BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 245/11 Verkündet am: 15. Mai 2012 Vorusso Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. April 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Lan dgerichts Bautzen vom 22. Juli 2011 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte zu 1 ist seit 1986 Mieter in einer 77 qm großen Wohnung in Z . , die sie zusammen mit i hrem Ehemann, dem Beklagten zu 2 , bewohnt. D er Kläger ist durch Erwerb des Anwesens im Jahr 2003 in den Mietvertrag eingetreten. Mit Schreiben vom 15. August 1991 hatte der damalige Vermieter gegenüber de r Beklagten eine Erklärung nach der Betriebskostenum lageve r- ordnung ab gegeben , mit der eine Umlage der Betriebskosten eingeführt und als Umlegungsmaßstab die Wohnfläche bestimmt wurde. Die Grundmiete beträgt seit 1. Januar Spätestens mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 erhöhte der Kläger die Betrieb s- kos tenvorauszahlungen. D ie Beklagte wendete ein, dass die Abrechnung u n- richtig sei, weil auch die Kosten der leerstehenden Wohnungen auf die Mieter 1 2 - 3 - umgelegt worden seien, obwohl der Vermieter das Leerstandsrisiko zu tragen habe; des halb sei sie lediglich bereit, m o- natlich zu zahlen. Jedenfalls ab M a i 2006 entrichtete die Beklagte neben der b- e- gen stand eines Vorprozesses, in dem diese Forderung durch rechtskräftiges Versäumnisurteil abgewiesen wurde. Die Betriebskostenabrechnung vom 1. S eptember 2008 für das Jahr 2007 weist für die Wohnung der Beklagten G e- samtkosten von 2.000,20 und einen Nachzah lungsbetrag von aus ; D ie Beklagte beanstandete mit Schreiben vom 15. September 2009 die Abrechnung hinsich t- lich der Positionen Wasser, Hausmeister und Hausreinigung. Sie wies unter an derem darauf hin, dass die Wasserkosten fehlerhaft nach dem Persone n- maßstab abgerechnet seien, weil nach dem Mietvertrag die Wohnfläche ma ß- geblich sei . D ie Hausreinigung werde von den Mietparteien entsprechend der Vereinbarung im Mietvertrag und der Hausor dnung selbst erledigt. In der Betriebskostenabrechnung vom 28. Juni 2009 für das Jahr 2008 rechnete der Kläger die Wasserkosten erneut nach Personen ab und stellte wiederum Kosten des Hauswarts und der Hausreinigung ein. Die Abrechnung endet mit von der Beklagten zu tragenden Gesamtkosten von 1.35 0 einer N a chforderung in Höhe von ; die neue n Vorauszahlungen sind gesetzt . Die Beklagte beanstandete mit Schreiben vom 19 . Juli 2009 erneut die Umlage der Wasserkosten nach Person en sowie die Kosten der Hausreinigung und des Hauswarts. Die Hausverwaltung des Klägers kündigte das Mietverhältnis mit Schre i- ben vom 11. November 2009 wegen eines behaupteten Zahlungsrückstands für den Zeitraum Januar bis November 2009 in Höhe 1.628,85 3 4 - 4 - fristgemäß. Mit Schreiben vom 2. März 2010 wiederholte der Kläger die Künd i- diese errechneten sich dadurch, dass die Beklagte in der Zeit von Januar 2009 bis F Außerdem stützte der Kl ä ge r die Kündigung vom 2. März 2010 darauf, dass die B eklag te auch in der Zeit von 2006 bis 2008 die erhöhten Vorauszahlungen nicht entrichtet h abe . Das Amtsgericht hat die Räumungsk lage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi on verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mietverhältnis zwischen den Parteien bestehe fort, weil der Kläger zur fristlosen oder fristgerechten Kündigung nicht berechtigt gewesen sei. De r Wirksamkeit der Kündigung wegen nicht gezahlter Erhöhungsbeträge stehe bereits die Kündigungssperre des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entgegen, weil der Vermieter danach wegen derartiger Rückstände erst dann kündigen könne, 5 6 7 8 - 5 - wenn er den Mieter deswegen auf Zahlung verklagt habe und seit der recht s- kräftigen Verurteilung zwei Monate abgelaufen seien. Die Kündigung vo m 11. November 2009 , die lediglich auf die bis zu di e- sem Zeitpunkt im Jahr 2009 auf gelaufenen Rückstände gestützt sei, sei zudem auch deswegen unwirksam, weil dem Kläger die von ihm beanspruchten erhö h- ten Vorauszahlun gen nicht zugestanden hätten . § 560 Abs . 