BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 243/09 Verk374ndet am: 21. Januar 2011 Langend366rfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja VermG 247 7 Abs. 7 Satz 2 a) Entgelte aus einem Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverh344ltnis stehen dem Verf374gungsberechtigten auch dann im Sinne von 247 7 Abs. 7 Satz 2 VermG zu, wenn er das Nutzungsverh344ltnis nicht selbst begr374ndet hat, von dem Dritten, der es begr374ndet hat, aber Herausgabe der Entgelte verlangen kann. Grundlage hier-f374r k366nnen auch Anspr374che nach 247 988 BGB oder aus 247 812 Abs. 1 BGB sein. b) Die Herausgabe erfolgt dann durch Abtretung der Anspr374che gegen den Nut-zungsberechtigten an den Berechtigten. c) Einw344nde des Nutzungsberechtigten gegen374ber dem Dritten sind nicht im Rechts-streit 374ber den Herausgabeanspruch, sondern im Prozess 374ber den abgetretenen Anspruch des Berechtigten gegen den Nutzungsberechtigten zu kl344ren. - 2 - BGH, Urteil vom 21. Januar 2011 - V ZR 243/09 - OLG Brandenburg LG Potsdam - 3 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 21. Januar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth und die Richterin Dr. Br374ckner f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 1. Dezember 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als wegen in dem Zeitraum vom 15. Dezember 1994 bis zum 31. Dezember 2004 nicht erf374llter Entgeltanspr374che aus Miet-, Pacht- und sonstigen Nutzungsverh344ltnissen 374ber das Hausgrundst374ck H. allee 28 in F. zum Nachteil der Kl344gerin entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird auf die Berufung der Kl344gerin das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 10. Feb-ruar 2009 ge344ndert. Die Beklagte wird verurteilt, der Kl344gerin Auskunft zu erteilen 374ber die im Zeitraum vom 15. Dezember 1994 bis zum 31. Dezember 2004 nicht erf374llten Entgeltanspr374che aus Miet-, Pacht- und sons-tigen Nutzungsverh344ltnissen 374ber das Hausgrundst374ck H. allee 28 in F. , benannt nach Schuldner, Schuldgrund und Schuld-h366he der ausstehenden Forderung. Im 334brigen wird das Urteil aufgehoben und die Sache an das Landgericht zur374ckverwiesen, das auch 374ber die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu entscheiden hat. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Die Beklagte war Eigent374merin eines mit einem Restitutionsanspruch der Kl344gerin belasteten Grundst374cks in ihrem Stadtgebiet. Dieses hatte der Rat der Stadt F. am 7. Juni 1990 an die damaligen Mieter verkauft. Die vormali-ge Mieterin zog nach dem Tod ihres Mannes im September 1993 aus dem An-wesen aus und vermietete es am 15. Dezember 1994 an einen Dritten. Im Jahr 2004 wurde die Restitution des Grundst374cks an die Kl344gerin bestandskr344ftig. 1 Die Kl344gerin hat von der Beklagten im Wege der Stufenklage sinngem344337 Auskunft 374ber von Dritten nicht erf374llte Entgeltanspr374che aus Miet-, Pacht- und sonstigen Nutzungsverh344ltnissen 374ber das Grundst374ck in dem Zeitraum vom 1.Juli 1994 bis zum 31. Dezember 2004, Versicherung der Richtigkeit der Aus-kunft und Abtretung noch ausstehender unverj344hrter Anspr374che auf Entgelte aus dem Grundst374ck gegen Dritte, hilfsweise Schadensersatz verlangt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl344gerin ist ohne Er-folg geblieben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt die Kl344-gerin ihre Klageantr344ge, begrenzt allerdings auf den Zeitraum vom 15. Dezem-ber 1994 bis zum 31. Dezember 2004, weiter. Die Beklagte beantragt, das Rechtsmittel zur374ckzuweisen. 