BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 233/12 Verkündet am: 20. März 2013 Ring , Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 242 C d Eine Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach A b- schluss des Mietvertrages entstanden ist, bei Abschluss des Mietvertrages aber noch nicht absehba r war. BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12 - LG Braunschweig AG Wolfenbüttel - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20 . März 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel , den Richter Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 3. Juli 2012 wird zurückg e- wiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tr a- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Räumung des von ihnen gemiet e- ten Einfamilienhauses wegen Eigenbedarfs in Anspruch. Die Beklagten sind seit Februar 2008 Mieter des Einfamilienhauses der Klägerin in W . . Mit Schreiben vom 29. März 2011 kündigte die Kläg e- rin das Mietverhältnis zum 30. Juli 2011 mit der Begründung, das Haus werde für ihren Enkel S . S . und dessen Ehefrau und Tochter benötigt. Die Klägerin beha uptet, bei Abschluss des Mietvertrags sei nicht abse h- bar gewesen, dass ihr Enkel mit seiner Familie in dem Haus würde wohnen 1 2 3 - 3 - wo l len. Er habe zu dem Zeitpunkt in H . gearbeitet und es sei geplant gewesen, dass er nach S . versetzt werden wür de, weshalb das Haus in W . für ihn nicht in Frage gekommen sei. Seine spätere Frau sei im April 2008 schwanger geworden. Erst nach der Geburt der gemeinsamen Toc h- ter habe ein Umdenken über die zukünftige Lebensplanung stattgefunden und der Enkel habe sich entschieden, seine Karrierepläne zurückzustellen und mit seiner Familie in der Umgebung zu bleiben. Die Beklagten haben der Kündigung widersprochen und Härtegründe u n- ter anderem wegen nicht abgewohnter Investitionen geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Ents cheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Die Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung seien erfüllt. Es stehe fest, dass die Klägerin die Wohnung ihre m Enkel und dessen Ehefrau und Tochter überlassen wolle. Die Kündigung sei auch nicht rechtsmissbräuchlich, obwohl sie schon rund drei Jahre nach Beginn des Mi etverhältnisses erfolgt sei. Zwar käme eine T reuwidrig keit in Betracht, wenn die Klägerin bei abs ehbarem 4 5 6 7 8 - 4 - Eigenbedarf die Möglichkeit des Abschlusses eines befristeten Mietvertrags nach § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehabt und nicht wahrgenommen hätte. Der E i- genbedarf sei jedoch bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht absehbar g e- wesen. Im Gegenteil habe es der Enkel der Klägerin auf entsprechende Nac h- frage stets abgelehnt, in das Haus der Klägerin zu ziehen. Erst nachdem zwei Monate nach Abschluss des Mietvertrags seine spätere Ehefrau schwanger geworden, die gemeinsame Tochter geboren worden und der Enkel s eine b e- ru f liche und private Lebensplanung auf seine neu gegründete Familie umg e- stellt und den der beruflichen Karriere wegen geplanten Umzug nach Sü d- deutschland aufgegeben habe, habe sich die Eigenbedarfssituation ergeben. Auch hätten die Beklagten keinen Anspruch auf Verlängerung des Mietverhäl t- nisses nach §§ 574 f. BGB ( " Sozialklausel " ). Sämtliche geltend gemachten Hä r- tegründe stellten letztlich nur die mit einem Umzug un vermei d lich verbundenen Unannehmlichkeiten dar. Dies gelte auch in Anbetracht der Auf wendungen zur Ausgestaltung der Wohnung. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Die Beklagten sind gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herau s- gabe des Einfamilienhauses verpflichtet. Die Eige nbedarfskündigung der Kläg e- rin hat das Mietverhältnis beendet. Die Klägerin ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zur Kündigung berechtigt, weil nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts Eigenbedarf besteht und dessen Geltendmachung auch nicht rechtsmissbräuchlich ist. D ie von den Beklagten vorgebrachten Härt e- gründe gebieten auch keine Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB . 9 10 - 5 - 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht die Eigenbedarfskündigung der Klägerin zum 30. Juli 2011 als wirksam angesehen. Entgegen der Auffassung der Beklagten steht der Kündigung nicht der Einwand des rechtsmissbräuchl i- chen Verhaltens der Klägerin gemäß § 242 BGB entgegen. Zwar ist die Künd i- gung hier schon etwa drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses erfolgt - und dies, obgleich den Beklagten durch den Schwiegersohn der Klägerin vor Mietvertragsabschluss versichert worden war, ein Eigenbedarf für ein Famil i- enmitglied k omme nicht in Betracht; das einzige, was passieren könne, sei, das s das Haus verkauft werden könnte. Angesichts der Gesamtumstände b e- gegnet die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Eigenb e- darfskündigung der Klägerin nicht rechtsmissbräuchlich ist, jedoch keinen rev i- sionsrechtlichen Bedenken. a) W