VIII ZR 242/13 - VIII. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 242/13 Verkündet am: 18. März 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb Quo tenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB una n- gemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zuko m- menden Kostenbelastung m ehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilwe i- se Aufgabe von BGH, Urteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 14 ff.). BGH, Urteil vom 18. Mä rz 2015 - VIII ZR 242/13 - LG Hannover AG Hannover - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. März 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 10. Juli 2013 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverf ahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte war vom 15. Januar 2008 bis zum 30. April 2011 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Hannover. Ob die Beklagte die Wohnung bei Mietbeginn in renoviertem Zustand übernommen hatte , ist zwischen den Parte i- en streitig . Der Mietvertrag vom 29. November 2007 enthält unter anderem folgende Formularbestimmungen: " § 8 Schönheitsreparaturen 1. Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen nach Maßgabe von Ziffer 2 und 3 durchzuführen. Schönheitsreparaturen umfassen 1 2 - 3 - das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtl i- che andere n Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschlie ß- lich derjenigen an Einbaumöbeln. 2. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerh eblich durch den G e- brauch beeinträchtigt ist. Dies ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall: in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn - und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Ja h- re, in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich, wenn das Aussehen mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. 3. Abgeltung bei A uszug (Quotenklausel): Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu e r- wartenden Kosten zeitanteilig an den Vermieter im Allgemeinen nach folgender Maßgabe (Quote) zu bez ahlen: Liegen die letzten Schö n- heitsreparaturen gerechnet ab Übergabe der Mietsache während der Mietzeit bei den Nassräumen (Küchen, Bädern und Duschen) länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33, 33 % der Kosten; liegen sie länger als 2 Jahre zurüc k 66,66 %. Liegen die letzten Schönheit s- reparaturen während der Mietzeit bei den Wohn - und Schlafräumen, Fluren , Dielen und Toiletten länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 J ahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei allen anderen N e- benräumen länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 14,28 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 28,56 %, bei mehr als 3 Jahren 42,84 %, bei mehr als 4 Jahren 57,12 %, bei mehr als 5 Jahren 71,40 %, und bei mehr als 6 Jahren 85,68 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für Fenster, T ü- ren, Heizkörper, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 16,66 % der Kosten, nach 2 Jahren 33,33 %, nach 3 Jahren 50 %, nach 4 Jahren 66,66 %, nach 5 Jahren 83,33 %. Dem Mieter bleibt es unbenommen nachzuweisen, wann und in we l- chem Umfang die Wohnung zuletzt renoviert w urde und dass der Z u- stand der Wohnung eine Verlängerung der oben genannten Fristen - 4 - zulässt. Führt der Mieter diesen Nachweis, so hat der Vermieter die Quote nach billigem Ermessen angemessen zu senken. Die Berechnung erfolgt aufgrund eines Kostenvoranschla gs eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs. Dem Mieter bleibt es unbenommen, den Kostenvoranschlag des Vermieters anzuzwe i- feln, indem er den Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachb e- triebs beibringt. Der Mieter hat die Möglichkeit, selbst zu renovieren und seine Za h- lungspflicht abzuwenden. Die Schönheitsreparaturen müssen fachg e- recht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden. Ist der Mieter einer entsprechenden Aufforderung mit Fristsetzung nicht oder nur unz u- reichend nachgekommen, so hat e r die entsprechende Quote gemäß Kostenvoranschlag zu zahlen. 