BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 235/05 Verk374ndet am: 11. Oktober 2007 Heinzelmann, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja MaBV 247 4 Abs. 1 Nr. 2, 247 6 Abs. 1; BGB 247 134 Die sicherungshalber erfolgende Vorausabtretung der dem Bautr344ger gegen einen Erwerber zustehenden Verg374tungsforderung an die finanzierende Bank ist grund-s344tzlich nicht wegen Versto337es gegen 247 4 Abs. 1 Nr. 2, 247 6 Abs. 1 MaBV i. V. m. 247 12 MaBV, 247 134 BGB unwirksam. BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 - VII ZR 235/05 - OLG M374nchen LG Ingolstadt - 2 - Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 27. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die Richter Dr. Kuffer und Bauner, die Richterin Safari Chabestari und den Richter Dr. Eick f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerin gegen das Urteil des 28. Zivilsenats des Oberlandesgerichts M374nchen vom 30. August 2005 wird auf ihre Kosten zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin verlangt von dem beklagten Insolvenzverwalter die 334bertra-gung des Eigentums an zwei Eigentumswohnungen. 1 Die Kl344gerin erwarb im Jahr 1996 die Wohnungen Nr. 1 und 4 einer von der Schuldnerin (im Folgenden: Beklagte) zu errichtenden Wohnanlage. In den notariellen Erwerbsvertr344gen war f374r die Wohnung Nr. 1 ein Erwerbspreis von 227.561 DM und f374r die Wohnung Nr. 4 von 216.972 DM vereinbart. Die Verg374-tung war entsprechend dem Baufortschritt in Raten zu zahlen. Das Objekt ist vollst344ndig fertig gestellt. 2 Die Beklagte hatte die Verg374tungsforderungen bereits vor Abschluss der Erwerbsvertr344ge an die sie finanzierende R.-Bank als Sicherheit f374r bestehende 3 - 3 - und k374nftige Forderungen aus der Gesch344ftsverbindung abgetreten. Die Abtre-tung wurde der Kl344gerin nach Vertragsschluss angezeigt. Nachdem diese die ersten Raten f374r die Wohnung Nr. 1 in H366he von 68.268,30 DM und die Woh-nung Nr. 4 in H366he von 65.091,60 DM an die R.-Bank gezahlt hatte, leistete sie weitere Ratenzahlungen in H366he von insgesamt 103.540,25 DM (Wohnung Nr. 1) und 105.079,90 DM (Wohnung Nr. 4) auf ein Konto der Beklagten bei der V.-Bank, f374r das ihr Ehemann eine Kontokorrentb374rgschaft 374bernommen hatte. In H366he eines Betrages von 16.424,42 DM rechnete die Kl344gerin gegen374ber der f374r die Wohnung Nr. 4 geschuldeten Verg374tungsforderung mit einer an sie ab-getretenen, ihrem Ehemann gegen die Beklagte zustehenden Forderung auf. Anfang 1997 schlossen die Parteien zwei notariell beurkundete Vertr344ge, in denen der Preis f374r die Wohnung Nr. 1 auf 130.780,50 DM und f374r die Woh-nung Nr. 4 auf 108.486 DM herabgesetzt und vereinbart wurde, dass die Kl344ge-rin den Innenausbau selbst durchf374hren solle. In der Folgezeit nahm die Be-klagte dennoch den Innenausbau vor. 4 Die Kl344gerin hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, das Eigentum an beiden Wohnungen an die Kl344gerin aufzulassen und die Eintragung im Grund-buch zu bewilligen. Sie ist der Auffassung, die Verg374tungsforderungen der Be-klagten seien durch die erbrachten Zahlungen und die unstreitige Aufrechnung vollst344ndig erf374llt. Hilfsweise erkl344rt sie mit weiteren Gegenforderungen im Um-fang von insgesamt 107.599,17 DM die Aufrechnung. 