BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 240/10 Verkündet am: 18. Mai 2011 Ring , Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 a) Die (vertrag swidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlag e- vereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur U n- wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Grü n den. b) Das Gleiche gilt für in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig angesetzte V o- rauszahlungen oder den Ansatz von Soll - statt Ist - Vorauszahlungen. BGH, Urteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10 - LG Köln AG Köln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhan d lung vom 18. Mai 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 2. September 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über die Nachforderung des Kl ägers aus der B e- triebskostenabrechnung für das Jahr 2005. Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung des Klägers in K . . Der Mie t- vertrag vom 24. August 1995 sieht für Betriebskosten eine monatliche Pausch a- le von 40 DM (20,45 - und Warmwasserkosten monatliche V o- rauszahlungen von 100 DM (51,13 Der Kläger fordert für das Abrechnungsjahr 2005 eine Nebenkoste n- nachzahlung gemäß Abrechnung vom 31. Oktob er 2006 in Höhe von 1.247,56 . Die der Nebenkostenabrechnung beigefügte Einzelabrechnung de r 1 2 3 - 3 - Ista weist für die B e klagte unter Ziffer 1 Heiz - und Warmwasserkosten in Höhe von " Hausnebenkosten " Kosten für Abwasser s ergeben sich Gesamtko s ten e- rungen, Müll abfuhr usw. ) sind in der Nebenkostenabrechnung gesondert abg e- rechnet . Der danach von der Beklagten zu tragende Anteil beläuft sich auf 661,18 ; da Vorauszahlungen in Höhe von 865,13 berücksichtigt sind, e n det die Abrechnung dieser Betriebskosten mit ein em Guthaben der Bekla g ten von Bezüglich der Heiz - und Wasserkosten hat der Kläger den in der Ista - Abrechnung für die Beklagte ausge m- t haben aus der Abrechnung der übrigen Betriebskosten abgesetzt, so r gibt. Der Kläger nimmt die Beklagt e auf Zahlung von 1.247,56 in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zug e- lassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausg e- führt: Die Nebenkostenabrechnung vom 31. Oktober 2006, aus der der Kläger seinen Nachzahlungsanspruch herleite, sei bereits aus forme llen Gründen u n- 4 5 6 7 - 4 - wirksam. Grundsätzlich müsse eine Abrechnung die Gesamtkosten, den Verte i- lungsschlüssel, die Berechnung des Anteils der einzelnen Mieter und die V o- rauszahlungen enthalten. Zudem müsse sie klar, übersichtlich und aus sich heraus für einen jur istisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter mit durchschnittlichem Verständnisvermögen nachvollziehbar sein. Die Nebenkostenabrechnung sei hier in der Gesamtschau nicht nac h- vollziehbar. Zwar stelle die Vertragswidrigkeit hinsichtlich der d urch eine P a u- schale abgegoltenen Betriebskosten lediglich einen inhaltlichen Fehler der A b- rechnung dar. Dies gelte jedoch nur dann, wenn die vertragswidrigen Angaben nicht zur Unverständlichkeit der Abrechnung führten. Hier enthalte die Nebe n- kostenabrechnu ng nicht nur vertragswidrig auch die gesamten Betriebskosten, obwohl diese - unstreitig - mit e iner Pauschale abgegolten seien, sondern sie enthalte unter dem Begriff der " Heiz - /Wasserkosten " auch noch die Hausn e- benkosten, die die Beklagte ebenfalls nicht schulde. Ferner seien die Betrieb s- kostenvorauszahlungen vertragswidrig auf die Heiz - /Wasserkosten angerec h net worden. Un ter dem Begriff " Vorauszahlung " seien z u dem nur die Soll - V orauszahlungen aufgeführt worden, deren Höhe anhand der mietvertraglichen Reg e lung nicht nachvollziehbar sei . Es sei bereits fraglich, ob ein juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter noch erke n nen könne, dass er an den aufgelisteten Betriebskosten aufgrund der Pa u schalvereinbarung nicht zu beteiligen sei und das s die aufgrund der Pauschalvereinbarung geleisteten Za h- lungen nicht zur Tilgung der Heiz - und Warmwasserkosten herangezogen we r- den könnten. Mit seinen Ausführungen zur Erhöhung der Vorauszahlungen sei der Kläger gemäß § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen. Eine mögliche Nachbe s- serung durch den Schriftsatz des Klägers vom 6. November 2008 müsse b e- reits wegen der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB außer Betracht ble i ben. Die Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung habe zur Folge, dass die Frage nach einem mögli chen Einwend ungsausschluss dahinstehen könn e. 8 9 - 5 - II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Anspruch des Kl ä- gers auf Nachzahlung von Nebenko s ten in Höhe von 1.247,56 nicht verneint werden. Das Berufungsgericht verkennt, dass inhaltliche Mängel der Abrec h- nung (zu Unrecht angesetzte Kosten, Fehler bei den Vorauszahlungen) die Nachvollziehbarkeit der Rechnungslegung nicht beeinträchtigen , und übe r- spannt d amit die (formellen) Anforderungen an die Abrechnung. 