BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL UND VERSÄUMNISURTEIL V ZR 241/11 Verkündet am: 20. Juli 2012 Langendörfer - Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 12 Abs. 2 Satz 1, § 23 Abs. 4 Satz 1, § 46 Abs. 1 Satz 1 a) Hat derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, das Wohnung s- eigentum nach materiellem Recht nicht wirksam erworben, so ist er zu der Erh e- bung einer Anfechtungsklage nicht befugt; der wahre Berechtigte ist Träger der mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten. b) Kann die Zustimmung zu der Veräußerung von Wohnungseigentum nach der Te i- lungserklärung nur aus wichtigem Grund verweigert werden, wird ein die Zusti m- mung versa gender Beschluss der Wohnungseigentümer im Regelfall auch dann bestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist. BGH, Urteil und Versäumnisurteil vom 20. Juli 2012 - V ZR 241/11 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juli 2012 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richterin Dr. Stresemann, den Richter Dr. Czub und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Auf die Revision d es Beklagten zu 1 wird das Urteil der Zivilka m- mer 85 des Landgerichts Berlin vom 24. Mai 2011 aufgehoben. Auf die Berufung des Beklagten zu 1 wird das Urteil des Amtsg e- richts Schöneberg vom 8. Oktober 2008 geändert. Die Klage des Klägers zu 1 wird abgewie sen. Im Übrigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notarieller Erklärung vom 16. Dezember 1985 wurde das Grun dstück N str. 11 in B . durch die Miteigen tümer, nämlich die Beklagten zu 1 und 2 sowie Herrn Bo . und Frau Bi. , in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Die Teilungserklärung sieht vor, dass die Veräußerung des 1 - 3 - Wohnungseigentums de r schriftlichen Zustimmung des Verwalters bedarf. Den Miteigentümern Bo. und Bi . wurde die Einheit Nr. 3 zugewiesen, die sie mit notariellem Vertrag vom 2. Juni 1986 an den Kläger zu 1 veräußerten; er wurde am 13. Januar 1987 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Weil die Zustimmung des Verwalters nicht nachgewiesen war, wurde 1992 ein Amtswiderspruch in das Grundbuch eingetragen. Die Rechtsmittel des Klägers zu 1 waren erfolglos. In der Eigentümerversammlung vom 12. September 1992 versa gten die Wohnungseigentümer die Zustimmung zu der Veräußerung durch Beschluss. Die dagegen gerichtete Anfechtungsklage des Klägers zu 1 wies das Landgericht ab, weil es ihn nicht als klagebefugt ansah. Im Jahr 2001 beantragten die Veräußerer ihre Wiedere intragung in das Grundbuch. Der Kläger zu 1 machte geltend, die Wohnungseigentümer hätten der Veräußerung konkludent zugestimmt. Das Amtsgericht wies den Antrag der Veräußerer zurück; ihre Beschwerde war erfolglos. Der Amtswiderspruch wurde im Jahr 2005 ge löscht. Die gegen die Veräußerer gerichtete Klage des Klägers zu 1 auf Rückzahlung des Kaufpreises und Schadensersatz wies das Landgericht mit Urteil vom 18. Juli 2007 mit der Begründung zurück, der Kläger zu 1 habe infolge konkludenter Zustimmung der Wohn ungseigentümer wirksam Eigentum erworben. In der Eigentümerversammlung vom 22. Februar 2008, zu der der Kläger zu 1 wie schon in den Vorjahren nicht eingeladen w a r, wurden verschiedene Beschlüsse gefasst. Der Kläger zu 1 macht zuletzt noch die Nichti gkeit der Beschlüsse zu TOP 2, 7, 8, 10 und 12 geltend. Die Klägerin zu 2, eine weitere Wohnungseigentümerin, will die Beschlüsse zu TOP 2, 8 und 12 für ungültig erklären lassen. Das Amtsgericht hat die Nichtigkeit der Beschlüsse festgestellt. Die Berufung des Beklagten zu 1 ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen 2 3 - 4 - Revision, deren Zurückweisung der Kläger zu 1 beantragt, will der Beklagte zu 1 die Abweisung der Klagen erreichen. Entscheidungsgründe : I. Das Berufungsgericht meint, der Kläger zu 1 sei klagebefugt. Weil er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sei, sei sein Eigentum gemäß § 891 Abs. 1 BGB zu vermuten. Allerdings fehle es an einer ausdrücklichen Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung . Ob dies ausreiche, um die Vermutungswirkung z u beseitigen, könne dahinstehen. Denn jedenfalls sei die Zustimmung konkludent von den übrigen Miteigentümern erteilt worden. Eine Zustimmung der Beklagten zu 3 und 4, die ihr Wohnungseigentum erst nach der fraglichen Veräußerung erworben hätten, sei nicht erforderlich. D er ohnehin gelöschte Amtswiderspruch entkräfte die Vermutungswirkung ebenso wenig wie die späteren Gerichtsverfahren. In der Sache führe die fehlende Einladung des Klägers zu der Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse, weil sie von der Ab sicht getragen gewesen sei, ihn von der Mitwirkung an der Willensbildung der Gemeinschaft auszuschließen. II. Weil die Klägerin zu 2 trotz ordnungsgemäßer Ladung in dem Verhan d- lungstermin nicht vertreten war, ist durch Versäumnis - und Endurteil zu en t- sch eiden, wobei das Urteil auf einer Sachprüfung beruht. Die Revision hat Erfolg. 4 5 6 - 5 - A. Die von dem Kläger zu 1 erhobene Klage ist unzulässig. Das Ber u- fungsgericht hat ihn zu Unrecht als klagebefugt angesehen. 1. Gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG darf die An fechtungsklage nur von einem Wohnungseigentümer erhoben werden. In der Regel ist derjenige Wo h- nungseigentümer, der im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Der Bucheigentümer muss das Wohnungs - oder Teileigentum aber auch nach materiellem Recht wirksam erworben haben. Fehlt es daran oder vollzieht sich der Eigentumserwerb außerhalb des Grundbuchs, ist der wahre Berechtigte als Wohnungseigentümer Träger der mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten (Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl ., § 10 Rn. 4 und § 46 Rn. 25; Spielbauer in Spielbaue r/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 3). Aus diesem Grund muss derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, nicht gemäß § 16 Abs. 2 WEG für die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentu ms aufkommen, wenn Kaufvertrag und dingliche Einigung infolge einer erfolgreichen Anfechtung gemäß § 123 BGB rückwirkend entfallen sind. Eine unrichtige Grundbucheintragung erzeugt zwar die auf dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs beruhenden Rechtswirku ngen (§§ 891 ff. BGB), begründet aber nicht die nur an die Eigentümerstellung anknüpfende Haftung. Die fakt i- sche Zugehörigkeit zur Eigentümergemeinschaft vermag die fehlende Recht s- stellung nicht zu ersetzen (Senat, Beschluss vom 6. Oktober 1994 V ZB 2/94 , NJW 1994, 3352, 3353; KG, NJW - RR 2003, 589 f.; OLG Düsseldorf, ZMR 2005, 719 f.; Klein in Bärmann, aaO, § 10 Rn. 4). Folglich kommen dem zu Unrecht eingetragenen Bucheigentümer auch keine Mitwirkungsrechte zu. Denn insbesondere das Stimm - und Anfechtu ng s- recht muss mit der Verpflichtung korrespondieren, Kosten und Lasten zu tragen 7 8 9 - 6 - (Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 V ZR 196/11, WuM 2012, 392 Rn. 18, zum Abdruck in BGHZ vorgesehen). Ebenso wie bei einer erfolgreichen Anfechtung fehlt es an einem wirksamen Eigentumserwerb, wenn die nach der Teilungse r- klärung erforderliche Zustimmung zu der Veräußerung versagt wird. Das Z u- stimmungserfordernis bezieht sich nämlich nicht nur auf den schuldrechtlichen, sondern auch auf den dinglichen Vertrag (§ 12 Abs. 3 Satz 1 WEG; Klein in Bärmann, aaO, § 12 Rn. 32). 