ECLI:DE:BGH:2019:130219UVIIIZR245.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 245/17 Verkündet am: 13. Februar 2019 Ermel, Justiz angestellte als Urkundsbeamt in der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Abs. 1, § 558c Abs. 1 Zur Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels - hier Dresdner Mietspiegel 2015. BGH, Urteil vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17 - LG Dresden AG Dresden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO m it Schriftsatzfrist bis zum 24. Januar 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger , die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger , Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landg erichts Dresden vom 20. Oktober 2017 wird zurückgewi e- sen. Die Kläger ha ben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit dem Jahr 2003 Mieter einer Wohnung der Kläger in Dresden. Die Nettokaltmiete fü r die 82,39 qm große Wohnung beläuft sich Unter Bezugnahme auf den Dresdner Mietspiegel 2015 forderten die Kläger die Beklagten m it Schreiben vom 19. Mai 2015 auf, einer Erhöhung uzustimmen. g- ten verweigerten die Zustimmung . Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterh ö- hung gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Lan d- gericht das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung des weitergehenden 1 2 - 3 - Rechtsmittels abgeändert und die Beklagten zur Zustimmung zu einer Miet - Dagegen richtet sic h die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger, mit der diese ihr Erhöhungsbegehren , soweit diesem nicht entsprochen worden ist , weiterverfolgen. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründu ng seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Das formell ordnungsgemäße Mieterhöhungs begehren der Kläger sei zum Teil begründet . Die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) könne anhand des Dresdner Mietspiegels 2015 ermittelt werden . Diesem komme vo r- liegend als einfachem Mietspiegel eine Indizwirkung dahingehend zu, dass die in ihm angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wi e- derg ä ben. Auch die Kläger hielten an dessen Anwendung fest, wenn auch - entgegen ihrer ursprünglichen und dem Zustimmungs verlangen zunächst z u- grunde gelegten Ansicht - nicht mehr als qualifizierte m Mietspiegel. Anhand der Kriterien Größe, Baujahr, Ausstattung und Wohnlage ergebe sich für die Woh sei entgegen der Ansicht der Kläger , die sich auch auf ein eingeholtes Priva t- gutachten stütz t en, die Wohnlage nicht als " mittel " , sondern im Ergebnis als 3 4 5 6 7 - 4 - " einfach " anzusehen. Zwar sei die Wohnung , wovon sich die Berufungsk ammer bei einem Ortstermin habe überzeugen können, unter maßgebender Beachtung der örtlichen Siedlungsstruktur - allerdings zunächst ohne Berücksichtigung der von der vor dem Haus gelegenen Straße ausgehenden Lärmbelastung - in d ie mittlere der drei Wohnlage n (einfach, mittel, gut) einzuordnen. Die hohe Staub - und Lärmbelastung infolge der vorgenannten Hauptverkehrsstraße bedinge j e- doch eine Abstufung in die einfache Wohnlage. Da bei dem Ortstermin eine hohe Lärmbelastung festgest ellt worden sei, habe es diesbezüglich keiner g e- nauen Messung des Lärmpegels bedurft . Die Wohnung liege auch nicht i m " Frischluftkorridor Dresdner Heide " , so dass die erhebliche Staub - und Abga s- belastung nicht gemindert sei . Zur Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der vorgenannte n Spanne diene die im Dresdner Mietspiegel 2015 enthaltene Or i- entierungs hilfe. Anhand von jeweils neun, jedoch nicht abschließend aufgezäh l- ten wohnwerterhöhenden beziehungsweise wohnwertmindernden Merkm alen könne die Einzelvergleichsmiete ermittelt werde n . E ntgegen der Ansicht der Kläger seien vorliegend nicht 14, sondern insgesamt lediglich sechs wohnwer t- erhöhende und ein wohnwertminderndes Merkmal zu berücksichtigen. Zu sät z- lich zu den vier bereits seit ens des Amtsgerichts seiner Berechnung der Einze l- vergleichsmiete zugrunde gelegten Kriterien lägen noch zwei weitere woh n- werterhöhende Merkmale (Gipsputz sowie Schallschutzfenster einschließlich Schallschutzlüftung) vor . Demgegenüber komme namentlich der n icht separat steuerbaren " Fußbodenheizung " im Bad sowie dem Balkon aufgrund der Lär m- immissionen eine wohnwerterhöhende Bedeutung nicht zu. sei aufgrund der Mietpreissteigerung in der Zei t zwischen dem Erhebungsstic h- 8 9 - 5 - tag des Mietspiegels (1. April 2014) und dem Erhöhungsverlangen (19. Mai 2015) auf anzuheben ( sogenannter Stichtagszuschlag ) . II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand , so dass die Rev i- sion zurü ckzuweisen ist . Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angeno m- men, dass die Kläger gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf der Grundlage einer ermittelten konkreten u- stimmung der Beklagten zur Erhöhung der m onatlichen Nettokaltmiete um l e- di g 1. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete , was hier der Fal l ist, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Miete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB gebildet aus den übl i- chen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Besch affenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, g e- ändert worden sind. a ) Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anz u- legen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist im Prozess d a- her auf der Grundlage von Erkenntnisquellen zu bestimm en , die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise 10 11 12 - 6 - ermittelt haben (vgl. Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13 ; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13 ). b ) Die Feststellung, ob die verlangte Miete der ortsübliche n Vergleich s- miete entspricht , obl iegt dem Tatrichter und erfordert im Ergebnis eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmi e- te (vgl. Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04 , aaO unter II 2 b; vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, N JW 2012, 1351 Rn. 11). Diese ist letztlich Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 28). Zwar hat der Senat wiederholt ausgesprochen, dass die ortsübliche Ve r- gleichsmiete sich regelmäßig innerhalb einer gewissen Spanne bewegen wird (vgl. Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 14; vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 10) . Daraus folgt indes - entgegen der Auffassung der Revis i- on - nicht, dass der Tatrichter die ortsübliche Einzelvergleichsmiete zwingend als Spanne zu ermitteln hätte. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete unter He r- anziehung eines Mietspiegels wird die übliche und auch bei dem vor liegenden nach der sogenannten Tabellenmethode erstellten Mietspiegel in der Orienti e- rungshilfe beschriebene Vorgehensweise regelmäßig zu einem punktgenauen Wert der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelve r- gleichsmiete führen. Denn a usgehend vom Mittelwert der einschlägigen Mie t- spiegelspanne sind Zu - und Abschläge aufgrund konkreter Wohnwertmerkmale vorzunehmen. Diese Vorgehensweise, die bei einem solchen Mietspiegel in einer zweistufigen Prüfung besteht, ist nicht zu beanstanden. 13 14 - 7 - Dabei ist i n einem ersten Schritt auf der Grundlage generalisiert woh n- wertrelevanter Vergleichsk riterien - vorliegend Größe, Baujahr, Ausstattung und Wohnlage - die einschlägige Mietpreisspanne festzustellen. In einem zweiten Schritt wird grundsätzlich inn erhalb der Spanne ausgehend vom Mittelwert a n- hand zusätzlicher qualitativ einzelfallbezogener, den individuellen Wohnwert bestimmender Faktoren die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne e i- ner Einzelvergleichsmiete ermittelt . 2. Diese Vorgaben ha t das Berufungsgericht beachtet. a ) Als Grundlage seiner tat richterlichen Überzeugungsbildung hat es den nach seinen verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen nicht die Vorau s- setzungen eines qualifizierten Mietspiegels nach § 558d Abs. 1 BGB erfül le n- den , sondern im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB einfachen Dresdner Mietspiegel 2015 herangezogen. Obwohl diesem nicht die in § 558d Abs. 3 BGB dem qual i- fizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zukommt, stellt er ein Indiz dafür dar, dass die dor t angegebenen Entgelte die ortsübliche Ve r- gleichsmiete zutreffend wiedergeben . Es hängt dann von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Ve r- gleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht. Maß gebend für die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere d ie Qualität des (einfachen) Mietspiegels und d ie Einwendungen der Parteien gegen den E r- kenntniswert der darin enthaltenen Angaben ( vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 12 f.