BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 235/11 vom 24. Januar 2012 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 24. Januar 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger und d ie Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Beklagten gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprec hung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. a) Das Berufungsgericht hat mit Rücksicht auf eine zwischen den Parte i- en hinsichtlich ihrer Einbeziehung in den Mietvertrag streitige Vertragsklausel, wonach das bestehende Mietverhältnis nur in be sonderen Ausnahmefällen u n- ter Einhaltung der gesetzlichen Fristen gekündigt werden kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, die Revision zu der Frage zugelassen, ob und wie die Schrif tform des § 126 BGB bei der vereinbarten Fortgeltung eines schriftlichen Mietvertrages unter Auswechslung des Mietgegenstands eingehalten wird. b) Diese auf die Wahrung des Schriftformerfordernisses gemäß § 550 BGB abzielende Rechtsfrage ist in der höchs trichterlichen Rechtsprechung g e- 1 2 3 - 3 - klärt. Soweit es vereinbarte Kündigungsausschlüsse anbelangt, hat der Senat entschieden, dass bereits der Ausschluss lediglich bestimmter Kündigung s- gründe genügt, um eine Formbedürftigkeit der mietvertraglichen Vereinbarung gemäß § 550 BGB zu bejahen, welche darauf abzielt, es einem in einen best e- henden Mietvertrag e i ntretenden Grundstückserwerber zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen, insbesondere auch über dauerhafte Beschränkungen eines So nderkündigungsrechts wegen Eigenb e- darfs, zu unterrichten (Senatsurteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, WuM 2007, 272 Rn. 17 f.) . Auch d ie weitere Frage, ob das genannte Schriftformerfo r- dernis eine Auswechslung des Mietgegenstands erfasst , ist vom Bunde sg e- richtshof (Urteil e vom 25. Juli 2007 - XII ZR 143/05, WM 2007, 1946 Rn. 17 ; vom 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06, NJW 2010, 1518 Rn. 13 ) schon dahin entschieden worden, dass die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt ist, wenn sich alle wesentlichen Vert ragsbedingungen, insbesondere der Mietgege n- stand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben. Dass diese Anforderungen zugleich für Vertragsänd e- rungen gelten, ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung fü r die gleichgel a- gerte Fallgestaltung einer vertraglichen Auswechslung des Mieters ebenfalls geklärt (BGH, Beschluss vom 30. Januar 2002 - XII ZR 106/99, juris Rn. 2). 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtliche r Nachprüfung stand. a) Es kann dahinstehen, ob - wie die Revision meint - für das Revision s- verfahren mangels entgegenstehender tatrichterlicher Feststellungen davon auszugehen ist , die Parteien hätten vereinbart, dass die Bedingungen des u r- sprünglichen Mietvertrags auch für den nunmehrigen Mietvertrag hätten gelten sollen. Anders als das Amtsgericht, das die Beklagten insoweit mangels B e- weisantritts für beweisfällig erachtet hat, hat das Berufungsgericht diese Frage 4 5 - 4 - zwar offen gelassen, weil es für das d urch einen Austausch des Mietobjekts geprägte neue Mietverhältnis jedenfalls an der nach §§ 550, 126 BGB erforde r- lichen Schriftform gefehlt habe. Aber auch auf dieser Tatsachengrundlage ist das angefochtene Urteil revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. b) Soweit die Revision geltend macht , die Berufung des Klägers auf die fehlende Schriftform sei " formalistisch " , weil ihm die Bedingungen des von ihm abgeschlossenen und in Gestalt des über die von den Beklagten zunächst b e- wohnte Wohnung geschlossenen Mie tvertrages auch in Schriftform zur Verf ü- gung gestanden hätten, berücksichtigt sie nicht hinreichend den mit dem Schriftformerfordernis verfolgten Zweck. Dieser besteht neben einer Sicherste l- lung der Beweisbarkeit langfristiger Abreden und einer Warnung der Vertrag s- parteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen in erster Linie darin, einem künft i gen potenziellen Grundstückserwerber allein aus der Ve r- tragsurkunde heraus die Möglichkeit ein zuräumen , sich über Umfang und Inhalt der auf ihn überg ehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrich ten (BGH, Urteil e vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, aaO Rn. 17; vom 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06, aaO Rn. 14, 25, 27 mwN) . Dieser Zweck wird hier inde s- sen allein schon durch die Notwendigkeit verfe hlt, ohne eine schriftlich fixierte Fortgeltungsvereinbarung zu r Unterrichtung über den Inhalt des Mietverhältni s- ses auf eine nicht für das Mietobjekt ausgestellte Vertragsurkunde zurückgre i- fen zu müssen. Auch d ie daneben immer bestehende Möglichkeit, dass die a n- gestrebte Unterrichtung eines Erwerbers ebenfalls nicht sichergestellt wäre, wenn ihm ein schriftlicher Mietvertrag über das eigentliche Mietobjekt nicht o f- fenbart w i rd, rechtfertigt es entgegen der Auffassung der Revision nicht, § 550 BGB außer Anw endung zu las sen. Denn das Beurkundungserfordernis kann ersichtlich nicht alle denkbaren Unsicherheiten hinsichtlich des von ihm ang e- strebten Unterrichtungszwecks beseitigen (vgl. auch BGH, Urteil vom 24. Fe b- ruar 2010 - XII ZR 120/06, aaO Rn. 14). 6 - 5 - c ) Zu Unrecht geht die Revision ferner davon aus, dass es dem Kläger gemäß § 242 BGB versagt sei, sich auf die fehlende Schriftform zu berufen, weil zwischen den Parteien außer Streit stehe, dass sie nicht einen nur mündl i- chen Mietvertrag schließen, sondern dies en vielmehr schriftlich fixieren wollten. De nn de m hierzu in Bezug genommenen Parteivorbringen lässt sich Derartiges nicht entnehmen. Dem im Übrigen auch ohne Beweisantritt gehaltenen Sac h- vortrag der Beklagten, es sei über die neue Wohnung ein mündlicher, mit den Bedingungen des alten übereinstimmender neuer Mietvertrag geschlossen worden, ohne dass es in der Folgezeit zu einer schriftlichen Fixierung geko m- men sei, ist der Kläger vielmehr dahin entgegengetreten, dass aus dem alten Mietverhältnis lediglich d ie Regelung en zur Miethöhe und zur Betriebskoste n- übernahme hätten entnommen werden sollen und dass dahingehend noch ein schriftlicher Mietvertrag habe geschlossen werden solle n . Das Berufungsgericht konnte deshalb schon nach dem gehaltenen Partei vortrag ni cht die von der R e- vision zur Annahme einer Treuwidrigkeit geforderten Feststel lungen treffen. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider H inweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledig worden. Vorinstanzen: AG Berlin - Mitte, Entscheidung vom 23.06.2010 - 15 C 376/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 06.05.2011 - 63 S 439/10 - 7 8
Full & Egal Universal Law Academy