BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 240/11 Verkündet am: 15. Juni 2012 Langendörfer - Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB aF § 275; GVVO (1963) §§ 2, 5 Abs. 2 Ist der Verkäufer eines in der DDR belegenen Grundstücks von seiner Eigentum s- verschaffungspflicht frei geworden, weil die Auflassung nach der Grundstücksve r- kehrsordnung nicht genehmigungsfähig war, kann der Käufer die Übereignung des Grundst ücks nach dem Wegfall des Versagungstatbestandes auch dann nicht ve r- langen, wenn dieses mangels bekannter Erben des Verkäufers gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 7 EntschG i.V.m. § 15 GBBerG in den Entschädigungsfonds des Bundes abz u- führen ist (Fortführung von Senat, U rteil vom 25. März 1994 V ZR 171/92, WM 1994, 1250 und Urteil vom 3. Juli 1998 V ZR 268/97, VIZ 1998, 581). BGH, Urteil vom 15. Juni 2012 - V ZR 240/11 - OLG Brandenburg LG Potsdam - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündlich e Verhandlung vom 15. Juni 2012 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des Bra ndenbu r- gischen Oberlandesgerichts vom 21. September 2011 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist die Rechtsnachfolgerin von W . . Sie behau p- tet, dieser habe durch notariellen Vert rag vom 13. Juli 1940 für 22.000 Reich s- mark in Brandenburg belegene Grundstücke von dem Eigentümer gekauft. Zu einer Umschreibung des Eigentums an den Grundstücken ist es nicht geko m- men. Der Eigentümer ist 1945 gestorben; seine Erben sind unbekannt. Bis Juli 1952 nutzte der im Westteil Berlins wohnende W . die Grundstücke zu Erholungszwecken. Danach wurden sie durch den Rat der Gemeinde B . verwaltet und die Mieteinnahmen auf ein für W . 1 2 - 3 - eingerichtetes Sperrkonto eingezahlt. 1982 gewähr te das Landesausgleichsamt dem Lastenausgleichsgesetz. Der Beklagte ist nach § 11b VermG zum gesetzlichen Vertreter des E i- gentümers der Grundstücke bestellt worden. Die Klägerin ve rlangt von ihm, die Grundstücke an sie aufzulassen und ihre Eintragung in das Grundbuch zu b e- willigen, hilfsweise Zug um Zug gegen Zahlung des in Euro umgerechneten Kaufpreises von 22.000 Reichsmark. Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg g eblieben. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre A n- träge weiter. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung der Revision. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, auch wenn davon ausgegangen werde, da ss die Grundstücke 1940 an den Rechtsvorgänger der Klägerin verkauft worden seien, könne die Klägerin die Übertragung des Eigentums nicht verla n- gen . Die unbekannten Erben des Verkäufers seien von der Übereignungsve r- pflichtung gemäß § 275 BGB aF frei geword en, weil die Leistung mit dem I n- krafttreten der Grundstücksverkehrsverordnung der DDR im Jahr 1963 unmö g- lich geworden sei. Die danach erforderliche Genehmigung der Auflassung wäre im Hinblick auf den Wohnsitz von W . im Westteil Berlins nic ht zu erlangen gewesen. Bei der Befreiung von der Leistungspflicht bleibe es auch nach dem Wegfall des Leistungshindernisses. Dass die Erben des Verkäufers unbekannt seien und das Grundstück nach erfolglosem Abschluss des Aufg e- 3 4 5 - 4 - botsverfahrens nach dem Entsc hädigungsgesetz an die Bundesrepublik Deutschland falle, führe - auch unter dem Gesichtspunkt Wiedergutmachung von Teilungsunrecht - zu keiner anderen Beurteilung. II. Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. 