BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 243/06 Verk374ndet am: 28. November 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556 Abs. 3 Satz 3 Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Ma337nahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die H366he der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines W344rmelieferungs-vertrags), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verh344ltnis R374cksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirt-schaftlichen Vertrages kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverh344ltnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand. BGH, Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06 - LG Dresden AG Dresden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 19. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 1. August 2006 wird zur374ckgewie-sen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin begehrt von den Beklagten auf der Grundlage der Abrech-nungen eines W344rmecontractingunternehmens die Nachzahlung von Heizungs- und Warmwasserkosten f374r die Jahre 2000, 2001 und 2002. 1 Die Beklagten waren Mieter, die Kl344gerin Vermieterin einer Wohnung in D. . Das Mietvertragsverh344ltnis begann am 1. Februar 2000 und endete am 31. Mai 2004. 2 Die W344rmeversorgung des Mietobjekts erfolgte urspr374nglich mittels einer von der Kl344gerin betriebenen Zentralheizungsanlage. Im Juni 1999 226 vor Ab- 3 - 3 - schluss des Mietvertrags der Parteien 226 374bertrug die Kl344gerin die W344rmever-sorgung des Mietobjekts f374r eine Vertragsdauer von 15 Jahren der Rechtsvor-g344ngerin der Nebenintervenientin. 4 Der Formularmietvertrag enth344lt bez374glich der Heiz- und Warmwasser-kosten die folgenden Regelungen: "247 6 Heizung, Warmwasserversorgung 2. Der Mieter ist verpflichtet, die anteiligen Kosten der zentralen Heizungsanla-ge einschlie337lich der Abgasanlage sowie der Warmwasserversorgungsanla-ge zu bezahlen. Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage geh366ren die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung 205 (205) 5. Werden die Mietr344ume durch eigenst344ndige gewerbliche Lieferung von W344rme (Fernw344rme oder einer zentralen Heizungsanlage) versorgt, so ist der Mieter verpflichtet, s344mtliche dem Vermieter entstehenden Kosten antei-lig zu tragen. Hierzu geh366ren das Entgelt f374r die W344rmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugeh366rigen Hausanlagen. Die vorstehend in 247 6 Ziffer 2 getroffenen Regelungen gelten entsprechend. 6. Werden die Mietr344ume durch eigenst344ndige gewerbliche Lieferung von Warmwasser (Fernwarmwasser oder zentrale Warmwasserversorgung) ver-sorgt, so ist der Mieter verpflichtet, s344mtliche dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen. Hierzu geh366ren das Entgelt f374r die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugeh366rigen Hausanlagen. Die vorstehend in 247 6 Ziffer 2 getroffenen Regelungen gelten entsprechend." Das Amtsgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung restlicher Heizkosten in H366he von 1.280,95 200 nebst Zinsen verurteilt. Das Land-gericht hat die Entscheidung des Amtsgerichtes abge344ndert und die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung eines Betrages von 1.153,37 200 verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ver-folgen die Beklagten ihren Antrag auf Klageabweisung weiter. 5 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 6 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung, soweit f374r das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgef374hrt: 8 Die Kl344gerin sei berechtigt gewesen, die abgerechneten Kosten der W344rmelieferung f374r die Jahre 2000, 2001 und 2002 in dem zugesprochenen Umfang zu verlangen. Ein Versto337 gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz und damit eine Pflichtverletzung gem344337 247 280 BGB sei von den darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten nicht ausreichend dargelegt. Eine Pflichtverletzung unter dem Gesichtspunkt des Eingriffs in ein be-stehendes Mietverh344ltnis komme schon deswegen nicht in Betracht, weil die Umstellung auf "W344rmecontracting" vor Abschluss des Mietvertrages mit den Beklagten erfolgt sei. Bei einer Neuvermietung nach Abschluss eines W344rmelie-ferungsvertrages m374sse der Mieter die bestehende Versorgungssituation hin-nehmen. 