2. Danach ist der Kläger zu 1 nicht Wohnungseigentümer, weil er das Eigentum materiell - rechtlich nicht wirksam erworben hat. Es fehlt an der in § 6 Nr. 2 der Teilungserklärung (TE) vorgeschriebenen schriftlich en Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung. a) Zu der Zeit der Veräußerung ist eine wirksame Zustimmung nicht e r- teilt worden. Als Verwalter waren nach § 15 TE für das Jahr 1986 die Wo h- nungseigentümer Bo . und H . bestellt wor den; nur letzterer hat der Veräußerung zugestimmt. Dies war schon deshalb unwirksam, weil die Verwalterbestellung nichtig ist. Nach der Rechtsprechung des Senats kann eine Mehrheit von Personen nur dann wirksam zum Verwalter bestellt werden, wenn sie als r echtlich selbständige Einheit handlungsfähig ist. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, durch den mehrere Personen zum Verwalter bestellt werden, ist nichtig und eine durch diese Personen gemäß § 12 WEG erteilte Zustimmung unwirksam (Senat, Beschluss vom 1 8. Mai 1989 V ZB 4/89, BGHZ 107, 268, 272 f.; BGH, Urteil vom 11. Dezember 1989 II ZR 117/89, WuM 1990, 128). Nichts anderes gilt, wenn eine solche Verwalterbestellung wie hier nicht durch Beschluss, sondern durch eine Bestimmung der Te i- lungserklär ung erfolgt. Ob allein der Abschluss des Veräußerungsgeschäfts zugleich als Zustimmung des Herrn Bo . in seiner Funktion als Verwalter g e- 10 11 - 7 - wertet werden kann und ob er angesichts seiner Beteiligung an dem Veräuß e- rungsgeschäft überhaupt als Verwalter zust immen durfte, bedarf keiner En t- scheidung. b) Die Veräußerung ist auch nicht durch eine nachträgliche Zustimmung der Wohnungseigentümer wirksam geworden. aa) Allerdings können die Wohnungseigentümer anstelle des Verwalters die Zustimmung entweder du rch einen förmlichen Mehrheitsbeschluss oder durch die Erklärung aller übrigen Wohnungseigentümer erteilen. Ist die Verwa l- terbestellung wie hier nichtig, ergibt sich dies schon aus § 27 Abs. 3 Satz 2 WEG; im Übrigen wird der Verwalter bei der Erteilung der Zustimmung rege l- mäßig nur als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseige n- tümer tätig, weshalb diese die Entscheidung zu jeder Zeit an sich ziehen kö n- nen (vgl. Senat, Urteil vom 13. Mai 2011 V ZR 166/10, NZM 2011, 719 Rn. 9 mwN). Ob s ie wie das Berufungsgericht meint die Zustimmung auch konkl u- dent erteilen können, kann dahinstehen. Denn in der Zeit vor 1992 fehlte den übrigen Wohnungseigentümern jedenfalls das erforderliche Erklärungsb e- wusstsein, weil sie nach den Feststellungen de s Berufungsgerichts nicht wus s- ten, dass es an einer wirksamen Zustimmung fehlte. Anschließend verweige r- ten sie die Zustimmung durch den Beschluss vom 12. September 1992. bb) Wenn die Veräußerung infolge dieses Beschlusses unwirksam g e- worden war, konnte sie durch eine spätere Zustimmung nicht mehr wirksam werden. Denn nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung wird ein schwebend unwirksames Rechtsgeschäft durch die Versagung der erforderl i- chen Genehmigung aufgrund der rechtsgestaltenden Wirkung en dgültig u n- wirksam bzw. nichtig (vgl. nur Senat, Urteil vom 1. Oktober 1999 V ZR 168/98, 12 13 14 - 8 - NJW 1999, 3704 mwN; BGH, Urteil vom 30. März 1994 XII ZR 30/92, BGHZ 125, 355, 358 jeweils mwN). Eine Bestätigung des unwirksamen Rechtsg e- schäfts im Sinne von § 141 BGB war zwar möglich, setzte aber den Bestät i- gungswillen der Vertragsparteien voraus (Senat, Urteile vom 10. Februar 2012 V ZR 51/11, NJW 2012, 1570 Rn. 21 f.; vom 