4 BGB erlaube dem Vermieter nur eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe. Dies verbiete es, eine Abrechnung mit groben inhaltlichen Fehlern z u- grunde zu legen, die den Abrechnungssaldo deutlich zu Lasten des Mieters verschieben würden. Die falsche Abrechnung der Wasserkosten nach dem Personenmaßstab führe zu einer erheblichen M ehrbelastung der Beklagten . I m Jahr 2007 seien bei Frischwasser von etzt. Im Jahr 2008 se i- Außerdem seien die Hausmeisterkosten abzusetzen; nachdem die B e- klagte bereits außergerichtlich nachvollziehbare und substantiierte Einwendu n- gen vorgebracht habe, ha be der Kläger trotz richterlichen Hinweises in der er s- ten Instanz nicht konkret vorgetragen, welche Tätigkeiten des Hausmeisters den angesetzten Kosten zugrunde gelegen hätten und inwieweit diese notwe n- dig gewesen seien . Bei Abzug der Hausmeisterkosten und Korrektur der Wa s- serkosten verbleibe in den Abrechnungen für 2007 und 2008 kein Saldo zum Nachteil der Beklagten, so dass für eine Anpassung der Vorauszahlungen auch kein Raum gewesen sei. Auch die Kündigung vom 2. März 2010 sei unwirksam. Soweit sich der Kläger darin auf rückständige Vorauszahlungen aus den Jahren 2006 bis 2008 berufen habe, fehle es schon deshalb an einem Verzug im Zeitpunkt der Künd i- 9 10 11 - 6 - gung, weil der Anspruch auf Vorauszahlungen mit de m Eintritt der Abrec h- nungsreife erloschen sei. Zwar könne eine ordentliche Kündigung auch auf in der Vergangenheit liegende abgeschlossene Vertragsverletzungen wie versp ä- tete Mietzahlungen gestützt werden. Ein e Vertragsverletzung in Form nicht rechtzeitig entrichteter Vorauszahlungen liege indes nicht vor, denn auch die vom Kläger mit den Abrechnungen für 2005 und 2006 vorgenommenen Anpa s- sungen seien wegen der inhaltlichen Fehler bei den Kosten für Wasser und Hausmeister unwirksam. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung jedenfalls insoweit s tan d , als das Berufungsgericht eine Verpflichtung der Beklagten zur Leistung erhö h- ter Betriebskostenvorauszahlungen verneint hat. D ie Revision ist daher zurüc k- zuweisen . Dem Kläger steht k ein Anspruch auf Räumung der von de r Beklagten gemieteten Woh nung zu, weil seine Kündigungen vom 11. November 2009 und vom 2. März 2010 das Mietverhältnis mangels Zahlungsverzugs der Beklagten nicht beendet haben. D ie Beklagte schuldete über die von ihr monatlich gezah l- hinaus keine weiteren Betr i e bskostenvorausz a h lungen . Dem Ber u- fungsgericht ist darin beizupflichten, das s der Vermieter nach einer Abrechnung zur Erhöhung von Vorauszahlungen nicht berechtigt ist, wenn die zugrunde g e- legte Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist, die das Abrechnungsergebnis zu Lasten des Mieters verschieben und bei deren Korrektur sich ergibt, dass die bisherigen Vorauszahlungen weiterhin angemessen sind. 1. Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei nach einer Abrechnung der Betriebskosten durch Erklärung in Textform eine Anpassung der V orau s- za h lungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Hierfür genügt e nach der 12 13 - 7 - ( bisherigen ) Rechtsprechung des Senats allerdings eine formell ordnungsg e- mäße Abrechnung; auf die inhaltliche Richtigkeit k am es danach nicht an (S e- natsurteile vom 28. Nove mber 2007 VIII ZR 145/07, NZM 2008, 121 Rn. 15, 18; vom 25. November 2009 VIII ZR 322/08, NZM 2010, 315 Rn. 16 sowie vom 16. Juni 2010 VIII Z R 258/09, NZM 2010, 736 Rn. 26). Hieran hält der Senat nicht fest. Die bisherige Rechtsprechung des Senats beruht e auf der Überlegung, dass über die Anpassung der Vorauszahlungen alsbald nach einer Abrechnung Klarheit herrschen sollte und deshalb m öglicherweise aufwendige Streit igkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung nicht in diesem Rahmen ausgetragen we r- den sollten zumal es lediglich um vorläufige Zahlungen geht über die im Rahmen der