BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL UND VERSÄUMNISURTEIL V ZR 245/10 Verkündet am: 11. November 2011 Langendörfer - Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 280 Abs. 1 Satz 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1 Mit der Übergabe von Unterlagen erfüllt ein Verkäufer seine Aufklärungspflicht nur dann, wenn er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen nicht nur zum Zwecke al lgemeiner Info r mation, sondern unter einem bestimmten Gesichtspunkt gezielt durchsehen wird. BGH, Urteil vom 11. November 2011 - V ZR 245/10 - OLG Hamm LG Dortmund - 2 - Der V . Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. November 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richterin Dr. Stresemann, den Richter Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 22. Zivilsenats des Obe rlandesgerichts Hamm vom 11. November 2010 aufgeh o- ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin kaufte mit notariellem Vertrag vom 29. Dezember 2005 u n- ter Ausschluss der Gewährleistung von der Beklagten zu 1 das 759 qm große Hausgrundstück, Flurstück 275, in D . zum Kaufpreis von 330.000 Verkaufsverhandlungen wurden von dem Beklagten zu 2, dem geschiedenen Ehemann der Beklagten zu 1, geführt, der die Hälfte des Verkaufserlöses erha l- ten sollte. Das Grundstück ist mit einem massiven Holzzaun eingefriedet. In die Einfriedung einbezogen ist ein 185 qm großer Grundstückteil des Nachba r- 1 - 3 - grundstücks (Fl. - Nr. 274). Für den unbefangenen Betrachter scheint diese Tei l- fläche aufgrund ihrer gärtnerischen Gestaltung, aufgrund der Einfriedung und des darin befindlichen vie r Meter breiten Eingangstores und der Einfahrt dem Anwesen als Vorgarten zuzugehören. Die Klägerin verlangt von den Beklagten Schadensersatz wegen unterlassener Aufklärung über die Eigentumsverhäl t- nisse an dem Vorgartenbereich des Kaufob jekts. Das Landg ericht hat die Beklagten zur Zahlung von 60.000 und festgestellt, dass diese, falls der Eigentümer des Nachbargrundstücks den Rückbau des Vorgartens verlangt, verpflichtet sind, die erforderlichen Rückba u- kosten zu zahlen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht das Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zug e- lassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt die Klägerin ihren Klageantrag weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht verneint einen Schadensersatzanspruch der Kl ä- gerin aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen. Zwar hätten die Beklagten vor Abschluss des Kaufvertrages über die von der Einfriedung abweichende Grundstücksgrenze aufklären müssen. Im Sachber eich der §§ 434 ff. BGB se i- en Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen wegen des Vo r- rangs der kaufrechtlichen Regelungen aber grundsätzlich ausgeschlossen. Eine Ausnahme gelte lediglich bei arglistigem Verhalten des Verkäufers. Ein solches Verha lten könne nicht festgestellt werden. Denn die Klägerin habe nicht au s- schließen können, dass sich in einem ihr von dem Beklagten zu 2 im Vorfeld 2 3 - 4 - des Kaufvertragsabschlusses übergebenen Ordner Lagepläne des Grundstücks befunden haben. Jedenfalls aus einem d ieser Lagepläne habe sich der Gren z- verlauf des Grundstücks mit hinreichender Deutlichkeit ergeben. II. Die Beklagte zu 1 war trotz rechtzeitiger Bekanntmachung im Verhan d- lungstermin nicht vertreten. Deshalb ist insoweit über den Revisionsantrag der Klä gerin durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Das Urteil beruht jedoch i n- hal t lich nicht auf einer Säumnisfolge, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. S e- nat, Urteil vom 4. April 1962 V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 82) . Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Die Ve r- neinung eines Schadensersatzanspruchs der Klägerin aus Verschulden bei Ve r tragsverhandlungen (§ 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB) hält rec htlicher Nachprüfung nicht stand. 