1. Oktober 1999 V ZR 168/98, NJW 1999, 3704 jeweils mwN). Eine Bestätigung in dem maßge blichen Ve r- hältnis zwischen dem Kläger zu 1 und den Veräußerern ist nicht festgestellt; für sie ist auch nichts ersichtlich. cc) Ohne Erfolg macht der Kläger zu 1 erstmals mit der Revisionserwid e- rung geltend, der Beschluss vom 12. September 1992 sei ni chtig und habe nicht zu der Unwirksamkeit der Veräußerung geführt, weil es zu der Zeit der Beschlussfassung an einem gemäß § 6 Nr. 3 TE, § 12 Abs. 2 WEG erforderl i- chen wichtigen Grund für die Versagung der Zustimmung gefehlt habe. Die Berufung auf die Nichtigkeit ist ihm zwar nicht gemäß § 48 Abs. 4 WEG ve r- wehrt, weil die von ihm erhobene Anfechtungsklage ohne Sachprüfung abg e- wiesen worden ist. Selbst wenn aber die Erwägungen der Wohnungseigent ü- mer, die sie zu der Annahme eines wichtigen Grundes im Sinn e der Teilung s- erklärung bewogen haben, der rechtlichen Nachprüfung nicht standhalten sol l- ten, führte dies nicht zu der Nichtigkeit des Beschlusses. (1) Allerdings ist umstritten, welche Folge das Fehlen eines wichtigen Grundes für den die Zustimmung ve rsagenden Beschluss hat. Überwiegend wird angenommen, er sei gemäß § 12 Abs. 2 Satz 1, § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig (BayObLG, NZM 2003, 481, 482; OLG Köln, NZM 2010, 557, 558; LG Braunschweig, ZMR 2011, 158 f.; Merle in Bä rmann, WEG, 11. Aufl., § 23 Rn. 132; Elzer in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 23 Rn. 106; Timme/Hogenschurz, 15 16 - 9 - WEG, § 12 Rn. 51). Nach anderer Ansicht ist er nur anfechtbar (Klein in Bä r- mann, aaO, § 12 Rn. 42). (2) Der Senat teilt die zweite Ansicht. Richtig ist, dass die Bestimmung des § 1 2 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht dispositiv ist und die Wohnungseigentümer geringere Anforderungen nicht vereinbaren dürfen. Gibt die Teilungserklärung aber wie hier den richtigen Maßstab vor und gehen die Wohnungseigent ü- mer von diesem aus, ist der gefasste B eschluss nicht gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig, wenn ein wichtiger Grund tatsächlich nicht vorlag. Ein anderes Ergebnis wäre mit den Interessen der Beteiligten und dem Erfordernis der Rechtssicherheit unvereinbar. Weil die Verweigerung der Genehmigung rechtsgestaltend auf das schwebend unwirksame Veräußerungsgeschäft ei n- wirkt, muss zu einem nachprüfbaren Zeitpunkt feststehen, ob der Veräuß e- rungsvertrag endgültig unwirksam wird. Dies gilt umso mehr, als die Frage, ob ein Grund als wichtig einzuordnen is t, in der Regel von Wertungen abhängt. Andernfalls müssten die Wohnungseigentümer - die insoweit die Beweislast tragen (Klein in Bärmann, aaO, § 12 Rn. 42 mwN) - das Vorliegen eines wicht i- gen Grundes, bezogen auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung, ohne ze itliche Grenzen nachweisen können. Der Beschluss kann allenfalls dann nichtig sein, wenn er auf ersichtlich sachfremden Erwägungen beruht, die offenkundig ke i- nen wichtigen Grund darstellen. Im Regelfall ist jedoch anzunehmen, dass die Wohnungseigentümer be i ihrer Entscheidung von den Vorgaben des Gesetzes bzw. der Teilungserklärung ausgegangen sind. Dann kann nur mit der fristg e- bundenen Anfechtungsklage überprüft werden, ob der Grund, der sie zu der Versagung der Zustimmung bewogen hat, tatsächlich als wich tig anzusehen ist. (3) Daran gemessen ist der Beschluss bestandskräftig. Der Kläger zu 1, der sich auf die Nichtigkeit beruft, macht nicht geltend, dass die Wohnungse i- 17 18 - 10 - gentümer die Vorgaben der Teilungserklärung bewusst außer Acht gelassen und ersichtli ch sachfremde Erwägungen zugrunde gelegt