BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 231/07 Verk374ndet am: 8. April 2009 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 123, 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 a) Einem Mieter, der auf eine K374ndigung wegen eines vorget344uschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzanspr374che wegen unberechtigter K374ndigung auch dann zu, wenn die K374ndigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schl374ssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen. b) Darf der Mieter das R344umungsverlangen des Vermieters materiell f374r berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er - in der Vorstellung, zur R344umung des Mietobjekts verpflichtet zu sein - sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverh344ltnisses einigt. BGH, Urteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 231/07 - KG Berlin AG Sch366neberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 8. April 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts vom 18. Juni 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin bewohnte als Mieterin seit 1977 ein im Eigentum der Be-klagten stehendes Hausgrundst374ck in B. . Nachdem die Beklagten seit Juni 2001 mehrfach durch Anwaltsschreiben K374ndigungen wegen Eigenbedarfs ausgesprochen hatten, zog die Kl344gerin entsprechend einer Vereinbarung der Parteien vom 4. Oktober 2002 am 16. Oktober 2002 aus. 1 Die seit mehreren Jahrzehnten in den Vereinigten Staaten von Amerika lebenden Beklagten hatten wiederholt darauf hingewiesen, dass sie mittlerweile pensioniert seien, dauerhaft nach Deutschland zur374ckkehren und in dem an die Kl344gerin vermieteten Haus wohnen wollten, ferner, dass sie beabsichtigten, die in der N344he lebende pflegebed374rftige Mutter der Beklagten zu 1 zu betreuen. F374r den Fall, dass die Kl344gerin das gemietete Wohnhaus nicht rechtzeitig r344u- 2 - 3 - me, drohten die Beklagten die gerichtliche Durchsetzung der K374ndigung sowie die Geltendmachung von Schadensersatzanspr374chen (Hotelkosten) an. 3 Das streitgegenst344ndliche Hausgrundst374ck wurde am 9. November 2002 374ber einen Makler zum Verkauf angeboten. Die Kl344gerin erkl344rte daraufhin mit Schreiben vom 26. November 2002 die Anfechtung des Aufhebungsvertrages vom 4. Oktober 2002 wegen arglistiger T344uschung und Irrtums. Ein Verkauf des Hauses fand nicht statt. Mit der Klage fordert die Kl344gerin, das Hausgrundst374ck - hilfsweise je-denfalls, soweit nicht neu vermietet - an sie zur374ckzugeben, au337erdem die Zah-lung von Schadensersatz und Schmerzensgeld sowie die Feststellung der Er-satzpflicht der Beklagten f374r k374nftige weitere Sch344den. 4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be-rufung der Kl344gerin hat das Berufungsgericht zur374ckgewiesen. Mit der vom Se-nat zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihre erstinstanzlichen Anspr374-che weiter. 5 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 7 Die Kl344gerin k366nne weder R374ckgabe der Mietsache noch Schadenser-satz oder Schmerzensgeld verlangen. F374r die Entscheidung des Rechtsstreits komme es nicht darauf an, ob die Beklagten einen Eigenbedarf an dem von der Kl344gerin angemieteten Hausgrundst374ck nur vorget344uscht h344tten. Denn durch 8 - 4 - die ausgesprochenen K374ndigungen sei das Mietverh344ltnis nicht beendet wor-den, so dass die Kl344gerin zur R344umung nicht verpflichtet gewesen sei. Die von den Beklagten ausgesprochenen K374ndigungen seien unwirksam, weil die K374n-digungsschreiben entgegen 247 564b Abs. 3 BGB aF bzw. 247 573 Abs. 3 Satz 1 BGB nF keinerlei Angaben zum berechtigten Interesse der Beklagten an der ausgesprochenen