BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 236/10 Verkündet am: 16. September 2011 Weschenfelder Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V . Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 16. Sept ember 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger , die Richter Dr. Lemke und Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landge richts Köln vom 21. Oktober 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Eigentümerin e ines mit einem Mehrfamilienhaus beba u ten Grundstücks, die Beklagte Inhaberin eines unbefristeten Dauerwohnrechts gemäß § 31 WEG an einer der in diesem Haus befindlichen Wohnungen. Der Bestellung des Dauerwohnrechts liegt ein schriftlicher Vertrag aus dem Jahr 1955 zwischen der Klägerin und dem Rechtsvorgänger der Beklagten zugru n de, der als " Vertrag über eine Eigenwohnung " überschrieben ist. Danach hat der als " Eigenwohner " bezeichnete Wohnungsberechtigte eine monatliche Nu t zungsgebühr zu zahlen, die neben Kapital - und Bewirtschaftungskosten die " Kosten für die Instandhaltung und 1 - 3 - Instandsetzung der gemeinschaftlichen A n lagen und Einrichtungen des Grundstücks " umfasst. Der auf diese Kosten b e zogene Teil der Nutzungsgebühr ist getrennt von dem übrigen Vermöge n der Klägerin zu verwalten und darf nur für diesen Zweck verwendet werden. Nac h dem die Nutzungsgebühr insoweit über viele Jahre hinweg nicht erhoben wu r de, möchte die Klägerin einen ihrem Vortrag zufolge erheblichen Renovi e rungsstau an dem Gebäude - unter anderem an Balkonen und Dach - beheben und zu diesem Zweck beginnend mit dem Jahr 2007 eine jährlich zu zahlende Rücklage für Reparaturen an dem Gebäude einführen. Der Anteil der Bekla g ten soll sich für das Jahr 2007 auf 478,50 den Betrag für das Jahr 2007 hat die Beklagte unter Vorbehalt gezahlt. Die Klägerin möchte festgestellt wissen, dass die Beklagte insoweit keine Rückzahlung verla ngen kann, und macht darüber hinaus den Betrag für das Jahr 2008 sowie vorgerichtliche Anwaltskosten jeweils nebst Zinsen ge l tend. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat ihr stat t gegeben. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der zuge lassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, dem Wortlaut des Vertrages nach müsse die Klägerin für die Instandhaltung des Gebäudes aufkommen, weil sich der Eigenwohner nur an den Ko sten der Instandhaltung und Instandsetzung der " gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen des Grundstücks " beteiligen müsse. Eine an Sinn und Zweck orientierte Auslegung dieses Begriffs ergebe aber, dass davon auch das Gebäude erfasst sei, weil keine de r Parteien 2 - 4 - vorg e tragen habe, dass solche Anlagen überhaupt existierten und die Regelung bei einer am Wortlaut orientierten Auslegung sinnlos sei. Zudem hätte die Klägerin zu Beginn der vertraglichen Beziehungen diesen Teil der Nutzungsgebühr im Einverständ nis mit den Eigenwohnern als Rücklage angespart. Diese sei nur deshalb aufgelöst und nicht mehr fortgeführt worden, weil Reparaturen nicht erforderlich gewesen seien. Eine an wirtschaftlichen Maßstäben orientierte Verwaltung des Gesamtobjekts sei bei einem an dem Wortlaut haftenden Ve r ständnis der vertraglichen Regelung nicht gewährleistet. II. Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Überprüfung nicht stand. 