1. Das Berufungsg ericht geht zutreffend von der Rechtsprechung des Senats aus, nach der ein Veräußerer von seiner Eigentumsverschaffungspflicht gemäß der damals in der DDR noch geltenden Bestimmung des § 275 BGB aF freigeworden ist, wenn aufgrund des Inkrafttretens der Ver ordnung über den Verkehr mit Grundstücken vom 11. Januar 1963 (GBl DDR II, S. 159; nachfo l- gend: GVVO aF) mit der Auflassung des verkauften Grundstücks auf absehb a- re Zeit nicht mehr zu rechnen war (Urteil vom 25. März 1994 V ZR 171/92, WM 1994, 1250; Urte il vom 3. Juli 1998 V ZR 268/97, VIZ 1998, 581, 582; ebenso BGH, Urteil vom 16. März 2005 IV ZR 246/03, WM 2005, 1232, 1233). So liegt es hier. Nach § 2 der Verordnung in der damals geltenden Fa s- sung bedurfte die - noch ausstehende - Auflassung der Grundstücke, die der Rechtsvorgänger der Klägerin 1940 gekauft haben soll, einer behördlichen G e- nehmigung; denn diese Bestimmung fand auch auf Rechtsvorgänge Anwe n- dung, die bis zu dem Inkrafttreten der Verordnung noch nicht entschieden w a- ren (§ 20 GVVO aF) . Eine Genehmigung war jedoch wegen der zwingenden Versagungsgründe nach § 5 Abs. 2 Buchst. c und f GVVO aF nicht zu erla n- gen, weil W . als Einwohner West - Verwaltung und volkswirtschaftlich erforderliche Nutzun g des Grundstücks nicht 6 7 8 - 5 - verletzt worden wären. Damit war den Erben des 1945 verstorbenen Verkäufers die Erfüllung ihrer Pflicht zur Eigentumsverschaffung aus einem Umstand, den keine Vertragspartei zu vertreten hatte, nachträglich unmöglich geworden. Dass die Erben sich zuvor in Verzug befunden hätten und daher gemäß § 287 Satz 2 BGB auch für eine durch Zufall eintretende Unmöglichkeit der Leistung veran t- wortlich gewesen wären, z eigt die Revision nicht auf. 2. a) Die vertragliche Verpflichtung der Erben ist mit dem Wegfall des Leistungshindernisses im Zuge der Wiedervereinigung Deutschlands nicht wi e- der aufgelebt. Ist der Schuldner gemäß § 275 BGB aF von seiner Leistung s- pflich t frei geworden, bleibt es hierbei auch dann, wenn die Leistung infolge einer unerwarteten Entwicklung wieder möglich wird. Denn die Frage, ob ein Leistungshindernis zu einer dauernden Unmöglichkeit führt, ist nach dem Zei t- punkt des Eintritts des Hindernis ses zu beurteilen (BGH, Urteil vom 11. März 1982 VII ZR 357/80, BGHZ 83, 197, 200; BGH, Urteil vom 16. März 2005 IV ZR 246/03, WM 2005, 1232, 1233). Der Annahme, es liege ein der da u- ernden Unmöglichkeit gleichzustellendes Leistungshindernis vor, liegt die We r- tung zugrunde, dass es den Vertragsparteien nicht zumutbar ist, bis zu dem - nicht absehbaren - Wegfall des Hindernisses an das Rechtsgeschäft gebunden zu bleiben. Bei den daraus folgenden Konsequenzen - der Befreiung von den Leistungspflichten - mu ss es im Interesse der Dispositionsfreiheit der Beteili g- ten grundsätzlich auch dann bleiben, wenn das Leistungshindernis überr a- schend wegfällt (vgl. MünchKomm - BGB/Emmerich, 4. Aufl., Band 2, § 275 (aF) Rn. 41). b) In Ausnahmefällen kann der Grundsatz v on Treu und Glauben (§ 242 BGB) zwar die Verpflichtung der Vertragspartner zu einem Neuabschluss des Rechtsgeschäfts begründen (vgl. RGZ 158, 321, 331 f.). Das Berufungsgericht nimmt aber ohne Rechtsfehler an, dass der Klägerin ein solcher Anspruch nicht 9 10 - 6 - z usteht. Ein Anspruch auf Neuabschluss des Rechtsgeschäfts kommt nur in Betracht, wenn das Leistungshindernis zu einem Zeitpunkt entfallen ist, zu dem sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht maßgeblich verändert h a- ben, und wenn es beiden Vertragsp artnern auch im Übrigen zuzumuten ist, zu ihrer ursprünglichen Disposition über den Kaufgegenstand zurückzukehren. Diese Voraussetzungen sind hier schon deshalb nicht gegeben, weil sich die wirtschaftlichen Verhältnisse und damit auch die Grundstückspreise von dem Erlass der Grundstücksverkehrsverordnung im Jahr 1963 bis zu der Aufhebung der hier maßgeblichen Versagungstatbestände durch den Einigungsvertrag grundlegend verändert haben. 