4. Die Fristen gemäß Ziffer 2 und 3 beginnen ab Übergabe der Miets a- che zu laufen. Sie beginnen für die einzelnen Räume nach fachg e- rechter Erledigung der Arbeiten jeweils wieder neu. Der Mieter ka nn nachweisen, dass die Mietsache nach Ablauf der genannte n Fristen noch nicht renovierungsbedürftig ist. " Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin die Beklagte - nach Abzug der gelei s- teten Kaution in Höhe von 767, - in Anspruch. Sie ist der Auffassung, ihr stehe wegen des exzessiven Rauchens der Beklagten in der Wohnung ein Anspruch in dieser Höhe zu, da die B eklagte ihrer Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparatu ren während der Mie t- zeit nicht nachgekommen sei. Jedenfalls sei die Klage hinsichtlich der Schö n- Betrag nach der Quotenabge ltungsklausel in § 8 Nr. 3, 4 des Mietvertrags e r- rechne. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläg e- rin hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Beklagte e- rufungsgericht zugelassene n Revision begehrt die Beklagte die Wiederherste l- lung des amtsgerichtlichen Urteils. 3 4 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Die Beklagte hätte di e Wohnu ng aufgrund der mit § 8 Nr. 2 des Mietve r- trags wirksam auf sie übertragenen Schönheitsrepa raturverpflichtung innerhalb der dort bestimmten Fristen renovieren müssen, so dass sie nunmehr " eigen t- lich anteilig " die Kos ten der von der Klägerin durchgeführten Renovi e rung der Wohnung zu tragen habe. Dem stehe der Vortrag der Beklagten, sie habe die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen, nicht entgegen, den n die freiwillige Übernahme der Wohnung in unrenoviertem Zustand entbinde die B e- klagte nicht von den v ertraglich vereinbarten weiteren Renovierungsverpflic h- tungen. Unabhängig hiervon stehe der Klägerin hinsichtlich der Schönheitsrep a- raturen ein Schadensersatzanspruch a uf den insoweit geltend gemachten B e- trag in vollem Umfang zu, weil die Be klagte unstrei tig innerhalb der Wohnung geraucht habe. Zwar gehöre das Rauchen in einer Mietwohnung an sich zum vertragsgemäßen Gebrauch. Je d och hal te sich im Streitfall die durch das Ra u- chen verursachte Abnutzung nicht mehr in n erhalb des Üblichen. Ausweislich der vorge legten Fotos seien die Wände " mehr oder minder " mit Rauchablag e- rungen überzogen. Es sei ge richtsb ekannt, dass derartige Ablagerungen auch bei mehrmaligem Darüberstreichen immer wieder zum Vor schein k ämen . Au f- grund ihres Rauchverhaltens habe die Beklagte da von ausgehen müssen, dass sie die Schönheitsreparaturen in vollem Umfang bereits vor dem Ablauf der in 5 6 7 8 - 6 - der Formularklausel ge nannten Fristen hätte vornehmen müssen, weil die Wohnung " im wahrsten Sinne des Wortes verraucht " gewesen sei. Neben den Kosten f ür die Maler - und Tapezierarbeiten könne die Kläg e- rin auch die geltend gemachten Reinigungskosten beanspruchen. Nach § 14 des Mietvertrags habe die Beklagte die Wohnung " in sauberem Zustand " z u- rückgeben müssen. Da die Fensterrahmen, die Türen und der Flies enspiegel bei Rückgabe stark verschmutzt gewesen seien, seien die auf 15 schätzenden Reinigungskosten hier ersatzfähig. Da die Klägerin die Wohnung nach Auszug erst habe renovieren müssen, sei auch der geltend gemachte Mietausfall in Höhe von 425, ein ersatzfähiger Schaden . II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann weder ein Schadensersatzanspruch der Klägerin aus § 280 Abs. 1 BGB wegen " exzess i- ven Rauchen s " , no ch aus § 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Ve r- letzung der der Beklagten in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags übertragenen Pflicht auf Vornahme der Schönheitsr eparaturen bejaht werden. E in auf die Quotenabge l- tungsklausel in § 8 Nr. 3, 4 des Mietvertrags gestützter Anspruch auf an teilige E rstattung der von der Klägerin für die Renovierung der Wohnung aufgewend e- ten Kosten besteht nicht. 