ECLI:DE:BGH:2016:220416UVZR23.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 23/15 Verkündet am: 22. April 2016 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 444, § 434 Abs. 1 Satz 3 Der i n einem Grundstückskaufvertrag vereinbarte umfassende Haftungsau s- schluss für Sachmängel erfasst auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufst e- henden Gebäudes. BGH, Urteil vom 22. April 20 16 - V ZR 23/15 - OLG Dresden LG Dresden - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. April 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp für Recht erkannt: Auf die Revision wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberla n- desgerichts Dresden vom 9. Januar 2015 im Kosten punkt und i n- soweit aufgehoben, als die Beklagten als Gesamt schuldner zur Za k- ten über dem Basiszinssatz ab dem 11. Februar 2009 verurteilt worden sind und dem Feststellungsantrag (Urteilstenor zu I. 2.) stattgegeben worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur ne uen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand : Die Beklagten verkauften dem Kläger mit notariellem Vertrag vom 21. Oktober 2008 unter Ausschluss de r Haftung für Sachmängel ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück. Das Gebäude war im Jahr 1999/2000 an dem Standort einer ehemaligen Scheune errichtet worden. Dabei wurde in die Außenwand eine vor 1999 in die Scheune eingebaute Rückwand integriert. Die Beklagten hatten das Objekt in einem Internetportal beworben und wegen der einbezogenen Altbausu bstanz Schadensersatz in Höhe von 18.000 i- tergehenden Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang mit der Verwendung der Altbausubstanz beim Um - und Ausbau des Wohnhauses entstehen. Das La ndgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Kl ä- gers hat das Oberlandesgericht die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz r- satz weitergehender Schäden festgestellt. Mi t der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Antrag auf Klageabweisung weiter; der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. Entscheidungsgründe: I. Das sachverständig beratene Berufungsgericht bejaht eine Haftung der Beklagten wegen einer unzutreffenden öffentlichen Äußerung über eine Eige n- 1 2 3 4 - 4 - schaft der Kaufsache (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB). Das Gebäude weiche von der Sollbeschaffenheit ab, weil die Außenwand vor 1999 errichtet worden sei. Die Abweichung sei nicht unbea chtlich. Die in Rede stehende Außenwand sei schadensanfälliger und wärmedurchlässiger als die übrigen Wände. Auf den vereinbarten Haftungsausschluss könnten die Beklagten sich nicht berufen, da sie den Mangel arglistig verschwiegen hätten. Dem stehe nicht entgegen, dass sie das Alter der Rückwand nicht als Mangel empfunden hätten. Es genüge, dass sie von den den Mangel begründenden Tatsachen Kenntnis gehabt und trotzdem anderslautende Angaben in Bezug auf die Zeit der Errichtung des G e- bäudes gemacht hätten. II. Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein Anspruch des Klägers aus § 437 Abs. 1 Nr. 3, § 281 Abs. 1, § 280 Abs. 1 und 3 BGB nicht bejahen. 1. Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen schon nicht die A n- nahme, dass das Kaufobjekt wegen Abweichens von dem seitens der Bekla g- ten in dem Internetportal angegebenen Baujahr an einem Sachmangel leidet (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 i.V.m. § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB). a) Ric htig ist allerdings, dass nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zur Sollb e- schaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu gehören auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat, Ur teil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW - RR 2012, 1078 Rn. 16). b) Das Baujahr eines Gebäudes gehört zu den Eigenschaften eines b e- bauten G rundstück s, da es dessen Wert in aller Regel beeinflusst (vgl. OLG 5 6 7 8 - 5 - Hamm, NJW - RR 2010, 1643 f.; Staudinger/Matusche - Beckmann, BGB [2014], § 434 Rn. 170; Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl. , § 