BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 243/05 Verk374ndet am: 3. Mai 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 3. Mai 2006 durch den Richter Dr. Beyer als Vorsitzenden und die Richter Ball, Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 12. September 2005 aufgehoben. Die Berufung des Kl344gers gegen das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 23. Juni 2005 wird zur374ckgewiesen. Der Kl344ger hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 6. September 2003 eine im Haus des Kl344gers gelegene Wohnung in B. . 247 2 Ziff. 1 a des Formularmietvertrags lautet wie folgt: 1 "Das Mietverh344ltnis beginnt am 01. Oktober 2003. Der Mietvertrag l344uft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzli-chen K374ndigungsfrist des 247 573 c BGB gek374ndigt werden, jedoch erstmals zum 30. September 2007. ...". Die Daten des Beginns des Mietverh344ltnisses und des K374ndigungster-mins sind handschriftlich in die im Formulartext hierf374r vorgesehenen Leerfelder eingetragen. Eine Fu337note zu der K374ndigungsklausel enth344lt den Hinweis, dass das K374ndigungsrecht bei Staffelmietvereinbarungen bis zu vier Jahre seit Miet- 2 - 3 - vertragsabschluss ausgeschlossen werden darf. In 247 4 Ziff. 1 des Mietvertrags ist eine Staffelmiete vereinbart. 3 Mit Schreiben vom 1. Juli 2004, das am gleichen Tag bei der vom Kl344ger beauftragten Hausverwaltung einging, erkl344rte der Beklagte die K374ndigung des Mietverh344ltnisses zum 30. September 2004. 4 Mit seiner Klage hat der Kl344ger vom Beklagten die Zahlung von Miete f374r die Monate Oktober 2004 bis Januar 2005 - insgesamt 2.640 200 - nebst Zinsen verlangt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage die Freigabe eines als Mietkaution an den Kl344ger verpf344ndeten Bankguthabens begehrt, das sich am 7. Januar 2005 auf 1.285,84 200 belief. Das Amtsgericht hat die Klage abgewie-sen und der Widerklage stattgegeben. Auf die Berufung des Kl344gers hat das Landgericht der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Beklagte die Wie-derherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgr374nde: Die Revision des Beklagten hat Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2005, 1435 ver366ffent-licht ist, hat zur Begr374ndung ausgef374hrt: 6 Die Klage auf Zahlung von Miete sei begr374ndet, weil die mit Schreiben des Beklagten vom 1. Juli 2004 erkl344rte K374ndigung das Mietverh344ltnis allenfalls zum 30. September 2007 habe beenden k366nnen. Der in 247 2 Ziff. 1 a des Miet-vertrags vereinbarte Ausschluss des K374ndigungsrechts sei nicht gem344337 247 557 a 7 - 4 - Abs. 4 BGB unwirksam. Die Klausel versto337e nicht gegen 247 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach das K374ndigungsrecht des Mieters f374r h366chstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann. Zwar ha-be die Vierjahresfrist bereits am 6. September 2003 mit Abschluss des Mietver-trags und der hierin enthaltenen Staffelmietvereinbarung zu laufen begonnen. Jedoch sei kein Ausschluss des K374ndigungsrechts bis zum 30. September 2007 vereinbart. Vereinbart sei, dass das Mietverh344ltnis unter Einhaltung der gesetzlichen K374ndigungsfrist erstmals zum 30. September 2007 gek374ndigt wer-den k366nne. Eine solche Vereinbarung sei nach den 247247 557 a Abs. 3 Satz 1, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zul344ssig. Denn eine K374ndigung des Beklagten habe nicht zum Ende der Vierjahresfrist am 5. September 2007 wirksam werden k366n-nen. Falle der Ausschluss des K374ndigungsrechts auf einen Kalendertag vor dem Monatsende, ergebe sich der Zeitpunkt des Vertragsendes bei einer or-dentlichen K374ndigung aus 247 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die K374ndigung sp344testens am dritten Werktag eines Kalendermonats "zum Ablauf" des 374ber-n344chsten Monats zul344ssig sei. Dieses Ergebnis werde dadurch gest374tzt, dass in der Fu337note zu 247 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags darauf hingewiesen werde, dass das K374ndigungsrecht bei Staffelmietvereinbarungen bis zu vier Jahre seit Miet-vertragsabschluss ausgeschlossen werden d374rfe. Insofern sei bei der Ausle-gung der Vereinbarung zu ber374cksichtigen, dass