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 269/12, juris Rn. 32). b ) Hiervon ausgehend hat das Berufungsgericht im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung ( § 286 ZPO ) dem Dresdner Mietspiegel 2015 zu Recht eine ausreichende Indizwirkung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete 15 16 17 18 - 8 - beigemessen. Die Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter von Mieter - und Vermieterseite in einer Projektgruppe sowie die Anerkennung der gefundenen Ergebnisse spricht nac h der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 14). Gründe, an der notwendigen Qualität des (einfachen) Mietsp iegels, in welchen 3.948 Datensä t- ze aus der Datenbereitstellung durch Vermieter und aus einer mündlichen Mieterbefragung eingeflossen sind (vgl. Dresdner Mietspiegel 2015, S. 5), zu zweifeln , sind weder vorgebracht noch ersichtlich. Die seitens der Kläger gegen die Wissenschaftlichkeit und die Anzahl der Wohnlagen vorgebrach t en Einwä n- de können allenfalls dessen Einordnung als qualifizierten Mietspiegel in Frage stellen, nicht jedoch die Indizwirkung beeinflussen. Eine solche Indizwirkung nehmen letztlich au ch die Kläger für sich in Anspruch. Sie begründen die Mie t- erhöhung unter ausschließlicher Heranziehung des Mietspiegels und haben diesen zunächst sogar a ls qualifiziert angesehen . Sie wenden ihn , wenngleich mit anderem Ergebnis , weiterhin an . So halten sie an der Einordnung der Wo h- nung in die mittlere Wohnlage fest und berechnen die Einzelvergleichsmiete anhand der im Mietspiegel enthaltenen Orientierungshilfe . Auch der von den Klägern mit der Vornahme der Einordnung in eine Wohnlage beauftragte Sac h- verstän dige legt seiner Betrachtung die Vorgaben des Mietspiegels zu Grunde, den er sogar - wie vormals die Kläger - als qualifiziert ansieht. c ) Die zur Einordnung der Wohnung in die Miet preis spanne erforderl i- chen Feststellungen (§ 558 BGB) hat das Berufungsg ericht unter Beachtung der vorgenannten Indizwirkung verfahrensfehlerfrei getroffen (§§ 286, 287 Abs. 2 ZPO). 19 - 9 - a a ) Dabei lässt d ie tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, die Wohnung sei der einfachen Wohnlage im Sinne des Mietspiegels der Stad t Dresden 2015 zuzuordnen , einen Rechtsfehler nicht erken nen. Das Berufungsgericht ist nach Inaugenscheinnahme des Objekts unter Beachtung sämtlicher Umstände des Einzelfalles, Heranziehung der Wohnl a- genkarte und in Auseinandersetzung mit dem von den Kl ägern vorgelegten Pr i- vatgutachten zu einer grundsätzlichen Einordnung in die mittlere Wohnlage g e- langt. Aufgrund der hohen Lärmbelastung durch die vor dem Anwesen verla u- fende - vom Privatgutachter als eine der Hauptverkehrsstraßen Dresdens b e- zeichnete - St raße hat es eine Abstufung in die einfache Wohnlage vorgeno m- men. E ntgegen der Ansicht der Revision ist das Unterlassen einer konkreten Lärmmessung unschädlich. Zur Beurteilung der Auswirkungen der Lärmbela s- tung auf die Wohnqualität ist vorliegend eine gena ue Dezibelangabe nicht e r- forderlich. Die mit dem Straßenverkehr einhergehende Abgas - und Staubbela s- tung wurde ebenfalls in die Betrachtung eingestellt und nicht infolge der - nicht gegebenen - Lage der Wohnung in einem Frischluftkorridor als gemindert a n- ge sehen. Insoweit hat sich das Berufungsgericht in nicht zu beanstandender tatrichterlicher Würdigung mit der zur Begründung vorgebrachten synthetischen Klimafunktionskarte auseinandergesetzt und im Ergebnis entgegen der Ansicht der Revision keine schematisc he Einordnung der Wohnung vorgenommen, sondern eine rechtsfehlerfreie Einzelfallbetrachtung angestellt. b b ) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht i nnerhalb der hiern ach pro qm i m Rahmen tatrichte r- licher Schätzung (§ 287 Abs. 2 ZPO) anhand der Orientierungshilfe des Dres d- ner Mietspiegels 2015 die Einzelvergleichsmiete als Punktwert mit letztlich 6,39 bestimmt. 