1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der formfreie schuldrech tliche Vertrag die Beklagte als Rechtsnachfolgerin bindet. Das ergibt sich aus § 38 Abs. 1 WEG. 2. Rechtsfehlerhaft ist dagegen die Annahme, der Vertrag erlaube eine auf die allgemeine Gebäudesanierung bezogene Rücklagenbildung, weil mit dem in § 10 Nr. 2 Buchst. a des Vertrags genannten Begriff der " gemeinschaf t lichen Anlagen und Einrichtungen des Grundstücks " das Gebäude insgesamt gemeint sei. Die Auslegung einer Individualabrede gemäß §§ 133, 157 BGB kann von dem Revisionsgericht zwar nur eingeschränkt überprüft werden, nä m lich darauf, ob der Tatrichter die gesetzlichen und allgemein anerkannten Au s legungsregeln, die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet und die der Auslegung zugrunde gelegten Tatsachen ohne Verfahrensfehler ermittelt hat (st. Rspr.; vgl. Senat, Urteil vom 23. Januar 2009 V ZR 197/07, NJW 2009, 1810, Rn.8 mwN). Sie ist in diesem Rahmen aber zu beanstanden. 3 4 5 - 5 - a) Der Wortlaut des Vertrags spricht - was auch das Berufungsgericht erkannt hat - gegen die Annahme, der Eigenwohner müsse an teilig für die I n standsetzung und Instandhaltung des gesamten Gebäudes aufkommen. Er differenziert durchgehend zwischen dem " Gebäude " sowie " Anlagen und Ei n richtungen " . Während der Eigenwohner die in § 2 Nr. 1 des Vertrags genannten Räume instand halten so ll, obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes sowie seiner Anlagen und Einrichtungen insgesamt der Klägerin (§ 3 Nr. 2 und 3 des Vertrags). Die Finanzierung durch den Eigenwohner über die Nutzungsgebühr ist gemäß § 10 Nr. 2 Buchst. a des V ertrags auf die Instan d Anlagen und Einrichtu n b) Seine von dem Wortlaut abweichende Auslegung hat das Berufung s gericht auf die Überlegung gestützt, die Vorschrift sei and ernfalls sinnlos, weil die Parteien nicht vorgetragen hätten, dass derartige Anlagen und Einrichtu n gen vorhanden seien. Dabei hat es aber übersehen, dass sich " Anlagen und Einrichtungen " schon nach dem gesetzlichen Sprachgebrauch nicht nur auße r halb des Ge bäudes auf dem Grundstück, sondern auch innerhalb des Woh n gebäudes befinden können. Dieser Begriff ist nämlich § 33 Abs. 3 WEG in der - gegenüber der heutigen Rechtslage unveränderten - Fassung vom 15. März 1951 entnommen worden, in der das Nutzungsrecht d es Berechtigten hinsich t lich der " zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und Grundstücks " geregelt ist. Diese Vorschrift ist wiederum an § 1093 Abs. 3 BGB angelehnt, weil das in § 31 ff. WEG geregelte Dauer wohnrecht dem Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB nachgebildet wo r den ist und sich von diesem im Wesentlichen dadurch unterscheidet, dass es veräußerlich und vererblich ist und weitergehende Nutzungen erlaubt (Pick in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 31 Rn. 2). Auch § 1093 Abs. 3 BGB verwendet den Begriff der " zum 6 7 - 6 - gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen " . Die Auslegung dieser Bestimmungen ist daher heranzuziehen. c) Als Anlagen und Einrichtungen im Sinne von § 33 Abs. 3 WEG sah man zur Zeit des Vertragsschlusses nicht nur den Hofraum, sondern auch das Treppenhaus, einen Trockenspeicher und andere Einrichtungen in dem G e bäude an (Weitnauer - Wirths, WEG, 2. Aufl. [ 1955 ] § 33 Rn. 10) und hielt die Verkehrsüblichkeit für maßgebend (Bä rmann, WEG [ 1951 ] § 33 Nr. 4). Ebenso wird die Vorschrift heute verstanden (Pick in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 33 Rn. 103 ff.; Grziwotz in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 33 Rn. 16 ff.; Timme/ Munzig, WEG, § 33 Rn. 27). Auch § 1093 Abs. 3 BGB wird dahingehend a u s gelegt, dass im Zweifel allgemeinen Lebens - und Wohngewohnheiten entspr e chend sowohl der Hof als auch Treppenhaus, Waschküche, Trockenboden etc. erfasst sind (Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 1093 Rn. 13; Soergel/ Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1093 Rn. 9 ; Staudinger/Mayer, BGB [ 2009 ] § 1093 Rn. 31 f. mwN). d) Allerdings weicht der Vertrag insoweit von dem in § 33 Abs. 3 WEG e Auslegung nach dem Gesamtzusammenhang der vertraglichen Regelung ergibt aber, dass auch die gemeinschaftlich genutzten aufstehenden Gebäudeteile als Bestandteil des Grundstücks erfasst werden. Das folgt vor allem daraus, dass sich das Nutzungsrecht des E igenwohners gemäß § 2 Nr. 2 des Vertrags neben der Wo h nung auf die " gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen des Grundstücks " erstreckt. Das Nutzungsrecht ist ohne Zweifel nicht auf gemeinsame Einric h tungen des Grundstücks beschränkt, wie etwa eine Zuw egung oder eine U m zäunung, sondern erstreckt sich auch auf gemeinsam 8 9 - 7 - genutzte Gebäudeteile wie das Treppenhaus. Auch weitere Bestimmungen des Vertrags, die den B e griff verwenden, haben offensichtlich vor allem Gebäudeteile im Blick. Das gilt für § 5 Nr. 2 Satz 2 des Vertrags, nach dem eine Gewerbeausübung keine " übermäßige Abnutzung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen des Grundstücks " mit sich bringen darf. Ebenso ist die in § 14 Nr. 1 des Ve r trags geregelte Haftungsfolge für Beschädigungen vor nehmlich auf die der Nu t zung unterliegende n Gebäudeteile bezogen. Schließlich darf dem Eigenwohner nach § 15 Nr. 1 Satz 2 des Vertrags die Nutzung der gemeinschaftlichen Anl a gen und Einrichtungen des Grundstücks nicht untersagt werden, soweit er dadurch vo n der Benutzung der dem Vertrag unterliegenden Räume ausg e schlossen würde. Damit soll insbesondere der Zutritt durch das Treppenhaus gesichert werden. e) Danach zählen zu den " gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtu n gen des Grundstücks " zwar jedenfalls das Treppenhaus, aber weder das Dach noch die Balkone. Für letztere kommt allenfalls eine Instandhaltungspflicht der jeweiligen Eigenwohner gemäß § 3 Nr. 2 des Vertrags in Betracht. f) Allerdings merkt das Berufungsgericht zutreffend an, dass die vertr a g liche Regelung wirtschaftlich unbefriedigend ist. Die von dem Vertreter der R e vision in der mündlichen Verhandlung zitierte Bestimmung in § 10 Nr. 2 a des Vertrags, nach der die Klägerin in die Nutzungsge bühr einen Posten für " A b schreibung " einstellen ka nn, kompensiert nur den altersbedingen Wertverlust des Gebäudes, nicht aber Renovierungskosten. Gleichwohl scheidet eine e r gänzende Vertragsauslegung aus, weil der Vertrag keine Regelungslücke au f weist. 10 11 12 - 8 - 3. Das Urteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Zwar kann die Klägerin die Nutzungsgebühr jedenfalls um einen Posten für die Instandsetzung und Instandhaltung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen erhöhen. Insoweit fehlt es aber an ausreichenden Festste l lungen. a) Ohne Erfolg wendet die Revision ein, § 10 Nr. 2 Buchst. a des Ve r trags erlaube nicht die Bildung einer Rücklage für derartige Maßnahmen. Alle r dings ist die Nutzungsgebühr, die auch laufende Bewirtschaftungskosten und Kapitalkosten umfasst, monatlich zu zahlen (§ 9 Nr. 2 des Vertrags) und gemäß § 12 Nr. 3 des Vertrags am Ende des Kalenderjahres abzurechnen, wobei Überschüsse auf die Nutzungsgebühr des folgenden Kalenderjahres anzurec h nen sind. Der Gesamtzusammenhang des Vertrages lässt aber erkennen, das s die jährliche Abrechnung nicht zu einer solchen Anrechnung von Überschüssen führen soll, soweit sie sich auf den Pauschalbetrag für Instandhaltung und I n standsetzung bezieht. Denn § 11 Nr. 2 des Vertrags regelt, dass dieser Teil der vereinnahmten Nutzun gsgebühren nicht nur zweckgebunden zu verwenden, sondern auch getrennt von dem übrigen Vermögen zu verwalten ist. Die g e trennte Verwaltung des Vermögens ist nur dann