BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 233/08 Verk374ndet am: 8. April 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WoFG 247 50 Abs. 1, WoBindG 247 10, NMV 247 4 Abs. 7 und 8, BGB 247247 307 (Bb, Cb), 305c Abs. 2 a) Bei der Klausel "Gilt die Kostenmiete des 366ffentlich gef366rderten Wohnungsbaues, so ist der Vermieter befugt, bei 304nderung der Kostenmiete diese ab Zul344ssig-keit vom Mieter auch r374ckwirkend zu verlangen, ohne dass es des Ver-fahrens nach 247 10 WoBindG bedarf" handelt es sich nicht um eine Mietgleitklausel im Sinne von 247 4 Abs. 8 Satz 1 NMV, sondern um eine Regelung der einseitigen Erh366hung der Kostenmiete durch den Vermieter. b) Die Freistellung des Vermieters von dem Verfahren nach 247 10 WoBindG (Halb-satz 2) ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das-selbe gilt f374r die Vereinbarung der Zul344ssigkeit einer zeitlich unbegrenzten R374ck-wirkung der einseitigen Erh366hung der Kostenmiete (Halbsatz 1). BGH, Urteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 233/08 - LG Berlin AG Neuk366lln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 8. April 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerin gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 22. Juli 2008 wird zur374ckgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens tr344gt die Kl344gerin. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Kl344gerin in B. . Der Formularmietvertrag vom 13. Juni 2000 enth344lt in 247 1 Nr. 1 einen Hinweis auf die 366ffentliche F366rderung der Wohnung. 247 3 Nr. 7 des Mietvertrags lautet: 1 "Gilt die Kostenmiete des 366ffentlich gef366rderten Wohnungsbaues, so ist der Vermieter befugt, bei 304nderung der Kostenmiete diese ab Zul344ssig-keit vom Mieter auch r374ckwirkend zu verlangen, ohne da337 es des Verfah-rens nach 247 10 Wo-BindG bedarf." Die monatliche Miete belief sich bis Juli 2003 auf 410,15 200 (Kostenmiete in H366he 250,95 200 zuz374glich Nebenkosten). 2 Mit Schreiben vom 11. Juli 2003 verlangte die Kl344gerin ab 1. August 2003 eine erh366hte Kostenmiete von 277,64 200, mit Schreiben vom 23. Dezember 3 - 3 - 2003 ab 1. Januar 2004 einen Zuschlag f374r die Modernisierung der Fenster von weiteren 8,06 200 monatlich sowie mit Schreiben vom 12. Dezember 2004 ab 1. Januar 2005 eine Kostenmiete von 281,62 200 zuz374glich des vorgenannten Zuschlags von 8,06 200. Dar374ber hinaus machte sie die Erh366hung der Kostenmie-te auf 277,64 200 auch r374ckwirkend ab dem 1. Januar 2002 geltend und forderte eine Nachzahlung von 498,19 200 f374r das Jahr 2002 sowie von 186,83 200 f374r die Zeit von Januar bis Juli 2003, insgesamt 685,02 200. Ferner stellte sie den Be-klagten f374r die Modernisierung der Fenster r374ckwirkend f374r die Zeit von Januar 2002 bis Dezember 2003 einen Betrag von 193,44 200 in Rechnung. Gegen374ber den von der Kl344gerin verlangten Betr344gen blieben die monat-lichen Mietzahlungen der Beklagten im August 2003 um 269,91 200, in der Zeit von September bis Dezember 2003 um 24,49 200, von Januar bis M344rz 2004 um 24,29 200, von April bis Dezember 2004 um 25,49 200, im Jahr 2005 um 27,96 200 und in den ersten beiden Monaten des Jahres 2006 um 31,56 200 zur374ck. Nach dem Vortrag der Kl344gerin sind zudem die von der Beklagten geleisteten Zah-lungen in der Zeit von August 2003 bis Januar 2004 in H366he von monatlich 1,20 200 auf einen anderen Rechtsgrund erbracht worden. 