BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 231/08 Verk374ndet am: 16. Juli 2009 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 573 Abs. 2 Nr. 2, 577a Auf eine K374ndigung eines Wohnraummietverh344ltnisses durch eine Gesellschaft b374rgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters findet die K374n-digungsbeschr344nkung des 247 577a BGB keine Anwendung, wenn nach der K374n-digung Wohnungseigentum der Gesellschafter begr374ndet wird. Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat, die vorhandenen Wohnungen in Wohnungseigentum der Gesellschafter umzu-wandeln. BGH, Urteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08 - LG M374nchen I AG M374nchen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 27. Mai 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Schneider f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts M374nchen I vom 30. Juli 2008 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-fungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit 1983 Mieterin einer Wohnung im 3. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in M. . Die Kl344gerin, eine Gesellschaft b374rgerli-chen Rechts bestehend aus acht Gesellschaftern, erwarb das gesamte Anwe-sen; sie wurde am 18. Januar/2. Februar 2006 im Grundbuch als Eigent374merin eingetragen. 1 Zweck der Gesellschaft war die Eigennutzung der vermieteten Wohnun-gen in dem Anwesen durch die Gesellschafter. Jedem Gesellschafter war ent-sprechend seinem Gesellschaftsanteil das alleinige Sondernutzungsrecht f374r bestimmte Wohnungen zugewiesen. 2 - 3 - Mit Schreiben vom 31. M344rz 2006 k374ndigte die Kl344gerin wegen Eigenbe-darfs des Gesellschafters K. das Mietverh344ltnis 374ber die streitgegenst344ndli-che Wohnung zum 31. M344rz 2007. Die Beklagte widersprach der K374ndigung und zog nicht aus. 3 4 Nach dem Vorbringen der Beklagten in den Tatsacheninstanzen ist das gesamte Anwesen, wie von Anfang an geplant, mittlerweile in Eigentumswoh-nungen aufgeteilt und sind aufgrund der Auflassung vom 25. September 2007 die Gesellschafter K. und Dr. R. als Eigent374mer der streitgegenst344ndli-chen Wohnung im Grundbuch eingetragen. Die Kl344gerin nimmt die Beklagte auf R344umung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die dage-gen gerichtete Berufung der Kl344gerin hat das Landgericht zur374ckgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihr R344umungsbegehren weiter. 5 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht (LG M374nchen I, WuM 2008, 731) hat im Wesentli-chen ausgef374hrt: 7 Das Mietverh344ltnis sei durch die Eigenbedarfsk374ndigung vom 31. M344rz 2006 nicht beendet. Die K374ndigung sei bereits deshalb unwirksam, weil es der Kl344gerin im konkreten Fall verwehrt sei, die K374ndigung auf einen Eigenbedarf f374r den Gesellschafter K. zu st374tzen. 8 - 4 - Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei zwar grunds344tz-lich davon auszugehen, dass eine BGB-Gesellschaft f374r einen Gesellschafter wegen Eigenbedarfs k374ndigen k366nne. Eine wirksame K374ndigung wegen Eigen-bedarfs eines Gesellschafters setze jedoch voraus, dass dieser bereits bei Ab-schluss des Mietvertrages Gesellschafter gewesen sei, um den Mieter vor dem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfsk374ndigungen durch einen nicht 374ber-schaubaren Personenkreis zu bewahren. 9 Dieser Schutzgedanke aus 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei auch bei Eintritt einer BGB-Gesellschaft in das Mietverh344ltnis aufgrund 247 566 BGB zu ber374ck-sichtigen. Auch 247 566 BGB sei eine Schutznorm zugunsten des Mieters, die diesen davor bewahren solle, dass er durch den Verkauf des Anwesens Nachteile grunds344tzlicher Art habe, mit denen er nicht habe rechnen m374ssen. Zwar m374sse ein Mieter damit rechnen, dass an die Stelle seines bisherigen Vermieters beispielsweise eine Erbengemeinschaft trete. In der Regel sei aber eine dadurch eintretende Vergr366337erung des Vermieterkreises 374berschaubar. Insbesondere sei damit nicht zugleich zu bef374rchten, dass diese Rechtsnach-folger nach Eintritt in das Mietverh344ltnis sofort zum Mittel der Eigenbedarfsk374n-digung griffen. Demgegen374ber habe der Eintritt einer BGB-Gesellschaft mit ei-ner Vielzahl von Gesellschaftern, die - wie hier - ein Mehrfamilienhaus objektiv mit der vorrangigen Absicht erworben h344tten, die einzelnen Wohnungen selbst zu nutzen, eine ganz andere und f374r den Mieter "bedrohliche Qualit344t". 