die Parteien keine Vereinba-rung h344tten schlie337en wollen, die einem offenbar erkannten gesetzlichen Verbot zuwiderlaufe. Die Widerklage des Beklagten sei unbegr374ndet. Der Beklagte habe kei-nen f344lligen Anspruch auf Freigabe des Kautionskontos, weil das Mietverh344ltnis noch nicht beendet sei. 8 - 5 - II. 9 Die Ausf374hrungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachpr374-fung nicht stand. Auf die Revision des Beklagten ist das Berufungsurteil aufzu-heben; die Berufung des Kl344gers gegen das - die Klage abweisende und der Widerklage stattgebende - erstinstanzliche Urteil ist zur374ckzuweisen (247247 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). A. Klage Der Kl344ger hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung der Miete f374r den Zeitraum von Oktober 2004 bis Januar 2005 gem344337 247 535 Abs. 2 BGB. Die mit Schreiben des Beklagten vom 1. Juli 2004 erkl344rte K374ndigung hat das Mietverh344ltnis zum 30. September 2004 beendet (247247 542 Abs. 1, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB). 10 Das Recht des Beklagten zur ordentlichen K374ndigung des Mietverh344lt-nisses ist nicht durch den in 247 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags vereinbarten beider-seitigen K374ndigungsverzicht ausgeschlossen. Zwar k366nnen die Parteien eines Wohnraummietvertrags wechselseitig auf das Recht zur ordentlichen K374ndi-gung - auch durch formularvertragliche Vereinbarung - wirksam verzichten (st. Rspr., vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059 unter II 3 a m.w.Nachw.). Der im vorliegenden Fall zusammen mit einer Staffelmiete vereinbarte K374ndigungsausschluss weicht jedoch zum Nachteil des Mieters - des Beklagten - von der in 247 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmten H366chstfrist von vier Jahren ab und ist als Formularklausel insgesamt unwirksam (247247 557 a Abs. 4, 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). 11 - 6 - 1. Gem344337 247 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das K374ndigungsrecht des Mieters f374r h366chstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Diese Frist wird durch den in 247 2 Ziff. 1 a des Mietver-trags vereinbarten K374ndigungsverzicht, der auch zu Lasten des Beklagten wirkt, 374berschritten. 12 13 a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut des 247 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB die Frist vom Zeitpunkt des Abschlusses der Staffelmietvereinbarung an zu berechnen ist. Da die Staffelmiete im Mietvertrag vom 6. September 2003 vereinbart wurde, war ein Ausschluss des K374ndigungsrechts des Beklagten - ungeachtet des Um-standes, dass das Mietverh344ltnis gem344337 247 2 Ziff. 1 a des Vertrags erst am 1. Oktober 2003 begann - nach 247 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB nur l344ngstens bis zum 5. September 2007 zul344ssig. b) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die in 247 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags getroffene Vereinbarung - wonach das Mietverh344ltnis unter Einhaltung der gesetzlichen K374ndigungsfrist des 247 573 c BGB erstmals zum 30. September 2007 gek374ndigt werden kann - sei mit 247 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB vereinbar, weil eine zum 5. September 2007 erkl344rte K374ndigung gem344337 247 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB erst zum Ablauf dieses Monats wirksam werden k366nne. 14 247 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmt eine H366chstfrist zum Schutz des Mieters. Dieser soll die M366glichkeit haben, sich sp344testens zum Ablauf der in 247 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB festgelegten Frist von vier Jahren aus einem Staf-felmietvertrag zu l366sen (vgl. Begr374ndung des Regierungsentwurfs zum Miet-rechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 53, 100; Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056 = WuM 2006, 97, unter 15 - 7 - II 3 b aa (2) m.w.Nachw.). Dem entspricht es, dass die K374ndigung gem344337 247 557 a Abs. 3 Satz 2 BGB fr374hestens "zum Ablauf" dieses Zeitraums zul344ssig ist. Hierdurch hat der Gesetzgeber das K374ndigungsrecht des Mieters formulie-ren und den im Falle