BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 240/07 Verk374ndet am: 30. April 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556 Abs. 3 a) Wenn 374ber verbrauchsabh344ngige Betriebskosten nicht getrennt von den sonstigen Betriebskosten abzurechnen ist, so ist eine Gesamtabrechnung der Betriebskosten nicht deshalb formell unwirksam, weil der Abrechnungszeitraum einer in die Gesamt-abrechnung eingestellten Abrechnung verbrauchsabh344ngiger Betriebskosten nicht deckungsgleich ist mit dem der Gesamtabrechnung zugrunde liegenden Abrech-nungszeitraum. b) Bei einer auf das Kalenderjahr bezogenen Gesamtabrechnung 374ber die Betriebskos-ten beginnt die Frist f374r die Abrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten mit dem Ende des Kalenderjahres auch dann, wenn der in die Gesamtabrechnung einbezogenen Abrechnung verbrauchsabh344ngiger Betriebskosten ein davon abwei-chender Abrechnungszeitraum - etwa die j344hrliche Heizperiode - zugrunde liegt. BGH, Urteil vom 30. April 2008 - VIII ZR 240/07 - LG Mainz AG Mainz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 30. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344ger gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 19. Juli 2007 wird zur374ckgewiesen. Die Kl344ger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger waren vom 1. November 2001 bis zum 31. Mai 2004 Mieter einer Eigentumswohnung des Beklagten in Mainz. Im Mietvertrag der Parteien waren einheitliche Vorauszahlungen f374r Heizkosten und sonstige Betriebskos-ten festgelegt. Nach Beendigung des Mietverh344ltnisses zahlte der Beklagte auf die von den Kl344gern geleistete Kaution in H366he von 1.360 200 einen Teilbetrag von 400 200 zur374ck. Hinsichtlich des Restbetrags rechnete er mit - der H366he nach unstreitigen - Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen f374r die Jahre 2003 und 2004 auf. 1 Die von der Hausverwaltung den Kl344gern 374bermittelte Betriebskostenab-rechnung vom 22. September 2004 f374r das Kalenderjahr 2003 enth344lt unter an-derem eine Abrechnung 374ber die Versorgung der Wohnung der Kl344ger mit Hei-zung und Warmwasser im Zeitraum vom 1. August 2002 bis zum 31. Juli 2003, 2 - 3 - die von dem mit der Verbrauchserfassung beauftragten Unternehmen T. am 13. September 2004 erstellt worden war. In gleicher Weise st374tzt sich die Betriebskostenabrechnung vom 21. November 2005 f374r das Kalenderjahr 2004 auf die am 18. November 2005 von T. erstellte Abrechnung 374ber die Ver-sorgung der Wohnanlage mit Heizung und Warmwasser im Zeitraum vom 1. August 2003 bis zum 31. Juli 2004, beschr344nkt allerdings auf den Nutzungs-zeitraum der Kl344ger vom 1. August 2003 bis zum 31. Mai 2004. Die Kl344ger sind der Auffassung, dass der Beklagte auf die Betriebskos-tenabrechnungen f374r die Jahre 2003 und 2004 Nachforderungen nicht st374tzen k366nne, weil die Betriebskostenabrechnungen hinsichtlich der darin enthaltenen Heizkostenabrechnungen nicht innerhalb eines Jahres nach dem Ende des Ab-rechnungszeitraums vorgelegt worden seien. Sie verlangen mit ihrer Klage die R374ckzahlung ihres restlichen Kautionsguthabens nebst Zinsen; die Klageforde-rung bel344uft sich - nach einem gegen den Beklagten ergangenen Teilaner-kenntnisurteil 374ber 15,07 200 - noch auf 982,42 200 nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat insoweit die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl344ger hat keinen Erfolg gehabt. Dagegen wenden sich die Kl344ger mit ihrer vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision. 3 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgef374hrt: 5 - 4 - Aufgrund der berechtigten Einbehalte wegen nachzuzahlender Neben-kosten sei die Klageabweisung, bezogen auf die weitere Auszahlung der Kauti-on 374ber das Teilanerkenntnisurteil hinaus, rechtens. 