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Beklagten verpflichtet waren, die Klägerin vor Abschluss des Kaufvertrages darüber au f- zuklären, dass der Gartenzaun und das darin befindliche Eingangstor im Vo r- gartenbereich wie die Beklagten wussten fremden Grund und Boden ei n- schloss und sich das zu verkaufende Grundstück im dortigen Bereich nicht bis an die Grundstückseinfriedung erstreckt. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht a uch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertrag s- zweck des anderen vereiteln können und daher für den Entsc hluss eines ve r- 4 5 6 - 5 - ständigen Käufers von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er eine Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten kann (vgl. nur Senat, Urteil vom 15. Juli 2011 V ZR 171/10, WM 2011, 1956, 1957 Rn. 7; BGH, Urteil vom 16. D e- zember 2009 VI II ZR 38/09, NJW 2010, 858 Rn. 15, jeweils mwN). Zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass die Einfriedung eines Hausgrundstücks Kaufinteressenten regelmäßig den Eindruck vermittelt, es handle sich um ein einheitliches, nach außen abgeschlossenes Grunds tück. Dieser Eindruck wurde hier dadurch verstärkt, dass nach den Feststellungen des Berufungsgerichts in der der Klägerin von dem Beklagten zu 2 zur Verfügung gestellten Objekt - und Lagebeschreibung ausdrücklich auf die Umfriedung des Grundstücks mit Zaun und Eingangstor hingewiesen wurde. Unter diesen Umständen waren die B e- klagten verpflichtet, einem Irrtum der Klägerin durch Aufklärung über den ta t- sächlichen Grenzverlauf vorzubeugen. 2. Ihre Pflicht zur Aufklärung haben die Beklagten nicht dadurch erf üllt, dass der Beklagte zu 2 der Klägerin die erbetenen Finanzierungsunterlagen, die für die Bank benötigt wurden, sowie einen Ordner überlassen hat, in dem sich neben dem Exposé und diversen anderen Unterlagen Lagepläne des Grun d- stücks befunden haben. Mit der Übergabe von Unterlagen erfüllt ein Verkäufer seine Aufklärungspflicht nur dann, wenn er aufgrund der Umstände die berec h- tigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen nicht nur zum Zweck allgemeiner Information, sondern unter einem bestim mten Gesichtspunkt gezielt durchsehen wird. Solche Umstände liegen etwa vor, wenn der Verkäufer dem Käufer im Zusammenhang mit möglichen Mängeln ein Sachverständige n- gutachten überreicht (Senat, Urteil vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, NJW 2011, 1280 Rn. 11). Ein verständiger und redlicher Verkäufer kann dag e- gen nicht erwarten, dass ein Käufer Finanzierungsunterlagen oder einen ihm übergebenen Ordner mit Unterlagen zu dem Kaufobjekt darauf durchsieht, ob in 7 - 6 - die Einfriedung des Grundstücks möglicherweise f remder Grund einbezogen wurde. Dies gilt hier umso mehr, als die Klägerin aufgrund des ausdrücklichen Hinweises in der Objekt - und Lagebeschreibung auf die Umfriedung des Grundstücks mit Zaun und Eingangstor ersichtlich keinen Grund für die Anna h- me hatte, dass in die se Teile des Nachbargrundstücks einbezogen sein kön n- ten , und sie daher erkennbar auch keinen Anlass hatte, die Frage des Gren z- verlaufs einer näheren Prüfung zu unterziehen. 3. Rechtsfehlerhaft nimmt das Berufungsgericht an, unabhängig von der Frage der Erfüllung der Aufklärungspflicht scheide eine Haftung der Beklagten jedenfalls deswegen aus, weil aufgrund der Übergabe des Ordners, der neben zahlreichen anderen Unterlagen auch einen Lageplan des Grundstücks entha l- ten habe, kein arglistiges Ve rhalten der Beklagten festgestellt werden könne. Auf die Frage, ob die Beklagten arglistig geha ndelt haben, kommt es nicht an . Denn e s geht hier nicht um Verhaltenspflichten der Beklagten im Z u- sammenhang mit der Beschaffenheit der Kaufsache. Zur Beschaf fenheit des verkauften Grundstücks Fl. - Nr. 275 gehört es nicht, dass es sich auch auf Teile des Nachbargrundstücks Fl. - Nr. 274 erstreckt. Dies könnte auch nicht Gege n- stand einer Beschaf fenheitsvereinbarung sein; vielmehr legte eine solche Ve r- einbarung den Kauf gegenstand selbst und nicht lediglich dessen Beschaffe n- heit fest (vgl. zu einem solchen Sachverhalt Senat, Urteil vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658) . Da der Sachbereich der §§ 434 ff. BGB somit nicht betroffen ist, kann uneingeschränkt auf die Grundsätze des Ve r schuldens bei Vertragsschluss zurückgegriffen werden (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 26. Januar 1996 - V ZR 42/94, NJW - RR 1996, 690). 