10 Das Berufungsgericht verkenne nicht, dass nach dieser Auffassung die K374ndigung wegen Eigenbedarfs f374r einen Gesellschafter sehr erschwert werde. Mit Schwierigkeiten m374sse die Gesellschaft angesichts der gew344hlten Rechts-konstruktion jedoch rechnen. Au337erdem sei es ihr unbenommen, nach entspre-chender Umwandlung der Wohnungen in Eigentumswohnungen f374r die bisheri-gen Gesellschafter unmittelbar die M366glichkeit einer Eigenbedarfsk374ndigung zu er366ffnen. Dass damit dann die Sperrfrist des 247 577a BGB eingreife, sei vom 11 - 5 - Gesetzgeber so gewollt. Offenbleiben k366nne, ob die K374ndigung auch wegen der Verletzung der Sperrfrist des 247 577a BGB unwirksam sei. II. 12 Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begr374ndung kann ein Anspruch der Kl344gerin auf R344umung und Herausgabe der streitgegenst344ndlichen Wohnung nicht ver-neint werden. Nach dem revisionsrechtlich ma337geblichen Sachvortrag der Kl344-gerin ist ihre K374ndigung vom 31. M344rz 2006 wegen Eigenbedarfs des Gesell-schafters K. wirksam (247 546 i.V.m. 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). 1. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass nach dem Senatsurteil vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845, Tz. 10 ff.) eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grunds344tzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB k374ndigen darf. Das gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch dann, wenn die BGB-Gesellschaft durch Ver344u337erung gem344337 247 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. 247 566 BGB sch374tzt den Mieter, indem der Erwerber anstelle des alten Vermieters in die sich aus dem Mietverh344ltnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Die Vorschrift des 247 566 BGB sch374tzt den Mieter aber nicht davor, dass eine Personenmehrheit als Erwerberin in den Mietvertrag eintritt, unabh344ngig davon, ob es sich um eine Eigent374mergemein-schaft, eine Erbengemeinschaft oder eine Gesellschaft b374rgerlichen Rechts handelt. 13 Deshalb kommt es auch nicht auf die Zahl der Gesellschafter an. Ebenso wenig wie in dem Fall, dass die BGB-Gesellschaft selbst den Mietvertrag abge-schlossen hat, gibt es einen Grund, Vermieter, die sich zu einer Gesellschaft b374rgerlichen Rechts zusammengeschlossen haben, schlechter zu stellen als 14 - 6 - eine einfache Mehrheit von Vermietern, bei denen die Berechtigung der nach 247 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetretenen Gemeinschaft, sich auf ei-nen Eigenbedarf an der Wohnung zu berufen, ebenfalls nicht von der Zahl der Vermieter abh344ngt. Gegen eine Differenzierung aufgrund einer mehr oder we-niger 374berschaubaren Zahl von Gesellschaftern sprechen zudem Gr374nde der Rechtssicherheit und der Rechtsklarheit (Senatsurteil vom 27. Juni 2007, aaO, Tz. 16). Ob auch unter Ber374cksichtigung der M366glichkeit einer Eigenbedarfsk374n-digung durch eine BGB-Gesellschaft, die gem344337 247 566 BGB erst sp344ter in den Mietvertrag eingetreten ist, an der Auffassung festzuhalten ist, dass eine Eigen-bedarfsk374ndigung durch eine b374rgerlich-rechtliche Gesellschaft, die den Miet-vertrag abgeschlossen hat, nur wegen des Wohnbedarfs von Gesellschaftern - oder von deren Familienangeh366rigen oder Haushaltsangeh366rigen - in Betracht kommt, die bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter waren (Se-natsurteil vom 27. Juni 2007, aaO, Tz. 17), bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. 