K374ndigung enthielten. Das von der Kl344gerin unterbreitete Angebot vom 4. Oktober 2002 auf Vertragsaufhebung sei deshalb ohne "Notwendigkeit", - ohne dass die Kl344gerin zur R344umung verpflichtet gewesen sei -, erfolgt. In entsprechender Anwendung des Rechtsgedankens aus 247 254 BGB sei daher davon auszugehen, dass der Abschluss der Aufhebungsvereinbarung vom 4. Oktober 2002 allein auf den - freiwilligen - Entschluss der Kl344gerin zur374ckzuf374hren sei und nicht auf eine arglistige T344uschung seitens der Beklagten. Hinzu komme, dass die Kl344gerin den Mietaufhebungsvertrag erst nach Zustandekommen des Mietvertrags 374ber ihre neue Wohnung abgeschlossen habe. Damit sei der Aufhebungsvertrag nach wie vor wirksam. 9 II. Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begr374ndung k366nnen Anspr374che der Kl344gerin auf R374ckgabe des Mietobjekts aufgrund wirksamer Anfechtung der Aufhe-bungsvereinbarung, auf Schadensersatz und auf Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten f374r k374nftige Sch344den nicht verneint werden. 10 1. Ein Vermieter, der schuldhaft eine K374ndigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist dem Mieter grunds344tzlich zum Er-satz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (BGHZ 89, 296, 302; Se- 11 - 5 - natsurteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395, unter II 1 m.w.N.). Davon geht auch das Berufungsgericht aus. 12 2. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts, An-spr374che der Kl344gerin seien "in entsprechender Anwendung des Rechtsgedan-kens aus 247 254 BGB" zu verneinen, weil die von den Beklagten ausgesproche-nen Eigenbedarfsk374ndigungen bereits aus formalen Gr374nden unwirksam gewe-sen seien, so dass f374r die Kl344gerin objektiv kein Anlass bestanden habe, den Beklagten die einvernehmliche Aufhebung des Mietverh344ltnisses anzubieten und das Mietobjekt zu r344umen. Die Aufhebungsvereinbarung vom 4. Oktober 2002 st374nde den mit der Klage verfolgten Anspr374chen der Kl344gerin nur dann entgegen, wenn sie auf einem freien Willensentschluss der Kl344gerin beruhen w374rde, f374r den der von den Beklagten geltend gemachte, nach der Darstellung der Kl344gerin nur vorget344uschte Eigenbedarf nicht (mehr) urs344chlich gewesen w344re. Derartiges hat das Berufungsgericht indessen nicht festgestellt; es hat den entscheidenden Gesichtspunkt vielmehr darin gesehen, dass mangels for-mal wirksamer Eigenbedarfsk374ndigung der Beklagten f374r die Kl344gerin keine R344umungsverpflichtung und damit auch keine Notwendigkeit bestanden habe, sich mit den Beklagten auf eine Aufhebung des Mietverh344ltnisses zu einigen. Das ist nicht richtig. a) Einem Mieter, der auf eine K374ndigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzanspr374che we-gen unberechtigter K374ndigung auch dann zu, wenn der Eigenbedarf - wie das Berufungsgericht hier annimmt - zwar entgegen 247 573 Abs. 3 Satz 1 BGB (247 564a Abs. 3 BGB aF) nicht im K374ndigungsschreiben als berechtigtes Interes-se des Vermieters an der Beendigung des Mietverh344ltnisses angegeben und die K374ndigung deshalb unwirksam ist, der Vermieter dem Mieter den Eigenbe-darf aber schl374ssig dargetan und der Mieter keine Veranlassung hatte, die An- 13 - 6 - gaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen. So verh344lt es sich nach dem revisi-onsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Kl344gerin hier. Die Beklag-ten hatten die Kl344gerin wiederholt und nachdr374cklich mit der Begr374ndung zur R344umung des vermieteten Wohnhauses aufgefordert, sie beabsichtigten, nach Deutschland zur374ckzukehren und das vermietete Anwesen selbst zu bewoh-nen, auch um die in