VIII ZR 232/15 - VIII. Zivilsenat

ECLI:DE:BGH:2016:141216UVIIIZR232.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 232/15 Verkündet am: 14. Dezember 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Eine tei lrechtsfähige (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in en t- sprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (Fortführung von Senat, Urteile vom 27. Juni 2007 - V III ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 15; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW - RR 2012, 237 Rn. 23). BGB § 241 Abs. 1, § 242 a) Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter hat im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet (Bestätigung von Sena t, Urteile vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2, sowie VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 unter II 1; vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75, 79; vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07, NJW 2009, 1141 Rn. 12; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14; vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, NJW - RR 2012, 341 Rn. 24). b) Die Verletzung dieser Anbietpflicht hat jedoch nicht zur Folge, dass die berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbr äuchlich und damit unwirksam wird. Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich (insoweit Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung; zuletzt U r- teil vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, aaO mwN). BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Dezember 2016 durch d ie Vorsitzende Richter in Dr. Milger, d ie Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richte r Dr. Bünger und Koszi ol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 14 . Zivilkammer des Landgerichts München I vom 7. Oktober 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revi sionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 24. Februar 1985 von de r Rechtsvorgänger in der Klägerin eine 166 m 2 große Fünfzimmerwohnung in e i- nem Mehrfamilienhaus in Münche n . Die Miete beläuft sich zwischenzeitlich auf eine im Jahr 19 9 1 gegründete, aus vier Mitgliedern bestehende Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) , die das Anwesen noch im sel ben Jahr erwo r- ben hat. Zweck der Gesellschaft sind nach § 2 des Gesellschaftsvertrags eine r- seits die Instandsetzung, die Modernisierung und der Ausbau des Anwesens und zum anderen seine Vermietung sowie nach Möglichkeit die Aufteilung in 1 2 - 3 - Wohnungseigentu m. Ab dem Jahr 1994 begann die Klägerin mit der Sanierung des Anwesens. Dieses wurde in Wohnungseigentum aufgeteilt. Ein Teil der Wohnungen wurde verkauft, der Rest verblieb im Eigentum der Klägerin. Die Wohnung der Beklagten ist als einzige noch nicht san iert. Ebenfalls im Jahr 1994 schied einer der vier Gründungsgesellschafter aus; an seine Stelle trat ein neuer Gesellschafter. Seitdem ist der Gesellscha f- terbestand unverändert geblieben. Verwandtschaftliche Beziehungen bestehen zwischen den Gesellschaf tern nicht. Mit Schreiben vom 30. September 2013 kündigte die Klägerin das Mie t- verhältnis mit den Beklagten zum 3. Juni 2014 mit der Begründung, die Tochter eines ihrer ( Gründungs - )G esellschafter benötige die Wohnung für sich und ihre Familie. Die Bekla gten haben der Kündigung widersprochen. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Fünfzi m- merwohnung gerichtete Klage mit der Begründung abgewiesen, die ausgespr o- chene Eigenbedarfskündigung sei im Hinblick dar auf rechtsmissbräuchlich, dass e s die Klägerin unterlassen habe, den Beklagten die Anmietung einer im Erdgeschoss desselben Anwesen s gelegene n , seit April 2014 leerstehend e n Zweizimmerwohnung mit einer Fläche von 76 m 2 anzubieten. Die Berufung der Klägerin ist vor dem Landgericht ohne Er folg geblieben. Das Landgericht hat die Auffassung vertreten, der Eigenbedarf eines Gesellschafters berechtige e i- ne Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht zu einer Kündigung eines Woh n- raummietverhältnisses. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Rev ision verfolgt die Klägerin ihr Räumungs - und Herausgabebegehren weiter. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg . I. Das Berufungsgericht ( Landgericht München I, ZMR 2016, 39) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Die auf den Eigenbedarf der Tochter eines Gesellschafters der Klägerin gestützte Kündigung des Mietverhältnisses sei unwirksam. Die Klägerin als G e- sellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) könne zugunsten ihrer Gesellschafter und deren Angehörige n keinen E igenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 B GB geltend machen. Eine solche " Zurechnung " des Eigenbedarfs der Gesellschafter sei mit dem Schutzzweck, der dieser Vorschrift und auch der Kündigungssperre nach § 577a Abs. 1a BGB zugrunde liege , nicht vereinbar , den Mieter vor einem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis zu bewahren . Mit dieser rechtlichen Beurteilung weiche die Berufungskammer von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ab . Diese r billige einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts im Hinblick darauf, dass es häufig nur vom Zufall a b- hänge, ob eine Personenmehrheit - etwa ein Ehepaar - dem Mieter die Wo h- nung als Miteigentümergemeinschaft oder als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zur Nutzung anbiete, aus Gründen der Gleichstellung der beiden Fo r- men von Vermietermehrheiten die Befugnis zu , ein Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarf s eines ihrer Gesellschafter zu kündigen . Die der höchstrichterlichen Rechtsprechung zugrunde lie gende Prämisse der Vergleichbarkeit einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts und einer ei n- fachen Vermietermehrheit überzeuge schon im Hinblick auf die in der Recht s- 6 7 8 9 10 - 5 - wissenschaft und - praxis vollzogene rechtliche Verselbständigung der Gesel l- schaft des bürg erlichen Rechts gegenüber ihren Gesellschafter n nicht. Zudem gehe sie - insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten - an der Recht s- wirklichkeit vorbei. Die beiden Gestaltungsformen seien mit Blick auf den durch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vermittelten Bestands - und Kündigungsschutz nicht vergleichbar. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten bleibe es nicht dem Zufall überlassen, ob mehrere Personen ein Objekt als Miteigentümer oder als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts erwürben. Persönlich verbundene Vermiet er erwürben und verwalteten ein Objekt regelmäßig als einfache Vermietermehrheit, während sich auf geschäftliche Kontakte gründende Ve r- mietermehrheit en aufgrund organisatorischer und steuerlicher Vorteile bewusst für die Rechtsform der Gesellschaft des bü rgerlichen Rechts entschieden. Gesellschaften des bürgerlichen Rechts seien von einer höheren organ i- satorischen und personellen Flexibilität gekennzeichnet, in der Regel klar auf Amortisation und Vermehrung der getätigten Investitionen ausgerichtet und en t- falteten daher gegenüber dem Mieter ein erhöhtes, schwer überschaubares Risiko von Eigenbedarfskündigungen, das sich im Streitfall auch realisiert habe. Für eine Änderung des Gesellschafterbestands genüge in der Regel ein B e- schluss; Publizitätserforder nisse bestünden nur im eingeschränkten Maß (§ 47 Abs. 2 GBO). Nur bei gewissenhafter Beachtung dieser Vorschrift sei für den Mieter erkennbar, wer hinter der Gesellschaft stehe. Demgegenüber seien ei n- fache Vermietermehrheiten für den Mieter überschaubar un d berechenbar, da Änderungen der Eintragung im Grundbuch bedürften. Zudem seien sie mit Blick auf die in der Regel bestehende persönliche Verbundenheit der Miteigentümer und den bei etwaigen Veränderungen anfallenden erheblichen bürokratischen Aufwand in i hrem Bestand " statischer " . 11 - 6 - Die Rechtsform der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts werde von I n- vestoren insbesondere bei de m als Münch e ner Modell bezeichneten Vorgehen (Erwerb eines Mietshauses, Eintritt in die Mietverträge, Sanierung, Kündigung wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter vor oder nach der Sanierung, Aus - einandersetzung der Gesellschaft durch Zuweisung von Miteigentumsanteilen, Begründung von Wohnungseigentum, gewinnbringende Veräußerung der Wo h- nungen) gewählt. Auch im vorliegenden Fall best ätige sich der mit einer auf Vermieterseite bestehenden Gesellschaft des bürgerlichen Rechts einherg e- hende Verdrängungsprozess zu Lasten der Bestandsmieter. Zwar sei der G e- sellschafterbestand mit nur vier Mitgliedern überschaubar und seit Gründung der Gese llschaft - bei nur einem Gesellschafterwechsel - nahezu unverändert geblieben . Jedoch sei der Gesellschaftszweck der nicht personalistisch geprä g- ten Klägerin hier ebenfalls auf eine Sanierung des Grundstücks, auf eine Aufte i- lung in Wohnungseigentum und auf einen schrittweisen Verkauf der Wohnu n- gen mit größtmöglicher Gewinnspanne gerichtet. Im Hinblick auf das bei einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts b e- stehende erhöhte Verdrängungsrisiko zu Lasten der Bestandsmieter und den Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei nicht nur juristischen Personen, so n- dern auch Personengesellschaften im Einklang mit der überwiegenden Meinung im Schrifttum generell die Möglichkeit zu versagen, sich zugunsten ihrer Gesel l- schafter auf Eigenbedarf zu berufen. Aus Gründen de r Rechtssicherheit sei es nicht möglich, für Gesellschaften mit personalistischem Einschlag eine Au s- nahme zuzulassen, da eine trennscharfe Differenzierung insoweit nicht erfolgen könne . 