BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILV ZR 243/03Verkündet am: 16. Januar 2004K a n i k,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:jaBGHR: ja BGB §§ 535, 912, 1018a)War dem Eigentümer des Stammgrundstücks der Überbau aufgrund eines Miet-vertrags über die überbaute Fläche gestattet, berührt der Ablauf des Vertrags seinEigentum am Überbau nicht; er ist aber verpflichtet, dem Eigentümer des über-bauten Grundstücks das Eigentum am Überbau zu verschaffen.b)Dem Eigentümer des rechtmäßig überbauten Grundstücks kann das Eigentum amÜberbau durch Bestellung einer Dienstbarkeit zu Lasten des Stammgrundstücks(Ausschluß der Ausübung des Überbaurechts) oder durch Aufhebung der Ge-stattung und Trennung des Überbaus vom übrigen Gebäude verschafft werden.c) Der Erwerb des Stammgrundstücks berechtigt den Erwerber nicht, den aufgrundeines von seinem Rechtsvorgänger abgeschlossenen Mietvertrags errichtetenÜberbau auf dem fremden Grundstück zu unterhalten.BGH, Urt. v. 16. Januar 2004 - V ZR 243/03 - OLG Bremen LG Bremen - 2 -Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlungvom 16. Januar 2004 durch den Vizepräsidenten des BundesgerichtshofesDr. Wenzel, die Richter Tropf, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und dieRichterin Dr. Stresemannfür Recht erkannt:Die Revision gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des Hanseati-schen Oberlandesgerichts in Bremen vom 8. August 2003 wird aufKosten der Klägerin zurückgewiesen.Von Rechts wegenTatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 2. Februar 1998 kauften die Kläger von demVoreigentümer Z. Teileigentum an dem Grundstück P. 95-97 (imfolgenden: P. ) in B. . Die im Erdgeschoß gelegenen Räume desSondereigentums erstrecken sich über die Grundstücksgrenze hinweg auf eineTeilfläche von 42 qm des Nachbargrundstücks, dessen Nießbraucher der Be-klagte ist. Die Räume werden von der Firma P. zum Betrieb eines Super-markts genutzt. Auf der Teilfläche befindet sich das Getränkelager. Der Be-klagte hatte die Teilfläche am 11. Januar 1973 an den damaligen Eigentümerdes Grundstücks P. B. vermietet. Der Rechtsvorgänger im Teilei-gentum Z. war, anders als die Kläger, in den Vertrag eingetreten. Der Miet- - 3 -vertrag war auf 20 Jahre geschlossen und konnte vom Mieter um 10 Jahre ver-längert werden.Das Landgericht hat die Klage auf Rückzahlung geleisteten Mietzinsesrechtskräftig abgewiesen, da die Zahlungen auf Rechnung des Mieters Z. erfolgt seien. Auf Widerklage hat es die Kläger zur Herausgabe der Teilflächeverurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung ist ohne Erfolg geblieben.Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision streben die Klä-ger weiterhin die Abweisung der Widerklage an.Entscheidungsgründe: I.Das Berufungsgericht stellt fest, daß die Räume auf der Teilfläche zu ei-nem einheitlichen Gebäude gehören, das von dem Eigentümer des GrundstücksP. über dessen Grenze gebaut worden ist. § 912 BGB finde jedochkeine Anwendung, da der Überbau auf vertraglicher Grundlage beruhe. Mit deminzwischen eingetretenen Ende des Mietvertrags sei die Duldungspflicht desBeklagten erloschen. Anderes gelte auch nicht deshalb, weil der Eigentümerdes Grundstücks P. gewechselt habe.Dies hält den Angriffen der Revision stand. - 4 -II.Der Beklagte kann nach § 985 i.V.m. § 1065 BGB Herausgabe der Teil-fläche verlangen, denn sie ist Bestandteil des Grundstücks, auf dem der Nieß-brauch lastet. Der Grenzüberbau, dessen tatsächliche Voraussetzungen dieRevision nicht in Zweifel zieht, verschafft