haben. c) Die Veräußerung ist auch nicht gemäß § 61 WEG am 15. Januar 1994 wirksam geworden. Nach dieser Vorschrift werden die Veräußerung und das zugrunde liegende Verpflichtungsgeschäft trotz Fehlens einer nac h § 12 WEG erforderlichen Zustimmung wirksam, wenn wie hier die Eintragung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung von Wohnungseigentum nach seiner Begründung handelt. Damit wollte der Gesetzgeber Rechtsunsicherheiten beheben, die dadurch entsta n- den waren, dass eine Zustimmung gemäß § 12 WEG vor der Entscheidung des Senats vom 21. Februar 1991 (V ZB 13/90, BGHZ 113, 374 ff.) bei einer Ers t- veräußerung nach der Teilung durch den Eigentümer allgemein als entbehrlich angesehen wurde. Es kann dahinstehen, ob die Vorschrift ihrem Wortlaut en t- sprechend auch dann eingreift, wenn es wie hier um eine Erstveräußerung nach einer Teilung gemäß § 3 WEG geht (so Pause, NJW 1994, 501, 502) , oder ob ihr Anwendu ngsbereich auf Teilungen gemäß § 8 WEG beschränkt werden muss (KG, NJW 1995, 62, 63 f.; Pick in Bärmann, aaO, § 61 Rn. 4). Denn die Heilung konnte jedenfalls nur dann eintreten, wenn die Veräußerung auch bei Inkrafttreten des Gesetzes noch schwebend unwirk sam war. Daran fehlt es, wenn sie wie hier schon vor Inkrafttreten des Gesetzes durch eine bestandskräftige Versagung der Zustimmung endgültig unwirksam geworden war. d) Weil die Veräußerung seit dem Eintritt der Bestandskraft des B e- schlusses vom 1 2. September 1992 unwirksam ist, ginge eine nach diesem Zeitpunkt erklärte Zustimmung ins Leere. Aus diesem Grund sind die Wo h- nungseigentümer auch jetzt nicht nach Treu und Glauben zu der Genehmigung 19 20 - 11 - verpflichtet. Der Umstand, dass im Verhältnis zwischen d em Kläger zu 1 und den Veräußerern eine Rückabwicklung des Kaufvertrags gescheitert ist, ändert daran nichts. An diesem Rechtsverhältnis sind die übrigen Wohnungseigent ü- mer nicht beteiligt. Sie stehen nur zu den Veräußerern die nach wie vor Wo h- nungseigen tümer sind in einer Rechtsbeziehung, nicht aber zu dem Kläger zu 1; er ist nicht klagebefugt und nicht stimmberechtigt, muss aber auch die Kosten und Lasten des Wohnungseigentums nicht tragen. Ob die Wohnung s- eigentümer dann, wenn die Vertragsparteien den Vertrag nunmehr gemäß § 141 BGB bestätigen sollten, im Verhältnis zu den Veräußerern nach Treu und Glauben zu der Erteilung der Zustimmung verpflichtet wären, bedarf keiner Entscheidung. B. Dagegen ist die Klägerin zu 2 klagebefugt; ihre Klage ist auc h im Ü b- rigen zulässig. Das Berufungsgericht hat die Beschlüsse zu Unrecht als nichtig angesehen. Weil der Kläger zu 1 nicht Wohnungseigentümer ist, durfte er zu der Eigentümerversammlung nicht geladen werden; ohnehin führt die unterbli e- bene Ladung eines Wo hnungseigentümers nach der Rechtsprechung des S e- nats nur in ganz besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse (Urteil vom 20. Juli 2012 V ZR 235/11, zur Veröffentlichung bestimmt; Beschlus s vom 23. September 1999 V ZB 17/99, BGHZ 142, 290, 294 f.). Weil das Ber u- fungsgericht von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig die von der Kl ä- gerin zu 2 geltend gemachten Anfechtungsgründe nicht geprüft hat, ist die Sa - 21 - 12 - che insoweit gemäß § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO aufzuheben und an das Ber u- fungsgericht zurückzuverweisen, damit die nötigen Feststellungen getroffen werden können. K rüger Stresemann Czub Brückner Weinland Vorinstanzen: AG Schöneberg, Entscheidung vom 08.10.200 8 - 77 C 98/08 WEG - LG Berlin, Entscheidung vom 24.05.2011 - 85 S 104/08 WEG -
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