ECLI:DE:BGH:2018:170118UVIIIZR241.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 241/16 Verkündet am: 17. Januar 2018 Böhringer - Mangold Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 565 Abs. 1 Satz 1 Eine gewerbliche Weitervermietung, die eine geschäftsmäßige, auf Dauer geric h tete und mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausg e- übte Vermietungstätigkeit voraussetzt, liegt auch dann vor, wenn der Zwischen vermieter die von ihm angemieteten Wohnungen an die Arbeitne h mer seines Gewerbebetriebes weitervermieten will, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gege n- über anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswo h- nunge n anbieten können; eine Gewin n erzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist nicht erforderlich (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 VIII ZR 311/14, NJW 2016, 1086, Rn. 22). BGH, Urteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16 - OLG Frankfurt am Main LG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Januar 2018 durch die Vorsitzende Rich terin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Oberlandesg e- richts Frankfurt am Main 2. Zivilsenat vom 23. September 2016 wird zurü ckgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen . Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um das Bestehen eines Mietverhältnisses über Wohnraum. Der Kläger nimmt die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitge genständlichen Wohnung in Anspruch. Die Beklagten verlangen wide r- klagend die Feststellung, dass der Kläger anstelle der Beklagten zu 1 seit dem 1. Juli 2015 als Vermieter in die Rechte und Pflichten des Mietvertrags mit den Beklagten zu 2 und 3 als Mietern der streitgegenständliche n Woh nung eingetr e- ten ist. 1 2 - 3 - Die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 mietete in den 19 60er und 19 70er Jahren in großem Umfang Wohnungen in Frankfurt am Main an, um diese ihren Arbeitnehmern als Werkswohnung en zur Verfügung zu st ellen. Die Rechtsvorgängerin des Klägers, der dies bekannt war, vermietete im Jahr 1965 die streitgegenständliche Wohnung an die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1, die die Wohnung im Jahr 1971 an ihren Arbeitnehmer, den Beklagten zu 2 , und dessen Ehefra u, die Beklagte zu 3, weitervermietete. Die Konditionen des Haupt - und des Untermietvertrags waren jeweils gleich und entsprachen marktüblichen Bedingungen. Mieterhöhungen und E r- höhungen von Betriebskosten wurden in beiden Verträgen in gleicher Weise gel tend gemacht. Die Korrespondenz erfolgte teilweise unmittelbar zwischen der Rechtsvorgängerin des Klägers als Vermieterin und den Beklagten zu 2 und 3 als Endmietern . Der Beklagte zu 2 ist aufgrund eines Sozialplans der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 berechtigt, die Wohnung auch nach Beendigung seines A r- beitsverhältnisses im Jahr 1994 als Pensionär zu bewohnen. Der Kläger, der durch den Kauf der Liegenschaft Eigentümer der streitgegenständlichen Wo h- nung geworden ist, kündigte mit Schreiben vom 9. De zember 2014 gegenüber der Beklagten zu 1 den Hauptmietvertrag zum 30. Juni 2015 und forderte die Beklagten zu 2 und 3 als Untermieter zur Räumung und Herausgabe der Wo h- nung auf. Das Landgericht hat die auf Räumung und Herausgabe gerichtete K lage abgewies en und der Widerklage auf Feststellung stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit 3 4 5 6 - 4 - der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Kl a- gebegehren und die Abweisung der Widerk lage weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (OLG Frankfurt a m M ain , ZMR 2017, 40) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe gegen die Beklagten kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu. Zwar sei das Hauptmietverhältnis des Klägers mit der Beklagten zu 1, aus welchem die Beklagten zu 2 und 3 ihr Besitzrecht ableiteten, aufgrund der Kündigungserklärung des Klägers vom 9. Dezember 2014 mit Ablauf des 30. Juni 2015 wirksam beendet worden (§ 580 a Abs. 2 BGB), wogegen sich die Beklagten auch nicht wendeten. Jedoch sei infolge der Kündigung des Haup t- mietverhältnisses das Untermietverhältnis