den Klägern kein Recht zum Besitz(§ 986 BGB).1. Der Ausgangspunkt des Berufungsurteils, der Mietvertrag vom11. Januar 1973 habe dem Überbau nur eine Grundlage auf Zeit verschafft, istnicht zu beanstanden.a) Ohne Erfolg rügt die Revision, der Mietvertrag beschränke sich darauf,in Abweichung von den Rechtsfolgen der §§ 912 ff. BGB, das Entgelt für dieBenutzung des Nießbrauchsgrundstücks festzulegen, die Gestattung des Über-baus selbst sei dagegen außerhalb des Vertrags erfolgt. Dies ist ungeeignet,einen Auslegungsfehler des Berufungsgerichts (§§ 133, 157 BGB) aufzuzeigen.Die Rüge geht am Wortlaut und am inneren Zusammenhang des Vertrags vor-bei. Danach war der Mieter, der die Teilfläche in ihrem bestehenden Zustandübernahm, berechtigt, die erforderlichen Baumaßnahmen (auf eigene Kosten)vorzunehmen. Zu äußerlichen Veränderungen bedurfte er allerdings der vorhe-rigen Zustimmung des Vermieters. Diese hatte jedoch, soweit sie erforderlichgeworden sein sollte, ihre Grundlage im Mietvertrag.b). Die Zweifel der Revision an der Möglichkeit, den Überbau befristet zugestatten, sind, was die dinglichen Wirkungen der Grenzüberschreitung anbe-langt, dagegen begründet. Für die Entscheidung über den Herausgabeanspruch - 5 -des Beklagten kommt es aber nicht hierauf, sondern darauf an, ob die Klägerberechtigt sind, den in ihrem Eigentum stehenden Überbau auf dem fremdenGrundstück zu unterhalten.aa) Die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Überbauung sei-nes Grundstücks (rechtmäßiger Überbau) führt nach der ständigen Rechtspre-chung des Senats dazu, daß der Überbauende entgegen der Grundregel der§§ 946, 94 Abs. 1 BGB Eigentümer des auf dem Nachbargrundstück stehendenGebäudeteils wird (§ 95 Abs. 1 Satz 2 BGB entspr.). Die Gebäudeeinheit er-weist sich unter dieser Voraussetzung, wie in den Fällen des gutgläubigenÜberbaus (§ 912 BGB), gegenüber der Einheit von Boden und Gebäude als dasstärkere Band (Senat, BGHZ 62, 141, 144, 110, 298, 300 f; Urt. v. 3. Dezember1954, V ZR 93/53, LM BGB § 912 Nr. 1; Urt. v. 21. Januar 1983, V ZR 154/81,NJW 1983, 1112; vgl. bereits RGZ 109, 107, 110). Die dinglichen Wirkungenfolgen beim rechtmäßigen Überbau aus dem rechtsgeschäftlichen Willen derBeteiligten, im Falle des § 912 BGB aus den Willensmomenten des Tatbestands(Fehlen von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit, Ausbleiben des Widerspruchs;Senat, Urt. v. 18. Dezember 1970, V ZR 73/68, NJW 1971, 426, 428; Staudin-ger/Roth, BGB [2002], § 912 Rdn. 67). Hinzu tritt jeweils der aus dem Überbau-tatbestand (Gebäudeeinheit, Zuordnung des einheitlichen Gebäudes zu einemStammgrundstück) folgende Schutzgedanke, Wertvernichtungen zu vermeiden.Er findet in § 912 BGB unmittelbar Ausdruck (Motive III 43; Senat BGHZ 53, 5,11; 102, 311, 314) und bestimmt auch die Eigentumslage beim rechtmäßigenÜberbau. Insoweit besteht zwischen dem rechtmäßigen und dem gesetzlichgeregelten gutgläubigen Überbau kein Unterschied (klarstellend Senat BGHZ62, 141, 144 gegenüber Urt. v. 13. Juli 1966, V ZR 8/64, WM 1966, 1185, wo es - 6 -der Senat offengelassen hatte, ob die dinglichen Wirkungen des gestattetenÜberbaus § 912 BGB folgen).bb) Damit ist die rechtliche Bedeutung der (hier im Mietvertrag erteilten)Zustimmung aber nicht erschöpft. Wie § 912 BGB beim gutgläubigen Überbauschafft sie bei der rechtmäßigen Grenzüberbauung den Rechtsgrund dafür, daßder Nachbar den fremden Gebäudeteil auf seinem Grundstück dulden muß. Dieauf dem Willen der Beteiligten beruhende Legitimation der Überbauung be-grenzt zugleich deren Umfang