4 Die r374ckwirkende Mieterh366hung um 685,02 200 verrechnete die Kl344gerin mit einem Guthaben der Beklagten aus Nebenkostenabrechnungen in H366he von insgesamt 712,19 200. Den 374berschie337enden Betrag von 27,17 200 rechnete sie auf die Miete f374r August 2003 an. 5 Im vorliegenden Rechtsstreit hat die Kl344gerin unter anderem, soweit f374r das Revisionsverfahren noch von Interesse, die nach ihrer Auffassung wegen der Mieterh366hungen danach r374ckst344ndige Miete von insgesamt 1.048,82 200, den Zuschlag f374r die Fenstermodernisierung f374r die Zeit von Januar 2002 bis De-zember 2003 in H366he von 193,44 200 sowie Mahnkosten von 20 200, insgesamt 6 - 4 - 1.262,26 200 nebst Zinsen geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage inso-weit abgewiesen. Auf die Berufung der Kl344gerin hat das Landgericht unter Zu-r374ckweisung des weitergehenden Rechtsmittels der Klage wegen des Zu-schlags f374r die Modernisierung der Fenster f374r die Zeit ab dem 1. Januar 2004 in H366he von 207,16 200 (26 x 8,06 200 abz374glich eines Betrages von 2 x 1,20 200 f374r Februar und M344rz 2004) stattgegeben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelas-senen Revision verfolgt die Kl344gerin ihren Anspruch mit Ausnahme der Mahn-kosten von 20 200 in voller H366he weiter. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 7 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung 226 soweit im Revisionsverfahren noch erheblich 226 im Wesentlichen ausgef374hrt: 8 Im preisgebundenen Wohnungsmietverh344ltnis d374rfe der Vermieter ge-m344337 247247 8, 10 WoBindG die Kostenmiete verlangen. Diese k366nne gem344337 247 10 Abs. 1 WoBindG durch einseitige Erkl344rung, mit der die Erh366hung berechnet und erl344utert werden m374sse, nur f374r die Zukunft vom Vermieter als vertragliche Miete festgesetzt werden. Sei die Mieterh366hungserkl344rung nicht ausreichend erl344utert und berechnet, f374hre die nachtr344gliche Erl344uterung nicht zu ihrer Wirk-samkeit. Die Mieterh366hungserkl344rungen der Kl344gerin seien mit Ausnahme des verlangten Zuschlags f374r die Fenstermodernisierung nicht ausreichend erl344u-tert. Der blo337e Verweis auf die beigef374gte Wirtschaftlichkeitsberechnung gen374-ge nicht. Es m374sse sich aus der Erkl344rung eine Berechnung und Erl344uterung ergeben; insbesondere m374ssten die einzelnen Positionen, die sich ver344ndert 9 - 5 - h344tten, in der Regel einander gegen374bergestellt werden, denn diese solle der Mieter sich nicht ohne Erl344uterung aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung selbst heraussuchen m374ssen. Die Mieterh366hungserkl344rungen der Kl344gerin seien da-her unwirksam unabh344ngig davon, ob sie im Prozess mit Schriftsatz vom 30. Juni 2006 ausreichend erl344utert worden seien. 10 Allerdings seien formularm344337ige Mietgleitklauseln zul344ssig, mit denen vereinbart werde, dass die jeweils zul344ssige Kostenmiete als vertragliche Miete gelten solle. Gem344337 247 4 Abs. 8 NMV, 247 10 Abs. 1 WoBindG m374sse auch dann die Mieterh366hung vom Vermieter berechnet und erl344utert werden. Das Fehlen der Berechnung und Erl344uterung gebe dem Mieter jedoch nur ein Zur374ckbehal-tungsrecht hinsichtlich der h366heren Miete, so dass die Berechnung und Erl344ute-rung noch im Prozess nachgeholt werden k366nne. Eine solche Klausel liege hier jedoch nicht vor. 247 3 Nr. 7 des Mietvertra-ges sei gem344337 247 9 AGBG unwirksam. Die Regelung beinhalte nicht lediglich eine Mietgleitklausel, sondern sei so zu verstehen, dass der Vermieter die Kos-tenmiete ohne Berechnung und Erl344uterung gem344337 247 4 Abs. 8 NMV, 247 10 Abs. 1 WoBindG verlangen d374rfe. Damit widerspreche sie der gesetzlichen Re-gelung und benachteilige den Mieter unangemessen, weil ihm eine 334berpr374fung des Mieterh366hungsverlangens kaum noch m366glich sei. 11 Die Klausel k366nne auch nicht in einen wirksamen Teil, wonach die je-weils zul344ssige Kostenmiete als vereinbart gelte, und einen unwirksamen Teil, der die vereinfachte Geltendmachung dieser Kostenmiete betreffe, aufgespal-ten werden. Denn es handele sich nicht um eine ausdr374ckliche Mietgleitklausel. Dass eine solche gelten solle, k366nne nur konkludent aus der Bestimmung ge-schlossen werden, dass der Vermieter die Kostenmiete fordern k366nne, ohne das Verfahren gem344337 247 10 WoBindG einhalten zu m374ssen. Deshalb seien die 12 - 6 - Vereinbarung der jeweiligen Kostenmiete und das Recht, tats344chlich Zahlung verlangen zu k366nnen, inhaltlich nicht trennbar. 