2 - 5 - Entscheidungsgr374nde: I. Nach Ansicht des Berufungsgerichts scheitert der von ihm grunds344tzlich f374r m366glich gehaltene Auskunftsanspruch der Kl344gerin daran, dass der diesem Anspruch zugrunde liegende Anspruch auf Herausgabe von Entgelten nach 247 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nicht besteht. Der Herausgabeanspruch setze zwar nicht voraus, dass die herauszugebenden Entgelte von der Beklagten vereinnahmt worden seien. Es reiche vielmehr aus, wenn ihr ein Anspruch auf Entgelt zuste-he, den sie offen gelassen und bislang nicht durchgesetzt habe. Ein solcher Anspruch stehe ihr aber nicht zu. Die Beklagte k366nne zwar von ihrer vormaligen Mieterin nach 247 988 BGB Herausgabe von Nutzungen verlangen, die sie nach ihrem Auszug aus dem Anwesen gezogen habe. Dabei handele es sich aber nicht um einen Anspruch auf Entgelt aus einem sonstigen Nutzungsverh344ltnis. 3 II. Diese Erw344gungen halten einer rechtlichen Pr374fung nicht stand. 4 1. Die Kl344gerin kann von der Beklagten Auskunft 374ber die noch nicht er-f374llten Entgeltanspr374che aus Miet-, Pacht- und sonstigen Nutzungsverh344ltnis-sen 374ber das Grundst374ck mit Dritten in dem jetzt noch geltend gemachten Zeit-raum vom 15. Dezember 1994 bis zum 31. Dezember 2004 verlangen. 5 a) Dieser Anspruch ergibt sich, wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgeht, aus 247247 675, 666, 259 BGB. Zwischen den Parteien bestand und be-steht zwar kein Gesch344ftsbesorgungsverh344ltnis. Bis zur Restitution des Grund-st374cks an die Kl344gerin stand die Beklagte als Verf374gungsberechtigte aber nach 6 - 6 - 247 3 Abs. 3 VermG zu der Kl344gerin als Berechtigter im Sinne von 247 2 VermG in einem gesetzlichen Schuldverh344ltnis, das Z374ge einer gesetzlichen Treuhand tr344gt. Diese 304hnlichkeit rechtfertigt die Anwendung der Vorschriften des Ge-sch344ftsbesorgungsrechts 374ber die Erteilung von Ausk374nften (Senat, Urteil vom 27. Oktober 2006 - V ZR 58/06, NJW-RR 2007, 372 Rn. 7). Der Verf374gungsbe-rechtigte hat Auskunft in der Sache auch dann zu erteilen, wenn er selbst die dazu erforderlichen Informationen nicht hat, diese aber von anderen verlangen kann (Senat, Urteil vom 27. Oktober 2006 - V ZR 58/06, aaO S. 374 Rn. 23). So liegt es hier. Die Beklagte kann von ihrer vormaligen Mieterin die erforderlichen Ausk374nfte verlangen. Der unberechtigte Besitzer schuldet dem Eigent374mer Auskunft 374ber die gezogenen Nutzungen (RGZ 137, 206, 212 f.; M374nchKomm-BGB/Kr374ger, 5. Aufl., 247 259 Rn. 14). b) Der Auskunftsanspruch scheitert, anders als das Berufungsgericht meint, nicht daran, dass der ihm zugrunde liegende Anspruch auf Herausgabe von Entgelten nach 247 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nicht besteht. Der Auskunftsan-spruch dient zwar der Durchsetzung des Herausgabeanspruchs und setzt des-halb voraus, dass dieser dem Grunde nach best374nde (Senatsurteil vom 27. Ok-tober 2006 - V ZR 58/06, aaO, S. 372 Rn. 7). Das ist hier aber der Fall. 7 2. Die Kl344gerin kann von der Beklagten nach 247 7 Abs. 7 Satz 2 VermG Herausgabe der von Dritten etwa noch