6 7 Die Abrechnung der Heizkosten f374r die Abrechnungszeitr344ume vom 1. August 2002 bis zum 31. Juli 2003 und vom 1. August 2003 bis zum 31. Juli 2004 in den Nebenkostenabrechnungen vom 22. September 2004 und 21. November 2005 sei nicht gem344337 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB verfristet. Da nach dem Mietvertrag kein fester Abrechnungszeitraum bestimmt gewesen sei, habe diese Bestimmung dem Vermieter oblegen, der hierf374r das Kalenderjahr oder - entsprechend der Vorlage durch das Ableseunternehmen - das Wirt-schaftsjahr ansetzen k366nne. Grunds344tzlich sei der Beklagte auch berechtigt gewesen, 374ber alle Kosten, selbst wenn die Nebenkosten und die Heizkosten verschiedene Abrechnungszeitr344ume aufwiesen, einheitlich abzurechnen. An-dernfalls w374rde entgegen der gesetzlichen Intention (247 556 Abs. 3 Satz 4 BGB) eine Verpflichtung des Vermieters zu Teilabrechnungen begr374ndet. II. Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. Die gegen374ber dem Anspruch der Kl344ger auf R374ckzahlung ihrer restlichen Kaution erkl344rte Aufrechnung des Beklagten mit den - der H366he nach unstreitigen - Nachforderungen aus den Betriebskostenab-rechnungen vom 20. September 2004 und 21. November 2005 f374r die Jahre 2003 und 2004 greift durch. 8 1. Die Betriebskostenabrechnungen sind entgegen der Auffassung der Revision nicht wegen Versto337es gegen 247 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB for-mell unwirksam. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Betriebskostenab-rechnungen f374r die Jahre 2003 und 2004 k366nnten keine Nachzahlungspflicht 9 - 5 - der Kl344ger ausl366sen, weil sie entgegen 247 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB kei-nen einheitlichen Abrechnungszeitraum umfassten. 10 a) Nach 247 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB ist 374ber die Vorauszahlungen f374r Betriebskosten j344hrlich abzurechnen. Diese Bestimmung regelt nur, dass der Abrechnungszeitraum ein Jahr nicht 374berschreiten darf, schreibt aber nicht vor, welcher j344hrliche Zeitraum der Abrechnung zugrunde zu legen ist; in Betracht kommen etwa das Kalenderjahr, das Mietjahr oder der Jahreszeitraum, inner-halb dessen regelm344337ig die Jahresabrechnungen der Versorgungstr344ger erteilt werden (M374nchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., 247 556 Rdnr. 64; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., 247 556 BGB Rdnr. 301; Staudin-ger/Weitemeyer, BGB (2006), 247 556 Rdnr. 116; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., 247 556 Rdnr. 10). Soweit ein bestimmter Abrechnungszeitraum vertrag-lich nicht vereinbart wurde, ist der Vermieter in der Wahl des Abrechnungszeit-raums frei. Nach den rechtsfehlerfreien und von der Revision auch nicht angegriffe-nen Feststellungen des Berufungsgerichts war der Beklagte mangels anderwei-tiger Vereinbarung im Mietvertrag berechtigt, das Kalenderjahr als Abrech-nungszeitraum f374r die Abrechnung der Betriebskosten zu bestimmen. Der Be-klagte hat in seinen Abrechnungen vom 22. September 2004 und 21. November 2005 374ber die von den Kl344gern in den Kalenderjahren 2003 und 2004 jeweils geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen abgerechnet. Eine j344hrliche Ab-rechnung 374ber die Vorauszahlungen f374r Betriebskosten liegt damit vor. 11 Auch hinsichtlich der abgerechneten Betriebskosten ist der in 247 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB vorgeschriebene Abrechnungszeitraum von h366chs-tens einem Jahr nicht 374berschritten. Der Abrechnung der Heizkosten liegt - entsprechend dem Abrechnungsturnus des mit der Verbrauchserfassung be- 12 - 6 - auftragten Unternehmens - die j344hrliche Heizperiode zugrunde, bei der die Ver-brauchsablesung in der heizungsfreien Zeit im Sommer erfolgt (Abrechnungs-zeitraum vom 1. August bis zum 31. Juli des Folgejahres); die Abrechnung der sonstigen Betriebskosten bezieht sich jeweils auf das Kalenderjahr. 