13 Im vorliegenden Fall k366nnten deshalb Mieterh366hungen gem344337 247 10 Abs. 1 WoBindG nur f374r die Zukunft und nur insoweit verlangt werden, als die Berechnung und Erl344uterung schon in der urspr374nglichen Mieterh366hungserkl344-rung enthalten gewesen sei. Dies sei lediglich hinsichtlich des ab dem 1. Januar 2004 verlangten Zuschlags f374r die Fenstermodernisierung der Fall, mithin in H366he von 209,56 200 (26 x 8,06 200). Davon sei die Mehrzahlung von je 1,20 200 in den Monaten Februar und M344rz 2004 abzuziehen, so dass die Berufung in H366-he von 207,16 200 begr374ndet, im 334brigen dagegen unbegr374ndet sei. II. Diese Beurteilung h344lt den Angriffen der Revision im Ergebnis stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. 14 1. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich vor-liegend, was von der Revision nicht in Zweifel gezogen wird, um 366ffentlich ge-f366rderten Wohnraum, so dass das Wohnungsbindungsgesetz (247 50 Abs. 1 Wohnraumf366rderungsgesetz in Verbindung mit 247 1 WoBindG) und die Neubau-mietenverordnung (247 1 Abs. 2 NMV) anzuwenden sind. 15 2. Im Ergebnis zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass 247 3 Nr. 7 des Mietvertrags keine Anspruchsgrundlage f374r die von der Kl344gerin ver-langte Zahlung einer erh366hten Miete darstellt. 16 a) Allerdings k366nnen die Mietvertragsparteien im Wege einer Mietgleit-klausel die jeweils gesetzlich (h366chst-)zul344ssige Kostenmiete als vertraglich 17 - 7 - geschuldete Miete vereinbaren (247 4 Abs. 8 Satz 1 NMV; vgl. Senatsurteile vom 5. November 2003 226 VIII ZR 10/03, NJW 2004, 1598, unter II 2, und vom 3. M344rz 2004 226 VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288, unter II 2 a aa). Eine solche Vereinbarung hat anspruchsbegr374ndende Wirkung. F374r die Durchf374hrung einer Mieterh366hung gilt zwar in diesem Fall 247 10 Abs. 1 WoBindG entsprechend (247 4 Abs. 8 Satz 1 NMV). Dies hat jedoch lediglich zur Folge, dass dem Mieter hin-sichtlich des Erh366hungsbetrags ein Leistungsverweigerungsrecht nach 247 273 BGB zusteht, solange die formellen Anforderungen der Regelung an die Be-rechnung und Erl344uterung des Erh366hungsbetrages nicht erf374llt sind (Senatsur-teile vom 22. April 1981 226 VIII ZR 103/80, WM 1981, 1178, unter 2 c bb, vom 4. November 2003, aaO, unter II 2 a, und vom 3. M344rz 2004, aaO). b) Eine solche Vereinbarung liegt hier aber nicht vor. 247 3 Nr. 7 des Miet-vertrags stellt entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts und der Revision keine Mietgleitklausel dar und hat mithin auch keine unmittelbar anspruchsbe-gr374ndende Wirkung. 18 aa) Der Senat kann die Auslegung von 247 3 Nr. 7 des Mietvertrags unbe-schr344nkt nachpr374fen, weil diese Klausel, wie das Berufungsgericht festgestellt hat, 374ber den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet. Nach gefestigter Rechtsprechung sind Allgemeine Gesch344ftsbedingungen unabh344n-gig von der Gestaltung des Einzelfalls sowie dem Willen und den Belangen der jeweils konkreten Vertragspartner nach ihrem typischen Sinn auszulegen. An-satzpunkt f374r die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie der Vertragswortlaut (BGH, Urteil vom 19. Januar 2005 226 XII ZR 107/01, NJW 2005, 1183, unter II 1 m.w.N.; Senatsurteil vom 18. Juni 2008 226 VIII ZR 154/06, WM 2008, 2076, Tz. 11). 