15 2. Zu Recht weist die Revision auch darauf hin, dass die Eigenbedarfs-k374ndigung vom 31. M344rz 2006 hier weder gem344337 247 577a BGB direkt noch ge-m344337 247 577a BGB analog in Verbindung mit der Verordnung der Bayerischen Staatsregierung 374ber die Gebiete mit gef344hrdeter Wohnungsversorgung (Woh-nungsgebieteverordnung - WoGeV) vom 24. Juli 2001 (BayGVBl. S. 368) man-gels Einhaltung einer Wartefrist von zehn Jahren unwirksam ist, was das Beru-fungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - offen gelassen hat. Nach den ge-nannten Vorschriften kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sin-ne des 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht vor Ablauf von zehn Jahren seit der Ver-344u337erung an ihn berufen, falls an vermieteten Wohnr344umen nach der 334berlas-sung an den Mieter Wohnungseigentum begr374ndet und das Wohnungseigen-tum ver344u337ert worden ist. 16 - 7 - a) Eine unmittelbare Anwendung von 247 577a BGB scheidet aus, weil im Zeitpunkt der K374ndigung durch die Kl344gerin eine Umwandlung in Wohnungsei-gentum noch nicht erfolgt war. Die Kl344gerin selbst hat nicht Wohnungseigen-tum, sondern das bebaute Grundst374ck als solches erworben. Die Aufteilung des Anwesens in Wohnungseigentum und die Eintragung des Gesellschafters K. als Eigent374mer der streitgegenst344ndlichen Wohnung im Grundbuch sind auch nach dem Vortrag der Beklagten erst nach K374ndigung und Ablauf der K374ndigungsfrist am 31. M344rz 2007 durchgef374hrt worden. 247 577a BGB setzt f374r den Ausschluss einer K374ndigung nach 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraus, dass nach der 334berlassung der Wohnr344ume an den Mieter Wohnungseigentum be-gr374ndet und danach dieses Wohnungseigentum ver344u337ert worden ist (Senats-urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265, unter II 1). 17 b) F374r eine analoge Anwendung von 247 577a BGB fehlt es an einer plan-widrigen Regelungsl374cke. Die Beklagte h344lt eine Analogie zu 247 577a BGB f374r geboten, weil dem Gesamtgeschehen ein auf die Umgehung der Schutzvor-schrift des 247 577a BGB ausgerichtetes modellhaftes Vorgehen eines Bautr344-gers zugrunde liege. Dieser habe Interessenten f374r eine Wohnung (nicht f374r einen Gesellschaftsanteil) geworben, mit den Interessenten eine BGB-Gesellschaft gegr374ndet, in der bestimmte Wohnungen einzelnen Gesellschaf-tern schuldrechtlich zugewiesen w374rden mit dem Hinweis darauf, dass eine Auf-teilung in Wohnungseigentum erfolgen werde, das Objekt durch die BGB-Gesellschaft erworben, sodann die K374ndigung wegen Eigenbedarfs des Gesell-schafters in Bezug auf die ihm schuldrechtlich zugewiesene Wohnung ausge-sprochen und das Objekt saniert, um nach Erteilung der Abgeschlossenheits-bescheinigung und Aufteilung des Anwesens nach dem Wohnungseigentums-gesetz die BGB-Gesellschaft im Wege der Ver344u337erung des Wohnungseigen-tums von der BGB-Gesellschaft an den einzelnen Interessenten auseinander-zusetzen. Dabei handelt es sich um eine Gestaltung, die vom Schutzzweck des 247 577a BGB nicht erfasst wird. 18 - 8 - aa) Die Bestimmung hat den Zweck, dem durch die Umwandlung in Wohnungseigentum gef344hrdeten Bestandsschutzinteresse des Mieters Rech-nung zu tragen (Senat, BGHZ 126, 357, 365). Mit der K374ndigungssperrfrist f374r Eigenbedarfsk374ndigungen wollte der Gesetzgeber den Mieter besonders davor sch374tzen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen h344ufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden, der durch die K374ndigungsschutzbe-stimmungen erstrebte Bestandsschutz f374r den Mieter dadurch also besonders gef344hrdet ist. Gerade die erh366hte Gefahr einer Eigenbedarfsk374ndigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Ver344u337erung an einen neuen Eigent374mer stellt nach der Auffassung des Ge-setzgebers auch die Rechtfertigung f374r die mit der (verl344ngerten) K374ndigungs-sperrfrist verbundene Beschr344nkung der verfassungsrechtlich gesch374tzten Ei-gent374merbefugnisse (Art. 14 GG) sowohl des Ver344u337erers als auch des Erwer-bers dar (Senatsurteil vom 11. M344rz 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808, Tz. 14). Auf den Schutz vor einer unabh344ngig von der Umwandlung bestehen-den Eigenbedarfslage ist die Vorschrift nach ihrem Normzweck nicht zuge-schnitten (BGHZ, aaO, 365). So greift die Wartefristregelung aus 247 577a BGB f374r eine Eigenbedarfsk374ndigung nicht schon bei der Begr374ndung von Woh-nungseigentum durch den bisherigen Eigent374mer ein, sondern erst nach Ver-344u337erung der Eigentumswohnung an deren Erwerber. 