zwischen der Beklagten zu 1 und den Beklagten zu 2 und 3 entsprec hend § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Kläger als Vermieter übergegangen. Allerdings bestehe z wischen dem Kläger und der Beklagten zu 1 k ein gewerbliches Zwischenmietverhältnis im Sinne des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB, so dass diese Vorschrift nicht unmittelb ar an wendbar sei. Die Rechtsvorgäng e- rin der Beklagten zu 1 habe nicht gewerblich gehandelt, da es an der erforderl i- chen geschäftsmäßigen, auf Dauer gerichteten, mit der Absicht der Gewinne r- zielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübten Vermi etungst ä- tigkeit gefehlt habe. Die beabsichtigte Weitervermietung der Wohnung habe 7 8 9 10 11 - 5 - nicht dem Zweck dauernder Gewinnerzielung aus der Zwischenvermietung di e- nen sollen. Mit dem Angebot von Werkswohnungen habe die Rechtsvorgäng e- rin der Beklagten zu 1 im eigene n Interesse Anreize für qualifizierte Arbeitne h- mer bieten wollen, eine Tätigkeit bei ihr aufzunehmen. Die gesetzliche Regelung des § 565 BGB sei aber entsprechend auf das Verhältnis zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 2 und 3 anzuwenden. Unter B erücksichtigung der Interessenlage der an den Mietverhältnissen Beteiligten und unter Beachtung des verfassungsrechtlichen Gleichbehan d- lungsgebots des Art. 3 Abs. 1 GG erscheine eine entsprechende Anwendung des § 565 BGB auf die Rechtsverhältnisse der Bete iligten als geboten. Daraus folge, dass der Kläger mit der Kündigung des Hauptmietverhältnisses in das Untermietverhältnis mit den Beklagten zu 2 und 3 als Vermieter eingetreten sei. Zwar reiche es für eine entsprechende Anwendung des § 565 BGB nicht aus, dass die Beklagten zu 2 und 3 als Mieter schutzbedürftig seien. Jedoch liege eine der gewerblichen Weitervermietung entsprechende Interessenlage der B e- teiligten vor. Zwar bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass die Rechtsvo r- gängerin des Klägers seinerzei t in ihrem eigenen Interesse die Rechtsvorgä n- gerin der Beklagten zu 1 als Zwischenmieterin ein ge schaltet habe , sondern vielmehr dafür, dass die Vermietung der Wohnung im Interesse der Rechtsvo r- gängerin der Beklagten zu 1 selbst erfolgt sei . Es läge n jedoch auch keine de r- art gewichtigen Interessen des Klägers vor , die Wohnung nach Beendigung des Hauptmietvertrags zurückzuerhalten, d ass eine Verkürzung des ansonsten b e- stehenden Kündigungsschutzes für die Beklagten zu 2 und 3 ge rechtfe rtigt sein könnte. Anders als bei einer Weitervermietung aus karitativen oder sonstigen sozialen Zwecken hätten die Arbeitnehmer der Rechtsvorgängerin der Bekla g- ten zu 1 grundsätzlich über regelmäßiges Einkommen verfügt, was für einen Vermieter üblicherweise ein wesentliches Auswa hlkriterium darstelle. Es könne 12 13 - 6 - davon ausgegangen werden, dass die Rechtsvorgängerin des Klägers die Wohnung an die Beklagten zu 2 und 3 zu vergleichbaren Bedingungen auch unmittelbar vermietet hätte und die Beklagten zu 2 und 3 eine vergleichbare Wohnung auch anderweitig auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt zu gleichfalls trag baren Bedingungen erhalten hätten. Da der Kläger in den Mietvertrag mit den Beklagten zu 2 und 3 als Ve r- mieter entsprechend § 565 BGB eingetreten sei, sei zugleich die zulässige Fest stellungswiderklage der Beklagten begründet. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfu ng jedenfalls im Ergebnis stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Kläger nach Beendigung des mit der Beklagten zu 1 bestehenden gewerblichen Mietverhäl t- nisses in das Mietverhältnis mit den Beklagten zu 2 und 3 eingetreten ist und deshalb die Räumungsklage gemäß § 546 Abs. 1 und 2 BGB unbegründet und die Feststellungswiderklage begründet ist. Entgegen der Ansicht des Ber u- fungsgericht s folgt dies jedoch bereits aus einer direkten Anwendung des § 565 BGB. 1. Die Bestimmung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB regelt den Fall, dass der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritte n zu Wohnzwecken weitervermieten soll. Sie ordnet an, dass der Vermi e- ter bei Beendigung des (Haupt - )Mietvertrags in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintritt (Senatsurteil vom 20. Januar 2016 VIII ZR 311/14, NJW 2016, 1 086 Rn. 19). 