19 - 8 - bb) Nach diesen Grunds344tzen kann 247 3 Nr. 7 des Mietvertrags entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht dahin ausgelegt werden, dass bei einer 304nderung der gesetzlich (h366chst-)zul344ssigen Kostenmiete diese ipso iure geschuldet sein soll. Das Berufungsgericht geht selbst davon aus, dass es sich nicht um eine ausdr374ckliche Mietgleitklausel handelt, sondern meint, die Wir-kung einer solchen Klausel k366nne konkludent daraus geschlossen werden, dass der Vermieter die Kostenmiete verlangen k366nne, ohne das Verfahren nach 247 10 WoBindG einhalten zu m374ssen. Das trifft nicht zu. 20 247 3 Nr. 7 des Mietvertrags r344umt dem Vermieter die Befugnis ein, bei ei-ner 304nderung der Kostenmiete diese 226 auch r374ckwirkend 226 zu verlangen. Ihrem Wortlaut nach begr374ndet die Klausel damit aus der Sicht des insoweit ma337geb-lichen durchschnittlichen Mieters lediglich die Berechtigung des Vermieters, die Miete durch das Verlangen einer ge344nderten (erh366hten) Kostenmiete einseitig zu 344ndern, f374hrt aber nicht selbst 226 ohne eine dahingehende 304u337erung des Ver-mieters 226 die 304nderung der geschuldeten Miete herbei. Jedenfalls l344sst die Klausel (auch) ein solches Verst344ndnis zu und ist deshalb zu Lasten der Kl344ge-rin in diesem Sinne auszulegen (247 305c Abs. 2 BGB). Anders als echte Miet-gleitklauseln gem344337 247 4 Abs. 8 Satz 1 NMV, wie sie Gegenstand der Senats-entscheidungen vom 5. November 2003 (aaO) und 3. M344rz 2004 (aaO) waren, enth344lt die Klausel danach keine Vereinbarung zur Mieth366he, die unmittelbare Geltung beansprucht, sondern er366ffnet dem Vermieter nur die M366glichkeit, eine Mieterh366hung durch Erkl344rung einseitig vorzunehmen. Dabei soll er von den formellen Anforderungen, die 247 4 Abs. 7 NMV, 247 10 Abs. 1 WoBindG an eine solche Mieterh366hungserkl344rung stellen, freigestellt sein und eine Mieterh366hung abweichend von 247 4 Abs. 7 NMV, 247 10 Abs. 2 WoBindG auch r374ckwirkend her-beif374hren d374rfen. 21 - 9 - 3. Die von den Beklagten zu zahlende Miete ist auch nicht durch die Mieterh366hungserkl344rungen der Kl344gerin vom 11. Juli 2003 und 12. Dezember 2004 ab dem 1. August 2003 auf 277,64 200 und ab dem 1. Januar 2005 auf 281,62 200 (zuz374glich des vom Berufungsgericht bereits zuerkannten Zuschlags f374r die Fenstermodernisierung in H366he von 8,06 200) erh366ht worden. Diese Erh366-hungserkl344rungen erf374llen nicht die formellen Anforderungen von 247 10 Abs. 1 WoBindG in Verbindung mit 247 4 Abs. 7 NMV. 22 a) Mit Recht ist das Berufungsgericht 226 von der Revision unangegriffen 226 davon ausgegangen, dass 247 3 Nr. 7 Halbs. 2 des Mietvertrags, wonach der Ver-mieter bei einer Erh366hung des Mietzinses das Verfahren des 247 10 Abs. 1 Wo-BindG nicht einhalten muss, wegen unangemessener Benachteiligung des Mie-ters (247 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verbindung mit Art. 229 247 5 Satz 2 EGBGB) unwirksam ist. Die Regelung bedingt das gesamte, vom Vermieter zum Schutz des Mieters bei der Durchf374hrung der Mieterh366hung einzuhaltende Verfahren ab, insbesondere auch die in 247 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG vorgesehene Schrift-form der Erh366hungserkl344rung und die Vorschriften 374ber die Berechnungs- und Erl344uterungspflichten des Vermieters (247 10 Abs. 1 Satz 2 226 4 WoBindG). Diese Vorschriften sind aber das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter von preisgebundenem Wohnraum in Abweichung von allgemeinen Grunds344tzen des Vertragsrechts einger344umten M366glichkeit, die Pflicht des Mieters zur Miet-zahlung durch einseitige Erkl344rung zu