434 Rn. 63). c) Ob das Baujahr eines Hauses der nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB g e- schuldeten Beschaffenheit - hier: Baujahr 1999/2000 - nicht entspricht, weil bei der Errichtung ein älteres Bauteil integriert worden ist, hängt davon ab, ob dadurch die bei der gebotenen objektiven Betrachtung (BGH, Urteil vom 20. Mai 2009 - VIII ZR 191/07, BGHZ 181, 170 Rn. 14; Urteil vom 29. Juni 2011 - VIII ZR 202/10, WM 2011, 2149 Rn. 12) berechti gte Erwartung des Käufers enttäuscht wird, dass das Gebäude in dem angegebenen Baujahr errichtet wo r- den ist. Das kann nicht allgemein bestimmt werden, sondern ist danach zu b e- urteilen, ob das Haus durch das ältere Bauteil derart geprägt wird, dass es den C harakter verliert, in dem erwarteten Baujahr erstellt worden zu sein. Maßge b- lich dafür sind der Grad der Altersabweichung sowie die Art, die Größe und die Bedeutung des einbezogenen älteren Bauteils für das Gebäude. Je älter, u m- fangreicher und bedeutender - weil es sich z.B. um eine tragende Wand handelt - der ältere Bauteil ist, desto eher wird das Haus aus der objektivierten Sicht des Käufers nicht mehr als in dem geschuldeten Baujahr errichtet anz u- sehen sein. d) Das Berufungsgericht nimmt insoweit k eine Differenzierungen vor. Es unterstellt einen Mangel, ohne Feststellungen zu dem Alter und der Größe der integrierten Wand sowie zu deren Bedeutung für das Gebäude getroffen zu h a- ben. Schon deshalb kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben. 2. Im Ergebnis rechtsfehlerhaft ist die Annahme des Berufungsgerichts, der in dem Vertrag enthaltene Haftungsausschluss stehe einem Schadense r- satzanspruch des Klägers nicht entgegen, weil die Beklagten das Alter der ei n- bezogenen Wand arglistig verschwiegen hätten (§ 444 BGB) . 9 10 11 - 6 - a) I m Ausgangspunkt zutreffend geht es davon aus, dass der in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarte umfassende Haftungsausschluss für Sachmängel auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwa r- tenden Eigenschaften (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB) eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes erfasst. aa) Das versteht sich allerdings nicht von selbst. (1) Ein zwischen den Parteien eines Kaufvertrages vereinbarter Au s- schluss der Haftung für Sachmängel erfasst nach de r Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht die Haftung des Verkäufers für das Fehlen der nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Eigenschaften, sondern nur die Haftung für das Fehlen der ohne eine solche Vereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB gesch uldeten Eigenschaften (Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9 mwN; BGH, Urteil vom 29 . November 2006 - VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86 Rn. 31 und Urteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 117/12, NJW 2013, 1733 Rn. 15). Danach könn te der Verkäufer seine Haftung auch für das Fehlen von Eigenschaften ausschließen, deren Vorha n- densein der Käufer nach seinen öffentlichen Äußerungen berechtigterweise erwarten kann. Sie stehen nämlich gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB den nach § 434 Abs. 1 Sa tz 2 Nr. 2 BGB geschuldeten Eigenschaften gleich. (2) Zweifelhaft ist aber, ob sich ein allgemeiner Haftungsausschluss aus der Sicht des Käufers auf die Haftung wegen Fehlens solcher Eigenschaften bezieht. Die öffentliche Äußerung des Verkäufers könnte nämlich nicht nur die Erwartungen des Käufers an die Beschaffenheit der Sache prägen, sondern auch zu den Begleitumständen gehören, die den Sinngehalt des Haftungsau s- schlusses erhellen können und in diesem Rahmen bei der Auslegung zu b e- rücksichtigen wären (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 189/15, 12 13 14 15 - 7 - Grundeigentum 2016, 968 Rn. 15 mwN). Nicht ausgeschlossen ist, dass ein objektiver Betrachter in der Lage des Käufers im Hinblick auf die öffentliche Ä u- ßerung des Verkäufers annimmt, der allgemeine Haf tungsausschluss beziehe n- schaften. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche Erwartung für die Auslegung des Haftungsausschlusses relevant sein kann, bedarf hier aber ke i- ner E ntscheidung. bb) Bei einem Grundstückskaufvertrag kann es zu einer solchen Erwa r- tung des Käufers nämlich nicht kommen. (1) Grundstückskaufverträge müssen nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB notariell beurkundet werden. Die Parteien können einen solchen Ver trag wir k- sam nur zustande bringen, wenn sie in die zu errichtende Vertragsurkunde alle Erklärungen aufnehmen lassen, die Inhalt der vertraglichen Regelungen werden sollen (Senat, Urteil vom 19. November 1982 - V ZR 161/81, BGHZ 85, 315, 317; Urteil vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, NJW - RR 2006, 1292 Rn. 12; Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 16). Dieser Umstand prägt seine Auslegung. Die Parteien wollen im Zweifel keinen Vertrag schli e- ßen, der wegen Nichtbeurkundung von Regelungen, d ie zu seinem Inhalt we r- den sollen, nichtig ist, zumal sie sich nicht darauf verlassen können, dass die nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB an sich mögliche Heilung des Formmangels eintritt (Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 17 f. ). (2) Der in der Verhandlung vor dem Notar zu beurkundende Entwurf des Kaufvertrags bildet damit eine Zäsur. Die Parteien können nicht davon ausg e- hen, dass im Vorfeld des Vertrags, etwa bei einer Besichtigung, erteilte Inform a- tionen über das Grundstück oder das auf ihm stehende Gebäude zum Inhalt der 16 17 18 - 8 - vertraglichen Verpflichtungen werden , wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird ( vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 17 f.). Bei Eigenschafte n, die der Käufer an sich nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten könnte, gilt nichts anderes. Der Verkäufer haftete zwar für Sachmängel, die auf dem Fehlen solcher Eigenschaften beruhen, weil die Regelung in § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB auch für den Grundstückskaufvertrag gilt (Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, ZfIR 2012, 463 Rn. 16). Sie gilt aber auch dort nur unter dem Vorbehalt, dass nichts anderes vereinbart ist. Maßgeblich ist deshalb auch insoweit, was in der notariell en Urkunde vereinbart wird. Erst sie ergibt, wofür der Verkäufer letztlich einstehen will. Enthält sie einen uneingeschränkten Ha f- tungsausschluss, bedeutet das deshalb in aller Regel, dass der Verkäufer es gerade nicht bei der Haftung für die Eigenschaften belassen will, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten könnte, sondern von de r Mö g- lichkeit einer abweichenden Vereinbarung Gebrauch machen und die Haftung für das Fehlen solcher Eigenschaften vollständig ausschließen will. b) Recht sfehlerfrei ist auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts , dass einen Verkäufer, der durch eine unrichtige Angabe über das Kaufobjekt eine Fehlvorstellung des Käufers hervorruft, eine Pflicht zur Offenbarung trifft. Führt der Umstand, dass bei dem Neu bau des Hauses die ältere Wand der ehemaligen Scheune integriert wurde, zu einem Sachmangel, hätten die B e- klagten den Kläger über die Einbeziehung des älteren Bauteils aufklären mü s- sen (vgl. zur objektiven Seite der Arglist Senat, Urteil vom 27. Juni 2014 - V ZR 55/13, NJW 2014, 3296 Rn. 10). c) Anders als das Berufungsgericht meint, genügt es für den subjektiven Tatbestand der Arglist jedoch nicht, wenn die Beklagten wussten, dass die in 19 20 - 9 - den Neubau integrierte Wand vor 1999 errichtet worden war, und si e sich der Schlussfolgerung verschlossen haben, dass dies offenbarungspflichtig war. aa) Arglist setzt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesg e- richtshofs zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dage gen nicht. Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Of fenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde. Dass selbst ein bewusstes Sichverschließen nicht den Anforderungen genügt, die an die Arglist zu stellen sind, hat der Senat bereits entschieden (Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 266/11, NJW 2013, 2182 Rn. 12 ff.; Urteil vom 7. März 2003 - V ZR 437/01, NJW - RR 2003, 989, 990; vgl. auch Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 11. Aufl., Rn. 42 u. 10 4 3 ff.). Erforderlich ist die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände zumind est in der Form des Eventua l- vorsatzes. Diese Kenntnis muss festgestellt werden; sie kann nicht durch we r- tende Überlegungen ersetzt werden. Liegt eine solche Kenntnis vor, ist es alle r- dings unerheblich, ob der Käufer daraus den Schluss auf einen Mangel im R echtssinne (§ 434 Abs. 1 BGB) zieht (Senat, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 266/11, NJW 2013, 2182 Rn. 1 4). bb) Arglist der Beklagten kann danach nur bejaht werden, wenn sie Kenntnis von der Einbeziehung der älteren Wand in das Wohnhaus gehabt und wen n sie gewusst oder für möglich gehalten haben, dass dadurch ein durc h- 21 22 - 10 - schnittlicher Käufer die Angabe, dass das Haus 1999/2000 errichtet wurde, für unzutreffend hält. Feststellungen hierzu sind bislang nicht getroffen worden. 3. Das Berufungsurteil erw eist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). a) Das verkaufte Hausgrundstück leidet allerdings an einem von der A b- weichung im Baujahr unabhängigen Mangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB. Dieser liegt darin, dass die Außen wand des Hauses, in die die ältere Wand der ehemaligen Scheune integriert worden ist, nach den Feststellung en des sachverständig beratenen Berufungsgerichts wegen der voneinander a b- weichenden Materialien schadensanfälliger und wärmedurchlässiger ist als di e übrigen Außenwände. b) Auch wegen dieses Mangels haften die Beklagten jedoch nur, wenn sie arglistig gehandelt haben (§ 444 BGB). Geht es um den in der erhöhten Schadensanfälligkeit und Wärmedurchlässigkeit der Außenwand bestehenden Mangel, genügt es für die Annahme von Arglist nicht, dass die Beklagten das Alter der einbezogenen Wand kannten. Sie müssen vielmehr gewusst oder für möglich gehalten haben, dass die Einbeziehung der Wand bauphysikalisch nachteilig ist. Auch hierzu fehlen Feststellungen. I II. 1. Das Urteil des Berufungsgerichts kann danach keinen Bestand haben. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif. Sie ist deshalb unter Aufhebung des Berufungsurteils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Ber u- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit es die erfo r- derlichen Feststellungen treffen kann. 2. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: 23 24 25 26 27 - 11 - a) Darlegungs - und beweispflichtig für sämtliche Voraussetzungen der Arglist und damit auch für die Kenntnis der Beklagten von dem Mangel ist der Kläger (vgl. Senat, Urteil vom 27. Juni 2014 - V ZR 55/13, NJW 2014, 3296 Rn. 13). b) Liegen die Voraussetzungen für eine Haftung der Beklagten wegen Verschweigens der Einbeziehung von älterer Bausubstanz i n den Neubau vor, wird das Berufungsgericht dem Vortrag der Beklagten zu einer Kenntnis des Klägers (§ 442 BGB) unter Berücksichtigung der diesbezüglichen Ausführungen in der Revisionsbegründung erneut nachzugehen haben. Hinsichtlich der B e- rücksichtigung e rstinstanzlich angebotener Beweise eines Berufungsbeklagten wird auf den Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 15. September 2015 hi n- gewiesen (VI ZR 391/14, juris Rn. 9 ff.). c) Soweit es um die - ebenfalls von dem Kläger darzulegende und zu beweisende - Kenntnis der Beklagten von bauphysikalischen Nachteilen geht, die sich aus der Einbeziehung der Wand ergeben, wird darauf hingewiesen, dass der Verkäufer, der eine Fachfirma mi t der Beseitigung eines Mangels b e- auftragt, grundsätzlich von einem ordnungsgemäßen Vorgehen des Unterneh - 28 29 30 - 12 - mens ausgehen kann (Senat, Urteil vom 9. Februar 2016 - V ZR 216/14, ZNotP 2016, 70 Rn. 19 f.). Für die Errichtung eines Hauses gilt nichts anderes . Stresemann Schmidt - Räntsch Brückner Göbel Haberkamp Vorinstanzen: LG Dresden, Entscheidung vom 11.10.2012 - 6 O 2556/11 - OLG Dresden, Entscheidung vom 09.01.2015 - 9 U 1755/12 -
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