und Bestand. Dies hat der Senat wiederholt aus-gesprochen (Urt. v. 13. Juli 1966, V ZR 8/64, a.a.O. für die Grundstücksleihezum Zweck des Überbaus; Urteil vom 18. Dezember 1970, V ZR 73/68, NJW1971, 426, 428 für die räumliche Überschreitung der Gestattung). Freilich be-deutet dies nicht, daß mit dem Ende der Gestattung, hier mit dem Ablauf desMietvertrags vom 11. Januar 1973, der Überbau ohne weiteres Bestandteil desüberbauten Grundstücks und damit zum Gegenstand des Nießbrauchs desBeklagten geworden wäre. Bei der Errichtung eines Gebäudes auf einem frem-den Grundstück zu einem nur vorübergehenden Zweck (§ 95 Abs. 1 Satz 1BGB) ist für die Eigentumslage die Zwecksetzung im Zeitpunkt der Verbindungmit dem Grund und Boden maßgeblich (Senat, Urt. v. 16. Mai 1956, V ZR146/54, LM Preisstopp VO Nr. 7; BGHZ 23, 57, 59). Eine nachträgliche Ände-rung der Zweckbestimmung durch den Eigentümer des Gebäudes berührt des-sen Eigenschaft als vom Grundstück gesonderte, bewegliche Sache nicht. ZurZurückführung in den Bestandteilsverband des Grundstücks ist eine dinglicheEinigung der beiden Eigentümer erforderlich (Senat in den vorstehenden Ent-scheidungen; ferner Urt. v. 19. September 1979, V ZR 41/77, NJW 1980, 771; v.31. Oktober 1986, V ZR 168/85, NJW 1987, 774; vgl. auch Urt. v. 25. Mai 1959,V ZR 173/57, NJW 1959, 1487). Entsprechendes gilt, wenn die befristete - 7 -Zweckbestimmung mit Ablauf der vereinbarten Zeit entfällt. Denn das Merkmalder Verbindung zu einem nur vorübergehenden Zweck besteht gerade darin,daß der Verbindende bei der Errichtung des Bauwerks den Willen hat, diesesbei Beendigung des Vertragsverhältnisses nicht "in das Eigentum seines Ver-tragspartners übergehen zu lassen" (Senat, BGHZ 8, 1, 6; 104, 298, 301; Urt. v.22. Dezember 1995, V ZR 334/94, NJW 1996, 916 f., in BGHZ 131, 368, 370nicht ausgeführt; Urt. v. 15. Mai 1998, V ZR 83/97, WM 1998, 1633). Für dieBeendigung der Berechtigung zum Überbau sind diese Gesichtspunkte in glei-cher Weise maßgeblich. Der kraft Gestattung auf Zeit Überbauende hat sich dieBefugnis, sein Eigentum auf dem fremden Grundstück zu unterhalten, zwar nurauf Zeit gesichert. Seiner Eigentümerrechte am Überbau, etwa des Rechts, fürdessen Übertragung auf den Grundstückseigentümer, je nach den Umständen,ein Entgelt zu verlangen oder den Gebäudeteil, je nach Bauweise, insgesamtoder zu Teilen anderweit zu nutzen, hat er sich nicht begeben. Im Unterschiedzu dem Gebäude, das einen Scheinbestandteil auf dem fremden Grundstückbildet, liefe ein Eigentumswechsel am Überbau kraft Fristablaufs ohnehin sa-chenrechtlichen Grundsätzen zuwider. Immobiliareigentum, zu dem der Über-bau zählt (Senat, BGHZ 62, 141, 145; 110, 298, 300), ist auf Zeit im Sachen-recht nicht vorgesehen (vgl. § 925 Abs. 2 BGB).cc) Wie eine Übertragung des Eigentums am Überbau auf den Eigentü-mer des überbauten Grundstücks rechtlich vor sich geht, hat der Senat nochnicht abschließend entschieden. Soll ein Eingriff in die Gebäudesubstanz unter-bleiben, kommt die Belastung des Stammgrundstücks mit einer Dienstbarkeit inBetracht, die die Ausführung des Überbaurechts ausschließt (§ 1018 BGB,3. Alt.; Senat, Urt. v. 26. April 1961, V ZR 203/59, LM BGB § 912 Nr. 9). DerSenat hält dies aber nicht für die einzige Möglichkeit, den Überbau in den Be- - 8 -standteilsverband des überbauten Grundstücks zurückzuführen. In Frage kommtauch ein der Begründung des Eigentums am Überbau gegenläufiges Geschäft.In diesem Falle muß mit der erforderlichen Einigung über die Beendigung desÜberbaurechts (vgl. RGRK/Augustin, BGB, 