gestalten. So erleichtert die Berech-nungs- und Erl344uterungspflicht dem Mieter, der in der Regel nicht juristisch und wohnungswirtschaftlich vorgebildet ist, das Nachvollziehen und die Nachpr374-fung der Berechtigung der einseitigen Mieterh366hung erheblich (vgl. BVerfG, WuM 1998, 463). Jedenfalls die formularvertraglich vorgenommene vollst344ndige Abbedingung dieses dem Schutz des Mieters dienenden Verfahrens ist deshalb als unangemessene Benachteiligung des Mieters unwirksam; einer Entschei-dung, ob die Vorschrift des 247 10 Abs. 1 WoBindG auch zwingend ist (vgl. 23 - 10 - Schmid, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 2. Aufl., 247 10 WoBindG Rdnr. 34), bedarf es deshalb hier nicht. 24 b) Die rechtsfehlerfreie Annahme des Berufungsgerichts, dass die Miet-erh366hungserkl344rungen der Kl344gerin vom 11. Juli 2003 und 12. Dezember 2004 mangels ausreichender Berechnung und Erl344uterung der Erh366hung den formel-len Anforderungen des 247 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG (vgl. Senatsbeschluss vom 11. Januar 1984 226 VIII ARZ 10/83, WM 1984, 267, unter VI) nicht gen374gen, wird von der Revision nicht angegriffen. Eine r374ckwirkende Heilung der Mieterh366-hungserkl344rungen durch die im Rahmen des vorliegenden Verfahrens erfolgten Erl344uterungen kommt nicht in Betracht (vgl. Bellinger in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Loseblattsammlung Stand November 2008, 247 10 WoBindG Rdnr. 4.3. Nr. 1; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 929; vgl. auch Schmid, aaO, Rdnr. 36). Auch dagegen erhebt die Revisi-on keine Einwendungen. 4. Die Beklagten schulden die f374r August 2003 von der Kl344gerin noch geltend gemachte Miete von 243,94 200 (435,84 200 Kostenmiete einschlie337lich Nebenkosten) abz374glich von den Beklagten gezahlter 165,93 200 zuz374glich des von der Kl344gerin anderweit verrechneten Betrags von 1,20 200 abz374glich des von der Kl344gerin gutgeschriebenen Restbetrags von 27,17 200 aus dem Nebenkos-tenguthaben der Beklagten von 712,19 200) auch nicht insoweit, als der Fehlbe-trag die Erh366hung der Nettokaltmiete von 250,95 200 auf 277,64 200 zum 1. August 2003 um 217,25 200 374berschreitet. 25 Der Fehlbetrag ist dadurch zustande gekommen, dass die Kl344gerin das Nebenkostenguthaben der Beklagten von 712,19 200 vorrangig mit dem von ihr wegen der Mieterh366hung r374ckwirkend zum 1. Januar 2002 beanspruchten Nachzahlungsbetrag von 685,02 200 verrechnet hat. Diese Verrechnung war un- 26 - 11 - wirksam, weil die Mieterh366hungserkl344rung der Kl344gerin vom 11. Juli 2003 nach den obigen Ausf374hrungen (unter 3) mangels Wahrung der nach 247 10 Abs. 1 WoBindG erforderlichen Form unwirksam ist, so dass die Kl344gerin die erh366hte Miete von 277,64 200 auch nicht r374ckwirkend ab dem 1. Januar 2002 fordern kann, ohne dass es auf die Frage der Zul344ssigkeit einer r374ckwirkenden Erh366-hung ankommt. Das Nebenkostenguthaben der Beklagten stand deshalb in ei-ner den Fehlbetrag f374r August 2003 374bersteigenden H366he f374r die von der Kl344-gerin nachrangig erkl344rte Verrechnung mit der Nettokaltmiete zur Verf374gung, so dass die Mietforderung der Kl344gerin f374r August 2003 damit vollst344ndig erlo-schen ist. 5. Die Kl344gerin hat gegen die Beklagten schlie337lich keinen Anspruch auf den von ihr r374ckwirkend f374r den Zeitraum von Januar 2002 bis Dezember 2003 geltend gemachten monatlichen Zuschlag wegen der Modernisierung der Fens-ter in H366he von 193,44 200. 27 a) Zwar erf374llt die den Zuschlag f374r die Fenstermodernisierung betreffen-de Mieterh366hungserkl344rung vom 23. Dezember 2003 nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die Anforderungen des 247 10 Abs. 1 WoBindG. Die Erkl344-rung hat von Gesetzes wegen aber nur die Wirkung, dass fr374hestens von dem Ersten des auf die Erkl344rung folgenden Monats an das erh366hte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt (247 10 Abs. 2 Satz 1 WoBindG). 