5 Das Landgericht hat die Klage mit der Begr374ndung abgewiesen, die Kl344-gerin habe den vereinbarten Erwerbspreis nicht vollst344ndig bezahlt; bei den 304n-derungsvertr344gen handele es sich um gem344337 247 117 Abs. 1 BGB nichtige Scheingesch344fte. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kl344gerin zur374ck-gewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihren 6 - 4 - Klageantrag mit dem Inhalt weiter, den Notar anzuweisen, die zur Eintragung der Kl344gerin als Eigent374merin beurkundeten Erkl344rungen beim Grundbuchamt zum Vollzug der Eigentumsumschreibung einzureichen. Entscheidungsgr374nde: 7 Die Revision hat keinen Erfolg. Auf das Schuldverh344ltnis finden die bis zum 31. Dezember 2001 gelten-den Gesetze Anwendung (Art. 229 247 5 Satz 1 EGBGB). 8 I. Das Berufungsgericht f374hrt aus, die Kl344gerin habe die vereinbarte Verg374-tung f374r die Wohnungen Nr. 1 und 4 bislang nicht vollst344ndig erbracht. Bei den notariell beurkundeten 304nderungsvertr344gen handele es sich um nach 247 117 Abs. 1 BGB nichtige Scheingesch344fte. 9 Die Kl344gerin habe Zahlungen nach Kenntnis der Abtretung nicht mit be-freiender Wirkung an die Beklagte leisten k366nnen. Die Vorausabtretung der Verg374tungsforderungen an die R.-Bank sei nicht wegen Versto337es gegen 247 6 Abs. 1 MaBV unwirksam. In den Erwerbsvertr344gen sei vereinbart gewesen, dass die Raten entsprechend dem Baufortschritt zu zahlen seien. Bei einer der-artigen Vertragsgestaltung sei gem344337 247 6 Abs. 1 Satz 2 MaBV eine getrennte Verm366gensverwaltung nicht notwendig. 10 - 5 - II. 11 Dies h344lt der rechtlichen Nachpr374fung stand. 12 1. Das Berufungsgericht geht im Ergebnis zutreffend davon aus, dass den nach Anzeige der Abtretung geleisteten Zahlungen der Kl344gerin auf ein Konto der Beklagten bei der V.-Bank keine schuldbefreiende Wirkung zukommt. 13 a) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Vorausabtretung der gegen die Kl344gerin gerichteten Verg374tungsforderungen an die R.-Bank nicht wegen Versto337es gegen 247 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV i.V.m. 247 12 MaBV, 247 134 BGB unwirksam. aa) Das Berufungsgericht nimmt, von der Revision unbeanstandet, an, dass die Beklagte die Vertr344ge mit der Kl344gerin 374ber die Ver344u337erung der Ei-gentumswohnungen in Aus374bung ihrer gewerblichen T344tigkeit im Sinne des 247 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO geschlossen hat. 14 bb) Die Beklagte hat sich der nach 247 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV bestehenden Verwendungspflicht nicht von vornherein dadurch entzogen, dass sie die gegen die Kl344gerin gerichteten Verg374tungsforderungen aus den Erwerbsvertr344gen an die R.-Bank abgetreten hat. Durch diese Abtretung zur Sicherung bestehender und k374nftiger Forderungen aus der Gesch344ftsverbindung mit der Bank wird die nach 247 4 Abs. 1 Nr. 2, 247 12 MaBV zwingende Verpflichtung des Gewerbetrei-benden zur zweckentsprechenden Verwendung der vom Auftraggeber erhalte-nen Verm366genswerte nicht beschr344nkt oder ausgeschlossen. 