BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERS304UMNISURTEIL VIII ZR 244/08 Verk374ndet am: 21. Oktober 2009 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 157 C, Ga; 305c; 536 Zur Auslegung des in einem formularm344337igen Mietvertrag 374ber Wohnr344ume verwen-deten Begriffs "Mietraumfl344che". BGH, Vers344umnisurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08 - LG Krefeld AG Nettetal - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 21. Oktober 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Kl344gers wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 13. August 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Das Urteil ist vorl344ufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl344ger mietete mit Vertrag vom 15. Mai 2003 eine Drei-Zimmer-Dachgeschosswohnung der Beklagten. 1 In dem Formularmietvertrag ist unter Nr. 1.1. unter anderem aufgef374hrt: 2 "Vermietet werden die nachfolgend aufgef374hrten R344ume im Hause 205 3 Zimmer 205 1 K374che 1 Flur 205 1 WC mit Dusche 205 Kellerraum Nr. 6 Dem Mieter werden die Mietr344ume vermietet als [x] Wohnr344ume [ ] gewerbliche R344ume [ ] sonstige Nutzung Die Mietraumfl344che betr344gt ca. 61,5 m262." - 3 - Die handschriftlich eingef374gte Fl344chenangabe von 61,5 m262 entspricht der Grundfl344che der Wohnung. Unter Ber374cksichtigung der Dachschr344gen betr344gt die Wohnfl344che im Sinne der 247247 42-44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) hingegen 54,27 m262. Der Kl344ger macht nach Beendigung des Mietver-h344ltnisses die R374ckzahlung 374berzahlter Miete in H366he von 1.694,19 200 nebst Zinsen wegen der sich ergebenden Fl344chenabweichung f374r die Zeit von Juni 2003 bis November 2007 geltend. 3 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die da-gegen gerichtete Berufung des Kl344gers zur374ckgewiesen. Mit seiner vom Beru-fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt er sein Zahlungsbegehren weiter. 4 Entscheidungsgr374nde: Die Revision des Kl344gers hat Erfolg. Dabei ist 374ber die Revision des Kl344-gers antragsgem344337 durch Vers344umnisurteil zu entscheiden. Inhaltlich beruht die Entscheidung allerdings nicht auf einer S344umnisfolge, sondern auf der Ber374ck-sichtigung des gesamten Sach- und Streitstandes (BGHZ 37, 79, 81). 5 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgef374hrt: 6 Ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf R374ckzahlung der Miete be-stehe nicht, weil kein Mangel der Mietsache und damit auch kein Minderungs-grund gegeben sei. Der Begriff "Mietraumfl344che" sei nach dem Verst344ndnis der Parteien gem344337 247 157 BGB auszulegen. Die Auslegung ergebe, dass die Par-teien darunter die reine Grundfl344che der Wohnung verstanden h344tten und nicht die Wohnfl344che im Sinne der 247247 42 bis 44 II. BV. Die Ermittlung der Wohnfl344che 7 - 4 - bei einer Dachgeschosswohnung mit Dachschr344gen sei f374r Laien ohne Mithilfe eines Sachverst344ndigen kaum m366glich. Bei den Beklagten handele sich aber f374r den Kl344ger erkennbar nicht um Fachleute, sondern um private Vermieter. Der Kl344ger habe nicht davon ausgehen k366nnen, dass eine Berechnung durch einen Sachverst344ndigen zu dem alleinigen Zweck, die dem Mieter mitzuteilende Wohnfl344che zu ermitteln, erfolgt sei. Die Berechnungsgrundlage der Fl344chen-ermittlung sei auch nicht im Mietvertrag genannt. II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts h344lt einer rechtlichen Nachpr374-fung nicht stand. Dem Kl344ger steht wegen einer Abweichung der tats344chlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfl344che dem Grunde nach ein Anspruch auf R374ckzahlung 374berzahlter Miete gem344337 247 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu. 8 1. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass ein Anspruch auf R374ckzahlung zuviel gezahlter Miete bestehen kann, wenn die ver-traglich vereinbarte Wohnfl344che von der tats344chlichen Wohnfl344che um mehr als 10 % abweicht und damit ein zur Minderung berechtigender Mangel im Sinne von 247 536 BGB gegeben ist (Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 12 und vom 24. M344rz 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, unter II). 