späteren Jahresrechnung noch Rechenschaft abzulegen ist. Allerdings wird bei dieser Sichtweise der mit der Anpassung der Vorau s- zahlungen verfolgte Zweck nicht hinrei chend berücksichtigt. Durch die Anpa s- sung soll eine möglichst realistische Bemessung der Vorauszahlungen erreicht werden, so dass bei der späteren Abrechnung weder ein großes Guthaben des Mieters noch eine hohe Nachforderung des Vermieters entstehen. Aus d iesem Grund dürfen nach der Rechtsprechung des Senats bereits absehbare Koste n- steigerungen bei der Anpassung berücksichtigt werden, während ein abstrakter Sicherheitszuschlag nicht zulässig ist (Senatsurteil vom 28. September 2011 VIII ZR 294/10, NZM 201 1, 880 Rn. 25). Bl ie ben inhaltliche Fehler, die das Abrechnungsergebnis zu Lasten des Mieters verändern, bei der Anpassung unberücksichtigt, h ätte das zur Folge, dass die Vorauszahlungen nicht mehr wie geboten nach dem voraussichtlichen Abrechnungserge bnis für die nächste Abrechnungsperiode bemessen w ü rden. Vielmehr eröffnet e eine so l- che Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit , aufgrund einer fehlerha f- 14 15 - 8 - ten Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korre k- ter Abrechnung nicht zustünden . Hinzu ko mmt, dass d er Vermieter zur Erteilung einer k orrekten Abrec h- nung vertraglich verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Dies wäre aber der Fall, wenn d er Vermieter die Anpassung jeweils auf der B a- sis der letzten Abrechnung auch dann vornehmen dürfte, wenn inhaltliche Fe h- ler das Abrechnungsergebnis zum Nachteil des Mieters verschieben. Beso n- ders gravierende Konsequenzen für den Mieter könn ten sich ergeben , wenn sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in künd i- gungsrelevanter Höhe aufbaut. In letzter Konsequenz könnte dies bedeuten, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, zu denen es ü berhaupt nur kommen konnte, weil er selbst eine fehlerhafte A b- rechnung erstellt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebsko s- ten belastete. Ein solches Ergebnis wäre m it dem durch Artikel 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Besitzrecht des Mieter s an der von ihm gemiete te n Wohnung als dem Mittelpunkt seiner privaten Existenz (vgl. BVerfG E 89, 1, 5 ff.; BVerfG , NJW 2000, 2658, 2659 , sowie NZM 2004, 186 ) nicht vereinbar. Eine Anpa s- sung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB ist daher nur insowei t b e- gründet, als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht; an der bisherigen gegenteiligen Auffassung hält der Senat, wie bereits ausgeführt, nicht fest. Die damit verbundene Konsequenz, dass der Streit über die inhaltl i- che Richtigkeit ein er Abrechnung auch in eine m Rechtsstreit über eine Klage auf Zahlung erhöhte r Vorauszahlungen oder eine auf Nichtzahlung derartiger Beträge gestützte Räumungsklage ge klärt werden muss und diesen gegeb e- nenfalls verlängert, ist hinzunehmen. 16 - 9 - 2. Im vorlie genden Fall waren die Abrechnungen des Klägers für die Ja h- re 2007 und 2008 nach den insoweit von der Revision nicht angegriffenen Fes t- stellungen des Berufungsgerichts bezüglich der Positionen Wasser, Abwasser und Hausmeister unrichtig und verblieb nach Kor rektur dieser Fehler kein Saldo zum Nachteil der Beklagten . Eine Erhöhung der Vorauszahlungen wäre daher nur insoweit möglich gewesen, als dies durch bereits absehbare Kostensteig e- rungen geboten gewesen w ar . Dies wird vom Kläger nicht geltend gemacht und i st auch nicht ersicht lich. 3. Die weitere vom Berufungsgericht erörterte Frage, ob der Wirksamkeit der vom Kläger erklärten Kündigungen außerdem die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entgegensteht, bedarf deshalb keiner Entscheidung. Ball Dr. Fr ellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hoyerswerda, Entscheidung vom 21.10.2010 - 1 C 73/10 - LG Bautzen, Entscheidung vom 22.07.2011 - 1 S 126/10 - 17 18
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