13 b) Die Revision ist der Auffassung, die Betriebskostenabrechnungen des Beklagten f374r die Jahre 2003 und 2004 seien deshalb nicht ordnungsgem344337, weil ihnen nicht vollst344ndig deckungsgleiche Abrechnungszeitr344ume f374r die Heizkosten einerseits und die sonstigen Betriebskosten andererseits zugrunde l344gen. Damit dringt die Revision nicht durch. Dem Beklagten war es nicht nach 247 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB verwehrt, in die Gesamtabrechnung der Be-triebskosten f374r die Kalenderjahre 2003 und 2004 die Heizkostenabrechnungen des mit der Verbrauchserfassung beauftragten Unternehmens einzustellen, die sich nicht auf das Kalenderjahr, sondern auf die j344hrliche Heizperiode bezogen, die jeweils am 31. Juli des Kalenderjahres endete, f374r das der Beklagte die Ge-samtabrechnung der Betriebskosten erstellte. aa) Zwar trifft es zu, dass der j344hrliche Abrechnungszeitraum im Sinne des 247 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB - hier: das Kalenderjahr - nicht nur f374r die abzurechnenden Vorauszahlungen, sondern grunds344tzlich auch f374r die abzu-rechnenden Betriebskosten ma337gebend ist. Daraus folgt jedoch nicht, dass ei-ne Betriebskostenabrechnung nur dann ordnungsgem344337 ist, wenn die darin enthaltene Abrechnung verbrauchsabh344ngiger Betriebskosten hinsichtlich des Verbrauchserfassungszeitraums mit dem Abrechnungszeitraum des Vermie-ters v366llig 374bereinstimmt. Dies ergibt sich bereits daraus, dass 247247 556 ff. BGB den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrech-nung nach dem Leistungsprinzip festlegen; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip, bei dem es nicht auf den Verbrauchszeitraum ankommt, ist 14 - 7 - grunds344tzlich zul344ssig (Senatsurteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07, NJW 2008, 1300, zu einer Wasserabrechnung). 15 Gewisse zeitliche Abweichungen des nach 247 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB ma337geblichen mietvertraglichen Abrechnungszeitraums von dem j344hrli-chen Abrechnungsturnus f374r verbrauchsabh344ngige Betriebskosten, die der Vermieter in seiner Abrechnung zu ber374cksichtigen hat, sind zul344ssig; sie las-sen sich auch kaum vermeiden. Der Vermieter hat auf die Abrechnungsperio-den von Versorgungs- und Verbrauchserfassungsunternehmen in der Regel keinen Einfluss und ist entgegen der Auffassung der Revision nicht verpflichtet, den mietvertraglichen Abrechnungszeitraum dem Abrechnungsturnus von Ver-sorgungsunternehmen anzupassen. Dem steht bereits entgegen, dass die Ab-rechnungsperioden von Versorgungstr344gern und Verbrauchserfassungsunter-nehmen - je nach Betriebskostenart (Wasser, Strom, Heizung) - untereinander h344ufig nicht vollkommen deckungsgleich sind. Auch ist der Vermieter, der die Betriebskosten - wie hier - in zul344ssiger Weise nach dem Kalenderjahr abrech-net, nicht verpflichtet, die nach einem vom Kalenderjahr abweichenden Zeit-raum vorgenommene Verbrauchsabrechnung des Versorgungsunternehmens im Wege einer Sch344tzung oder mit Hilfe einer zus344tzlichen Verbrauchserfas-sung auf das Kalenderjahr umzurechnen; der damit verbundene zus344tzliche Aufwand ist f374r den Vermieter nicht zumutbar und wird von schutzw374rdigen In-teressen des Mieters nicht gefordert (Senatsurteil vom 20. Februar 2008, aaO, Tz. 24, zur Wasserabrechnung). F374r eine in die Betriebskostenabrechnung einbezogene Heizkostenab-rechnung gilt insoweit nichts Anderes. Es kann dahingestellt bleiben, ob auch Heizkosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden k366nnen oder ob dem die Vorschrift in 247 6 Abs. 1 HeizkV entgegensteht, nach der die Kosten der Ver-sorgung mit W344rme und Warmwasser auf der Grundlage einer Verbrauchser- 16 - 8 - fassung nach 247247 7 bis 9 HeizkV auf die einzelnen Nutzer zu verteilen sind. Die-se Bestimmung, deren Anforderungen in den vorliegenden Heizkostenabrech-nungen unstreitig erf374llt sind, enth344lt jedenfalls keine Regelung dar374ber, ob die Verbrauchserfassung f374r die Heizkosten mit dem Abrechnungszeitraum f374r die sonstigen Betriebskosten 374bereinzustimmen hat. Dies richtet sich nicht nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung, sondern nach 247247 556 ff. BGB. Aus diesen mietrechtlichen Vorschriften ist aber, wie ausgef374hrt, nicht herzulei-ten, dass der Abrechnungszeitraum einer auf das Kalenderjahr abgestellten Betriebskostenabrechnung mit dem Verbrauchserfassungszeitraum einer darin enthaltenen Jahresabrechnung eines Versorgungstr344gers vollkommen de-ckungsgleich sein m374sste. Dies gilt auch f374r die j344hrliche Heizkostenabrech-nung, bei der eine Verbrauchsablesung in der heizungsfreien Zeit nach Ab-schluss der Heizperiode sinnvoller ist als etwa eine Verbrauchsablesung inmit-ten der Heizperiode zum Jahresende. bb) Der Beklagte war auch nicht, wie die Revision meint, zu einer ge-trennten Abrechnung der Heizkosten einerseits und der sonstigen Betriebskos-ten andererseits verpflichtet. Eine getrennte Abrechnung w344re im vorliegenden Fall nicht einmal m366glich gewesen. 17 247 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB geht von einer j344hrlichen Gesamtab-rechnung aller Betriebskosten durch den Vermieter aus. Dies ergibt sich aus der Bestimmung in 247 556 Abs. 3 Satz 4 BGB, nach welcher der Vermieter zu Teilabrechnungen - auch 374ber einzelne Betriebskosten - nicht verpflichtet ist, sondern mit der Abrechnung zuwarten kann, bis ihm eine Gesamtabrechnung aller Betriebskosten f374r den ma337geblichen Abrechnungszeitraum m366glich ist (M374nchKommBGB/Schmid, aaO, Rdnr. 45; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 477). Eine Verpflichtung des Vermieters zu einer getrennten Abrechnung hinsichtlich einzelner Betriebskosten kann sich allerdings aus dem Mietvertrag 18 - 9 - ergeben (M374nchKommBGB/Schmid, aaO, Rdnr. 46; Schmidt-Futterer/ Langenberg, aaO, Rdnr. 478; Staudinger/Weitemeyer, aaO, 247 556 Rdnr. 110); im Zweifel ist jedoch entsprechend dem in 247 556 Abs. 3 Satz 4 BGB zum Aus-druck kommenden Regelfall von einer einheitlichen Abrechnung auszugehen (M374nchKommBGB/Schmid, aaO). Gegen eine vertraglich 374bernommene Ver-pflichtung des Vermieters zur getrennten (vorweggezogenen) Abrechnung be-stimmter Betriebskosten - etwa der Heizkosten - spricht es, wenn der Mieter - wie hier die Kl344ger - nach dem Mietvertrag einen einheitlichen Vorauszah-lungsbetrag f374r alle Betriebskosten zu leisten hat (M374nchKommBGB/Schmid, aaO; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 477). Denn 374ber einheitliche Vorauszahlungen auf Heiz- und Betriebskosten kann sinnvoll nur einheitlich abgerechnet werden, weil nicht zu ermitteln ist, welcher Teilbetrag der Voraus-zahlungen f374r eine vorweggezogene Abrechnung bestimmter Betriebskosten in Ansatz zu bringen w344re (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO). Das Berufungs-gericht hat daher rechtsfehlerfrei festgestellt, dass der Beklagte zu einer einheit-lichen Abrechnung aller Betriebskosten einschlie337lich der Heizkosten berechtigt war. Die Revision vermag auch nicht aufzuzeigen, wie der Beklagte den Kl344-gern unter den gegebenen Umst344nden eine andere - ihrer Auffassung nach ord-nungsgem344337e - Gesamtabrechnung der Betriebskosten f374r das Kalenderjahr unter Einbeziehung der extern erstellten Heizkostenabrechnung h344tte erteilen k366nnen. Der Umstand, dass sich der Verbrauchserfassungszeitraum f374r die Heizkostenabrechnungen in den Betriebskostenabrechnungen des Beklagten f374r die Kalenderjahre 2003 und 2004 partiell nicht mit dem Abrechnungszeit-raum f374r die anderen Betriebskosten deckt, ist deshalb als f374r die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnungen unsch344dlich hinzunehmen. 