9 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann aber nicht an-genommen werden, dass der Begriff "Mietraumfl344che" im vorliegenden Fall da-hin auszulegen ist, dass die Parteien darunter die reine Grundfl344che der Woh-nung und nicht die Wohnfl344che im Sinne der 247247 42 bis 44 II. BV verstanden ha-ben. Das Berufungsgericht hat nicht beachtet, dass die Beklagten ein Mietver-tragsformular nach dem so genannten "Sigel-Einheitsmietvertrag" verwendet 10 - 5 - haben, dessen Auslegung den rechtlichen Anforderungen unterliegt, die f374r All-gemeine Gesch344ftsbedingungen gelten. 11 a) Allgemeine Gesch344ftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verst344ndigen und red-lichen Vertragspartnern unter Abw344gung der Interessen der normalerweise be-teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verst344ndnism366glichkei-ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., Senatsurteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915, Tz. 16 m.w.N.). Diese Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, weil hierzu weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu erwarten sind (Senatsurteil vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62, Tz. 11 m.w.N.). Wie das Berufungsgericht zu Recht annimmt, existiert f374r den Begriff "Mietraumfl344che" kein allgemeiner und eindeutiger Sprachgebrauch (vgl. auch Langenberg, NZM 2009, 76, 77; Schlimme, jurisPR-MietR 3/2009 Anm. 3, un-ter C). Es kann daher nicht ohne weiteres angenommen werden, ein durch-schnittlicher Mieter verstehe unter dem Begriff die Grundfl344che der vermieteten Wohnr344ume. Denn wenn R344ume wie hier als Wohnr344ume vermietet werden, liegt es nahe oder kommt zumindest in Betracht, dass der Mieter davon aus-geht, dass die Fl344chenangabe diesem Charakter Rechnung tr344gt und entspre-chende Ma337angaben die Wohnfl344che bezeichnen. Ob aus den vom Berufungs-gericht angef374hrten Gr374nden auch ein abweichendes Verst344ndnis des Begriffs "Mietraumfl344che" - etwa im Sinne von Grundfl344che - in Betracht kommt, kann dahingestellt bleiben. Zwingend ist ein solches Verst344ndnis, wie dargelegt, je-denfalls nicht. 12 b) Ist somit ein eindeutiges Verst344ndnis des Begriffs "Mietraumfl344che" nicht festzustellen, ist nach der Regel des 247 305c Abs. 2 BGB im Zweifel die f374r 13 - 6 - den Verwendungsgegner g374nstigste Auslegung vorzuziehen. F374r den Kl344ger, der eine Mietminderung wegen Fl344chenabweichung geltend macht, ist es g374ns-tiger, unter dem Begriff "Mietraumfl344che" die Wohnfl344che zu verstehen, da die-se wegen der Dachschr344gen kleiner ist als die Grundfl344che der Wohnung. 14 Es gelten daher die gleichen Grunds344tze, wie sie der Senat auch sonst auf F344lle angewandt hat, in denen der Mietvertrag eine Fl344chenangabe enthielt. Danach sind bei Mietvertr344gen, die - wie hier - vor dem 1. Januar 2004 abge-schlossen worden sind, f374r die Berechnung der Wohnfl344che die Vorschriften der 247247 42 bis 44 II. BV heranzuziehen, sofern ein 374bereinstimmendes abweichen-des Verst344ndnis nicht festgestellt werden kann und ein anderer Berechnungs-modus weder orts374blich noch nach der Art der Wohnung nahe liegender ist (Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13, 17, und vom 24. M344rz 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b aa). So liegt der Fall auch hier. Da es an Anhaltspunkten f374r eine andere Berechnungsmethode fehlt, ist die Wohnfl344che unter Heranziehung der Vorschriften der Zweiten Berechnungsver-ordnung zu bestimmen. Die Wohnfl344che betr344gt hiernach unstreitig 54,27 m262 und weicht somit um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfl344che ab. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Beru-fungsgericht - nach seiner Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, um welchen Betrag die Miete wegen der Wohnfl344chenab-weichung gemindert war. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Ent- 15 - 7 - scheidung an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Nettetal, Entscheidung vom 19.03.2008 - 17 C 462/07 - LG Krefeld, Entscheidung vom 13.08.2008 - 2 S 22/08 -
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