1. Zu Unrecht hält d as Berufungsgericht die Abrechnung des Klägers schon deshalb für - in s gesamt - unwirksam, weil sie auch K osten enthält , die wegen einer im Mietvertrag ins o weit vereinbarten Pausc hale nicht abzurec h nen waren. a) Die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlageve r- einbarung fehlt, stellt nach der Rechtsprechung des Senats (nur) einen inhaltl i- chen Fehler dar (Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, NZM 200 8, 81 Rn . 2 4 f. ). Das Gleiche gilt für den ähnlich gelagert en Fall, dass die Abrechnung - wie hier - Betriebskosten enthält , für die eine Pauschale verei n- bart ist (Senatsurteil vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 148/10, NZM 2011, 240 Rn. 15) . Entgegen der A uffassung des Berufungsgerichts ist eine andere Beurte i- lung nicht deshalb geboten, weil die - nicht abzurechnenden - Kalt - und Abwa s- serkosten in der Heiz - und Wasserkostenabrechnung der I sta enthalten sind und die Abrechnung deshalb für einen durchschnittl ichen Mieter nicht mehr nachvollziehbar wäre. Der Mieter kann anhan d des Miet vertrag s überpr ü fen, ob die ihm i n Rechnung gestellten Betriebskosten nach den vertraglichen Verei n- barungen ab rechenbar si nd; dass er dazu den Mietve r trag zur Hand nehmen und die Abrechnung des Vermieters ( hier einschließlich der Einzela b rechnung 10 11 12 13 - 6 - der I sta) auf die einzelnen Betriebskosten durchsehen muss, hat mit der Nac h- vollziehbarkeit der Abrec h nung nichts zu tun. b) Zu Unrecht geht das Berufungsgericht ferner davon aus, dass die A b- rechnung des Klägers auch bezüglich der Heiz - und Warmwasserkosten u n- wirksam sei, weil er vertragswidrig weitere Kosten abgerechnet habe. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats führen ( formelle ) Mängel, die nur einze l- ne Kostenpositionen betreff en, nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrec h- nung, wenn diese Positionen unschwer aus der Abrechnung herausgerechnet werden können (Senatsurteile vom 14. Fe b ruar 2007 - VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244 Rn. 11; vom 22. September 2010 - VIII ZR 285 /0 9, NZM 2010 , 858 Rn. 42 ). Das Gleiche gilt für inhaltli che Mängel . R ec h net der Vermieter Kosten ab, für die eine Pauschale vereinbart ist, bleiben diese im Falle fristgemäßer Einwe n- dung des Mieters unberücksichtigt ; eine etwaige Nachforderung des Vermi e- ters , die sich aus den übrigen Positionen ergibt, bleibt d avon unb e rührt . 2. Ebenfalls von Rechtsirrtum beeinflusst ist die Auffassung des Ber u- fungsgerichts, dass die Abrechnung des Klägers nicht nachvollziehbar und deshalb aus formellen Gründen unwirksam sei , weil angesichts der im Mietve r- trag vom 24. August 1995 vereinbarten Vorauszahlung auf die Heiz - und Warmwasserkosten (51,13 Pauschale auf d ie nicht erkennbar wäre , wie sich die in der Abrechnung anges etzten Vorau s zahlungen von 865,13 Auf eine " Nachvollziehbarkeit " in dem vom Berufungsgericht erwogenen Sinne kommt es nicht an. Der Vermieter hat die Voraus zahlungen anzuse t zen, die der Mieter für den A b rechnungszeitraum tat sächlich geleistet hat. Der vom Vermieter in der Abrechnung angesetzte Betrag bedarf schon deshalb ke i ner Erläuterung, weil der Mieter anhand seiner Unter la gen ohne weiteres nachpr ü- fen kann, ob der Vermieter die geleisteten Zahlungen korrekt berüc k sichtigt hat. 14 15 16 - 7 - Etwaige Fehler - zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorausza h lungen, Ansatz der Soll - statt der Ist - V orauszahlungen - stell en (nur) materielle Fehler dar (S e- natsbeschluss vom 23. September 2009 - VIII ZA 2/08, NJW 2009, 3575 Rn. 4, 6 ) und führen desh alb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus fo r mellen Grü n den. III. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuh e- ben (§ 562 Abs. 1 ZPO ). Die Sache ist nicht zur Endent scheidun g reif , weil das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen dazu g e- troffen hat, ob die Beklagte materielle Fehler der Abrechnung innerhalb der Frist des § 5 5 6 Abs. 3 Satz 4 BGB gerügt hat. Die Sache ist daher zur neuen Ve r- handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuve r weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. He s sel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 09.12.2008 - 219 C 409/08 - LG Köln, Entscheidung vom 02. 09.2010 - 1 S 13/09 - 17
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