1. Ein Schadenersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB wegen " exzess i- ven Rauchens " ist bereits nicht schlüs sig von der Klä gerin dargetan worden. 9 10 11 12 - 7 - Wie das Berufungsgeric ht im Ansatz richtig erk annt hat , verhält sich ein Mieter, der in der angemieteten Wohnung raucht, grundsätzlich nicht vertrag s- widrig (Senatsurteil e vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915 Rn. 23 ; vom 5. März 200 8 - VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439 Rn. 21 ). Ein Sch a- densersatzanspruch wegen Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs kommt vielmehr nur dann in Betracht, wenn die Wohnung durch das Rauchen derart beschädigt wird, d ass die Gebrauchsspur en im Rahmen der Vornahme von üblichen Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zwe i- ten Berechnungsverordnung nicht mehr beseitigt werden können (Senatsurteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07, aaO Rn. 23) . Im Streitfall ist weder festg estellt noch ersichtlich, dass Schönheitsrep a- raturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung nicht ausgereicht hätten, die in der Wohnung vorhandenen Gebrauchsspuren zu beseitigen. I n der von der Klägerin vorgelegten Malerrechnung werden ledi g- lich Leistungen (Tapezieren, Spa chteln, Grundieren, Strei chen) genannt , die üblicherweise veranlasst sind , um Schönheitsreparaturen auszuführen . Soweit in der " POS 4 " dieser Rechnung aufgeführt ist " Decken und Wandflächen mit Isolierfarbe (Nik otin vergilbt) zwischen und schlussbeschichten " geht aus dem Vortrag der Klägerin nicht hervor, ob diese Maßnahme ausschließlich zur R e- novierung erforderli ch war oder ob sie ganz oder teilweise der Vorbeugung g e- gen künftige Rauchspuren in der Wohnung dien t . 2. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann auch ein Schadensersatzanspruch der Klägerin nach § 280 Abs. 1 , 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Verletzung der durch § 8 Nr. 2 des Mietvertrags formula r- mäßig auf die Beklagte übertragenen Pfli cht auf Vornahme der Schönheitsrep a- raturen nicht bejaht werden. 13 14 15 - 8 - a) Entgegen der Auffassung der Revision folgt dies allerdings nicht schon daraus, dass die Renovierungsverpflichtung nach § 8 Nr. 2 des Mietvertrags " regelmäßig " dann einsetzt, wenn das Au ssehen der Wohnräume " mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt wird " . Die im Streitfall verwendete Vornahmeklausel geht vielmehr - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - nicht über den tatsächlichen Renovi e- rungsbedarf hinaus , weil die in § 8 Nr. 2 des Mietvertrages aufgeführten Ren o- vierungsintervalle nach dem Wortlaut der Bestimmung nur für einen " im Allg e- meinen " entstehenden Renovierungsbedarf gelten sollen (vgl. Senatsurteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, NJW 2005, 341 6 unter II 2; Senatsbeschluss vom 20. Mä rz 2012 - VIII ZR 192/11, NZM 2012, 527 Rn. 3 mwN) und dem Mi e- ter nach § 8 Nr. 4 des Mietvertrags in allen Fällen einer fristgemäß fälligen R e- novierungsverpflichtung der Nachweis offen steht, dass aufgrund des tatsäc hl i- chen Zustands der Wohnung noch keine Renovierung erforderlich ist. Soweit die Klausel bestimmt, dass die Renovierungsverpflichtung " r e- gelmäßig " (das heißt im Kontext der nachfolgenden Regelung: nach Ablauf der im Allgemeinen geltenden Fristen) eins etzt, wenn das Aussehen der Wohnrä u- me " mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt wird " , benac h- tei li gt sie den Mieter nicht unangemessen; denn mit dieser Formulierung wird nur die für den durchschnittlichen und verständigen Mieter ohne weit eres e r- kennbare Selbstverständlichkeit ausgesprochen, dass unerhebliche G e- brauchsspuren eine Renovierungsverpflichtung nicht auslösen. b) D ie Wirksamkeit der Vornahmeklausel scheitert auch nicht , wie die Revision meint , daran, dass der Klausel nicht mi t hinreichender Klarheit