14 15 16 17 18 - 7 - a) Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass nach dem Vertragszweck des von den Rechtsvorgängerinnen des Klägers und der B e- klagten zu 1 im Jahr 1965 abgeschlossenen Mietvertrags eine Weitervermi e- tung der Wohnung an Arbeitnehmer der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 erfolgen sollte. Dies wird von der Revision auch nicht angegriffen. b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgericht s und der Revision ist jedoch auch das zweite Kriterium, wonach die Weitervermietung zu Wohnzw e- cken gewerblich erfolgen muss, durch die Weit er vermietung der streitgege n- ständlichen Wohnung seitens der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 an den Beklagten zu 2 als ihren Arbeitnehmer und die Beklagte zu 3 als dessen Eh e- frau gewahrt. aa) Im Ausgangspunkt zutreffend hat d as Berufungsgericht darauf abg e- stellt, dass eine gewerbliche Weitervermietung gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzi e- lung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraussetzt (Senatsurteile vom 20. Januar 2016 VIII ZR 311/14, aaO Rn. 22; vom 3. Juli 1996 VIII ZR 278/95, BGHZ 133, 142, 148 [zur Vorgängerregelung in § 549a BGB aF]). Anders als das Berufungsgericht meint, s ind diese Voraussetzungen hier jedoch durch die Weitervermietung der in großem Umfang angemieteten Wohnungen als Werkswohnungen an die A r- beitnehmer der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 erfüllt. bb ) Zwar hat die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 die von ihr a n- gemieteten Wohnungen, so auch die streitgegenständliche Wohnung, - anders als bei der gewerblichen Zwischenvermietung im klassischen Sinne - nicht mit der Absicht der Gewinnerzielung (aus der Vermietung selbst) an ihre Arbei t- nehmer weiterverm ietet. Dies hindert jedoch nicht die Feststellung einer im e i- 19 20 21 - 8 - genen wirtschaftlichen Interesse der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 ausgeübten Vermietungstätigkeit. (1) Wie der Senat ( U rteil vom 20. Januar 2016 VIII ZR 311/14, aaO Rn. 2 4 ) zur Vor schrift des § 565 BGB bereits entschieden hat, zielt der Reg e- lungszweck dieser Norm zwar nicht darauf ab, den Schutz des Mieters generell für alle Fälle einer Weitervermietung durch den Hauptmieter auszudehnen. Für eine solche Ausweitung des Gewerbebegriff s etwa in der Weise, dass alle Fä l- le einer auf Dauer angelegten entgeltlichen Weitervermietung erfasst werden besteht auch im Bereich des Wohnungsmietrechts trotz des darin geregelten sozialen Kündigungsschutzes des Mieters kein Anlass. Denn Anlass für die Schaffung der Regelung in § 565 BGB (und der gleichlautenden Vorgängerr e- gelung des § 549a BGB aF) war die Entscheidung des Bundesverfassungsg e- richts zum Mieterschutz bei Weitervermietung im Rahmen des sogenannten Bauherrenmodels (BVerfGE 84, 197). Dan ach lag ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 GG vor, wenn dem Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages nicht der soziale Kündigungsschutz zur Verfügung stand, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte, obwohl keine gew ichtigen Interessen des Eigentümers ersichtlich waren, die eine Verkürzung des Kündigungsschutzes hätten rechtfertigen können. Nach seinem Regelungszweck gilt § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB hiernach für solche Sachverhalte, die dadurch gekennzeichnet sind, da ss der Eigentümer einen Zwischenmieter einschaltet, der die Wohnung zu Wohnzwecken weite r- vermieten soll und hiermit eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt (Senatsu r- teil vom 20. Januar 2016 VIII ZR 311/14, aaO ). 