15 (1) Der Gewerbetreibende erh344lt Verm366genswerte des Auftraggebers im Sinne des 247 4 Abs. 1 MaBV auch dann, wenn dieser die nach dem Vertrag ge-schuldete Verg374tung nach Abtretung der Forderung weisungsgem344337 unmittel-bar an den Zessionar zahlt und damit die Darlehensschuld des Gewerbetrei- 16 - 6 - benden gegen374ber dem Zessionar tilgt (vgl. BR-Drucks. 786/73, S. 3). Dieses Verst344ndnis des 247 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV entspricht dem mit der Makler- und Bautr344gerverordnung verfolgten Zweck, s344mtliche dem Gewerbetreibenden zur Verf374gung stehenden M366glichkeiten zu erfassen, in den Besitz von Verm366-genswerten des Auftraggebers zu gelangen (vgl. Marcks, MaBV, 7. Aufl., 247 2 Rdn. 4; ders., DNotZ 1974, 524, 527). Der Verm366genswert, den der Gewerbetreibende durch die Zahlung des Auftraggebers an den Zessionar erh344lt, besteht darin, dass er in H366he der an den Zessionar geleisteten Zahlungen des Auftraggebers von seiner gegen374ber dem Zessionar bestehenden Verbindlichkeit frei wird (vgl. M374nchKomm BGB/Lieb, 4. Aufl., 247 812 Rdn. 142). Das bedeutet bei wirtschaftlicher Betrach-tung, dass den vom Zessionar, hier der Bank, zugeflossenen Darlehensmitteln in H366he der vom Auftraggeber geleisteten Zahlung kein R374ckzahlungsanspruch mehr gegen374bersteht. Dem Gewerbetreibenden w344chst in dieser H366he somit ein Verm366genswert zu. 17 (2) Es bedarf nicht der ausdr374cklichen Vereinbarung einer Zweckbin-dungsklausel im Abtretungsvertrag mit dem Zessionar (so aber OLG Jena, OLGR 2006, 381; vgl. dazu Basty, ZfIR 1997, 587, 589 und Everts in: Grziwotz (Hrsg.), MaBV, 247 5 Rdn. 5). Der Gewerbetreibende ist unabh344ngig von einer solchen Zweckvereinbarung im Sicherungsvertrag nach 247 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV verpflichtet, den Verm366genswert, den er aufgrund der vom Auftraggeber an den Zessionar erbrachten Zahlung erlangt, n344mlich die nicht mehr mit dem R374ck-zahlungsanspruch belasteten Darlehensmittel, ausschlie337lich zur Vorbereitung und Durchf374hrung des Bauvorhabens einzusetzen, auf das sich der Auftrag be-zieht, der der abgetretenen Verg374tungsforderung zugrunde liegt. Diese Ver-pflichtung beschr344nkt der Gewerbetreibende durch die Abtretung nicht im Sinne 18 - 7 - des 247 12 MaBV, der eine beschr344nkende Abrede mit dem Auftraggeber voraus-setzen w374rde. 19 (3) Der Erf374llung dieser Verpflichtung steht die Vorausabtretung zur Si-cherung an eine Bank, die durch die von ihr gew344hrten Kredite das Bauvorha-ben finanziert und seine Durchf374hrung erm366glicht, auch dann nicht in einer rechtlich relevanten Weise entgegen, wenn die Vorausabtretung, wie es hier der Fall ist, in der im Kreditgesch344ft 374blichen Weise zur Sicherung der aus der Gesch344ftsverbindung resultierenden gegenw344rtigen und k374nftigen Forderungen erfolgt. Denn auch in dieser Form sind die Vorausabtretung und die ihr zugrun-de liegende Sicherungsabrede nicht mit der Rechtsfolge des 247 134 Abs. 1 BGB darauf gerichtet, dem Gewerbetreibenden die Erf374llung seiner Verpflichtung aus 247 4 Abs. 1 MaBV unm366glich zu machen. Die Vorausabtretung birgt auch kein dem Sicherungszweck