sinnvoll, wenn insoweit keine Anrechnung von Überschüssen auf die im folgenden Kalenderjah r zu zahlende Gebühr, sondern eine Ansparung erfolgen soll. So haben die Parteien - wie das Berufungsgericht festgestellt hat - die Regelung zu Beginn der vertraglichen Beziehungen auch einverständlich gehandhabt. Diese Auslegung kann der Senat selbst vor nehmen, da das Berufungsgericht sie unterlassen hat und i n soweit weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind ( st. Rspr., vgl. Urteil vom 25. September 1975 - VII ZR 179/73, BGHZ 65, 107, 112; Urteil vom 3. N o vember 1993 - VIII ZR 106/93, BGHZ 124, 39, 45 ). 13 - 9 - b) Schließlich scheitert eine auf die gemeinschaftlichen Anlagen und Ei n richtungen bezogene Erhebung der Nutzungsgebühr nicht von vornherein an dem Umstand, dass die Klägerin eine jährliche Einmalzahlung verlangt hat. Allerdings weist die Revision zu Recht darauf hin, dass der Vertrag keine Jahre s gebühr, sondern eine monatliche Zahlung der Gebühr vorsieht; auf welche Weise deren Anhebung geltend zu machen ist, ist nicht geregelt. Im Zweifel kann eine solche Erhebung deshalb nicht rückwirkend erfolgen, sondern bedarf einer angemessenen vorherigen Ankündigung. Sollte die Klägerin die jährliche Gebühr im Voraus angekündigt haben, könnte dies als angemessene Inform a tion der Beklagten über die Erhöhung ausreichen. Die Erhebung als Jahresg e bühr wäre nur im Z usammenhang mit der Fälligkeit der Forderung von Bede u tung und hier in der Hauptsache deshalb unerheblich, weil die Gebühr für z u rückliegende Jahre verlangt wird. Zu der Frage, ob die erforderliche vorherige Ankündigung erfolgt ist, sind ausreichende Fests tellungen indes nicht getroffen worden. 4. Das angefochtene Urteil kann danach keinen Bestand haben (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Es ist aufzuheben und die Sache ist zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zu der vorherigen Ankündigung und zu der Höhe der Gebühr getroffen werden können. 5. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: Weil § 10 Nr. 2 Buchst. a des Vertrags regelt, dass die Nutzungsgebühr - anders als es derzeit der Fall ist - einen Anteil für Instan dhaltung und Instan d setzung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen enthalten darf, kann dieser Anteil für einen Grundbedarf an derartigen Maßnahmen ohne we i teres wieder erhoben werden. Weitere konkret erforderliche Aufwendungen können als " sonsti ge Maßnahme " im Sinne von § 12 Nr. 1 des Vertrags 14 15 16 17 - 10 - anz u sehen sein, die die Klägerin zu einer weiteren Erhöhung der Nutzungsgebühr berechtigt. Die Bestimmung der Höhe hat gemäß § 315 Abs. 1 BGB jeweils nach billigem Ermessen zu erfolgen und ist durch das Ger icht nur nach diesem Maßstab zu kontrollieren. Das Berufungsgericht wird daher festzustellen haben, welche Anlagen und Einrichtungen nach den oben beschriebenen Auslegung s kriterien vorhanden sind und ob der von der Klägerin veranschlagte Betrag als Gru ndbe darf angemessen ist bzw. ob konkret erforderliche Maßnahmen eine angemessene Erhöhung der Gebühr erlauben. Dabei ist die Klägerin auch nicht daran gehindert, die Gebührenerhebung nunmehr allein auf diejenigen Ma ß nahmen zu stützen, die für die Instandsetzun g und Instandhaltung gemei n schaftlicher Anlagen und Einrichtungen erforderlich sind. Krüger RiBGH Dr. Lemke ist infolge Schmidt - Räntsch Urlaubs an der Unterschrift gehindert. Karlsruhe, den 19 . September 2011 Der Vorsi tzende Krüger Brückner Weinland Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 06.05.2009 - 203 C 611/08 - LG Köln, Entscheidung vom 21.10.2010 - 1 S 151/09 -
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