12 13 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand . M it der vom Berufungsgeric ht gegebenen Begründung k önnen der von der Klägerin ausg e- sprochenen Eigenbedarfskündigung vom 30. September 2013 nicht ihre Wir k- samkeit abgesprochen und ein Ansp ruch der Klägerin auf Räumung und He r- ausgabe der von den Beklagten ang emieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht verneint werden. Anders als das Berufungsgericht meint, findet die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB entsprechende Anwendung, wenn auf Vermieterseite eine (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts be teiligt ist. 1. Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist nach se i- nem Wortlaut auf natürliche Personen zugeschnitten . Um eine solche handelt es sich bei einer (Außen - ) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht, so dass die Regelung des § 5 73 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht direkt anwendbar ist (Senatsu r- teil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 18 ; vgl. auch MünchKommBGB/Häublein, 7 . Aufl., § 573 Rn. 67; Schmidt - Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB Rn. 4 8 ; Herrlein in Fes tschrift 10 Jahre Mie t- rechtsrefomgesetz, 2011, S. 752, 755 ) . 2. Entgegen einer im Schrifttum verbreiteten Auffassung, der auch das Berufungsgericht folgt, ist dieser Kündigungstatbestand jedoch in den Fällen entsprechend anzuwenden, in denen als Vermie terin eine (Außen - ) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auftritt. a) Zwar kann sich e ine juristische Person nicht darauf berufen, eine von ihr vermietete Wohnung für sich selbst oder für Familien - oder Haushaltsang e- hörige zu benötigen (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 12; vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03, NJW - RR 2004, 12 unter II 1). Eine (Außen - )Gesellschaft des bürgerl i- 14 15 16 17 - 8 - chen Rechts ist aber nicht als juristische Person zu qualifizieren (BGH, U rteile vom 29. Januar 20 0 1 - II ZR 331/00, BGHZ 146, 341, 343 , 347 ; vom 23. Oktober 2001 - XI ZR 63/ 01 , BGHZ 149, 80, 84; vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 14; vom 27 . November 2009 - LwZR 17/09, juris Rn. 15; vom 19. November 2013 - II ZR 149/12 , juris Rn. 25) , sondern stellt (lediglich) eine teilrechtsfähige Personengesellschaft dar (vgl. auch § 14 Abs. 2 BGB) . aa) Ihr kommt nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung eine nach außen hin bestehende beschränkte Rechtsfähigkeit zu, so dass bei einer Teilnahme im Rechtsverkehr nicht mehr die gesamthänder isch verbundenen Gesellschafter , sond ern die Gesamthand selbst als ein von den Gesellschaftern verschiedenes Rechtssubjekt Träger der die Gesellschaft betreffenden Rechte und Pflichten is t (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 29. Januar 20 0 1 - II ZR 331/00, aaO , S. 347 ; vom 5. März 2008 - IV ZR 89/07, BGHZ 175, 374, 379; vom 19. November 2013 - II ZR 149/12, aaO). bb) Diese Teilrechtsfähigkeit einer (Außen - )Gesellschaft des bürgerl i- chen Recht s macht sie, anders als dies bei juristischen Personen der Fall ist, aber nicht zu einem gegen über ihren Gesellschaftern völlig verselbständigten Rechtssubjekt (BGH, Urteil vom 19. November 2013 - II ZR 149/12, aaO Rn. 26). Dies em grundlegenden Unters chied messen d ie jenigen Stimmen in der Literatur, die aus der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen - )Gesellschaft des bürge r- lichen Rechts eine Gleichstellung mit einer juristischen Person ableiten wollen (BeckOK - MietR/Siegmund, Stand August 2016, § 573 Rn. 44; Grunewald in Festschrift K arsten Schmidt, 2009, S. 485, 487 f.; Schumacher, WuM 2003, 554, 555; Wedemann, NZG 2011, 533, 535; Schmidt, NZM 2014, 609, 620; ähnlich Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 573 Rn. 34 ; Fleindl, NZM 2016, 289, 298 ) , nicht die ih m zukommende Bedeutung zu. D enn der Umstand, d ass die Gesellschaft selbst nun Teilrechtsfähigkeit besitzt, zwingt im Hinblick darauf, 18 19 - 9 - dass hier durch - anders als bei einer juristischen Person - eine vollständige Abkopplung von ihren Mitgliedern nicht voll zogen worden ist , nicht zu dem Schluss, die Interessen der Personenmehrheit, die diese Gesellschaft bildet, seien im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses rechtlich völl ig unbeachtlich (so auch Jacoby, ZMR 2001, 409, 412; Kraemer, NZM 20 02, 465, 468; Börstinghaus, MDR 2002, 929, 930; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 165 f.; Häublein, NJW 2007, 2847; Schürnbrand in Festschrift 10 Jahre Mie t- rechtsreformgesetz, 2011, S. 792, 798 f.; ähnlich auch Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 BG B Rn. 37; offen gelassen in Senatsu r- teil vom 27. Juni 200 7 - VIII ZR 271/06, aaO). b) Umgekehrt reicht der Umstand, d ass die (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht die Rechtsstellung einer juristischen Person aufweist, für sich genommen noch n icht aus, sie im Rahmen des Kündigungstatbesta nds des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einer auf Vermieterseite auftretenden Mehrheit n a- türliche r Person en gleichzustellen (vgl. auch Milger, NZM 2014, 769, 771) . We i- ter zu berücksichtigen ist jedoch , dass die Anerkenn ung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht zum Ziel hatte, die bis dahin einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zukommende Recht sposition zu beschneiden. Vielmehr hat die höchstrichterliche Rechtsprechung der (A ußen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts deswegen Teilrechtsfähigkeit zugesprochen, um ein " praktikables und weitgehend widerspruchsfreies Modell für die vom Gesetz (§§ 718 - 720 BGB) gewollte rechtliche Absonderung des Gesellschaftsvermögens vom Privatv ermögen der Gesellschafter " zu schaffen (BGH, Urteil vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00, aaO, S. 344) . Es sollte also lediglich die Zuordnung des Gesellschaftsvermögen s ver ändert werden ( vgl. BGH, Beschluss vom 16. Mai 2013 - V ZB 198/12, BGHZ 197, 262 Rn. 8) . 20 - 10 - Vor diesem Hintergrund hat die Teilrechtsfähigkeit der (Außen - ) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zwar zur Konsequenz, dass anstelle ihrer Mitglieder nunmehr die Gesellschaft selbst Vertragspartner in und damit Vermi e- ter in ist ( Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 11; vgl. auch BGH, Urteile vom 23. Oktober 2001 - XI ZR 63/01, aaO; vom 27. November 2009 - LwZR 17/09, aaO ) , so dass der - auf natürliche Personen zugeschnitt e- ne - Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ni cht direkt Anwendung findet . D agegen g ibt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Anerke n- nung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nichts dafür her, dass nunmehr bezüglich der Frage, ob eine (Außen - ) Gesel l schaft des bürgerlichen Rechts Eigenbedarf ihrer Mitglieder (oder deren Angehörige n ) geltend machen kann, eine von der früheren Rechtslage abwe i- chende Be wertung angezeigt ist, so dass auch eine entsprechende Anwendung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen wäre. Auch der Regelungszweck der genannten Kündigungsvorschrift steht einer so l- chen Analogie nicht entgegen. aa) Vor der mit Urteil vom 29. Januar 2001 (II ZR 331/00, BGHZ 146, 341) erfolgten Einführung der Teilrechtsfähigkeit ein er (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts stand nicht ernsthaft in Frage, dass sich die gesam t- händerisch verbundenen Gesellschafter, die mangels eigener Rechtsfähigkeit der Gesellschaft die Vermieterstellung einnahmen, gemäß dem damals noch geltenden § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF auf den Eigenbedarf eines G e- sellschafters berufen konnten ( OLG Karlsruhe, NJW 1990, 3278; LG Berlin, GE 1997, 2 40; GE 1988, 201 ff.; Palandt/Putzo, BGB, 59 . Aufl. , § 564b Rn. 44; Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 564b BGB Rn. 44; Staudinger/ Sonnenschein, BGB, Neubearb. 1997, § 564b Rn. 66; Emmerich/ Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 7. Aufl., § 564b Rn. 39; Schmidt - Futterer/ Blank, Mietrecht, 7 . Aufl., § 564b BGB R n . 4 7 ; Blank/ Börstinghaus, Miete, 21 22 - 11 - 1. A ufl., § 564b BGB R n. 35; Soergel/Heintzmann, BGB, Stand: Frühjahr 1997 , § 564b Rn. 46; Lammel, Wohnraummietrecht, 1. Aufl., § 564b BGB Rn. 59; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts - und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. IV 67 [für die Personenhandelsgesellschaft] ; wohl au ch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., RN. IV 133 [ aA nur für Personenhandelsgesellschaften] ). D er Künd i- gungstatbestand des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF ist durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsr e- formgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) mit rein redaktionellen Änd e- rungen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB übernommen worden ( BT - Drucks. 