28 b) Mit R374ckwirkung kann eine Mieterh366hung allenfalls dann erkl344rt wer-den, wenn dies vereinbart ist (247 4 Abs. 7 Satz 1 NMV). Eine solche Vereinba-rung ist hier durch 247 3 Nr. 7 Halbs. 1 des Mietvertrags jedoch nicht wirksam ge-troffen worden. Es bedarf deshalb keiner Entscheidung, ob eine Vereinbarung 374ber die R374ckwirkung der Mieterh366hung von vornherein nur dann wirksam m366g-lich ist, wenn die Parteien eine Mietgleitklausel im Sinne des 247 4 Abs. 8 NMV 29 - 12 - vereinbart haben (so wohl Heix in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, aaO, 247 4 NMV Anm. 8 Nr. 1 f.). Die dem Vermieter in 247 3 Nr. 7 Halbs. 1 des Mietver-trags entgegen 247 10 Abs. 2 WoBindG, 247 4 Abs. 7 Satz 1 NMV einger344umte M366glichkeit der zeitlich unbegrenzt r374ckwirkenden Mieterh366hung h344lt einer In-haltskontrolle nicht stand (247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). 30 Zwar enth344lt 247 4 Abs. 7 NMV keine 247 4 Abs. 8 Satz 2 NMV entsprechen-de Einschr344nkung, wonach der Vermieter auf Grund einer Mietgleitklausel eine zul344ssige Mieterh366hung grunds344tzlich nur f374r einen zur374ckliegenden Zeitraum seit Beginn des der Erkl344rung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern darf (vgl. Senatsurteil vom 3. M344rz 2004 226 VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738, unter II 2 a). Eine in Allgemeinen Gesch344ftsbedingungen erlaubte zeitlich unbegrenzte R374ckwirkung weicht aber von dem in 247 10 Abs. 2 WoBindG enthaltenen Grund-satz, dass Mieterh366hungen nur f374r die Zukunft wirken, so erheblich ab, dass sie mit dem wesentlichen Grundgedanken dieser Regelung nicht mehr vereinbar ist. Sie er366ffnet dem Vermieter die M366glichkeit, 304nderungen der Kostenmiete wegen zeitlich weit zur374ckliegender Erh366hungen laufender Aufwendungen oder baulicher 304nderungen auch f374r die fernere Vergangenheit vorzunehmen und den Mieter damit 374berraschend mit ganz erheblichen Nachforderungen zu be-lasten. Insbesondere k366nnte er auch Nachforderungen geltend machen, die darauf beruhen, dass er eine zul344ssige Mieterh366hung aus Nachl344ssigkeit oder anderen von ihm zu vertretenden Gr374nden nicht zeitnah durchgef374hrt hat. 6. Da nach dem oben (unter 3 a und 5 b) Ausgef374hrten 247 3 Nr. 7 des Mietvertrags bereits bei kundenfreundlicher Auslegung (siehe unter 2) insge-samt unwirksam ist, kommt es auf die Frage, ob die Klausel (auch) bei kunden-feindlicher Auslegung als Mietgleitklausel unwirksam w344re, nicht an, weil sich daraus keine f374r den Mieter g374nstigere Rechtsstellung ergeben w374rde (247 305c Abs. 2 BGB). Es kann deshalb offen bleiben, ob 226 wie die Revision geltend 31 - 13 - macht 226 die Bestimmung als echte Mietgleitklausel 226 anders als das Berufungs-gericht meint 226 inhaltlich teilbar w344re und der erste Halbsatz einen Anspruch auf erh366hte Miete unabh344ngig davon begr374nden k366nnte, dass die im zweiten Halb-satz enthaltene Freistellung von dem Verfahren nach 247 10 WoBindG nach Auf-fassung des Berufungsgerichts in diesem Fall einer Inhaltskontrolle nicht stand-hielte (vgl. zur Teilbarkeit Senatsurteile vom 25. Juni 2003 226 VIII ZR 344/02, NJW 2003, 2899, unter II 2, und vom 18. Februar 2009 226 VIII ZR 210/08, z.V.b., unter II 2, jeweils m.w.N.). Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Neuk366lln, Entscheidung vom 24.11.2006 - 20 C 7/06 - LG Berlin, Entscheidung vom 22.07.2008 - 65 S 7/07 -
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