19 bb) Nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 126, 357) darf sich deshalb der Eigent374mer einer Wohnung als Vermieter grunds344tzlich auf ein be-rechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverh344ltnisses (Eigenbedarf) ohne R374cksicht auf die Wartefrist berufen, wenn er erst nach 334berlassung der Wohnung an den Mieter das Hausgrundst374ck als Miteigent374mer in einer Bruch-teilsgemeinschaft mit Dritten erworben hat und die Erwerber das Miteigentum gem344337 247 3 WEG in der Weise beschr344nkt haben, dass jedem Miteigent374mer Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung einger344umt wird. Dem ist die hier zu entscheidende Fallgestaltung vergleichbar. 20 - 9 - Eine Ver344u337erung im Sinne von 247 577a BGB setzt einen tats344chlichen Wechsel in der Person des Wohnungseigent374mers voraus (Lammel, Wohn-raummietrecht, 3. Aufl., 247 577a Rdnr. 8). Daran fehlt es, wenn die Gesellschaf-ter einer BGB-Gesellschaft diese in der Weise auseinandersetzen, dass das Eigentum der BGB-Gesellschaft unter den Gesellschaftern aufgeteilt wird. Zwar ist ein Grundst374ck, als dessen Eigent374mer mehrere nat374rliche Personen mit dem Zusatz 204als Gesellschafter b374rgerlichen Rechts223 eingetragen sind, nicht (gesamth344nderisch gebundenes) Eigentum dieser nat374rlichen Personen, son-dern Eigentum der Gesellschaft b374rgerlichen Rechts (BGH, Urteil vom 25. Sep-tember 2006 - II ZR 218/05, NJW 2006, 3716, Tz. 11). Dennoch findet mit der 334bertragung des Wohnungseigentums auf einen einzelnen Gesellschafter kein Wechsel in der Rechtstr344gerschaft statt, der geeignet ist, neuen, bis zu diesem Zeitpunkt f374r den Mieter nicht zu bef374rchtenden Eigenbedarf zu schaffen. Die M366glichkeit der Eigenbedarfsk374ndigung durch die Kl344gerin zugunsten ihres Ge-sellschafters K. wie auch der 374brigen Gesellschafter bestand, wie darge-legt, schon vor der Begr374ndung von Wohnungseigentum. Es fehlt deshalb an dem nach dem Schutzzweck von 247 577a BGB vorausgesetzten erh366hten Risiko einer Eigenbedarfsk374ndigung, das gerade durch die Begr374ndung und Ver344u337e-rung von Wohnungseigentum geschaffen worden ist. 21 cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung liegt auch keine unzul344ssige Umgehung von 247 577a BGB durch die Kl344gerin vor. Wie ausge-f374hrt, hat der Gesetzgeber mit 247 577a BGB nur f374r eine ganz bestimmte Fall-konstellation - nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigen-tumswohnung und Ver344u337erung der Wohnung an einen neuen Eigent374mer - eine Eigenbedarfsk374ndigung verboten beziehungsweise erschwert. Diese Fall-gestaltung ist hier nicht gegeben. Der Gesetzgeber wollte mit der Regelung nicht verhindern, dass eine Mehrheit von Personen, sei es in Form einer Mitei-gent374mergemeinschaft, sei es in Form einer Gesellschaft b374rgerlichen Rechts, ein gr366337eres Anwesen zum Zwecke der Eigennutzung erwirbt, auch wenn da- 22 - 10 - durch eine vergleichbare Gef344hrdung des Bestandsschutzinteresses der Mieter eintreten mag, wie sie im Falle der Bildung und Ver344u337erung von Wohnungsei-gentum besteht. Daran, dass diese Fallgestaltung von 247 577a BGB nicht erfasst wird, 344ndert sich nichts dadurch, dass die Erwerber die Absicht haben, fr374her oder sp344ter Wohnungseigentum zu bilden. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - 23 - 11 - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob Eigenbedarf f374r den Gesellschafter K. besteht. Der Rechtsstreit ist daher an das Berufungsgericht zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Vorinstanzen: AG M374nchen, Entscheidung vom 20.09.2007 - 472 C 7757/07 - LG M374nchen I, Entscheidung vom 30.07.2008 - 14 S 20441/07 -
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