14/4553, S. 65 ). Inhalt und Regelungszweck der beiden Vorschriften entsprechen sich damit. bb) Die Anerkennung der Teilrechts fähigkeit der (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts hat zwar - wie bereits ausgeführt - zur Folge, dass an die Stelle einer Mehrheit von natürlichen Personen nun die Gesellschaft selbst als Vermieter in tritt (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO) , so dass § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ( bzw. die Vorgängerregelung des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF) nicht mehr direkt Anwendung findet. Da gegen lässt sich aus der allein auf gesellschaftsrechtliche, nicht aber auf mietrechtliche Erw ä- gungen ges tützten Rechtsprechungsänderung nicht entnehmen, dass nunmehr eine (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts unter keinem rechtlich denkbaren Gesichtspunkt mehr zur Geltendmachung eines Eigenbedarfs der Gesellschafter berechtigt sein sollte, also f ür ei ne analoge Anwendung des - der Vorgängerregelung in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF inhaltlich entspr e- chenden - § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kein Raum wäre . cc) Ebenso wenig sprechen die vom Berufungsgericht a nge stellten Schutzzwecküberlegungen ( vgl. auch Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 17 unter Hinweis auf MünchKommBGB/Häublein, 23 24 - 12 - 4. Aufl., § 573 Rn. 67) gegen eine entsprechende Anwendung d ieser Künd i- gungsvorschrift. D as Berufungsgericht vermengt d en Regelungszweck des Kündigungsta tbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (früher: § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF) mit de r Zielsetzung der Kündigungssperre in § 577a BGB (früher: § 564b Abs. 2 Nr. 2 Sätze 2 - 4 BGB aF). Soweit es we iter unter Ber u- fung auf die " überwiegende Auffassung im Sc hrifttum " anführt, einer Gesel l- schaft des bürgerlichen Rechts sei eine Geltendmachung eines Eigenbedarf s eines Gesellschafters generell zu versagen , vermag es k eine sachlich überze u- genden Gründe dafür an zu führen , weshalb zwar - vor der Anerkennung der Teil rechtsfähigkeit der (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts - von der vorherrschende n Literaturmeinung auch bei größeren Gesellschaften des bü r- gerlichen Rechts sämtlichen Mitgliedern eine Eigenbedarfskündigung uneing e- schränkt zu gebilligt wurde, nun je doch der neuerdings teilrechtsfähigen (Au ßen - ) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts die Berufung auf einen Eigenb e- darf ihrer Gesellschafter verwehr t sei n soll . (1) Die vom Berufungsgericht als Ausgangspunkt seiner Überlegungen gewählte Prämisse, der Kü ndigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB so l- le den Mieter vor einem Verdrängungsrisiko durch eine unüberschaubare A n- zahl von Personen auf Vermie terseite schützen (vgl. auch Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO unter Hinweis auf MünchKo mmBGB/ Häublein, 4. Aufl., § 573 Rn. 67 ; Fleindl, aaO ), findet bereits keine Stütze in den Gesetzesmaterialien. Die Kündigungsregelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat mit rein redaktionellen Änderungen den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs aus § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF (BT - Drucks. 14/4553 , S. 65) überno m- men , der durch das Zweite Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S . 3603) in das Bürgerliche Gesetzbuch eingeführt worden ist. Die Vorschrift des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB a F geht ihrerseits auf die inhaltlich identische Regelung des Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes 25 - 13 - über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 25. November 1971 ( WKSchG, BGBl. I S. 1839) zurück (BT - Drucks. 7/2011, S. 8 ; vgl. Senat sbesch luss [ Rechtsentscheid ] vom 20. Januar 1988 - ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 98 ). (a) Die Vorschriften des Art. 1 § 1 Abs. 2 WKSchG, des § 564b BGB aF und des § 573 BGB machen das Recht des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses vo m Vorliegen eines ber echtigten Interesse s abhängig und führen jeweils in Absatz 2 Regeltatbestände auf, bei denen ein solches Intere s- se anzunehmen ist. Der Zweck d er genannten Kündigungsregelungen besteht darin, einerseits den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung einen L e- bensmittelpunkt darstellt, vor willkürlichen Kündigungen zu schützen ( Begrü n- dung der Regierungsvorlage, BT - Drucks. 7/2011, S. 1 ; Bericht des Rechtsau s- schusses, BT - Drucks. 7/2638 S. 1 ; BVerfGE 68, 361, 371 ; 79, 292, 302 ; S e- nat sbeschluss [ Rechtsen tscheid ] v om 20. Januar 1988 - ARZ 4/87, aaO, S. 96, 98 [ jeweils zu § 564b BGB aF ]; Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 20 [zu § 573 BGB] ) , andererseits aber dem Vermieter die Befugnis einzuräumen, sich bei Vorliegen eines triftigen Grundes aus dem Mietverhältnis lösen zu können (Bericht über die 90. Sitzung des D eutschen Bundestags vom 20. Januar 1971 , S. 4933 der Sammlung der Sitzungsberichte [zu m WKSchG] ; Senat sbeschluss [ Rechtsentscheid ] vom 20. Januar 1988 - ARZ 4/87, aaO, S. 98 f. [ zu § 564 b BGB aF ] ) . Die Vorschrift en des Art. 1 § 1 Abs. 2 WKSchG, des § 564b BGB aF und die ih nen inhaltlich entsprechende aktuell geltende Regelung des § 573 BGB soll en letztlich der Herstellung eines gerechten Int e- ressensausgleichs zwischen den Mietvertragspart eien dienen (Bericht über die 90. Sitzung des D eutschen Bundestags vom 20. Januar 1971 , S. 4933 der Sammlung der Sitzungsberichte; Senat sbeschluss [ Rechtsentscheid ] vom 20. Januar 1988 - ARZ 4/87, aaO ) und bring en damit die beiderseitigen Intere s- sen in ein en mit der Verfassung in Einklang stehenden Ausgleich ( BVerfGE 68, 26 - 14 - 361, 371 ; 79, 292, 303 [ jeweils zu § 564b BGB aF ] ; vgl. auch BT - D rucks. 14/4553, S. 64 [zu § 573 BGB] ). (b) Die Gesetzesmaterialien geben über diesen allgemein mit den g e- nannten Kündigun gsvorschriften im sozialen Mietrecht verfolgten Sinn und Zweck hinaus keinen Aufschluss über den mit dem Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs (Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 WKSchG; § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF; § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) ver bundenen Regelungs zweck. So begnügen sich d ie Gesetzesbegründung zum WKSchG und die dazu abgegebene Stellun g- nahme des Rechtsausschusses mit dem knappen Hinweis " Gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 wird als berechtigtes Interesse weiter ein Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familie nangehörige n anerkannt " (BT - Drucks. VI/1549, S. 8 ), wobei der ebenfalls in Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 WKSchG berücksichtigte Eigenbedarf der zum Hausstand des Vermieters gehörenden Personen in diesem Hinweis noch nicht einmal erwähnt wird . Die Gesetzesbegründ ungen zu den nachfolgenden Gesetzesvorhaben beschränken sich auf eine Verweisung auf die jeweilige Vorgängerreg e lung (BT - Drucks. 7/2011, S. 8; 14/5443, S. 65) . Aus den Gese t- zesmaterialien zu den genannten Regelungen lässt sich daher nicht entne h- men, dass d er privilegierte Personenkreis, für den Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, für den Mieter zahlenmäßig überschau bar sein muss. Auch im Wortlaut dieser Vorschriften ist eine entsprechende Einschränkung nicht entha l- ten. ( c ) Soweit das Berufungsgerich t gleichwohl die Auffassung vertritt, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liege der Schutzzweck zugrunde, den Mieter vor einem u n- kalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht übe r- schaubaren Personenkreis zu bewahren, übersieht es, dass ausweislich der Gesetzesmaterialien dieser Regelungszweck nicht dem Kündigungstatbestand selbst anhaftet, sondern lediglich der im Falle des Erwerb s von nachträglich in 27 28 - 15 - Wohnungseigentum umgewandelter Mietwohnungen eingreifenden Künd i- gungssperre des § 577a BGB, die zu nächst in Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 WkSchG und später in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Sätze 2 bis 4 BGB aF enthalten war (BT - Drucks. 7/2011, S. 8; BT - Drucks. 14/4553, S. 65; vgl. auch Senat sb e- schluss [ Rechtsentscheid ] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94 , BGHZ 126 , 357 , 364). Diesen - einen bestimmten Sonderfall betreffenden - Bestimmungen liegt die Erwägung zugrunde, dass gerade der Erwerb von Mietwohnungen, die in Wohnungseigentum umgewandelt worden sind, regelmäßig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erfolgt un d der erstrebte Bestandsschutz für den Mieter hier besonders gefährdet ist (Schriftlicher Bericht des Rechtsausschusses, BT - D rucks. VI/2421, S. 3; Senat sbeschluss [ Rechtsentscheid ] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94 , aaO, S. 365 mwN [jeweils zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF] ; vgl. auch BT - Drucks. 