dieser Norm entgegenstehendes Risiko daf374r, dass die Zahlungen des Auftraggebers keine zweckgerichtete Verwendung finden, ohne dass der Gewerbetreibende hierauf noch in Erf374llung seiner Pflichten Einfluss nehmen k366nnte. Denn da die Bank diese gesetzlichen Pflichten des Gewerbe-treibenden kennt und im Rahmen dieser Kenntnis eine Verg374tungsforderung zur Sicherung der Finanzierung des Bautr344gervorhabens erwirbt, die durch 247 4 Abs. 1 MaBV gesch374tzt ist, 374bernimmt sie ungeachtet des weitergehenden Wortlauts der Vorausabtretungsvereinbarung die diesem Sicherungsgesch344ft immanente Verpflichtung, eingehende Zahlungen des Erwerbers vorrangig im Rahmen der Finanzierung des konkreten Bauvorhabens einzusetzen, insbe-sondere zur Tilgung von Krediten, die f374r die Durchf374hrung dieses Bauvorha-bens ausgegeben wurden. b) Die Abtretung der gegen die Kl344gerin gerichteten Verg374tungsforde-rungen an die R.-Bank zur Sicherung der dieser aus der Gesch344ftsverbindung mit der Beklagten zustehenden Anspr374che verst366337t auch nicht gegen 247 6 Abs. 1 20 - 8 - MaBV. Danach hat der Gewerbetreibende Verm366genswerte des Auftraggebers, die er zur Ausf374hrung des Auftrags erh344lt, von seinem Verm366gen und dem sei-ner sonstigen Auftraggeber getrennt zu verwalten, soweit es sich nicht um ver-tragsgem344337 im Rahmen des 247 3 Abs. 2 oder 3 MaBV geleistete Zahlungen handelt. 21 Die Beklagte hat diese Verpflichtung unabh344ngig davon, ob die Parteien in den Erwerbsvertr344gen eine den Vorgaben des 247 3 Abs. 2 MaBV entspre-chende Ratenzahlungsvereinbarung getroffen haben, nicht bereits dadurch ver-letzt, dass sie die gegen374ber der Kl344gerin bestehende Verg374tungsforderung zur Sicherheit an die R.-Bank abgetreten hat. Der Zweck der nach 247 6 Abs. 1 Satz 1 MaBV bestehenden Pflicht zur getrennten Verwaltung der vom Auftrag-geber erhaltenen Verm366genswerte liegt darin sicherzustellen, dass diese dem Zugriff anderer Gl344ubiger des Gewerbetreibenden entzogen werden, und zu gew344hrleisten, dass diese Verm366genswerte zweckentsprechend zur Ausf374h-rung des beauftragten Bauvorhabens verwendet werden (vgl. Heinemann in: Grziwotz (Hrsg.), MaBV, 247 6 Rdn. 1; Marcks, MaBV, 7. Aufl., 247 6 Rdn. 1). Dieser Zwecksetzung steht die Vorausabtretung an die Bank nicht entgegen, die in dem oben dargestellten rechtlichen Rahmen erfolgt (vgl. a bb), um als notwen-dige Sicherheit die wirtschaftlichen Grundlagen daf374r zu schaffen, dass das Bauvorhaben durchgef374hrt werden kann und die Zahlungen der Erwerber ihr wirtschaftliches Ziel erreichen. 2. Der Senat hat die Verfahrensr374gen der Revision gegen die Feststel-lungen gepr374ft, die der Beurteilung des Berufungsgerichts zugrunde liegen, die 22 - 9 - Vertr344ge zur Herabsetzung des Erwerbspreises seien als Scheingesch344fte im Sinne des 247 117 Abs. 1 BGB nichtig. Der Senat hat die R374gen nicht f374r revisi-onsrechtlich durchgreifend erachtet (247 564 Satz 1 ZPO). Dressler Kuffer Bauner Safari Chabestari Eick Vorinstanzen: LG Ingolstadt, Entscheidung vom 16.02.2005 - 4 O 189/04 - OLG M374nchen, Entscheidung vom 30.08.2005 - 28 U 2165/05 -
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