BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 244/06 Verk374ndet am: 20. Juni 2007 Kirchge337ner, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 20. Juni 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball und den Richter Dr. Wolst, die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und den Richter Dr. Koch f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 31. Juli 2006 wird zur374ckgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl344ger war Mieter, die Beklagte Vermieterin einer Wohnung in B. . 1 Der Mietvertrag vom 19. April 2000 lautete unter anderem wie folgt: 2 "... 247 5 Heizung- und Warmwasserversorgung 1. Der Vermieter ist verpflichtet, die etwa vorhandene Sammelhei-zung, soweit es die Au337entemperaturen erfordern, mindestens aber in der Zeit vom 15. September bis 15. Mai (Heizperiode) in Betrieb zu nehmen. ... ... - 3 - 3. Der Mieter ist verpflichtet, die anteiligen Betriebskosten zu be-zahlen205 4. Die Betriebskosten (insbesondere Brennmaterial, Transportkos-ten und Kosten der Schlackabfuhr, elektrischer Strom f374r Bren-nerantrieb, Umw344lzpumpen usw., Bedienung und Wartung so-wie Verwendung von W344rmemessern oder Heizkostenvertei-lern) werden nach QM Zahl und Verbrauch (mindestens 50 % nach Verbrauch) der beheizten Fl344che oder nach einem bereits angewandten Verteilungsschl374ssel umgelegt. ... 6. Verteilungsma337st344be bei zentralen Heizungsanlagen Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und/oder der zentralen Warmwasserversorgungsanlage oder der Versorgung mit Fernw344rme/Fernwarmwasser werden 50 % nach dem erfassten W344rmeverbrauch und 50 % nach der Wohnfl344che verteilt. ...223 Bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses wurde das Haus, in wel-chem sich die Mietwohnung befindet, durch ein gewerbliches Versorgungsun-ternehmen mit Nahw344rme versorgt. Dem lag ein Vertrag der Beklagten mit der S. GmbH (k374nftig: S. ) vom 23. August 1999 zugrunde. Diesem Vertrag entsprechend hatte die S. in dem Geb344ude, in welchem sich die Mietwohnung befindet, eine Anlage zur Erzeugung von W344rme und Hei337-wasser errichtet und seither diese Anlage betrieben. 3 Die Heizkostenabrechnungen f374r die Jahre 2001, 2002 und 2003 weisen Nachzahlungsbetr344ge zu Lasten des Kl344gers in H366he von 761,67 200, 492,95 200 und 114,78 200 aus. Zahlungen leistete der Kl344ger hierauf nicht. 4 - 4 - Das Mietverh344ltnis endete zum 31. Januar 2003. Im Mai 2005 forderte der Kl344ger von der Beklagten die Erstattung der von ihm geleisteten Sicherheit einschlie337lich angefallener Zinsen sowie die Auszahlung eines behaupteten Mietguthabens. Da die Beklagte keine Zahlung leistete, machte der Kl344ger sei-ne Forderungen (insgesamt 1.115,61 200 nebst Zinsen) gerichtlich geltend. Die Beklagte meint, die Klageforderung sei durch die von ihr vorgenommene Ver-rechnung mit den Nachzahlungsbetr344gen aus den Heizkostenabrechnungen erloschen. 5 Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgem344337 zur Zahlung von 1.115,61 200 nebst Zinsen verurteilt, das Landgericht hat die Berufung der Be-klagten zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Begehren auf Klageabweisung weiter. 6 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 7 I. Das Landgericht hat - soweit f374r das Revisionsverfahren von Interesse - ausgef374hrt: 8 Die Anspr374che des Kl344gers seien nicht durch Aufrechnung erloschen, weil der Beklagten keine Gegenforderungen aus den Heizkostenabrechnungen zust374nden. Die von der Beklagten erteilten Abrechnungen seien zwar formell, nicht aber materiell ordnungsgem344337. Die Beklagte sei nicht berechtigt, die Kos-ten der durch die S. erbrachten W344rmelieferung auf den Kl344ger umzulegen, 9 - 5 - weil eine vertragliche Grundlage daf374r fehle. Der Mietvertrag enthalte keine An-haltspunkte, welche auf die vorhandene Nahw344rmelieferung schlie337en lie337en. Etwas anderes folge auch nicht aus der im Vertrag genannten M366glichkeit einer Versorgung der Wohnung mit Fernw344rme; vorliegend sei nicht Fern-, sondern Nahw344rme erbracht worden. Es sei auch nicht ersichtlich, dass dem Kl344ger bei Abschluss des Mietvertrages die Beheizung der Wohnung durch Nahw344rme bekannt gewesen sei. II. Diese Ausf374hrungen halten der rechtlichen Nachpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. Der Beklagten stehen die im Wege der Auf-rechnung geltend gemachten Forderungen nicht zu. 10 1. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Be-rufungsgerichts steht dem Kl344ger ein Anspruch gegen die Beklagte auf Kauti-onsr374ckzahlung und Auszahlung eines Mietguthabens in H366he von insgesamt 1.115,61 200 zu. 11 2. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, das Berufungsgericht habe die zur Aufrechnung gestellten Anspr374che der Beklagten zu Unrecht verneint. Der Beklagten stehen die geltend gemachten Nachforderungen aus den ver-schiedenen Heizkostenabrechnungen nicht zu. Es fehlt hierzu an einer Verein-barung im Sinne des 247 556 Abs. 1 BGB. 12 a) Die Parteien haben die Versorgung mit Nahw344rme nicht vertraglich geregelt. Das Ergebnis der Auslegung des Mietvertrages durch das Landge-richt, wonach eine Grundlage f374r die Umlegung der durch die SHB berechneten Kosten auf den Kl344ger fehle, ist nicht zu beanstanden. Dabei kann dahinstehen, ob die entsprechenden Klauseln im Vertrag au337erhalb des Bezirks des Landge- 13 - 6 - richts in gleicher oder 344hnlicher Fassung verwendet werden und deshalb einer unbeschr344nkten Nachpr374fung durch das Revisionsgericht unterliegen. Denn auch eine Auslegung des Vertrages durch den Senat f374hrt zu keinem anderen Ergebnis. 14 247 5 Nr. 1 des Vertrages regelt nur eine Pflicht des Vermieters. Die bei-spielhafte Aufz344hlung der Betriebskosten in 247 5 Nr. 4 f374hrt einige der in 247 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung vom 20. Januar 1989 (BGBl. I S. 115 - k374nftig HeizKV) aufgef374hrten Kostenarten an. Die Kosten einer W344rmelieferung bzw. das Entgelt f374r einen W344rmecontractor werden nicht genannt. Die Aufz344hlung ersch366pft sich in der Nennung von Kosten, die s344mtlich beim Betrieb einer zent-ralen Heizungsanlage durch den Vermieter entstehen. Dass in 247 5 Nr. 6 des Vertrages auch die Kostentragung einer Versor-gung mit Fernw344rme/Fernwarmwasser geregelt ist, ist im vorliegenden Zusam-menhang nicht von Bedeutung. Denn die Versorgung mit W344rme und Warm-wasser erfolgt im Streitfall nicht mittels Fernw344rme, sondern durch sogenannte Nahw344rme. Dabei kommt es hier nicht darauf an, ob eine Versorgung durch Nahw344rme schon dann nicht mehr anzunehmen ist, wenn sich die Heizungsan-lage im Nachbargeb344ude oder sonst in der Nachbarschaft befindet. Denn die Anlage befindet sich in dem Geb344ude, in dem die Mietwohnung liegt. Zu Un-recht meint die Revision, die vertraglich genannte M366glichkeit eines Fernw344r-mebezugs mit Kostentragung durch den Mieter erfasse auch die Versorgung mit Nahw344rme; entscheidend sei insofern lediglich, dass die Beklagte Heizw344r-me und Warmwasser im Wege eines Fremdbezuges von einem Dritten be-schaffe. 15 b) Aus den Entscheidungen des Senats vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, NJW 2005, 1776 und vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 78/06, z.V.b., folgt 16 - 7 - nichts anderes. In dem dem Urteil vom 13. Juni 2007 (aaO II 1) zugrunde lie-genden Vertrag war - anders als hier - ausdr374cklich geregelt, dass der Mieter bei einer Fremdbelieferung die anteiligen Kosten der eigenst344ndigen gewerbli-chen Lieferung von W344rme und Warmwasser zu tragen habe. Die Entscheidung vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04 (aaO) erging zu einer w344hrend eines laufen-den Mietverh344ltnisses vom Vermieter vorgenommenen Umstellung der Hei-zungsart. Die dortige Aussage, f374r eine w344hrend eines laufenden Mietverh344lt-nisses vollzogene Umstellung bed374rfe es einer vertraglichen Grundlage, wenn dem Mieter zus344tzliche Kosten auferlegt werden sollen, besagt nicht, dass dann keine vertragliche Grundlage f374r die Umlage der Kosten der eigenst344ndigen gewerblichen Lieferung von W344rme erforderlich sei, wenn die Umstellung vor Abschluss des Mietvertrages erfolgt ist. Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Koch Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 08.02.2006 - 3 C 323/05 - LG Berlin, Entscheidung vom 31.07.2006 - 62 S 72/06 -
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