17/10485, S. 16, 26 [zu § 577a BGB] ) . Aus diesen Regelungen über die Kündigungssperre lässt sich aber nicht ableiten, dass der Kündigungstatbestand des § 573 A bs. 2 Nr. 2 BGB nur einem (konkret) übe r- schaubaren P ersonenkreis offen stehen soll. D enn sie sind nach ihrem Nor m- zw eck auf den Schutz des Mieters vor einer unabhängig von der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehenden Eigenbedarfslage gerade nicht zugeschni t- ten (vgl. Senat sbeschluss [ Rechtsentscheid ] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94 , aaO mwN [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF] ; U rteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 19 [zu § 577a BGB]) . Soweit in dem S e- natsurteil vom 27. Juni 200 7 (VIII ZR 271/06, aaO Rn. 17) etwas anderes a n- klingt , hält der Senat hieran nicht fest. (2) Unabhängig davon lässt das Berufungsgericht außer Acht, dass sich durch die Befugnis einer teilrechtsfähigen (Außen - )Gesellschaft des bürgerl i- chen Rechts , sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen, für den Mieter keine im Vergleich zum Rechtsz ustand vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit eines solchen Gesamthandverbund s weniger überschaubare 29 - 16 - Lage e rgibt . Denn der Gesellschafterbestand und damit die Anzahl und die Identität der Personen, die ein e Eigenbedarfssituation auslösen können, bleiben durch die Teilrechtsfähigkeit der (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts unberührt. Geändert hat sich allein die Vermieterstellung. W ährend vor der A n- erkennung der Teilrechtsfähigkeit d er (Außen - )Gesel lschaft alle Gesellschafter in ihrer Eigenschaft als Vermieter den Eigenbedarf eines von ihnen geltend m a- chen konnten, ist es nun die Gesellschaft selbst, die sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters beruft. Ein solcher Eigenbedarf lässt sich zwar nicht mehr unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB stützen, weil eine teilrechtsfähige (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts keinen Wohnbedarf und auch keine Angehörigen hat (vgl. Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 18). Da sich durch eine Berufung der Gesellschaft auf einen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder derer Angehörige n jedoch die bisherige Rechtslage , insbesondere das Ve r- drängungsrisiko, nicht zu Lasten des Mieters ge ändert hat , liegt eine analoge Anwendung des § 573 A bs. 2 Nr. 2 BGB nahe. Diesen Weg hat der Senat letz t- lich mit Urteil vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, aaO Rn. 15 ff., 18) beschri t- ten, indem er der (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts einen Eige n- bedarf ihrer Gesellschafter als natürliche Personen " zurechnet " (Münc h- KommBGB/Häublein, 7 . Aufl., § 573 Rn. 67 ; Schürnbrand in Festschrift 10 Ja h- re Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 792, 799; vgl. auch Herrlein, aaO ; soweit vereinzelt eine Zurechnungsnorm vermisst wird [Schmidt, NZM 2014, 609, 615 mwN ], wir d verkannt, dass der Begriff " Zurechnung " hierbei in dem schon zuvor von Jacoby, ZMR 2001, 409, 412 zugrunde gelegten wertenden Verständnis und nicht im rechtstechnischen Sinne verwendet wurde ). Auch die überwiegende Meinung im Schrifttum hat zum damal igen Zei t- punkt - was in Anbetracht der an sich unverändert gebliebenen Interessenlage 30 31 - 17 - n ahe liegt - die Auffassung vertreten, dass eine (Außen - )Gesellschaft des bü r- gerlichen Rechts ein Mietverhältnis wegen eines auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützten Eigenbe darfs eines Gesellschafters kündigen k önne ( vgl. etwa Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 573 Rn. 26; Staudinger/Rolfs, BGB , Ne u- bearb. 2003, § 573 Rn. 57; Neubearb. 2006 , § 573 Rn. 70; Emmerich/ Sonnenschein/Haug, Miete, 8. Aufl., § 573 Rn. 37; MünchKom mBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rn. 67 [Ausnahme Publikumsgesellschaft] ; Lammel, Woh n- raummietrecht, 3. Aufl., § 573 Rn. 65; Hinz in Dauner - Lieb/Heidel/Ring, BGB, 1. Aufl., § 573 Rn. 27; BeckOK - BGB/Reick, Stand März 2006 , § 573 Rn. 39; Schmid/Gahn, Mietrech t, 2006, § 573 Rn. 27; Schmidt - Futterer/Blank, Mie t- recht, 8. A ufl., § 573 Rn. 47 [aA 9. Aufl., § 573 BGB Rn. 46] ; Jacoby, aaO ; Kraemer, NZM 2002, 465, 468; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 165 f.; vgl. auch OLG Köln WuM 2003, 465, 466; differenzierend Harke, ZM R 2002, 405, 407 f.). c) Die Voraussetzungen für eine danach nicht grundsätzlich ausg e- schlossene analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind erfüllt. aa) Eine Analogie ist zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Reg e- lungslücke aufweist und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interesse n- abwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsä tzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen A b- wägungsergebnis gekommen (st. Rspr.; siehe nur BGH , Urteile vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, BGHZ 155, 380, 389 f.; vom 17. November 2009 - XI ZR 36/09 , BGHZ 183, 169 Rn. 23; vom 21. Januar 2010 - IX ZR 65/09, BGHZ 184, 101 Rn. 32; jeweils mwN; vom 4. Dezember 2014 - III ZR 61/14, NJW 2015, 1176 Rn. 9; vom 20. Juni 2016 - AnwZ (Brfg) 56/15, juris Rn. 18 ; Beschl üsse vom 25. August 2015 - X ZB 5/14, GRUR 2 015, 1253 Rn. 19; vom 32 33 - 18 - 14. Juni 2016 - VIII ZR 43/15, WuM 2016, 514 Rn. 10 ; jeweils mwN). Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Reg e- lungsplan ergeb en ( BGH , Urteile vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, aaO S. 390; vom 17. November 2009 - XI ZR 36/09, aaO; vom 21. Januar 2010 - IX ZR 65/09, aaO; vom 20. Juni 2016 - AnwZ (Brfg) 56/15, aaO ; Beschluss vom 14. Juni 2016 - VIII ZR 43/15, aaO ) . bb) So li egen die Dinge bei genauer Betrachtung im Falle des Eigenb e- darfs eines Mitglieds einer (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder seiner Angehörige n . (1) Infolge der durch die höchstrichterliche Rechtsprechung mit Urteil vom 29. Januar 2001 ( II Z R 331/00, BGHZ 146, 341 ) vollzogene n Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ist eine bislang nicht vorhandene Regelungslücke ents tanden. Denn bis zu diesem Zeitpunkt waren sämtliche Mitglieder einer solchen Ges ellschaft als natürliche Personen Vermieter, so dass die zu diesem Zeitpunkt noch maßgebliche Vo r- schrift des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF direkt Anwendung fand. Mit der Nachfolgeregelung in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sollte ausweislich der Begrü n- dung zum Mietrechtsreformgesetz keine inhaltliche Änderung verbunden sein (BT - Drucks. 14/4553, S. 65). Die vom 9. November 2000 datierende Gesetze s- begründung konnte dabei noch nicht berücksichtigen, dass die bislang als Mehrheit natürlicher Personen von dem Kündigu ngstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Mitglieder einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts aufgrund der kurze Zeit später erfolgten Änderung der höchstrichterl i- chen Rechtsprechung nicht mehr Träger der Rechte und Pflichten der ( Außen - )Gesell schaft des bürgerlichen Rechts sein würden, sondern nunmehr diese selbst Zuordnungssubjekt sein sollte . Auch im Verlauf des weiteren G e- 34 35 - 19 - setzgebungsverfahrens - das Gesetz trat zum 1. September 2001 in Kraft - hat dieser Umstand keine Be achtung erfahren. Da die rechtlichen Entwicklungen bezüglich der Teilrechtsfähigkeit der (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts im Verlauf des auf die Reform des Mietrechts fokussierten Gesetzg e- bungsverfahrens außer Betracht ge blieben sind , ist unbemerkt eine Regelung s- lü cke entstanden. Dem Gesetzesentwurf und den anschließenden Beratungen der beteili g- ten Gremien lag die Vorstellung zugrunde, dass sich bei der Anwendung des Tatbestands der Eigenbedarfskündigung ( § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ) im Vergleich zu der Vorgängerrege lung nichts ändern würde (vgl. BT - Drucks. 