en t- nommen werden könn t e, ob nur der Innenanstrich oder auch der Außenanstrich der Türen geschuldet sei. Die Klausel stellt in § 8 Nr. 1 hinreichend deutlich 16 17 18 19 - 9 - klar, dass nur der Innenanstrich verlangt ist. Zum einen steht die Erwähnu ng der Türen in unmittelbarem Zusammenhang mit dem " Innenanstrich der Fenster " , zum anderen endet die Textpassage, in der die Türen erwähnt we r- den, mit der Wendung " sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemi e- teten Räume einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln " . Damit wird jedem durchschnittlichen verständigen Mieter auch bei kundenfeindlichster Auslegung verständlich, dass er nur den Innenanstrich der Türen schuldet (vgl. auch S e- nats beschluss vom 20. März 2012 - VIII ZR 192/11, aaO Rn. 10 f.). c) Die Kla ge kann jedoch auf der Grundlage der bisher vom Berufung s- gericht getroffenen Feststellungen deshalb nicht mit Erfolg auf die Verletzung der in § 8 Abs. 2 des Mietvertrags auf die Beklagte abgewälzten Pflicht zur Vo r- nahme von Schönheitsrepara turen gestützt werden, weil aufgrund des zw i- schen den Parteien insoweit stre itigen Vortrags revisionsrechtlich zu unterste l- len ist, dass die Wohnung an die Beklagte bei Mietbeginn unrenoviert überg e- ben wurde . Unter dieser Maßgabe benachteiligt die Vornahme klausel die B e- klagte nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unang e messen und ist d a- her unwirksam. a a) Das Berufungsgericht hält die Vornahmeklausel , ungeachtet dessen, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben worden sei, unter Ber u- fung a uf die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für wirksam, da sie die Renovierungsverpflichtung auf einen je nach Abnutzung bedarfsorie n- tierten, flexiblen Fristenplan stütz e . Dem kann nicht gefolgt werden. b b) Wie der Senat in dem am heutigen T ag (18. März 2015) verkündeten Urteil in der Sache VIII ZR 185/14 (zur Veröffentlichung in BGHZ best i mmt) u n- ter Aufgabe seiner bisherige Rechtsprechung entschieden hat, halten bei u n- renoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen vorformulierte 20 21 22 - 10 - Klauseln, die den Mieter während der Mietzeit nach Ablauf bestimmter , von B e- ginn der Mietzeit oder Übergabe der Wohnung an berechneter (üblicher) Fristen verpflichten, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 , Abs. 2 Nr. 1 BGB auch dann nicht stand, wenn die Fristen - wie hier - im Übrigen flexibel (bedarfsorientiert) gestaltet sind. Die unang e- messene Benachteiligung des Mieters liegt bei Übernahme einer unrenovierten oder renovierungsbedürftig en Wohnung darin, dass der Wortlaut solcher Kla u- seln bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung den Mieter auch zur Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung verpflichtet, die nicht von ihm, sondern von dem Vormieter verursacht worden sind (Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, unter II 2, zur Veröffentlichung in BGHZ bes timmt ). c c) So verhält es sich aufgrund des revisionsrechtlich zu unterstellenden Vortrags der Beklagten auch im Streitfall. Die Regelung in § 8 Nr. 2 des Mie t- ve r trags führt bei kundenfeindli chster Auslegung dazu, dass die der Beklagten auferlegte Renovierungsverpflichtung auch die Beseitigung von Gebrauchssp u- ren umfasst, die nicht von ihr, sondern von einem Vormieter verursacht wurden . 3. Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch kan n auch nicht in anteiliger Höhe - unabhängig davon, ob die Wohnung der Beklagten bei Mie t- beginn renoviert oder unrenoviert übergeben worden war - auf die Quotena b- ge l tungsklausel in § 8 Abs. 3, 4 des Mietvertrags gestützt werden. Denn Qu o- tenabgeltungsklause ln , die dem Mieter einer Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegen, dass das Mietverhältnis vor Fälligkeit der ihm durch eine weiter e Formularbesti m- mung übertragenen Verpflichtung zur Vornahme v on Schönheitsreparaturen endet, benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 