geschuldeten Entgelte f374r die 334berlas-sung des Grundst374cks in der Form der Abtretung der Anspr374che verlangen, 374ber die sie Auskunft geben soll. 8 a) Nach der genannten Vorschrift hat der Verf374gungsberechtigte dem Berechtigten Entgelte aus Miet-, Pacht- und sonstigen Nutzungsverh344ltnissen herauszugeben, die ihm ab dem 1. Juli 1994 zustehen. Das sind nicht nur Mie-ten, Pachten oder sonstige Entgelte f374r die Nutzung des restituierten Grund- 9 - 7 - st374cks, die der Verf374gungsberechtigte tats344chlich eingenommen hat. Dazu ge-h366ren auch, was das Berufungsgericht noch zutreffend gesehen hat, Entgelte, die er zwar (noch) nicht eingenommen hat, die der Mieter, P344chter oder sonsti-ge entgeltliche Nutzer des Grundst374cks ihm aber auf Grund des Nutzungsver-h344ltnisses schuldet. Der Verf374gungsberechtigte haftet auch auf Schadenser-satz, wenn er einen solchen ihm zustehenden Anspruch schuldhaft nicht durch-setzt (Senat, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 493/99, VIZ 2002, 214 f.). b) Das Nutzungsverh344ltnis mit dem entgeltlichen Nutzer des Grundst374cks kann und wird im Regelfall durch den Verf374gungsberechtigten selbst begr374ndet worden sein. Diese Fallgestaltung liegt hier nicht vor. Das Grundst374ck war zwar zun344chst den sp344teren K344ufern vermietet. Dieses Mietverh344ltnis ist aber mit dem Abschluss des Kaufvertrags vom 7. Juni 1990, wenn nicht stillschweigend beendet (vgl. BGH, Urteil vom 22. Dezember 2004 - VIII ZR 41/04, ZOV 2005, 38, 40 unter II. 2: wirkungslos mit dem Verlust der Stellung als Vermieter), so jedenfalls bis zum endg374ltigen Scheitern des Kaufvertrags suspendiert worden. Die K344ufer hatten den Kaufpreis vollst344ndig vorausbezahlt und besa337en das Grundst374ck seit dem Zeitpunkt seiner 334bergabe an sie am 1. August 1990 auf Grund des Kaufvertrags und in Erwartung der - wenn auch sp344ter ausgebliebe-nen - Erf374llung. Sie schuldeten seitdem kein Entgelt f374r die Nutzung. Die Be-klagte war auch nicht verpflichtet, ein Entgelt hierf374r zu verlangen (vgl. Senat, Urteile vom 29. Juni 2007 - V ZR 257/06, NJW-RR 2007, 1611, 1612 Rn. 9, vom 6. Juli 2007 - V ZR 244/06, ZOV 2007, 142, 143 Rn. 14 und vom 16. Mai 2008 - V ZR 182/07, NJW-RR 2009, 90, 91 f. Rn. 18 f.). Die Nutzungsverh344lt-nisse, 374ber welche die Beklagte Auskunft geben soll, hat auch nicht sie selbst begr374ndet, sondern ihre vormalige Mieterin. 10 c) Nach der Rechtsprechung des Senats k366nnen dem Verf374gungsbe-rechtigten indessen auch Entgelte aus solchen, von einem Dritten - hier der vor- 11 - 8 - maligen Mieterin der Beklagten - begr374ndeten Nutzungsverh344ltnissen im Sinne von 247 7 Abs. 7 Satz 2 VermG zustehen. Voraussetzung daf374r ist, dass der Ver-f374gungsberechtigte von dem Dritten die Herausgabe der diesem von dem Nut-zer geschuldeten Entgelte verlangen kann (Urteile vom 11. Juli 2003 - V ZR 430/02, VIZ 2003, 526, 528, vom 27. Oktober 2006 - V ZR 58/06, aaO S. 373 Rn. 13 und vom 30. November 2007 - V ZR 60/07, NJW-RR 2008, 893, 895 Rn. 21). Das hat der Senat f374r die F344lle der Gesch344ftsbesorgung oder der Ge-sch344ftsf374hrung ohne Auftrag bejaht. In Betracht kommt dar374ber hinaus aber auch jedes andere gesetzliche oder vertragliche Schuldverh344ltnis, auf Grund dessen der Verf374gungsberechtigte von dem Dritten Herausgabe der aus dem eigentlichen