20 21 22 - 10 - (1) Die Ermittlung d ies er Einzelvergleichsmiete erfolgt im Rahmen freier tat richterlicher Schätzung ( § 287 Abs. 2, 1 Satz 2 ZPO ) . Daher unterliegt sie entgegen der Ansicht der Revision - ebenso wie die zuvor erfolgte Ermittlung der Mietpreisspanne - kei ner uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachpr ü- fung. Anders als die vom Einzelfall losgelöste - vorliegend indes nicht relevante - Auslegung eines Mietspiegels (vgl. hierzu Senatsurteile vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10, NJW 2011, 2284 Rn. 12; vom 3. J uli 2013 - VIII ZR 355/12, juris Rn. 26 ) kann die Ausübung des tatrichterlichen Schätzermessens aus § 287 Abs. 2 ZPO lediglich daraufhin überprüft werden, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf grundsätzlich falschen oder offenbar unricht i- g en Erwägungen beruht und ob wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind. Der Tatrichter muss bei der Au s- übung seines Ermessens alle wesentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssä t- ze und Denkgesetze beachtet haben. Zur Ermöglichung der Überprüfung sind die tatsächlichen Grundlagen der Schätzung und ihrer Auswertung dar zu legen (vgl. Senatsurteil e vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 d aa ; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 29 ). (2) Di esen Anforderungen wird die Entscheidung des Berufungsge richts in allen Punkten gerecht . (a) D ie im Dresdner Mietspiegel 2015 veröffentlichte Orientierungshilfe ist Grundlage für eine sachgerechte Differenzierung innerhalb der Mietpreisspa n- ne . Auch wenn insoweit (ebenfalls) eine Vermutungswirkung nach § 558d Abs. 3 BGB nicht besteht (vgl. Dresdner Mietspiegel 2015, S. 14) , ist sie de n- noch eine taugliche Schätzgrundlage (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 d bb), da sie auf dem Wissen und den Erfa h- rungen von Experten des Dresdner Wohnungsmarktes beruht (Dresdner Mie t- 23 24 25 - 11 - spiegel 2015, aaO), so das s erwartet werden kann, dass die örtlichen V erhäl t- nisse im streitgegenständlichen Zeitraum hinreichend abgebildet werden. Als Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung nennt d er Dresdner Mie t- spiegel 2015 beispielhaft jeweils neun gleichgewichtete wohnwerterhöhende beziehungsweise - mindernde Merkmale (Dresdner Mietspiegel 2015, S. 15). Unter Berücksichtigung des Verhältnisses d er wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale im Einzelfall wird anhand einer konkret vorg e- gebenen Berechnung ein bestimmter Betrag zu dem Mittelwert der zuvor ermi t- telten Mietpreisspanne addiert oder hiervon abgezogen, woraus sich die Einze l- vergle ichsmiete ergibt (vgl. im Einzelnen Dresdner Mietspiegel 2015, S. 16) . (b) Hiervon ausgehend hat das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise sechs wohnwerterhöhende sowie ein woh n- wertminderndes Merkmal der Berechnung der Ein zel vergleichsmiete zu Grunde gelegt . Im Rahmen der tatrichterlichen Schätzung hält es sich, wenn die Schal l- schutzfenster sowie die in einem Zimmer vorhandene Schallschutzlüftung z u- sammen als ein wohnwerterhöhendes Merkmal angesehen werden . Die Schal l- sch utzlüftung ist ein weiteres Element der Lärmdämmung, da sie eine Frisc h- luftzufuhr ohne Fensteröffnung ermöglicht. Es liegt im Bereich tatrichterlicher Würdigung diesem Umstand einen eigenständigen wohnwerterhöhenden Ch a- rakter nicht beizumessen. Gleiches gilt für die Nichtberücksichtigung der nicht separat steuerbaren " Fußbodenheizung " im Bad . 26 27 28 29 - 12 - cc) Soweit die Revision darüber hinaus den Vortrag der Kläger zu weit e- ren wohnwerterhöhenden Ausstattungsmerkmalen als übergangen rügt, hat der Senat dies gepr üft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird abgesehen (§ 564 ZPO). Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Dresden, Entscheidung vom 03.08.2016 - 143 C 5205/15 - LG Dresden, Entscheidun g vom 20.10.2017 - 4 S 447/16 - 30
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