14/4553, S. 65) . Diese Einschätzung traf aber nicht mehr zu, weil infolge der Anerke n- nung ihrer Teilrechtsfähigkeit nunmehr die (Außen - )Gesellschaft des bürgerl i- chen Rechts selbst die Vermieterstellung einn immt, di e se aber - anders als ihre Gesellschafter - keine natürliche Person ist und daher weder einen Wohnbedarf hat noch über Familien - oder Haushaltsangehörige verfügt ( vgl. auch BGH, U r- teil vom 4. Dezember 2008 - V ZR 74/08, BGHZ 179, 102 Rn. 17 [ zu einer durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft des bürgerl i- chen Rechts im Grundbuchrecht entstandenen Regelungslücke ] ) . (2) Eine Regelungslücke ist auch nicht deswegen zu verneinen, weil es sich bei dem auf den Wohnbedarf von natürlichen Per sonen zugeschnittenen Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB lediglich um gesetzlich b e- stimmte Fälle des Vorliegens eines berechtigte n Interesse s im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt und dem Vermieter daher an sich die Möglichkeit verbl ie be , die Kündigung eines Mietverhältnisses unter Berufung auf einen E i- genbedarf eines Mitglieds einer (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auf die Generalklausel in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zu stützen. Denn der gen e- ralklauselartige Kündigungstatbesta nd ist zwar gleichgewichtig mit den in § 573 36 37 - 20 - Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen (vgl. BVerfGE 84, 366, 371 f. [zu § 564b BGB aF ] ; Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NJW - RR 2007, 1460 , und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459, jeweils Rn. 13; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 13; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 13). Jedoch erfordert die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift gegeben ist, eine umfassende Würdig ung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls (Senat s- urteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 10). Bei den in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungstatbestände n handelt es sich dagegen um g e- setzlich typisierte Fälle des Vorliegens eines die Belange des Mieters überwi e- genden berechtigten Interesses des Vermieters (MünchKommBGB/Häublein, 7 . Aufl., § 573 Rn. 34 mwN; vgl. auch Senatsurteil vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 Rn. 16 [für die Fälle des § 543 Abs. 2 BGB]). Soweit deren tat bestandlichen Voraussetzungen erfüllt sind, ist ohne weitere Abwägung ein berechtigtes Interesse zur Kündigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gege ben. Die entstandene Regelungsl ücke lässt sich daher nicht vollständig durch einen Verweis auf die Generalklausel schließen. (3) Die auf getretene L ücke widerspricht auch dem Regelungsplan des Gesetzgebers. (a) Der Gesetzesbegründung ist zu entnehmen, dass eine Einschrä n- kung der Reichweite der bisher in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF gerege l- ten Eigenbedarfskündigung nicht beabsichtigt war. Vielmehr klingt dort sogar die Besorgnis an, dass die Rechtsprechung teilweise zu strenge Maßstäbe an das Vorliegen der typisierten Kündigungstatbestände stell e . So heißt es in der Gesetzesbeg ründung ausdrücklich: " Absatz 2 zählt wie bisher einzelne Künd i- gungsgründe beispielhaft auf. Die Aufzählung entspricht mit geringen sprachl i- 38 39 - 21 - chen Änderungen inhaltlich dem § 564 b Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BGB. Wenngleich die Rechtsprechung zuweilen im Einzelfall ü berhöhte Anforderungen an das Vorli e- gen eines berechtigten Interesses stellt, so besteht an der gesetzlichen Reg e- lung selbst jedoch zum Schutz des Mieters im Grundsatz kein Änderungsb e- darf " (BT - Drucks. 14/4553, S. 65). Auch im weiteren Verlauf des Gesetzg e- bungsverfahrens wurde ein Bedürfnis zur Beschneidung des Kündigungsrechts im Falle des Eigenbedarfs eines Vermieters oder einer Vermietermehrheit nicht gesehen. Ausweislich der veröffentlichten Gesetzesmaterialien erfolgte bei ke i- ner der Plenar - oder Aussc husserörterungen eine entsprechende Anregung. Es entsprach daher nicht dem Regelungsplan des Gesetzgebers des Mietrechtsr e- formgesetzes, den Eigenbedarf eines Gesellschafters einer (Außen - ) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht mehr als typisierten Kün digung s- grund (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zuzulassen. (b) An diesem Umstand hat sich auch in der Folgezeit nichts geändert. D ies hat der Gesetzgeber mit dem Gesetz über die energetische Modernisi e- rung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durch setzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434 - Mietrechtsänderungsg e- setz) deutlich gemacht. Wie die Revision zu Recht geltend macht, hat er dadurch die Berechtigung einer (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, sich entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesel l- schafters zu berufen, nicht grundsätzlich in Frage gestellt. Vielmehr hat er sich für einen weniger einschneidenden Weg entschieden. Er verwehrt nun einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder einer Mit eigentümergemeinschaft lediglich in bestimmten Fallgestaltungen für einen Zeitraum von drei Jahren ab Veräußerung ( beziehungsweise in den Fällen des § 577a Abs. 2 BGB für eine Zeitspanne von bis zu zehn Jahren) die Möglichkeit, das Mietverhältnis wegen Eig enbedarfs eines Gesellschafters oder eines Miteigentümers zu kündigen. Zu diesem Zweck hat er die Vorschrift des § 577a BGB über die Kündigungsb e- 40 - 22 - schränkung bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungse i- ge n tum um einen Absatz 1a ergänzt . Er hat die in § 577a Abs. 1, 2 BGB für E i- genbedarfs - und Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB vorgesehene zeitliche Kündigungssperre auch auf die F älle erstreckt, in denen im Rahmen des sogenannten " Münch e ner Modells " eine Gesellschaft des bü rgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem E r- werb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begrü n- dung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eige n- tumswohnungen an Interessenten verzichtet , stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer kündigt und so die Anwendung der Kündigungssperre des § 577a Abs. 1, 2 BGB umgeht (BT - Drucks. 17/10485, S. 16). Die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB greift ein, wenn vermieteter W ohnraum entweder nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist (Nr. 1 ) oder zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausüb ung dem Mieter der vertragsg e- mäße Gebrauch entzogen wird ( Nr. 2 ). Dass der Gesetzgeber hierdurch implizit die Befugnis einer teilrechtsf ä- higen (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters als Kündigungsgr und entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu berufen, anerkannt hat, ergibt sich in aller Deutlichkeit aus der Einze l- begründung zu § 577a Abs. 1a BGB . Ausweislich der dort erfolg t en Ausführu n- gen baut d ie zur Beseitigung der Missstände bei m " Münch e ner Modell " vorg e- sehene Erstreckung der Kündigungssperre des § 577a Abs. 1, 2 BGB auf der vo m Senat mit Urteil vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, aaO Rn. 15 ff.) ane r- kannten Befugnis der (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auf, sich als Vermieterin gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines G e- sellschafters zu berufen (BT - Drucks. 17/10485, S. 26). Dementsprechend heißt 41 - 23 - es in der Gesetzesb egründung weiter, die Einführung des § 577a Abs. 1a BGB ändere weder etwas daran, dass nach der Rechtsprechung der Eigenbedarf eines Gesellschafters der Gesellschaft bürgerlichen Rechts deshalb zuzurec h- nen sei, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt sei, ihre Gesellschafter insoweit schlechter zu stellen als die Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit, noch daran, dass mehrere Personen als Vermieter berechtigt seien, bei Eigenbedarf eines von ihnen den Mietvertrag zu kündigen (BT - Drucks. 17/10485, aaO ; vgl. auch Klühs, RNotZ 2012, 555, 560 ). Der oder die Erwerber seien jedoch nun nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BG B gehindert, dieses berechtigte Interesse eines Gesellschafters oder eines Miteigentümers an einer Kündigung innerhalb der Frist des § 577a Abs. 1 BGB geltend zu machen (BT - Drucks. 17/10485, aaO). (4) Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellsch afters oder dessen Familien - oder Haushaltsangehörige n durch die vermietende Gesel l- schaft ist auch in allen wesentlichen Punkten mit den unmittelbar von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Kündigungen einer Miteigentümer - oder Erbeng e- meinschaft (sogenannte ei nfache Vermietermehrheit) wegen Eigenbedarfs e i- nes Mitglieds der Gemeinschaft oder dessen Angehörige n vergleichbar. Die im Schrif t tum zwischenzeitlich im V or dringen befindliche Auffas sung , die der (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts infolge ihrer Teilrechtsfähigkeit eine Kündigung wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörige n verwehrt ( Schmidt - Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 Rn. 49; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 573 Rn. 34; BeckOK - MietR/ Siegmund, Stand August 2016, § 573 Rn. 44; BeckOGK - BGB/Geib, Stand Oktober 2016, § 573 Rn. 58; Grunewald in Festschrift Carsten Schmidt, 2009, S. 485, 487 f.; Schumacher, WuM 2003, 555, 556; Wiek, WuM 2011, 146, 147 ; Herrlein in Festschrift 10 Jahre Mietrechtsreformgese tz, 2011, S. 752, 755; Wedemann, NZG 2011, 533, 534 f.; differenzierend MünchKommBGB/ 42 - 24 - Häublein, 7 . Aufl., § 573 BGB Rn. 67 und Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts - und Wohnraummiete, 4. Aufl., Rn. IV 121 [n icht wenn personaler Bezug fehlt ] ; Schür nbrand in Festschrift 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 792, 799 [nur für Gesellschafter, nicht für deren Angehörige]; aA Palandt/Weidenkaff, BGB, 76 . Aufl., § 573 Rn. 26; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 37 ; Staudinger/Rolfs , BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 76a ; BeckOK - BGB/Hannap p el, Stand Mai 2016, § 573 Rn. 39 ), nimmt nicht die Gemeinsamkeiten d er genannten Formen von Vermiet ermeh r- heiten , sondern nur deren Unterschiede in den Blick. (a) Miteigentümergemeinschaften (§§ 741 ff. BGB) oder Erbengemei n- schaften (§§ 2038 