19 - 10 - 2. Der Aufrechnung mit den Nachforderungen aus den Betriebskostenab-rechnungen f374r die Kalenderjahre 2003 und 2004 steht auch 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht entgegen. Nach dieser Bestimmung ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf der in 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB bestimmten Abrechnungsfrist ausgeschlossen. Diese Frist hat der Be-klagte mit seinen Betriebskostenabrechnungen vom 22. September 2004 und 21. November 2005 entgegen der Auffassung der Revision gewahrt. Der Be-klagte hat den Kl344gern die Betriebskostenabrechnungen - auch hinsichtlich der darin abgerechneten Kosten f374r Heizung und Warmwasser - innerhalb eines Jahres nach dem Ende des ma337geblichen Abrechnungszeitraums und damit rechtzeitig mitgeteilt (247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). 20 Der ma337gebliche Abrechnungszeitraum f374r die j344hrliche Gesamtabrech-nung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, mit dessen Ende der Lauf der Frist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB beginnt, war im vorliegenden Fall, wie ausgef374hrt, das Kalenderjahr. Die damit bis zum 31. Dezember der Jahre 2004 und 2005 laufende Abrechnungsfrist f374r die Kalenderjahre 2003 und 2004 hat der Beklagte mit seinen Betriebskostenabrechnungen vom 22. September 2004 und 21. November 2005 eingehalten. Dies gilt entgegen der Auffassung der Revision auch hinsichtlich der in den Betriebskostenabrechnungen enthaltenen Abrechnungen 374ber die Heizkosten der Heizperioden 2002/2003 und 2003/2004. Zwar gilt auch f374r eine Heizkostenabrechnung die Ausschlussfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 476). Das Berufungsgericht hat aber mit Recht angenommen, dass f374r die in der Ge-samtabrechnung enthaltene Heizkostenabrechnung keine andere Frist lief als f374r die Abrechnung der 374brigen Betriebskosten, so dass auch die Frist f374r die Abrechnung der Heizkosten erst mit dem Ablauf des Kalenderjahres begann, f374r das die Gesamtabrechnung der Betriebskosten unter Einbeziehung der in dem betreffenden Jahr zu Ende gehenden Heizperiode zu erstellen war. 21 - 11 - Der Umstand, dass die Heizperiode bereits vor dem Ablauf des Kalen-derjahres endete, hat nicht zur Folge, dass die Einhaltung der Ausschlussfrist f374r die Abrechnung der Heizkosten und der sonstigen Betriebskosten, wie die Revision meint, jeweils gesondert zu pr374fen w344re. Dies setzte voraus, dass 374ber die Heizkosten getrennt - n344mlich vorab innerhalb eines Jahres nach Ab-schluss der Heizperiode - abzurechnen gewesen w344re. Zu einer vorweggezo-genen Heizkostenabrechnung war der Beklagte jedoch, wie ausgef374hrt, nicht verpflichtet. Wenn aufgrund einheitlicher Vorauszahlungen auf die Betriebskos-ten eine Gesamtabrechnung 374ber alle Betriebskosten zu erstellen ist, dann kann f374r den Nachforderungsausschluss auch nur eine einheitliche Abrech-nungsfrist gelten, und zwar die f374r die Gesamtabrechnung ma337gebliche Frist (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 477). 22 Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Mainz, Entscheidung vom 17.08.2006 - 83 C 207/06 - LG Mainz, Entscheidung vom 19.07.2007 - 3 S 186/06 -
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