eines vereinbarten l344ngerfristigen K374ndigungsverzichts fr374hestm366glichen K374ndigungszeitpunkt klarstellen wollen (vgl. BT-Drucks. aaO S. 53). Die in 247 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmte H366chstfrist von vier Jahren ist auch dann ma337geblich, wenn ihr Ende - wie im vorliegenden Fall - auf einen Kalendertag vor dem Ende eines Monats f344llt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ergibt sich aus 247 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die K374n-digung sp344testens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des 374bern344chsten Monats zul344ssig ist, keine andere Beurteilung. Zwar bestimmt diese Vorschrift nicht lediglich die Zeitspanne, die der Mieter bei einer ordentli-chen K374ndigung einzuhalten hat, sondern auch den K374ndigungstermin als den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverh344ltnisses. K374ndigungstermin ist danach - unabh344ngig von der L344nge der eigentlichen K374ndigungsfrist - bei der ordentli-chen K374ndigung jeweils der Ablauf eines Kalendermonats; das folgt ohne weite-res aus dem Wortlaut und Sinn des 247 573 c Abs. 1 BGB (vgl. Erman/P. Jendrek, BGB, 11. Aufl., 247 573 c Rdnr. 3) und entspricht im 334brigen auch dem prakti-schen Bed374rfnis nach einem m366glichst einheitlichen Zeitpunkt f374r Beginn und Beendigung von Mietverh344ltnissen (vgl. Senatsbeschluss vom 11. September 2002 226 VIII ZR 235/02, NJW-RR 2003, 130 = WuM 2003, 635 unter 2). 247 573 c BGB hat jedoch nicht die Zul344ssigkeit eines K374ndigungsverzichts zum Gegen-stand (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II 1 a m.w.Nachw.). Diese Bestimmung f374hrt daher nicht zu einer Verl344n-gerung der in 247 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zum Schutz des Mieters bestimmten H366chstfrist f374r die Dauer eines K374ndigungsverzichts. Beginnt die Vierjahresfrist des 247 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB - wie regelm344337ig - nicht am letzten Tag, son- 16 - 8 - dern im Laufe eines Kalendermonats, dann kann der Vermieter der - f374r ihn zwingenden (247 557 a Abs. 4 BGB) - Bestimmung nur dadurch Rechnung tragen, dass er die gesetzliche H366chstfrist nicht voll aussch366pft, sondern in der ent-sprechenden Klausel des Mietvertrages mit dem Mieter vereinbart, dass die Frist mit dem letzten Tag des vorhergehenden Monats endet. 17 c) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts enth344lt 247 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags einen K374ndigungsausschluss bis zum 30. September 2007. aa) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der uneingeschr344nkten revisionsgerichtlichen 334berpr374fung (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil derartige K374ndigungsausschlussklauseln in dieser oder inhaltsgleicher Fassung bundesweit in Formularmietvertr344gen Verwendung fin-den (vgl. etwa die dem Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672 zugrunde liegende Formularklausel). Es handelt sich, wovon die Re-vision zutreffend ausgeht, um eine Allgemeine Gesch344ftsbedingung im Sinne des 247 305 Abs. 1 BGB. Zwar hat das Berufungsgericht dies - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht festgestellt. Der Senat kann diese Feststel-lung jedoch selbst treffen. Die Klausel ist Bestandteil eines vom Bund der B. Haus- und Grundbesitzervereine e.V. herausgegebenen Formulars, das f374r eine Vielzahl von Vertr344gen vorformuliert und bei Vertragsabschluss von der vom Kl344ger beauftragten Hausverwaltung verwendet worden ist. Der Beurtei-lung der Klausel als Allgemeine Gesch344ftsbedingung steht nicht entgegen, dass der K374ndigungstermin handschriftlich in das im Formulartext hierf374r vorgesehe-ne Leerfeld eingetragen worden ist; gem344337 247 305 Abs. 1 Satz 2 BGB kommt es auf die verwendete Schriftart nicht an (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574, unter II 2 b). Dass die Dauer des K374ndigungsaus-schlusses ausgehandelt worden w344re, ist weder festgestellt noch behauptet worden. 