entgeltlichen Nutzungsverh344ltnis 374ber das Grundst374ck erzielten Entgelte herausverlangen kann. Zu diesen Rechtsverh344ltnissen geh366ren auch das Eigent374mer-Besitzer-Verh344ltnis oder Anspr374che aus ungerechtfertigter Be-reicherung. d) Ein solcher Anspruch steht der Beklagten gegen ihre vormalige Miete-rin zu. 12 aa) Dieser ergibt sich allerdings entgegen der Ansicht der Revision we-der aus Gesch344ftsf374hrung ohne Auftrag (247247 681, 667 BGB) noch aus unechter Gesch344ftsf374hrung (247 687 Abs. 2, 247247 681, 667 BGB). Anhaltspunkte daf374r, dass die vormalige Mieterin der Beklagten das Anwesen (auch) in deren Interesse hat vermieten wollen, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Die vormalige Mieterin hat das Grundst374ck nach dem in dem Kaufvertrag vorgesehenen 334bergang von Nutzen und Lasten vermietet. Dass sie daf374r einen anderen Grund gehabt haben k366nnte, als den, von dieser Nutzungsm366glichkeit Gebrauch zu machen, liegt fern und ist auch nicht substantiiert vorgetragen. Damit fehlt es der Mieterin sowohl an dem Willen, zumindest auch im Interesse der Beklagten t344tig zu werden, als auch an dem Willen, ein Gesch344ft der Be- 13 - 9 - klagten als eigenes wahrzunehmen, obwohl sie wusste, dazu nicht berechtigt zu sein. bb) Der Anspruch ergibt sich aber aus dem Eigent374mer-Besitzer-Verh344ltnis oder aus ungerechtfertigter Bereicherung. 14 (1) Die vormalige Mieterin der Beklagten war nach Abschluss des Kauf-vertrags vom 7. Juni 1990 nur noch nach dessen Ma337gabe und bei dessen Wirksamkeit zum Besitz des Grundst374cks berechtigt. Der Kaufvertrag ist aber nicht wirksam geworden, weil er nach 247 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GVO einer Grundst374cksverkehrsgenehmigung bedurfte, die nicht erteilt worden ist und auch nicht erteilt werden durfte, weil die begr374ndete Anmeldung der Kl344gerin vorlag. Als Folge dessen war nicht nur die Beklagte verpflichtet, ihrer vormali-gen Mieterin den vorausgezahlten Kaufpreis wieder zur374ckzuzahlen. Diese ih-rerseits ist verpflichtet, der Beklagten die gezogenen Nutzungen herauszuge-ben. Das sind nicht nur die Nutzungen, die sie von dem Mieter oder sonstigen entgeltlichen Nutzern tats344chlich erhalten hat, sondern nach 247 99 Abs. 1 und 3 BGB auch die noch nicht erbrachten, aber f344lligen Nutzungen (vgl. RGZ 138, 69, 72; M374nchKomm-BGB/Holch, 5. Aufl., 247 99 Rn. 6). Ob sich dieser Anspruch entsprechend der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 12. November 1992 - V ZR 230/91, BGHZ 120, 204, 215) aus 247 988 BGB analog in Verbindung mit 247 812 Abs. 1 BGB, unmittelbar aus der zuletzt genannten Vorschrift oder aus beiden Gesichtspunkten ergibt, ist daf374r ohne Bedeutung. 15 (2) Es spielt auch keine Rolle, ob die Beklagte noch verpflichtet w344re, ih-rer vormaligen Mieterin neben dem bereits zur374ckgezahlten Kaufpreis noch Zinsen zu zahlen, wie die Revisionserwiderung jetzt geltend macht. 