22 23 24 - 9 - (2) Diese Voraussetzungen sind hier entgegen der Auffassung des Ber u- fungsgerichts und der Revision indes erfüllt. Ein Mieter, der als Arbeitgeber an seine Arbeitnehmer eine Wohnung vermietet, verfolgt mit einer derartigen Vermietung jedenfalls auch (eigene) wirtschaftliche Interessen (vg l. Senatsurteil vom 11. Februar 1981 VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377 unter 2 b cc) . Das wirtschaftliche Interesse ist in dem Bestreben zu sehen, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können. Dies gilt umso mehr, wenn Wohnraum zu tragbaren Bedingungen für Mieter in einem Ba l- lungsgebiet - wie hier Frankfurt am Main - nicht ohne weiteres zu finden ist. Die Anmietung und Weitervermietung der Wohnungen diente hier damit der Unterstützung der Geschäftsinteressen der Rechtsvorgängerin der Bekla g- ten zu 1 und der Förderung ihres Geschäftsbetriebs und somit ihren eigenen wirtschaftlichen Interessen. Sie diente nicht etwa gem einnützigen, karitativen oder ähn lichen sozialen Zwecken. Ein dem Senats urteil vom 20. Januar 2016 (VIII ZR 311/14, aaO Rn. 34 ff. ; vgl. BayObLG, NJW - RR 1996, 73, 75) ve r- gleichbarer Sachverhalt einer Zwischenvermietung liegt ersichtlich nicht vor. Für d ie direkte Anwendung der Vorschrift des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB reicht damit das eigene wirtschaftliche Interesse des Zwischenmieters aus, auch wenn es nicht auf eine Gewinnerzielung aus der Vermietung an sich g e- richtet ist. c) Entgegen der im Termin de r mündlichen Verhandlung von der Revis i- on geäußerten Auffassung bestehen gegen die Anwendung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB auf die hier vorliegende Fallgestaltung auch keine verfassung s- rechtlichen Bedenken im Hinblick auf die durch Art. 14 Abs. 1 GG geschütz te 25 26 27 28 - 10 - Eigentumsgarantie. Die konkrete Reichweite des Schutzes durch die Eige n- tumsgarantie ergibt sich aus der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, die nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Sache des Gesetzgebers ist (BVerfGE 95, 48, 58; 101, 54, 75). Hi erbei ist sowohl der verfassungsrechtlich garantierten Rechtsstellung des Eigentümers aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG als auch der aus Art. 14 Abs. 2 GG folgenden Sozialbindung des Eigentums ang e- messen Rechnung zu tragen (vgl. Senatsurteil vom 4. November 201 5 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 35 mwN). Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wird aber nicht schon dadurch in Frage gestellt, dass nicht die höchstmögliche Rendite aus dem E i- gentumsobjekt oder nicht die Marktmiete ohne jede Verzögeru ng und in voller Höhe erzielt werden kann (BVerfGE 71, 230, 250, 253; BVerfG, NJW 1992, 1377; vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 46, 121). Ein unverhältnismäßiger Eingriff und damit eine Verletzung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wäre daher nur dann anzunehmen, wenn durch den Eintritt des Vermieters in das Mietverhältnis mit den (End - )Mietern die Wirtschaftlic h- keit der Vermietung ernsthaft in Frage gestellt würde. Dafür bestehen hier schon angesichts der Vermietung zu marktübliche n Bedingungen keinerlei A n- haltspunkte. Im Übrigen beruht die Einscha ltung eines Zwischenmieters bei e i- nem Gebäudekomplex mit mehreren Wohnungen - wie hier - regelmäßig in er s- ter Linie auf eigenen Interessen des Eigentümers, der dadurch etwa seine Steuerlas t oder seinen Verwaltungsaufwand reduzieren will (vgl. Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 311/14, aaO Rn. 34; vom 3. Juli 1996 - VIII ZR 278/95, aaO S. 152). In solchen Fällen ist kein Grund ersichtlich, warum der Endmieter nicht in gleicher Weise Kündigungsschutz genießen sollte, als wenn er direkt vom Eigentümer gemietet hätte. 29 30 - 11 - 2. Die Feststellungswiderklage der Beklagten zu 1 bis 3 ist zulässig (§ 256 Abs. 1 ZPO) . Die Beklagten haben ein berechtigtes Interesse an der al s- baldigen Feststellung, dass der Kläger nach Beendigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten zu 1 in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zw i- schen der Beklagten zu 1 und den Beklagten zu 2 und 3 auf Vermieterseite ei n- getreten ist. Aus den Ausführungen unter II. 1. folgt zugleich, dass die Festste l- lungswiderkl age der Beklagten begründet ist. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 15.01.2016 - 2 - 8 O 258/15 - OLG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 23.09.2016 - 2 U 19/16 -
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