BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 235/12 Verkündet am: 11. Dezember 2013 Ermel , Justiz angestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 575 Erweist si ch die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags als unwirksam, weil die nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen der Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zu beenden, im Einzelfall dadurch Rechnung getragen werden, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2820). BGH, Versäumnisurteil vom 11. Dezember 2013 - VIII ZR 235/12 - L G Memmingen AG Neu - Ulm - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11 . Dezember 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger , die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Memmingen vom 18. Juli 2012 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung u nd Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an da s Berufungsg e- richt zurückverwie sen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter eine r Wohnung der Kläger in N . . In dem am 10. November 2009 mit der Rechtsvorgängerin der Kläger geschlossenen " Ze it - Mietvertrag " ist vereinbart, dass das Mietverhältnis am 15. November 2009 beginnt und am 31. Oktober 2012 endet. Nachdem sie am 19. Juli 2010 als neue Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen worden waren, erklärten die Kläger mit Schreiben ihr er anwaltlichen Vertreter vom 28. Juli 2010 die ordentliche Kündigung des Mie t- 1 2 - 3 - verhältnisses zum 31. Oktober 2010 wegen Eige n bedarfs. Zur Begründung des Eigenbedarfs gaben sie an, der in K . wohnende Bruder der Klägerin wolle seinen Lebensabend in N . verbringen. Die Beklagten zogen nicht aus der Wohnung aus. Mit ihrer Klage, die sie in der Ber ufungsinstanz zusätzlich auf eine am 27. April 2012 ausgesprochene, mit Zahlungsverzug begründete fri stlose Kü n- digung stützen, nehmen die Kläger die Beklagte n auf Räumung und Herausg a- be der Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist beim Landgericht erfolglos geblieben. Mi t ihrer vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsb e- ge hren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Kläger in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlic h b e- ruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis, sondern einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass trotz der B e- zeichnung " Zeit - Mietvertrag " ein au f unbestimmte Zeit geschlossenes Mietve r- 3 4 5 6 - 4 - hältnis vorliege, das wegen Eigenbedarfs der Kläger wirksam gekündigt worden sei. Zutreffend habe das Amtsgericht angenommen, das s eine zeitliche B e- fristung des Mietverhältnisses vorliegend unwirksam sei, da ein in § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmter Grund nicht angegeben worden sei. Zwar sei eine U m- deutung eines unwirksamen Zeitmietvertrags in einen befristeten Kündigung s- ausschluss denkbar. Dies sei jedoch vom Amtsgericht mit der überzeugenden Er wägung verneint worden , d ass die in § 2 Ziffer 2 des vorformulierten Mietve r- trags vorgesehene Reg e lung eines Kündigungsverz ichts nicht ausgefüllt wo r- den sei . II. Diese Beurteilung hält rech tlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von den Vorinstanzen gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Räumung der Wohnung nicht bejaht werden. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die im Mietvertrag vorgesehene Befristung unwirksam ist. Denn die Befristung e i- nes Mietverhältnisses über Wohnrau m ist gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zulässig, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Woh n- raum für sich oder seine Familien - oder Haushaltsangehörigen nutzen will oder die Absicht hat, die Räume zu beseitigen oder so wesentlich zu verändern oder instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietve r- hältnisses erheblic h erschwert würden , und der Vermieter dem Mieter den B e- fristungsgrund bei Vertragsschluss sc hriftlich mitteilt. Jedenfalls an der letzteren Voraussetzung fehlt es im Streitfall. 7 8 9 - 5 - 2. Von Recht s irrtum beeinflusst ist hingegen die Annahme des Ber u- fungsgerichts , infolge der Unwirksamkeit der Befristung greife die gesetzliche Rechtsfolge des § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB ein, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und unter den Voraussetzungen des § 573 BGB (auch) ordentlich gekündigt werden kann. Vielmehr ist durch die Unwir k- samkeit der von den Parteien g ewollten Regelung eine planwidrige Vertragsl ü- cke entstanden . Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entsc h ieden hat, ist die Lücke in derartigen Fällen i m Wege der ergänzenden Vertragsausl e- gung (§§ 133, 157 BGB) unter Berücksichtigung dessen zu sch ließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre ( Senatsurteil vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2820 Rn. 12 ff. mwN ). Dies bedeutet für den Str eitfall: Aus der Aufnahme der zeitlichen Befristung vom 15. Novem ber 2009 bis 31. Oktober 2012 i n den Mietvertrag vom 10. November 2009 wird der bei Ve r- tragsschluss beiderseits bestehende Wille der Vertragsschließenden deutlich, dass das Mietverhältnis jedenfalls für diese Zeit B estand haben sollte. Diesem Parteiwillen wird die an sich infolge der Unzulässigkeit der Befristung eintrete n- de gesetzliche Rechtsfolge des § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gerecht; denn die Parteien wollten ersichtlich, dass das M ietverhältnis nicht vor Ablauf der B e- fristung durch Kündigung nach § 573 BGB beendet werden kann. Hätten die Parteien die Unwirksamkeit der von ihnen gewollten Befristung erkannt, hätten sie die dadurch entstandene Vertragslücke daher redlicherweise dahin g e- schlossen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum A b- lauf der vereinbarten Mietzeit möglich ist. Auf diese Weise wird das von beiden 10 11 12 - 6 - Vertragsparteien erstr ebte Ziel einer Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit erreicht . Die Auffassung der Vorinstanzen , ein Kündigungsverzicht könne im Streitfall deshalb nicht angenommen werden, weil die Parteien die dafür vorg e- sehen e Text stelle im vorformulierten Mietv ertrag nicht ausgefüllt hätten, trifft nicht zu. Dass die Parteien § 2 Ziffer 2 des Mietvertrags nicht ausgefüllt haben, lässt keinen Rückschluss auf den Parteiwillen zu. Denn die Parteien hatten bei Vertragsschluss keinen Anlass, einen beiderseitigen Künd igungsverzicht zu vereinbaren, weil sie die vereinbarte Befristung (irrtümlich) für wirksam anges e- hen haben. Der Räumungsanspruch der Kläger kann auch nicht mit der Erwägung bejaht werden, die am 28. Juli 2010 zum 31 . Oktober 2010 ausgesprochene Kündig ung habe das Mietverhältnis jedenfalls zum A blauf der von den Parteien gewollten Bindungsfrist (31. Oktober 2012) beendet; denn der Kündigungserkl ä- rung kann ein derartiger Wille der Kläger nicht mit der erforderlichen Sicherheit entnommen werden, zumal sic h der geltend gemachte Eigenbedarfsgrund zw i- schen dem 31. Oktober 2010 und 31. Oktober 2012 geändert haben kann (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976 unter II 1 e aa). III. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuh e- ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Eine eigene S achentscheidung kann der Senat nicht t reffen, weil sich das Berufungsg ericht - von seinem R echtsstandpunkt kons e- quent - nicht mit der von den Klägern im Berufungsrechtszug erklärten fristlosen Künd igung wegen Zahlungsverzugs vom 27. April 2012 beschäftigt hat. Die S a- 13 14 15 - 7 - che ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsg e- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen : AG Neu - Ulm, Entscheidung vom 15.02.2012 - 8 C 1540/10 - LG Memmingen, Entscheidung vom 18.07.2012 - 12 S 430/12 -
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