ie der Senat im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesve r- fassungsgerichts bereits entschieden hat (BVerfGE 79, 292, 308 f.; BVerfG, NJW - RR 1993, 1357; Senatsurteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139; Senatsbeschlüsse vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, WuM 2010, 575 [ Hinweisbeschluss ] , und vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, WuM 2010, 512 [ Zurückweisungsbeschluss ] jew eils mwN) , setzt sich ein Vermieter zu seinem eigenen Verhalten dann in Widerspruch, wenn er eine Woh nung auf unb e- stimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf de m Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Bela s- tungen nicht zumuten, wenn er ih n über die Absicht oder zumindest die Au s- sicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt . Denn für den Mieter ist ein sich a b- zeichnender Eigenbedarf des Vermieters vor allem für die Entscheidung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko e i- nes Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen will (Senatsurteil 11 12 - 6 - vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 1 7, 19 ; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO Rn. 2). b) Diese Fallgestaltung liegt hier indes nicht vor. Nach den rechtsfehle r- freien Feststellungen des Berufungsgerichts war es zum Zeitpunkt des A b- schlusses des Mietvertrags für keinen der Beteiligten absehbar, dass ein E i- genbedarf an dem Einfamilienhaus für den Enkel der Klägerin durch die Geburt seiner Tochter u nd d ie darauf hin geänderte Lebensplanung der Familie ent st e- hen würde. Der Eigenbedarf ist vielmehr aufgrund einer erst nach der Vermi e- tung eingetretenen Änderung der persönlichen Verhältnisse des Enkels der Klägerin entstanden. Durch die Erklärung des Schwiegersohns der Klägerin anlässlich der Hausbesichtigung, ein Eigenbedarf komme nicht in Be tracht , höchstens ein Hausverkauf , ist kein der Klägerin zuzurechnender besonderer Vertrauensta t- bestand geschaffen worden, der ihre Kündigung wegen Eigenbedarfs r echt s- missbräuchlich erscheinen ließe. Die Äußerung, die im Übrigen eine reine Wi s- senserklärung darstellt und der kein rechtsgeschäftlicher Erklärungsgehalt z u- kommt, entsprach nach den vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen den Tat sachen. S ie bezog sich auf den damaligen S tand, bei dem eine Änderung nicht absehbar war . Durch sie ist auch kein auf künftige Entwicklungen bezogener Ve rtrauenstatbestand erweckt worde n , denn die pe r- sönlichen Verhältnisse eines Vermieters und seiner Famil ienangehörigen kö n- nen sich ändern. Will ein Mie ter für solche Fälle eine Kündigung wegen Eige n- bedarf s ausschließen, bedarf es einer dahin gehenden Vereinbarung. 2. Soweit die Revision geltend macht, das Mietverhältnis sei jedenfalls gemäß § § 574 f. BGB ( " Sozialklausel " ) einstweilen fortzusetzen, kann dem nicht gefolgt werden. Zu Recht stellt das Berufungsgericht darauf ab, dass 13 14 15 - 7 - sämtliche b eklagtenseits geltend gemachten Härtegründe letztlich nur die mit einem Umzug unvermeidlich verbundenen Unannehmlichk eiten darstellen. Dass die Beklagten davon absahen, im Mietvertrag einen (beiderseitigen) b e- fristeten Kündigungsausschluss mit der Klägerin zu vereinbaren, um ihrerseits aus beruflich en Gründen in örtlicher Hinsicht flexibel zu bleiben, kann nicht zu Laste n der Klägerin gewertet werden. Insbesondere beruht die angefochtene Entscheidung des Berufungsgerichts - entgegen der Auffassung der Revis i o n - nicht darauf, dass das Berufungsgericht den Vortrag , angemessene r Ersat z- wohnraum zu zumutbaren Bedingungen sei nicht zu beschaffen, überga n gen hätte. Abgesehen davon, dass das erstinstanzliche Urteil, auf dessen Gründe das Berufungsurteil Bezug nimmt, diesen Vortrag ausdrücklich gewü r digt hat, bedarf nicht jedes Vorbringen der Parteien der Erwähnung in den schriftl ichen Entscheidungsgründen. E ine Härte im Sinne von § 574 BGB ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision auch nicht aus den finanziellen Aufwendungen der Beklagten , in s- besondere für die speziell den räumlichen Gegebenheiten angepasste Einba u- küche . Die Beklagten haben nach eigenem Vorbringen bewusst davon abges e- hen, sich die Möglichkeit einer längerfristigen Nutzung des Mietobjekts durch Vereinbarung eines (beiderseitigen) befristeten Kündigungsausschlusses zu sichern, weil sie aus beruflichen Gründ en örtlich flexibel bleiben wollten. Sie sind daher sehenden Auges das Risiko eingegangen, dass finanzielle Investit i- onen in die Wohnung sich im Falle einer nur kurzen Mietdauer nicht angeme s- sen amortisieren werden. Die Inkaufnahme d ies es Risikos muss bei der Inte - 16 - 8 - ressenabwägung nach § 574 Abs. 1 BGB zum Nachteil der Beklagten au s- schlagen. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Wolfenbüttel, Entscheidung vom 17.11.2011 - 19 C 177/11 - LG Braunschweig, Entscheidung vom 03 .07.2012 - 6 S 547/11 (190) -
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