16 (a) Das f374hrte zwar auch im Rahmen von 247 988 BGB dazu, dass der an-gebliche Zinsanspruch der vormaligen Mieterin mit dem Anspruch der Beklag- 17 - 10 - ten gegen diese auf Herausgabe der gezogenen Nutzungen nach den Grunds344tzen der Saldotheorie zu saldieren w344re (vgl. Senat, Urteil vom 14. Juli 1995 - V ZR 45/95, NJW 1995, 2627, 2628). Danach k366nnten die wechselseiti-gen Bereicherungsanspr374che nicht isoliert geltend gemacht werden. Vielmehr tr344te ipso iure eine Saldierung s344mtlicher Be- und Entreicherungsposten ein. Es best374nde nur noch ein einziger Bereicherungsanspruch in H366he des 334ber-schusses, und zwar zugunsten der Partei, die urspr374nglich den weitergehenden Anspruch aus Bereicherungsausgleich hatte (Senat, Urteil vom 14. Juli 2000 - V ZR 82/99, BGHZ 145, 52, 55; BGH, Urteil vom 11. Mai 2009 - II ZR 137/08, NJW 2009, 2886, 2888 Rn. 15). Diese Saldierung kann - allerdings nur bei ent-sprechendem Umfang des Zinsanspruchs der vormaligen Mieterin der Beklag-ten - dazu f374hren, dass der Anspruch nicht mehr besteht. (b) Das ist aber weder im Rechtsstreit 374ber den Anspruch auf Herausga-be des Entgelts nach 247 7 Abs. 7 Satz 2 VermG noch im Rechtsstreit 374ber den vorbereitenden Auskunftsanspruch zu pr374fen. Der Verf374gungsberechtigte hat n344mlich noch nicht eingezogene, aber geschuldete Entgelte nicht durch Zah-lung eines Geldbetrags herauszugeben, sondern in Anlehnung an 247 667 BGB durch Abtretung der Anspr374che gegen den Schuldner (Senat, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 493/99, VIZ 2002, 214 unter II 2.; Toussaint in Kim-me, Offene Verm366gensfragen, [Stand Juni 2009] 247 7 VermG Rn. 77; Meyer-Seitz in Reichenbach/Fieberg/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, [Stand Juli 2008] 247 7 VermG, Rn. 60). Dessen Einw344nde bleiben dabei nach 247 404 BGB erhalten und sind im Prozess 374ber den abgetretenen Anspruch des Berechtig-ten gegen den Schuldner des Verf374gungsberechtigten zu kl344ren. 18 - 11 - IV. Die Sache ist in Ansehung des Auskunftsanspruchs entscheidungsreif. Wegen der f374r den Zeitraum vom 15. Dezember 1994 bis zum 31. Dezember 2004 im Wege der Stufenklage weiter geltend gemachten Anspr374che sind das Berufungsurteil und das Urteil des Landgerichts aufzuheben. Die Sache ist in-soweit analog 247 538 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 Nr. 4 ZPO (vgl. BGH, Urteil vom 3. Mai 2006 - VIII ZR 168/05, NJW 2006, 2626, 2627 Rn. 15) an das Landge-richt zur374ckzuverweisen. Eines besonderen Antrags nach 247 538 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO bedarf es daf374r in der vorliegenden Konstellation nicht. Die Norm macht die Zur374ckverweisung von dem Antrag einer Partei abh344ngig, um ihr die M366glichkeit zu geben, auf einer Erledigung des Rechtsstreits durch das Berufungsgericht zu bestehen. Das ist aber bei einer Stufenklage, bei der die erste Stufe durch die Entscheidung des Revisionsgerichts erledigt ist, die Vor-aussetzungen f374r die weiteren Stufen aber noch nicht eingetreten sind, auch dann nicht erreichbar, wenn die Klage zun344chst insgesamt abgewiesen worden ist. Die Lage ist nicht anders, als wenn von vornherein nur der in der ersten Stu-fe geltend gemachte Anspruch Gegenstand des Revisionsverfahrens geworden w344re. Soweit dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 22. Sep- 19 - 12 - tember 2009 (II ZR 257/07, NJW 2009, 431, 433 Rn. 12) etwas anderes zu ent-nehmen sein sollte, bindet das den Senat nicht. Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Roth Br374ckner Vorinstanzen: LG Potsdam, Entscheidung vom 10.02.2009 - 3 O 30/08 - OLG Brandenburg, Entscheidung vom 01.12.2009 - 11 U 28/09 -
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