BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 231/13 Verkündet am: 2. April 2014 Ring , Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 16 4 Abs. 1 Satz 2, § 55 8a Abs. 1 Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und nam entlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht. BGH, Urteil vom 2. April 2014 - VIII ZR 231/13 - LG Berlin AG Berlin - Tempelhof - Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. April 2014 durch d en R ichter Dr. Frellesen als Vorsitzenden , d ie Richt e- rin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 26. Juni 2013 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tr a- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte n sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Ber lin. Mit Schreiben vom 25. November 2011 verlangte die von der Klägerin beauftra gte Hausverwaltung von den Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der seit auf 252,37 und verwies zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel. Sie teilte dabei nicht ausdrücklich mit, dass sie für die Klägerin handelte. In dem Mieterhöhungsverlangen heißt es : " Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsübl ichen Vergleichsmiete verlangen " . Dieses Schreiben erhielten die Bekla gten zusammen mit einer von der Hausverwaltung erstellten Betriebskosten a brechnung vom 22. November 2011, in der sie bat, den Nachzahlungsbetrag auf das Konto der namentlich benan n- 1 2 - 3 - ten Klägerin zu überweisen. Die Beklagten sind der Auffassung, es liege kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, da aus dem Schreiben vom 25. No - vember 2011 nicht hervorgehe , dass die Hausverwaltung im Namen der Kläg e- rin ge han delt habe . Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der begehrte n Mieterhöhung gerichteten Klage über wiegend stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Ber u- fung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben . Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreb en die Beklagte n die vollständige Abweisung der Klage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat kei nen Erfolg. I. Das Berufungsgericht ( LG Berlin, GE 2013, 691) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe die Beklagten zu R echt zur Zustimmung zu einer Im Falle der Abgabe einer Mieterhöhungserklärung durch eine Hausve r- waltung im Rahmen eines Mietverhältnisses sei grundsätzlich davon auszug e- hen, dass die Erklärung zugunsten des Vermieters erfolge. Dies gelte jedenfalls dann, wenn mit der Erklärung einer Hausverwa ltung zum Ausdruck gebracht werde, dass der Vermieter berechtigt sei, die Zustimmung zu einer Erhöhung 3 4 5 6 7 - 4 - der Miete zu verlangen und unstreitig die Hausverwaltung nicht Vermieterin sei. Denn es sei anerkannt, dass selbst bei einer Vermietung durch eine Hausve r- waltung diese im Zweifel für den Eigentümer handele (KG, WM 1984, 254). Vorliegend sei durch die Bezugnahme, dass " der Vermieter zur Erh ö- hung berechtigt " sei, hinreichend klar zum Ausdruck gekommen, dass keine Eigenerklärung, sondern eine Erklärung im N amen des Vermieters erfolgt sei, zumal mit Rücksicht auf die Erklärung vom 22. November 2011 die Beklagten gewusst hätten, dass die Hausverwaltung auch bereits zuvor eine Erklärung seitens der Klägerin abgegeben habe. A us der Formulierung am Ende des Schre ibens: " Wir bitten deshalb um Zustimmung " folge nichts Gegenteiliges. Ein besonderes Schutzbedürfnis des Mieters stehe dem nicht entgegen. II. Die se Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Rev i- sion zurückzuweisen ist. Der Kläger in steht gegen die Beklagten aus § 558 Abs. 1 BGB ein A n- spruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf der Grundlage des Mieterh ö- hungsverlangens der Hausverwaltung vom 25. November 2011 zu. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägeri n durch das Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 25. November 2011 ein wir k- sames Mie terhöhungsverlangen (§ 558 a Abs. 1 BGB) gestellt hat. Gemäß § 164 Abs. 1 Satz 1 BG B wirkt eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, für und gegen den Vertretenen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob 8 9 10 11 12 - 5 - die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die U m- stände ergeben, dass s ie in dessen Namen erfolg t (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB). a) Allerdi n gs wird in der mietrechtlichen Literatur und in der Rechtspr e- chung der Instanzgerichte teilweise die Auffassung vertreten, dass ein Miet - erhöhungsverlangen, das durch einen Bevollmächtigten wie beispielsweise ei ne Hausverwaltung gestellt w e rd e , nur wirksam sei , wenn die Stellvertretung au s- drücklich offen gelegt und der Vermieter darin namentlich benannt w e rd e (LG Potsdam, GE 2013, 689 ff. ; LG Berlin , GE 2013, 483; LG Berlin , GE 2011, 168; Schmidt - Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl. , Vor § 558 BGB, Rn. 43; MünchKommBGB/Artz, 6. Aufl. , § 558a BGB Rn. 12; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb . 2011, § 558a BGB Rn. 5; jurisP K - BGB/Heilmann, 6. Aufl. , § 55 8 Rn. 10). Dies sei zum Schutz des Mieters gerechtfertigt, der in dem vom Gesetzgeber bewusst formalisiert gestalteten Mieterhöhungsverfahren Klarheit über den Erklärenden haben müsse (LG Berlin , GE 2013, 483 ). Nur so könne er binnen der Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB die Berechtigung des Erhöhungsverlangens prüfen (LG Potsdam , aaO S . 691 ). Mit dem Auftreten als Hausverwaltung sei zudem ohne weitere Umstände auch ein Eigengeschäft vereinbar (LG Potsdam , aaO; Staudinger/Em merich, aaO ). b) Diese Auffassung teil t der Senat nicht , weil sie mit der gesetzlichen Rege lung in § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach auch ein konkludentes Handeln in fremdem Namen genügt, nicht vereinbar ist. Es besteht auch kein Anlass , in Abweichung hiervon aus Gründen des Mieterschutzes für das Mieterhöhung s- verlangen nach § 558a BGB eine ausdrückliche Offenlegung d er Vertretung zu fordern. Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertr e- tung ist - wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft - durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gemäß § 164 Abs. 1 BGB g e- währleistet. Gibt eine Hausverwaltung , die nicht selbst Vermieter in ist, im Ra h- 13 14 - 6 - men eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab , ist aus diesen Umständen - wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat - r e- gelmäßig zu entnehmen , dass sie im Namen d es Ver mieters handelt ( LG Berlin , GE 1994, 1447; Schmidt - Futterer/Blank, aaO , Vor § 535 BGB Rn. 294; Erman/ Maier - Reimer, BGB, 13. Aufl. , § 164 Rn. 8 ; vgl. auch BGH, Urteil vom 8. Januar 2004 - VII ZR 12/03, NJW - RR 2004, 1017 unter II 2 a, zur Vergabe von Baulei s- tungen durch den Hausverwalter ). 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht im konkreten Fall angenommen, dass die Hausverwaltung das Mieterhöhungsverlangen nach den Umständen im Namen der Klägerin gestellt hat (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB). Rechtsfehler dieser Würdigung des Berufungsgerichts zeigt die Revision nicht auf. Insbeso n- dere sind keine Umstände dafür ersichtlich, dass die Hausverwaltung aus der Sicht der Beklagten im eigenen Namen gehandelt h ätte . 15 - 7 - Die Bevollmächtigung der Hausverwaltung durch die Klägerin steht zw i- schen den Parteien ebenso wenig in Streit wie die materielle Begründetheit d es Mieterhöhungsbegehrens , soweit es in den Vorinstanzen Erfolg gehabt hat. Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin - Tempelhof - Kreuzberg, Entscheidung vom 10.10.2012 - 2 C 145/12 - LG Berlin, Ents cheidung vom 26.06.2013 - 65 S 512/12 - 16
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