3. Entgegen der Auffassung der Revision ist es dem Beklagten auch ni cht unter dem Gesichtspunkt der Wiedergutmachung von Teilungsunrecht verwehrt, sich auf das Erlöschen der Leistungspflicht des Verkäufers zu ber u- fen. Dabei kann zugunsten der Revision unterstellt werden, dass die entg e- gen der Auffassung des Berufungsgeri chts - nur einjährige Aufgebotsfrist des § 15 Abs. 3 Satz 1 GBBerG (i.V.m. § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 Satz 1 EntschG) bereits abgelaufen und das Grundstück daher an den Entschädigungsfonds (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EntschG) abzuführen ist. Nach der im Einigungs vertrag enthaltenen Regelung des Art. 232 § 1 EGBGB bleibt für die Schuldverhältnisse, die vor dem 3. Oktober 1990 en t- standen sind, das bisherige Recht des Beitrittsgebiets maßgebend. Das gilt auch für Fragen der Genehmigungsbedürftigkeit und - fähigkeit vo n Rechtsg e- schäften (Senat, Urteil vom 25. März 1994 V ZR 171/92, WM 1994, 1250, 1251). Verfassungsrechtlich ist dies unbedenklich. Der Bundesgesetzgeber war im Rahmen der Schaffung der Voraussetzungen für den Beitritt nach Art. 23 Satz 2 GG befugt, an di e in der DDR bestehenden tatsächlichen und rechtl i- chen Verhältnissen anzuknüpfen (vgl. BVerfG, ZOV 1992, 382, 384; Senat, 11 12 - 7 - Urteil vom 4. März 1994 V ZR 287/92, WM 1994, 1263, 1264). Das gilt auch, soweit Rechtvorschriften der DDR zu einem Rechtsverlust ge führt haben, der unter der Geltung bundesdeutschen Rechts nicht eingetreten wäre. Ob und inwieweit hierfür eine Wiedergutmachung gewährt wird, bestimmt sich allein nach dem zur Bereinigung von DDR - Unrecht geschaffenen Sonderrecht (vgl. Senat, Urteil vom 7. März 2008 V ZR 89/07, NJW - RR 2008, 1045 Rn. 8). Sieht dieses wie für Rechtsverluste aufgrund von § 5 Abs. 2 Buchst. c und f GVVO keinen Ausgleich vor, sind die Gerichte nicht berufen, einen solchen durch Anwendung des Grundsatzes von Treu und Glaube n oder im Rahmen der Ausfüllung anderer allgemeiner Rechtsbegriffe zu schaffen. Etwas anderes gilt hier nicht deshalb, weil das Grundstück, auf den sich der Übereignungsanspruch des Rechtsvorgängers der Klägerin bezog, an den Entschädigungsfonds abzufü hren sein dürfte und deshalb ohne Nachteil für einen Dritten auf die Klägerin übertragen werden könnte. Andernfalls ergäbe sich nämlich eine zufällige und damit gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstoßende u n- gleiche Behandlung im Übrigen gleichgelagerter Sachverhalt e. Während Käufer von Grundstücken, deren Eigentümer im Aufgebotsverfahren nicht zu ermitteln sind, das Eigentum erwerben könnten, bliebe es für alle übrigen von den g e- nannten Versagungsgründen der GVVO betroffenen Käufer bei dem Erlöschen ihres Übereignun gsanspruchs. Zu einer solchen, dem Gesetzgeber verbotenen Ungleichbehandlung (vgl. BVerfGE 102, 25 4 , 299) darf auch die Rechtsanwe n- dung durch die Gerichte nicht führen. 4. Schließlich kann die Klägerin nichts daraus herleiten, dass das Bu n- desamt für zen trale Dienste und offene Vermögensfragen sie über die Einle i- tung des Aufgebotsverfahrens nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 EntschG i.V.m. § 15 GBBerG informiert und ihr Gelegenheit gegeben hat, etwaige erbrechtliche Ansprüche anzumelden. Die Aufforderung erwec kt in keiner Weise den A n- 13 14 - 8 - schein, dass das Grundstück nach Ablauf der Aufgebotsfrist an die Klägerin fallen wird, und bietet deshalb keinen Anknüpfungspunkt für den von der Rev i- sion erhobenen Vorwurf widersprüchlichen Verhaltens. III. Die Kostenentsch eidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger Lemke Schmidt - Räntsch Brückner Weinland Vorinstanzen: LG Potsdam, Entscheidung vom 10.11.2010 - 3 O 53/10 - OLG Brandenburg, Entscheidung vom 21.09.2011 - 4 U 195/10 - 15
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