B G B unangeme s- sen und sind daher unwirksam, weil sie von ihm verlangen, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hyp o- 23 24 - 11 - thetische Be trachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der ta t- säc h lichen Kostenbelastung nicht zulassen. a) In seiner älteren Rechtsprechung hat der Senat zunächst allerdings Quotenabgeltungsklauseln , denen Vorn ahmeklauseln zugrunde lagen, die sta r- re, unveränderbare Renovierungsfristen vorsahen, für wirksam angesehen , wenn die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (S e- natsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. J uli 1988 - VIII A RZ 1/88 , BGHZ 105, 71, 84 ff.) . b) Die Anknüpfung an " starre " , vom konkreten Bedarf losgelöste Ren o- vierungsintervalle, sei es in Gestalt " üblicher " Renovierungsfristen (Rechtsen t- scheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 266, 268) oder in Form von Mindestfristen (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 72), ist jedoch seit längerem überholt. Seit dem Urteil vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter II 2) ist es ständige Rechtsprechung des Sen ats, dass vorformulierte Fristenpläne, um der Inhaltskontrolle am Ma ß- stab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, so abgefasst sein müssen, dass der konkrete Renovierungsbedarf der einzelnen Räume B e- rücksichtigung findet, mithin der Friste nplan nur den Charakter einer Richtlinie und unverbindlichen Orientierungshilfe hat, von der im Einzelfall bei gutem E r- haltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann. c) In seinem Urteil vom 26. September 2007 (VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632) hat der Senat diese Erwägungen aufgegriffen und hat - den Rechtsen t- scheid vom 6. Juli 1988 ( VIII ARZ 1/88 , aaO) fortentwickelnd - entschieden, dass eine an eine Vorn ahmeklausel mit flexiblem Fristenplan anknüpfende Qu o tenabgeltungsklausel die I nteressen des Mieter s , jedenfalls bei einer zu 25 26 27 - 12 - Vertragsbeginn ren o viert überlassenen Wohnung, in den Fällen wahre, in d e- nen die Abgeltungsklausel dahin ausgelegt werden könne, dass die bisherige Wohn dauer ins Verhältnis zu setzen sei zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverhältnisses, also bei einer weiteren Nutzung der Wohnung durch den bi s- herigen Mieter, voraussichtlich eine Renovierung erforderlich sein würde. Der Mieter werde bei dieser Auslegung an den Kosten der Renovierung nur in dem Umfang be teiligt, in dem sie von ihm selbst verursacht worden seien (Senatsu r- teil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, aaO Rn. 14 ff . , 17). Der Senat hat in der Entscheidung vom 23. September 2007 (VIII ZR 143/06, aaO Rn. 29) weiter ausgeführt, dass es für die Bestimmung des Fristenzeitraums, nach dem unter Berücksichtigung des konkreten Erhaltungszustands der Wohnung eine Renovierung erforderlich sein wird, einer hypothetischen Fort schreibung des bisherigen Wohnv erhaltens des Mieters bedürfe sowie der Feststell ung, wann bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf zu erwarten sei. d ) Der Senat hat bereits in seinem Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135 Rn. 6 ff.) grundsätzliche Bedenken g e- äußert, ob Quotenabgeltun gsklauseln, die den tatsächlichen Erhaltungszustand der Wohnung in der Weise berücksichtigen, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schö n- heitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheit s- reparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde, der Inhaltskontrolle nach § § 307 ff. BGB standhalten können. Diese Bedenken gr eifen durch . aa ) Quotenabgeltungsklauseln müssen dem Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) genügen und dürfen nicht so gefasst sein (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB), dass der Vermieter als Verwender durch einseitige Vertragsg e- 28 29 - 13 - staltung missbräuchlich eigen e Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (vgl. Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056 Rn. 21 mwN). Es kann dahinstehen, ob die hier vereinbarte Quotenabgeltungsklau sel ausreichend transparent im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgestaltet ist. Dafür könnte sprechen, dass die aus dem Transparenzgebot folgende Ve r- pflichtung des Verwe nders, Rechte und Pflichten seines Vertragspartners mö g- lichst klar und durchschaubar darzustellen, nur im Rahmen des tatsächlich und rechtlich Möglichen besteht (Senatsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, aaO Rn. 31 mwN). Dies bedarf jedoch kein er abschließenden En t- scheidung, weil Quotenabgeltungsklauseln jedenfalls einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhalten. Sie benachteiligen den Mieter u n- angemessen, weil sie dem Mieter bei Vertragsschluss keine realistische Ei n- schätz ung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung ermöglichen. Denn es ist für den durchschnittlichen und verständigen Mieter bei dem für die Beurteilung maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses (Senatsurte i- le vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGH Z 200 , 362 Rn. 37 ; vom 26 . Oktober 2005 - VIII ZR 48/05, BGHZ 165, 12, 21 f.; jeweils mwN) n icht erkennbar, we l- cher tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietve r- hältnisses, dessen Zeitpunkt bei Vertragsschluss noch nicht feststeht, unter Z u- grundelegung seines (möglich er weise Veränderungen unterworfenen) individ u- ellen Nutzungsverhaltens erreicht sein wird. Aber nicht nur der tatsächliche Z u- stand der Wohnung bei Vertragsende ist für den Mieter bei Vertragsschluss nicht einschätzbar. Um eine Ko stenquote ermitteln zu können ist darüber hi n- aus die em p irische Prognose notwendig, zu welchem Zeitpunkt bei unterstellter gleicher Nutzungsart und gleicher Nutzungsintensität voraussichtlich Renovi e- rungsbedarf eintreten wird. Quotenabgeltungsklauseln verl angen vom Mieter 30 - 14 - daher bei Vertrags schluss seine bei Beendigung des Mietverhältnisses best e- hende Zahlungspflicht aufgrund eines in der Zukunft liegenden , auf mehreren Variablen beruhenden hypothetischen und damit fiktiven Sachver halts einz u- schätzen. Derart ige Bestimmungen benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen und sind unwirksam (vgl. auch V. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. , § 535 Rn. 62). bb ) So verhält es sich auch bei der im Streitfall in Rede stehende n Qu o- t enabgeltu ngsklausel in § 8 Nr. 3, 4 des Mietvertrags. Dass § 8 Nr. 3 des Mie t- vertrags die angemessene Senkung der Kostenquote für den Fall, in dem der Mieter nachweist, dass der tatsächliche Erhaltungszustand der Wohnung eine Verlängerung der im Allg emeinen geltenden Renovierungsf r isten zulässt, in das billige Ermessen des Vermieters stellt, ändert an dieser Beurteilung nichts. 4. Soweit das Berufungsgericht der Klägerin im Wege des Schadense r- e- vision zu Recht, dass das Berufungsgericht bei dieser Wertung entscheidung s- erheblichen Sachvortrag der Beklagten unberücksichtigt gelassen hat. Die B e- klagte hat nicht nur bestritten, die Wohnung entgegen § 14 des Mietvertrags ungereinigt zurückgegeben zu haben. Sie hat vielmehr bereits in erster Instanz unter Beweisantritt vorgetragen, die Wohnung sauber und besenrein übergeben zu haben. Dem wird nachzugehen sein. 31 32 - 15 - III. Das Berufun gsurteil kann nach allem keinen Bestand haben; es ist au f- zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur erneuten Verhandlung und En t- scheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderl i- chen tatsächlichen Feststellungen zum Zustand der Wo hnung sowohl bei Nu t- zungsbeginn durch die Beklagte als auch bei Rückgabe an die Klägerin getro f- fen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Hannover, Entscheidung vom 03.01.2013 - 510 C 12173/11 - LG Hannover, Entscheidung vom 10.07.2013 - 12 S 9/13 - 33

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