12. Aufl., § 921 Rn. 21) die Beseiti-gung der Gebäudeeinheit einhergehen, die den Überbau zum Bestandteil desStammgrundstücks macht. Dies kann durch baulichen Abschluß des Überbausvon dem übrigen Gebäude erfolgen. Eine rechtsbegründende Dokumentation imGrundbuch ist nicht möglich, da der Überbau als Grundstücksbelastung nichteintragungsfähig ist (vgl. Senat, Urt. v. 3. Dezember 1954, V ZR 93/53, LM BGB§ 912 Nr. 1) und die Bestandsverzeichnisse der Grundbücher von der Änderungunberührt bleiben (§ 2 GBO in Verbindung mit dem Liegenschaftskataster). DieDiskontinuität gegenüber den allgemeinen Regeln der rechtsgeschäftlichenBegründung und Aufhebung dinglicher Rechte (§ 873 BGB) ist in der Eigenartdes gestatteten Überbaus begründet, die den rechtsgeschäftlichen Willen derBeteiligten mit der gesetzlichen Anordnung des § 912 BGB verbindet (oben aa).Die Aufgabe des Besitzes an der Teilfläche, die Gegenstand des Herausgabe-anspruchs ist, kann durch die vom Berufungsgericht aufgezeigten Maßnahmen(Abriß des Anbaues; baulicher Abschluß des Getränkelagers vom Supermarktim übrigen, gegebenenfalls mit Eröffnung eines Zutritts vom Grundstück desBeklagten aus) erfolgen.2. Nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts,diese Rechtslage erfahre durch den Wechsel des Eigentums an dem Grund-stück, von dem aus der Überbau erfolgt (Stammgrundstück), keine Änderung.a) Die Rechtsnachfolge im Eigentum am Stammgrundstück berührt diedingliche Rechtslage, das Eigentum am Überbau, ebensowenig wie der Ablauf - 9 -der Zeit, für die der Überbau gestattet war. Die dem Rechtsvorgänger schuld-rechtlich, hier durch Mietvertrag, erteilte Gestattung, die Grenze mit dem Bau zuüberschreiten, bietet allerdings für den Rechtsnachfolger, der in den Mietvertragnicht eingetreten ist, keine Grundlage dafür, den Überbau beizubehalten. Unzu-treffend ist aber die Folgerung der Revision, wegen der nur schuldrechtlichenWirkung der rechtsgeschäftlichen Gestattung rücke zugunsten des Rechts-nachfolgers im Eigentum am Stammgrundstück die gesetzliche Regelung des§ 912 BGB an die Stelle des vom Rechtsvorgänger abgeschlossenen Vertrages.Die gesetzliche Duldungspflicht des Eigentümers des überbauten Grundstücksberuht auf dem nachbarrechtlichen Tatbestand der rechtswidrigen, aber gut-gläubigen Überbauung und dem Ausbleiben des Widerspruchs hiergegen (obenzu 1 b). Ihr Gegenstand, das fremde Eigentum am Überbau, ist, insoweit ver-gleichbar der gutgläubig erworbenen fremden Sache (§ 932 BGB) oder demaufgrund Verbindung, Vermischung oder Verarbeitung erworbenen Eigentum(§§ 946 ff., 951 BGB), einem Herausgabeanspruch wegen ungerechtfertigterBereicherung entzogen. Wer immer der Eigentümer des Überbaus ist, hat die-sen gegenüber dem Grundstückseigentümer mit Rechtsgrund inne. Von dergleichen Rechtsstellung des Eigentümers am Überbau ist der Senat, worauf dieRevision abhebt, allerdings auch in Fällen der gestatteten, mithin rechtmäßigenÜberbauung der Grenze ausgegangen (Urt. v. 21. Januar 1983, V ZR 154/81,NJW 1983, 1112; v. 25. Februar 1983, V ZR 299/81, NJW 1983, 2022). Gegen-stand dieser Rechtsprechung waren Überbauungen, die auf eine rechtsge-schäftliche Gestattung zurückgingen, die, wie die Duldung kraft gesetzlicherAnordnung im Falle des § 912 BGB, auf Dauer erfolgt war. Die Sachlage warzwar mit dem versehentlichen Überbau nach § 912 BGB insofern nicht ver-gleichbar, als den Beteiligten im Gestattungsfall die Überbauung der Grund-stücksgrenze bewußt ist, sie mithin die Möglichkeit haben, das Eigentum am - 10 -Überbau durch