der N344he lebende pflegebed374rftige Mutter der Beklagten zu 1 zu betreuen. Dass die Kl344gerin Anlass gehabt h344tte, diesen Angaben zu miss-trauen, ist weder den Feststellungen des Berufungsgerichts noch dem Sachvor-trag der Kl344gerin zu entnehmen. b) Der Kausalzusammenhang zwischen der von den Beklagten geltend gemachten, nach Darstellung der Kl344gerin vorget344uschten Eigennutzungsab-sicht und dem Schaden der Kl344gerin ist auch nicht dadurch unterbrochen wor-den, dass die Kl344gerin sich am 4. Oktober 2002 mit den Beklagten auf eine ein-vernehmliche Beendigung des Mietverh344ltnisses geeinigt hat, obwohl sie zu diesem Zeitpunkt mangels ordnungsgem344337 begr374ndeter K374ndigungserkl344run-gen - noch - nicht zur R344umung des Mietobjekts verpflichtet war (vgl. OLG Karlsruhe, NJW 1982, 54, 55; BayObLG NJW 1982, 2003, 2004; M374nch-KommBGB/H344ublein, 5. Aufl., 247 573 Rdnr. 108; Schmidt-Futterer/Blank, Miet-recht, 9. Aufl., 247 573 BGB Rdnr. 79). Entscheidend ist nicht, ob der Mieter be-reits zur R344umung verpflichtet ist, sondern allein, ob er das R344umungsverlan-gen materiell f374r berechtigt halten darf, weil er keinen Anlass hat, an der Rich-tigkeit der Angaben des Vermieters zu dem geltend gemachten Eigenbedarf zu zweifeln. Auch wenn der Mieter sich unter dem Eindruck des als bestehend an-genommenen Eigenbedarfs zu einer einvernehmlichen Beendigung des Miet-verh344ltnisses bereit findet und das Mietobjekt freigibt, ohne auf die formale Wirksamkeit der K374ndigungserkl344rung des Vermieters abzustellen, r344umt er die Mietwohnung nicht aus freien St374cken, sondern in der Vorstellung, dazu jeden- 14 - 7 - falls materiell verpflichtet zu sein. Eine unter diesen, nach der Darstellung der Kl344gerin hier gegebenen Umst344nden zustande gekommene Mietaufhebungs-vereinbarung unterbricht mithin den Ursachenzusammenhang zwischen der Vort344uschung des Eigenbedarfs und der R344umung nicht. Ob dies anders zu beurteilen ist, wenn die Mietvertragsparteien die Beendigung des Mietverh344lt-nisses im Wege eines Vergleichs vereinbaren, durch den der Streit 374ber den vom Vermieter behaupteten, vom Mieter in Abrede gestellten Eigenbedarf bei-gelegt wird (vgl. dazu OLG Frankfurt am Main NJW-RR 1995, 145, 146), bedarf hier keiner Entscheidung. c) Unerheblich ist schlie337lich, ob der Mieter - wie hier die Kl344gerin - bei Abschluss des Aufhebungsvertrags bereits eine neue Wohnung angemietet hat. Steht die Anmietung der neuen Wohnung unter dem Eindruck der scheinbar materiell gerechtfertigten Eigenbedarfsk374ndigung, ist auch insoweit die arglisti-ge T344uschung des Vermieters urs344chlich f374r den hieraus entstehenden Scha-den des Mieters (OLG Karlsruhe, aaO, 56). 15 III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent-scheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der von den Beklagten mit der K374ndigung geltend gemachte Eigenbe-darf vorgeschoben war und ob die Kl344gerin die Aufhebungsvereinbarung vom 4. Oktober 2002 auch dann abgeschlossen h344tte, wenn ihr dies bewusst gewe-sen w344re. Bei der neuen Verhandlung und Entscheidung wird sich das Beru-fungsgericht auch mit dem weiteren Einwand der Beklagten zu befassen haben, Eigenbedarf sei von ihnen von vorneherein nur an der Erdgeschoss- und Dach-geschosswohnung geltend gemacht worden und der Kl344gerin sei der Abschluss 16 - 8 - eines neuen Mietvertrags f374r die von ihr selbst bewohnte Wohnung im Oberge-schoss angeboten worden. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Sch366neberg, Entscheidung vom 05.10.2006 - 107 C 312/05 - KG Berlin, Entscheidung vom 18.06.2007 - 8 U 188/06 -
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