ff. BGB) sind als rechtlich nicht verselbständigte Zusamme n- schlüsse natürlicher Personen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB unmittelbar b e- rechtigt, sich auf den Eigenbedarf eines ihrer Mitglieder oder deren Angehör i- ge n zu berufen. Denn jedes Mitglied einer solchen Gemeinschaft ist Vermieter und kann als natürliche Person über Familien - oder Haushaltsangehörige ve r- fügen. Daraus folgt, dass der Eigenbedarf nicht bei sämtlichen Mitgliedern vo r- liegen muss, sondern es ausrei cht, wenn er bei einem Miteigentümer oder Mi t- erben gegeben ist (hM; vgl. Senatsurteil vom 27. Juni 2 007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 19 mwN ; Staudinger/Rolfs, aaO , § 573 Rn. 75 mwN; Palandt/ Weidenkaff, aaO, § 573 Rn. 26; MünchKommBGB/Häublein, aaO ; Schmidt - F utter er /Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB Rn. 45; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 165; Schmidt, NZM 2014, 609, 615; Erman/Lützenkirchen, aaO , § 573 Rn. 34; aA Harke, ZMR 2002, 405, 407). Vor der Anerkennung der Teilrecht s- fähigkeit der (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts galt entspreche n- des auch für eine solche Vermietermehrheit ( vgl. etwa OLG Karlsruhe, NJW 1990, 3278; Palandt/Putzo, BGB, 59. A ufl., § 564b Rn. 44; Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 564b Rn. 44; Soergel/Heintzmann, BGB, Frühjahr 1997, § 564b Rn. 46; Staudinger/Sonnenschein, BGB, Bearb. 1997, § 564b Rn. 66; 43 - 25 - Staudinger/Rolfs, Neubearb. 2003, § 573 Rn. 56; Hinz in Dau n er - Lieb/ Heidel/Ring, BGB, 1. Aufl., § 573 Rn. 27; Schmid /Gahn , Mietrecht, 2006, § 573 Rn. 27 mwN; Lammel, Wohnraummi etrecht, 2. Aufl. § 573 Rn. 65; Schmidt - Futter er /Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 BGB Rn. 44; jeweils mwN ; Jacoby, ZMR 2001, 409, 412 ) . Eine Unterscheidung danach, ob die jeweiligen Gemeinschaften oder Gesellschaften eine überschaubare Struktur aufw ei sen oder nicht, wird dabei grundsätzl ich nicht vorgenommen. Dabei gibt es bei allen eine große Bandbre i- te von unterschiedlichen Strukturen . Neben kleinen und kompakten Miteige n- tümer - oder Erbengemeinschaften gibt es auch solche, die eine große Anzahl von M itgliedern oder verflochtene Strukturen aufweisen. Das ist insbesondere bei über mehrere Generationen hinweg fortgesetzten Erbengemeinschaften der Fall , bei de nen einzelne Miterben zwischenzeitlich verstorben und von (weit e- ren) Miterbengemeinschaften beerb t worden sind und bei denen der aktuelle Mitgliederbestand nicht immer dem Grundbuch zu entnehmen ist . Aber auch Miteigentümergemeinschaften sind in ihrem Bestand nicht immer überschaubar. Dies gilt insbesondere bei Investorengemeinschaften, die sich bei u mfangre i- chen oder großangelegten Sanierungsvorhaben zusammenfinden. Auch bei der - damals noch nicht als teilrechtsfähig anerkannten - (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts waren sehr unterschiedliche Strukturen anzutreffen. Das Spektrum reichte von kleinen Ehegattengesellschaften über Gesellschaften, bei de nen wiederum andere Gesellschaften des bürgerlichen Rechts Mitglied w a- ren ( vgl. BGH, Urteil vom 2. Oktober 1997 - II ZR 249/96, NJW 1998, 376 unter A I 1 a mwN ) , bis hin zu Publikumsgesellschaften . Außerdem lässt sich selbst bei einer natürlichen Person als Einzelvermieter in manchen Fällen (etwa große Familie mit mehreren Zweigen) der Kreis der Eigenbedarfspersonen nicht ohne Weiteres überschauen. 44 - 26 - ( b ) Bereits der Umstand, dass auch die unmittel bar von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Miteigentümer - und Erbengemeinschaften in bestimmten Fällen nur schwer durchschaubare Strukturen aufweisen können, zeigt, dass die vom Berufungsgericht angeführte Unüberschaubarkeit des Gesellschafte r- bestands bestim mter (Außen - )Gesellschaft en des bürgerlichen Rechts kein taugliches Kriterium ist , eine Analogie zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei einer so l- che n Gesellschaft abzulehnen. Hinzu kommt, dass dieser Gesichtspunkt vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Au ßen - )Gesellschaft des bürgerl i- chen Rechts auch bei dieser Form der Vermietermehrheit kein en Hinderung s- grund darstellte, den sämtlich als Vermieter geltenden Mitgliedern der (Außen - ) Gesellschaften des bürgerlichen Rechts die Berufung auf einen Eigenbedarf eines ihrer Mitglieder im Rahmen des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF zu erlauben. Die Bandbreite der Strukturen bei einer (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts hat sich seitdem aber nicht verändert. Dass bei bestim m- ten (Außen - )Gesellschaften des b ürgerlichen Rechts wegen ihrer großen Mi t- gliederzahl oder ihrer verflochtenen Strukturen der Kreis der Eigenbedarfspe r- sonen für den Mieter nicht überschaubar ist, ist keine Folge der Teilrechtsfähi g- keit, sondern war auch bereits davor ein Problem, dem sich der Mieter bei A b- schluss eines Mietvertrages mit (Außen - )Gesellschaften des bürgerlichen Rechts, deren Mitgliederbestand er nicht kannte und der auch wechseln konnte, ausgesetzt sehen konnte. Soweit das Berufungsgericht anführt, Gesellschaften des bür gerlichen Rechts seien im Vergleich zu Miteigentümergemeinschaften von einer höheren organisatorischen und personellen Flexibilität gekennzeichnet und entfalteten daher gegenüber dem Mieter ein erhöhtes, schwer überschaubares Risiko von Eigenbedarfskündigu ngen, mag dies zwar in manchen Fällen zutreffen. Das Berufungsgericht schreibt aber mit dieser Sichtweise - wie bereits an anderer Stelle ausgeführt - § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einen Schutzzweck zu, der nicht 45 46 - 2 7 - ihm, sondern allein der Kündigungssperre nach § 5 77a BGB zukommt (vgl. die Ausführungen oben unter II 2 b cc (1) (c) ). Das Vorhandensein einer unübe r- schaubaren Struktur auf Vermieterseite rechtfertigt es daher nicht, eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei einem Eigenbedarf der Gesel l- schaft er (oder deren Angehörige n ) einer teilrechtsfähigen (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auszuschließen. Missbrauchsfällen kann mit der A n- wendung der Vorschrift des § 242 BGB begegnet werden (BeckOK - BGB /Hannappel, BGB, Stand Mai 2016 , § 573 Rn. 39) . ( c ) An der erforderlichen Vergleichbarkeit einer Kündigung durch eine (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs mit einer entsprechenden Kündigung einer Miteigentümer - oder Erbengemeinschaft fehlt es auch nicht aus sonstigen Grün den. Die Teilrechtsfähigkeit der (Außen - ) Gesellschaft de s bürgerlichen Rechts wurde nicht deswegen entwickelt, um die Kündigungsmöglichkeiten der (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zu beschneiden, sondern - wie oben unter II 2 b ausgeführt - all ein deswegen, um ein " praktikables und weitgehend widerspruchsfreies Modell für die vom Gesetz (§§ 718 - 720 BGB) gewollte rechtliche Absonderung des Gesellschaftsverm ö- gens vom Privatvermögen der Gesellschafter " zu schaffen (BGH, Urteil vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00, aaO, S. 344). Mit der Anerkennung der Tei l- rechtsfähigkeit der (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts war damit eine Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters nicht beabsichtigt und vom Gesetzgeber auch später nicht gefordert worden . Insofern hat es seine Berechtigung, dass der Senat in seiner bisherigen Rechtsprechung eine Gleichbehandlung der (Außen - )Gesellschaft des bürgerl i- chen Rechts mit den Fällen der Miteigentümer - und Erbengemeinschaften vo r- genommen hat (Senatsurteile vom 27. Juni 200 7 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 15; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/ 08 , NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.; 47 48 - 28 - vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW - RR 2012, 237 Rn. 23). Soweit der Senat diese Gleich be handlung entscheidend darauf gestützt hat, es hinge oft vom Zufall ab, ob eine teilrechtsfähige (Außen - )Gesellschaft des bürgerl i- chen Rechts oder lediglich eine Miteigentümergemeinschaft auf Vermieterseite gegründet w erde (Senatsurteile vom 27. Juni 200 7 - VIII ZR 271/06, aaO), hält er an diesem K riterium, das vom Berufungsgericht und in der Literatur zu Recht Kritik erfahren hat (siehe Schmidt, NZM 2014, 609, 615; Milger, NZM 2014, 769, 771 f. ; zu den Ausnahmen vgl. Häublein, WuM 2010, 391, 400; Münc h- KommBGB/Häublein, aaO ; Wiek, aaO ; Wedemann, aaO ; Armbrüster, ZGR 2013, 366, 375 ; Fleindl, NZM 2016, 289, 297 ) , nicht mehr fest . Dieses Arg u- ment ist weder geeignet noch erforderlich, um die Vergleichbarkeit der Situation eines Eigenbedarfs bei einem Gesellschafter einer (Außen - )Gesellschaft des bürgerli chen Rechts und einem Mitglied einer Miteigentümer - oder Erbeng e- meinschaft aufzuzeigen. Maßgeblich ist letztlich, dass die angeführten Unte r- schiede zwischen diesen Arten der Vermietermehrheit nach dem Normzweck des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB unbeachtlich sind und durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts eine B e- schneidung der Kündigungsmöglichkeiten dieser Vermietermehrheit nicht bea b- sichtigt war. (d) Vor diesem