8 9 - 7 - Unabhängig davon hat d as Berufungsgericht fehlerhaft den subjektiven Tatbestand der Arglist d er Beklagten verneint. Eine arglistige Verletzung der Aufklärungspflicht liegt dann vor, wenn der Beklagte zu 2, dessen Verhalten sich die Beklagte zu 1 gem äß § 278 BGB zurechnen lassen muss, gewusst oder zumindest damit gerechnet und billigend in Kauf gen ommen hat, dass die Klägerin keine Kenntnis von den tatsächlichen Grundstücksgrenzen hatte (S e- nat, Urteil vom 26. Januar 1996 V ZR 42/94, NJW - RR 1996, 690). Zwar trägt die Klägerin die Darlegungs - und Beweislast auch für den subjektiven Tatb e- stand der Ar glist. Da es sich bei der unterbliebenen Aufklärung aber um eine negative Tatsache handelt, kommen ihr Erleichterungen nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zugute. Daher ist es Sache der Beklagten, di e- jenigen Umstände in räumlicher, zeitliche r und inhaltlicher Weise zu konkretisi e- ren, aufgrund deren sie von einer Kenntnis der Klägerin über die tatsächlichen Grundstückverhältnisse ausgegangen sein wollen (Senat, Urteil vom 12. N o- vember 2010 V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 , 48 Rn. 15). Entgegen der Auffa s- sung des Berufungsgerichts rechtfertigen die von den Beklagten vorgetragenen Umstände nicht deren Annahme, die Klägerin sei über den tatsächlichen Grenzverlauf im Bilde gewesen. Wie bereits ausgeführt, durfte ein verständiger und redlicher Verkäufer nicht davon ausgehen, mit der Übergabe von Finanzi e- rungsunterlagen sowie eines Ordners mit verschiedensten Unterlagen der Kl ä- gerin die erforderliche Kenntnis über die von der Einfriedung des Grundstücks abweichenden Grundstücksgrenzen verschafft zu haben. 4. Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufung s- gericht offen gelassen hat, ob die Beklagten ihre Aufklärungspflicht wie sie behaupten durch einen ausdrücklichen mündlichen Hinweis auf den tatsächl i- chen Grenzverlauf erfüllt haben. Die Klärung dieser Frage ist vom Berufungsg e- 10 11 - 8 - richt nachzuholen. Daher ist das Urteil aufzuheben und die Sache zurückz u- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für das weitere Verfahren weist der Senat auf F olgende s hin: Bejaht das Ber u- fungsgericht ei nen Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen Ve r schuldens bei Vertragsschluss, so ist als zu ersetzender Schaden nicht die Dif ferenz zw i- schen dem Wert des Grundstücks mit und ohne Vorgarten anzuse t zen . Denn der zum Nachbargrundstück gehörende Vorgartenber eich ist nicht Gegenstand des Kaufvertrages. V ielmehr ist der Betrag maßgeblich , um den die Klägerin wegen der unterlassenen Aufklärung das verkaufte Grundstück zu teuer erwo r- ben hat. Sie ist also so zu behandeln, als wäre es ihr bei Kenntnis der wahren Sa chlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstigeren Kaufpreis abz u- schließen; dabei kommt es nicht darauf an , ob sich die Beklagten mit einem niedrigeren objektiv angemessenen Kaufpreis ein verstanden erklärt hätten (Senat, Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 394/99, NJW 2001, 2875 , 2877 mwN ). Das Berufungsgericht wird daher zu prüfen haben, ob und in welcher 12 - 9 - Höhe der Klägerin über die Kosten eines eventuellen Rückbaus des Vorgartens hinaus ein weiterer Schaden entstande n ist. Krüger Stresemann Roth Brückner Weinland Vorinstanzen: LG Dortmund, Entscheidung vom 26.03.2010 - 6 O 614/07 - OLG Hamm, Entscheidung vom 11.11.2010 - I - 22 U 79/10 -
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