9 Die Beklagten h344tten auch nicht dargetan, dass die W344rmeversorgung ihrer Wohnung zu 374berh366hten Preisen erfolge. Der Nachweis der Unwirtschaft-lichkeit eines vom Vermieter abgeschlossenen W344rmelieferungsvertrages k366n-ne zwar grunds344tzlich durch einen Vergleich mit den W344rmepreisen anderer ortsans344ssiger Anbieter gef374hrt werden, sofern diese von einem vergleichbaren Leistungsumfang und -inhalt ausgingen. Das von den Beklagten vorgelegte In-formationsangebot der Stadtwerke D. GmbH (im Folgenden: D. ) zur W344rmelieferung vom 30. Oktober 2003 und das Angebot der Gasversor-gung S. O. GmbH & Co. KG (im Folgenden: G. ) vom 10 - 5 - 6. November 2003 f374r das Anwesen der Kl344gerin seien aber nur eingeschr344nkt mit den Leistungen der Nebenintervenientin vergleichbar. Dar374ber hinaus k366n-ne auch nicht festgestellt werden, dass das Preisniveau der Nebenintervenien-tin von den vorgelegten Informationsangeboten der D. und der G. erheblich abweiche. II. Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung im Ergebnis stand. Die Beklagten sind zur Zahlung r374ckst344ndiger W344rmelieferungskosten von ins-gesamt 1.153,37 200 f374r die Jahre 2000 bis 2002 an die Kl344gerin verpflichtet. 11 Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Kl344-gerin die ihr von der Nebenintervenientin berechneten Kosten der W344rmeliefung f374r das Geb344ude, in dem sich die den Beklagten vermietete Wohnung befindet, anteilig auf die Beklagten umlegen kann, denn der zwischen den Parteien ab-geschlossene Mietvertrag sieht in 247 6 Nr. 5 und 6 die Umlage der Kosten der eigenst344ndigen gewerblichen Lieferung von W344rme und Warmwasser vor. 12 Ohne Erfolg macht die Revision geltend, dass die Kl344gerin gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit versto337en habe, indem sie sich auf eine unan-gemessen hohe Entgeltvereinbarung mit der Rechtsvorg344ngerin der Nebenin-tervenientin eingelassen habe. 13 Zwar trifft den Vermieter gegen374ber seinem Mieter die vertragliche Ne-benpflicht, bei Ma337nahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die H366he der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verh344ltnis R374cksicht zu nehmen. Ein Versto337 gegen diese Ne-benpflicht kann zu einem Schadensersatzanspruch f374hren, der sich auf Freihal-tung des Mieters von den unn366tigen Kosten richtet (Staudinger/Weitemeyer, 14 - 6 - BGB (2006), 247 556 Rdnr. 93; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., 247 560 Rdnr. 114). Eine vertragliche Pflicht zur R374cksichtnahme setzt jedoch das Bestehen eines Schuldverh344ltnisses voraus und kann daher erst mit Ab-schluss des Mietvertrags bzw. allenfalls mit der Aufnahme von Vertragsver-handlungen 374ber den Abschluss eines Mietvertrags einsetzen. Hieran fehlt es, weil die Beklagten die streitige Wohnung (Mietbeginn 1. Februar 2000) erst ge-raume Zeit nach dem bereits im Juni 1999 erfolgten Abschluss des W344rmeliefe-rungsvertrags gemietet haben. Auch aus dem von der Revision angef374hrten Gesichtspunkt der Ver-pflichtung des Vermieters zur Kostenkontrolle im laufenden Mietverh344ltnis ergibt sich kein Versto337 der Kl344gerin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Eine gege-benenfalls in Betracht zu ziehende Verpflichtung der Kl344gerin, hinsichtlich der W344rmeversorgung des Mietobjekts zu einem g374nstigeren Anbieter zu wechseln, kommt f374r die hier zu beurteilenden Abrechnungszeitr344ume wegen der noch nicht abgelaufenen festen Vertragsdauer nicht in Frage. Ob die von der Be-klagten vorgetragenen Angebote der G. und der D. , wie die Revision geltend macht, bei vergleichbarem Leistungsumfang deutlich g374nstiger gewe-sen w344ren als die Nebenintervenientin, bedarf deshalb keiner Entscheidung. 15 - 7 - Da sich das Urteil des Berufungsgerichts als richtig erweist, ist die Revi-sion zur374ckzuweisen (247 561 ZPO). 16 Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Dresden, Entscheidung vom 13.07.2005 - 144 C 7551/03 - LG Dresden, Entscheidung vom 01.08.2006 - 4 S 460/05 -
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