Hintergrund ist es nicht gerechtfertigt, e ine analoge A n- wendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB im Falle des Eigenbedarfs eines Gesel l- schafters einer (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auf kleine G e- sellschaften zu begrenzen, bei denen die Gesellschafter sich persönlich ve r- bunden sind und bei denen es häufig vom Zufall abhängt, ob nur eine Miteige n- tumsgemeinschaft besteht oder eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts g e- gründet wurde (so aber MünchKommBGB/Häublein, aaO ; ähnlich Grunewald, NJW 2009, 3486 ). Diese Betrachtungs weise lässt bereits a ußer Acht, dass auch bei einer unmittelbar von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Miteigent ü- 49 - 29 - mer - oder Erbengemeinschaft die Berechtigung der Gemeinschaft, sich auf e i- nen Eigenbedarf an der Wohnung zu berufen, nicht von der Zahl der Vermieter abhängt (vgl. Se natsurteil vom 27. Juni 200 7 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 16). Außerdem wäre eine solche Differenzierung der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit abträglich (Senatsurteil vom 27. Juni 200 7 - VIII ZR 271/06, aaO; vgl. auch Weitemeyer, Gedächtnisschrift für Sonnenschein, 2003, S. 431, 461). Lediglich in den Fällen, in denen der Gesellschaftszweck einer (Außen - ) G esellschaft des bürgerlichen Rechts derart prägend ist, dass der personale Bezug der Gesellschafter zu der Gesellschaft und damit auch deren persönl i- ches Nutzungsbedürfnis vollständig in den Hintergrund tritt und ein Mieter schon aufgrund dieses Gesellschaftszwecks redlicherweise nicht mit einem möglichen Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörige n rec h- nen muss (so bei Publikumsgesellscha ften, insbesondere Fondsgesellscha f- ten), ist eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu verneinen (ähnlich MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rn. 67; Häublein NJW 2007, 2847 ; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 166; Gedächtnisschrift für Sonne n- schein, aaO ; Bub/Treier/Grapentin, aaO Rn. IV 121 ) . Dies folgt aber nicht aus der Unüberschaubarkeit des Gesellschafterbestands, son dern daraus, dass die Gesellschaft durch ihren Gesellschaftszweck zum Ausdruck gebracht hat, dass persönliche Bedürfnisse der Gesel lschafter zurückzutreten haben (vgl. auch, wenn gleich mit anderer Begründung [ fehlende persönliche Verbundenheit ] Armbrüster, aaO, S. 374 mwN). (e) Soweit von einzelnen Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifftum schließlich die Auffassung ve rtreten wird, (Außen - )Gesellschaften des bürgerlichen Rechts könnten sich zwar analog § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters, jedoch nicht auf den Bedarf der Ang e- hörige n eines Gesellschafters berufen (AG Rendsburg, WuM 1996, 544 [ zum 50 51 - 30 - alten Recht]; Schürnbrand in Festschrift 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 792, 799 f.), verkennen diese, dass es bei der hier in Rede stehenden an a logen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht darum geht, die G e- sellschafter als Familienange hörige der Gesellschaft zu behandeln. Vielmehr dient die Analogie dazu, (weitgehend) die Rechtslage herzustellen, die vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen - )Gesellschaft bestand und an der die Entscheidung des II. Zivilsenats vom 29. Janua r 2001 (II ZR 331/00, BGHZ 146, 341 ff.) nichts ändern wollte. (f) Schließlich führt die beschriebene analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei einer (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auch nicht zu einem unauflösbaren Wertungswidersp ruch zu der Rechtslage bei Pe r- sonenhandelsgesellschaften (OHG, KG). Bei solchen Gesellschaften lehnt der Senat eine Gleichstellung mit den von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Fallg e- staltungen mit der Begründung ab, die Gründung einer Kommanditgesellschaft oder einer O ffen en Handelsgesellschaft setze regelmäßig eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraus; auch erfolge die Vermietung einer Wohnung durch eine solche Personenhandelsg esellschaft nicht zufällig, sondern beruhe auf einer bewussten Entscheidung auf Grund wirtschaftlicher, steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher Überlegungen ( Senat su rteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210/10, NJW 2011, 993 Rn. 11 ). Daran ist im E rgebnis, wenn auch nicht in der Begründung festzuhalten. Entscheidend ist letztlich, dass die G e- sellschaft - ähnlich wie eine Publikumsgesellschaft des bürgerlichen Rechts - durch den gewählten Geschäftszweck (Handelsgewerbe) deutlich macht, dass der persö nliche Nutzungsbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehör i- ge n so sehr in den Hintergrund tritt, dass ein Mieter mit einem solchen Bedarf redlicherweise nicht rechnen muss. 52 - 31 - d) Nach alledem kann sich d ie Klägerin im Streitfall gemäß § 573 Abs. 2 N r. 2 BGB analog auf einen Eigenbedarf der Tochter ihres ( Gründungs - ) G esellschafters berufen , dessen Vorliegen im Revisionsverfahren zu unterste l- len ist . Dabei kommt es in Anbetracht der vorstehenden Ausführungen nicht darauf an, dass es sich hierbei um ei ne einfach strukturierte Gesellschaft mit überschaubare m s Bestand bei nur einem Gesellschafterwechsel seit der Grü n- dung im Jahr 1991 handelt. Die beschriebenen Umstände machen lediglich b e- sonders deutlich, dass es nicht gerechtfertigt ist, die Klägerin and ers als eine Miteigentümer - oder Erbengemeinschaft zu behandeln. Die Geltendmachung eines Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörige n ist auch nicht im Hinblick auf den Gesellschaftszweck der Klägerin ausgeschlossen. Die Gesellschafter haben in ihrem Gesellschaftsvertrag die Möglichkeit einer Selbstnutzung nicht ausgeschlossen . 3. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Denn auch ein Verstoß gegen eine vom Berufungsg e- richt bislang offen gelassene Verpflichtung der Klägerin, den Beklagten die w e- sentlich kleinere Zweizimmerw ohnung im Erdgeschoss zur Anmietung anzubi e- ten, hätte - entgegen der bisherigen Senatsrechtsprechung - nicht die Unwir k- samkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfsk ündigung wegen Rechtsmis s- brauchs (§ 242 BGB), sondern allenfalls Schadensersatzansprüche wegen e i- ner Nebenpflichtverletzung (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB) aus dem Mietve r- hältnis zur Folge. a) Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats hat der wegen E i- genbe darfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten wil l ( Senatsu rteile vom 9. Juli 2003 53 54 55 - 32 - - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2, sowie VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 unter II 1; vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75, 79; vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07, NJW 2009, 1141 Rn. 12; vom 13. Oktob er 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14; vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, NJW - RR 2012, 341 Rn. 24). Diese - auch weiterhin zu bej a- hende - Anbietpflicht beruht auf der Erwägung, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Folgen einer auf Eigen bedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten (Senatsurteil e vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, aaO; vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO ; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, aaO ). Zwar wird der Vermieter durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen, weshalb eine entspr e- chende Entscheidung des Vermieters grundsätzlich zu respektieren ist (BVe r- fGE 89, 1, 9; Senat su rteile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14; vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, aaO; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, aaO; vgl. auch Senatsb eschluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, WuM 2016, 628 Rn. 17). Dennoch ergibt sich aus der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt und dem Besitzrecht des Mieters einen eigentumsgleichen Rang im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verleiht (st. Rspr. ; BVerfGE 89, 1, 5 f . ; BVerfG, NZM 2011, 479, 480 ), eine gesteigerte Pflicht zur Rücksichtnahme für den Vermieter (Senatsurteile vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, aaO). b ) Der Senat hat bei einer Verletzung der beschriebenen Anbietpflicht in der Vergangenheit mehrfach eine ausgesprochene Eigenbedarfskündigung - einer verbreiteten Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum folgend (vgl. die Nachweise im Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, 56 - 33 - aaO) - als rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) und damit als unwirksam bewertet (vgl. zuletzt Urteil vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, aaO mwN). An dieser Beurteilung hält er allerdings, wie bereits im Senatsurteil vom 23. Se p- tember 2015 (VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 18) angedeutet, nicht mehr fest. aa) D as Entstehen der Anbietpflicht in der Ausprägung, welche sie in der Senatsrechtsprechung gefunden hat, ist stets vom Ausspruch einer an sich b