im Umfang der Aufhebung ist der Rechtsstreit daher zur neu- - 9 - en Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Offenbach am Main, Entscheidung vom 18.05.2007 - 350 C 514/06 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 23.11.2007 - 6 S 104/07 -
Full & Egal Universal Law Academy