18 - 9 - bb) Allgemeine Gesch344ftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verst344ndigen und red-lichen Vertragsparteien unter Abw344gung der Interessen der normalerweise be-teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verst344ndnism366glichkei-ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Die Klausel in 247 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags, nach der der Vertrag unter Einhaltung der gesetzli-chen K374ndigungsfrist erstmals zum 30. September 2007 gek374ndigt werden kann, regelt einen wechselseitigen, bis zu diesem Zeitpunkt wirkenden K374ndi-gungsverzicht. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, ein K374ndigungsaus-schluss bis zum 30. September 2007 sei der Klausel, bei der auch der in der Fu337note im Vertragsformular enthaltene Hinweis auf die gesetzlich zul344ssige Frist bei Staffelmietvereinbarungen zu ber374cksichtigen sei, nicht zu entnehmen. Aus der Sicht eines verst344ndigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die Klausel nur so zu verstehen, dass keine der Parteien das Recht haben soll, das Mietverh344ltnis mit Wirkung vor dem 30. September 2007 ordentlich zu k374ndi-gen. Daraus folgt, dass die - wie ausgef374hrt - nur bis zum 5. September 2007 zul344ssige Dauer eines K374ndigungsausschlusses zu Lasten des Beklagten (247 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB) 374berschritten ist. 19 2. Gem344337 247 557 a Abs. 4 BGB ist eine Vereinbarung unwirksam, die - wie im vorliegenden Fall - zum Nachteil des Mieters von 247 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB abweicht. Es bedarf keiner Entscheidung, ob der K374ndigungsverzicht des Mieters nach 247 557 a Abs. 4 BGB stets insgesamt oder aber nur hinsichtlich des 374ber die Dauer von vier Jahren hinausgehenden Teils unwirksam ist. Jedenfalls bei einem formularm344337igen K374ndigungsausschluss, der die nach 247 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB h366chstzul344ssige Frist von vier Jahren 374bersteigt, ergibt sich die g344nzliche Unwirksamkeit der Klausel aus 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen be- 20 - 10 - nachteiligt (Senatsurteil vom 25. Januar 2006, aaO, unter II 3 b m.w.Nachw.). Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einem nach 247 557 a BGB noch zul344ssi-gen Inhalt kommt nicht in Betracht, weil eine solche R374ckf374hrung der Bestim-mung gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklau-seln versto337en w374rde (vgl. Senat, aaO m.w.Nachw.). Um eine geltungserhal-tende Reduktion handelt es sich nur dann nicht, wenn sich die Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verst344ndlich und sinnvoll in einen zul344ssi-gen und einen unzul344ssigen Regelungsteil trennen l344sst (vgl. Senat, aaO). So liegt es bei der hier verwendeten Klausel indessen nicht. Gem344337 247 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags ist eine ordentliche K374ndigung des Mietverh344ltnisses erstmals zum 30. September 2007 zul344ssig. Eine Vorverlegung dieses K374ndigungster-mins lie337e sich nur durch eine sprachliche und inhaltliche Umgestaltung der Klausel erreichen, die mit dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion nicht vereinbar ist. Ist der in 247 2 Ziffer 1 a Satz 2 des Mietvertrages vereinbarte K374ndigungs-ausschluss mithin insgesamt unwirksam, hat die mit Schreiben des Beklagten vom 1. Juli 2004 erkl344rte K374ndigung das Mietverh344ltnis bereits zum 30. Sep-tember 2004 beendet (247247 542, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB). 21 B. Widerklage Dem Beklagten steht der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch gegen374ber dem Kl344ger auf Freigabe der verpf344ndeten Mietsicherheit aufgrund der Kautionsvereinbarung zu, weil das Mietverh344ltnis - wie ausgef374hrt - beendet ist und nicht festgestellt ist, dass der Kl344ger Forderungen gegen den Beklagten aus dem Mietverh344ltnis geltend gemacht hat, zu deren Erf374llung die Verwertung 22 - 11 - der Kaution notwendig w344re (Senatsurteil vom 18. Januar 2006 226 VIII ZR 71/05 [zur Ver366ffentlichung vorgesehen], unter II 1 a). Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Wolst Dr. Frellesen Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 23.06.2005 - 8 C 116/05 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.09.2005 - 62 S 230/05 -
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