e- rechtigten Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs abhängig. Denn n ur eine berechtigte Eigenbedarfskündigung löst die Nebenpflicht aus, dem Mieter unter bestimmten Umständen zur Abmilderung der hierdurch eintr e- tenden Auswirkungen eine verfügbare Alternativwohnung anzubieten. In Anb e- tracht d essen ist es be i zutreffender Betrachtung aber ausgeschlossen, eine rechtmäßig ausgesprochen e Eigenbedarfskündigung deswegen (rückwirkend) als unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) zu bewerten, weil der Vermieter seine Anbiet pflicht bezüglich einer anderen Wohnung verle tzt hat. Denn der Vermieter verstößt nicht durch den Ausspruch der Eigenbedarfskündigung g e- gen die Rechtsordnung , sondern erst dadurch, dass er eine ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende geeignete Alternativwohnung nicht dem Mieter anbiete t . Folglich haben auch die sich hieraus abzuleitenden Rechtsfolgen nicht an der - insoweit nicht zu beanstanden d en - Kündigung, sondern an d er pflichtwidrig unterlassenen Zurverfügungstellung einer Altern a- tivwohnung anzusetzen (so auch MünchKommBGB/Häublei n, 7. Aufl., § 573 Rn. 78) . bb) D ie beschriebene Fallgestaltung unterscheidet sich in einem wesen t- lichen Punkt von sonstigen vom Senat als rechtsmissbräuchlich bewerte ten Konstellationen einer Eigenbedarfskündigung . Denn dort haftet die Recht s- 57 58 - 34 - missbräuc hlichkeit de m Ausspruch der E igenbedarfskündigung selbst an, so dass diese nach § 242 BGB als unwirksam zu beurteilen ist , weil es an einem schutzwürdigen Eigeninteresse des Vermieters fehlt oder sich dieser mit der Kündigung in Widerspruch zu seinem frühe ren Verhalten setzt . So hat der Vermieter in den Fällen, in denen der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist , die Wohnung seine Nutzungswünsche überhaupt nicht erfüllen kann oder sein Wohnbedarf in einer anderen , ihm gehörenden und frei geworde nen Wohnung ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (vgl. Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO Rn. 15 mwN) , kein anerkennenswertes Interesse an der Verdrängung des Mieters, so dass sich bereits der Ausspruch der Kündigung se lbst al s unzulässige Rechtsau s- übung dar stellt. Vermietet ein Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit, o b- wohl er entweder entschlossen ist oder erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen und den Mieter hierüber nicht aufklärt, setzt er sich mit einer gleic h- w ohl kurze Zeit später ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in Wide r- spruch zu seinem Verhalten bei Vertragsschluss ( st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, BGHZ 204, 145 Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 12; vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139 Rn. 17 ). Auch hier ergibt sich die R e chtsmissbräuc h- lichkeit aus der Eigenbedarfskündigung selbst . c c ) Anders liegen die Dinge dagegen , wenn ein Vermieter es unterlässt, dem Mieter im Zusamm enhang mit einer Eigenbedarfskündigung eine frei g e- wordene Alternativwohnung anzubieten . In diesen Fällen löst die Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt (vgl. S e- natsurteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO), zwar vertragliche 59 60 - 35 - Rücksichtnahmepflicht en gemäß § 241 Abs. 2 BGB gegenüber dem betroffenen Mieter (vgl. bereits Senatsurteil e vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO S. 79; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, aaO Rn. 9, 14; ähnlich Staudinger/Rolfs, aaO , § 573 Rn. 135; MünchKommBGB/Häublein, aaO ) aus, die bis zum Vertragsende fortwirken (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02, aaO unter II 2). Zu diesen Rücksichtnahme pflichten gehört auch die Verpflichtung des Vermieters, eine zwar für seine Zwecke nicht geeignete, aber den Bedürfnissen des Mieters genügende frei gewordene Alternativwohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage dem Mieter anzubieten. Denn der kündigende Vermieter ist, um die mit dem Verlust der angestammten Wo h- nung für den Mieter verbundenen Nachteile im Rahmen des Möglichen zu mi n- dern und so die sozial unerwünschten Folgen der aus der Sphäre des Vermi e- ters herrührenden Lösung des Vertrages ger ing zu halten, zur besonderen Rücksichtnahme auf die betroffenen Mieterinteressen verpflichtet (vgl. Senat s- urteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO; OLG Karlsruhe, NJW - RR 1993, 660, 661). D ie Verletzung einer solchen Rücksichtnahmepflicht zie ht jedoch eige n- ständige Rechtsfolgen nach sich und lässt die Wirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung unberührt. Dies ergibt sich dar aus, dass allein die vom Ausspruch der Eigenbedarfskündigung zu unterscheidende und nicht auf den Gegenstand des gekündigten Mietverhältnisses bezogene Pflichtverletzung das rechtlich zu beanstandende Verhalten des Vermieters dar stellt . Es ist unter diesen Umständen weder gerechtfertigt noch in dogmat i- scher Hinsicht überzeugend begründbar , den rechtmä ßig erfolgten Ausspruch der Eigenbedarfskündigung mit dem Verdikt der Rechtsmissbräuchlichkeit zu versehen und die Kündigung nachträglich als unwirksam zu bewerten (vgl. auch MünchKommBGB/Häublein, aaO) . 61 - 36 - Der Vermieter verhält sich schließlich auch nich t deswegen rechtsmis s- bräuchlich, weil er trotz einer Verletzung der Anbietpflicht an der Eigenbedarf s- kündigung festhält. Zwar hat der Senat entschieden, dass in den Fällen, in d e- nen der Eigenbedarf des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt , ei n Festhalten an der rechtmäßig ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich ist (Urteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO S. 81 f.). Diese Erwägungen sind jedoch auf die Fälle der Verletzung einer A n- bietpflicht nicht übertragbar, wei l sich die Fallgestaltungen grundlegend unte r- scheiden. Hält der Vermieter trotz Wegfalls des Eigenbedarfsgrunds vor Ablauf der Kündigung an der rechtmäßig ausgesprochenen Kündigung fest, macht er letztlich nur eine formale Rechtsposition geltend, weil er d ie Mietwohnung nicht mehr für seine Zwecke benötigt (Senatsurteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO S. 82). Anders liegen die Dinge bei einer Verletzung der Anbie t- pflicht bezüglich einer Alternativwohnung. Hier besteht der Eigenbedarf des Vermiete rs unverändert fort. D ieser hat es lediglich versäumt, die sich hieraus für den Mieter ergebenden nachteiligen Folgen (Wegzug aus dem gewohnten Umfeld) abzumildern. c ) Die Verletzung der Anbietpflicht als vertragliche Rücksichtnahmepflicht im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB kann daher - wie auch ein Verstoß gegen son s- tige Nebenpflichten - nur Schadensersatzanspr üche des Mieters nach § 280 Abs. 1 BGB begründen . D iese Ansprüche sind allerdings nur auf Geldersatz gerichtet. Entgegen einer vereinzelt in der Literatur vertretenen Auffassung (Schmidt - Futterer/Blank, aaO , § 573 Rn. 120) kommt ein Anspruch des Mieters auf " Fortsetzung " des bisherigen M ietver hältnisses nicht als Naturalrestitution nach § 249 Abs. 1 BGB in Betracht (ablehnend auch MünchKommBGB/Häub lein, aaO; BeckOGK/Geib, 62 63 64 - 37 - BGB, Stand: Oktober 2016, § 573 Rn. 90). Denn die Anbietpflicht , deren Verle t- zung Schadensersatzansprüche auslösen kann, bezieht sich nicht auf das g e- kündigte Vertragsverhältnis, sondern auf die Zurverfügungstellung einer and e- ren W ohnung. Dementsprechend stellte ein Anspruch auf " Fortsetzung " des alten Mietver hältnisses oder gar auf Abschluss eines neuen Mietvertrags über die gekündigte Wohnung keine zum Ausgleich dieser Pflichtverletzung geschu l- dete Naturalrestitution im Sinne von § 249 Abs. 1 BGB dar . Es würde gerade nicht der Zustand hergestellt, der bestünde, wenn der Vermieter pflichtgemäß die Alternativwohnung angeboten hätte . d ) Da nach alledem aus rechtlichen Gründen eine Unwirksamkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfsk ünd igung aufgrund einer - im Revisionsverfa h- ren zu unterstellenden - Verletzung der Anbietpflicht der Klägerin von vornh e- rein nicht in Betracht kommt, erübrigt sich die vom Berufungsgericht für erfo r- derlich erachtete Beweisaufnahme zu der zwischen den Parteie n streitigen Fr a- ge, ob die Klägerin die Absicht hatte, die in Betracht kommende Alternativwo h- nung im Erdgeschoss des Anwesens nicht als Wohnung , sondern zu gewerbl i- chen Zwecken zu vermieten. Aus denselben Gründen kann auch dahinstehen, ob angesichts der st ark abweichenden Größe der beiden Wohnungen vom Grundsatz her überhaupt eine Anbietpflicht der Klägerin bestand. 65 - 38 - III. Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist aufz u- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur En den tscheidun g reif, da das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen zum Vorliegen des geltend g e- machten Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB analog) und zu möglichen Hä r- tegründen nach § 574 BGB getroffen hat. Sie ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweise n (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 28.01.2015 - 415 C 16849/14 - LG München I, Entscheidung vom 07.10.2015 - 14 S 2969/15 - 66

Full & Egal Universal Law Academy