Bestellung einer Grunddienstbarkeit rechtlich zu sichern(§§ 1018, 95 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das Interesse an der Erhaltung des mit demÜberbau geschaffenen Wertes, das der Duldungspflicht nach § 912 BGBzugrunde liegt (oben 1 b), bietet aber eine hinreichende Grundlage, dem Ge-stattungswillen, auch wenn er sich nicht in einer Dienstbarkeit niedergeschlagenhat, wohl aber wie im Falle des § 912 BGB auf Dauer angelegt ist, Bestand zuverleihen ("Verdinglichung der Zustimmung"; vgl. Staudinger/Roth, aaO, § 912Rdn. 69). Den "Erst recht"-Schluß vom Fortbestand des rechtswidrigen auf dendes rechtmäßigen Überbaus beim Eigentumswechsel hat der Senat mit Tatbe-standselementen des § 912 BGB, nämlich damit begründet, im Hinblick auf diedem Rechtsvorgänger am Stammgrundstück erteilte Gestattung falle demRechtsnachfolger weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit zur Last.Dies schafft indessen keine Grundlage dafür, den Eigentümer, der die In-anspruchnahme seines Grundstücks für einen fremden Überbau auf bestimmteZeit gestattet hat, auch nach deren Ende zu binden. Die Bindung widersprächeseiner autonomen Befugnis als Teilnehmer am Rechtsverkehr, schuldrechtlicheRechtsverhältnisse im Rahmen zwingender Vorschriften mit beliebigem Inhalteinzugehen. Der Eigentümer, der auf die Ausübung eines Teiles seiner Rechteam Grundstück (§ 903 BGB) auf Zeit verzichtet, behält sich vor, nach derenAblauf von seinem Eigentum wieder in vollem Umfang Gebrauch zu machen,mithin den Überbau zu gleichen oder veränderten Bedingungen weiterhin zudulden oder Herausgabe der überbauten Fläche zu verlangen. Verfehlt ist es,worauf das Berufungsgericht zu Recht hinweist, den Grundstückseigentümernach Erlöschen des Mietzinsanspruchs auf die gesetzliche Überbaurente zuverweisen, die auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Grenzüberbaus abstellt(§ 912 Abs. 2 Satz 2 BGB). An die Stelle der mit Ablauf der schuldrechtlichen - 11 -Bindung eröffneten Möglichkeit, frei die Nutzungen (§ 100 BGB) des Grund-stücks zu ziehen, träte der "versteinerte" (Staudinger/Roth, aaO, Rdn. 47), einerAnpassung etwa nach § 323 ZPO entzogene, Rentenanspruch. Der Gesichts-punkt der Erhaltung des mit dem Überbau geschaffenen Wertes tritt demgegen-über zurück. Die Laufzeit von Mietverträgen, die der Gebäudeerrichtung- undNutzung dienen, ist im Rechtsverkehr regelmäßig so bemessen, daß die Kostender Gebäudeerrichtung, der mit der Nutzung erzielte Gewinn und die Abschrei-bung der Substanz in einem kalkulierten Verhältnis stehen. In dieses, von denBeteiligten verantwortete Wertverhältnis unter dem Gesichtspunkt der Werter-haltung einzugreifen, besteht kein Anlaß. Der Eingriff ließe eher eine Wertver-nichtung durch Fixierung überholter Verhältnisse befürchten.b) Praktische Probleme treten, wenn der Überbau nach dem Wechseldes Eigentums am Stammgrundstück seine Rechtsgrundlage behalten soll,nicht auf. Herrscht unter den Beteiligten Einverständnis, kann der neue Eigen-tümer anstelle seines Rechtsvorgängers durch dreiseitigen Vertrag Mieter wer-den. Läßt der Mietvertrag eine Untervermietung zu, kann sich der Rechtsnach-folger hierdurch eines Herausgabeanspruchs erwehren (§ 986 Abs. 1 Satz 1BGB). Im Falle des Eigentumswechsels am überbauten Grundstück tritt derErwerber nach Maßgabe der §§ 578, 566 ff. BGB in den Mietvertrag ein. - 12 -III.Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.Wenzel Tropf Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann
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